自宅購入について②

革新的に生活を豊かにする作戦をが分かった。

最近は住宅の値段が上がっているが、中古物件を買う事だ。
住宅には土地と家屋２つが合わさって値段がついている。
ソコソコ古い家屋を条件にして土地値に近い物件を買う事だ。
当然、家屋はボロイ。
新たな生活するにはチョット気持ちが辛い。

そこで！
その家屋を2～300万だかかけてリフォームするのだ。

例えば・・1200万円の土地値近辺の中古物件を買う
300万円かけてリフォームする。
壁紙総取替、キッチン、風呂、洗面化粧台、新品にする。
外壁塗装も出来るかも知れん。

外観内装、殆ど新築だ。しかも費用は1500万円。
ローンを組んでも賃貸住宅以下の支払いで行けるだろう。
この作戦を行えば、新築で3000万円位の住宅と、
そうそう変わらない生活が出来ると思う。

ストレスが相当少ない、しかも金銭的余裕のある生活が出来る。
ワタクシ、新築の住宅を買ったが、300万円のリフォームで
間違いなく中古から新築同様の住宅へ改造出来ると感じている。
そして新築から7年経った我が家は、今、ただの中古物件だ。。。。
結局、【鬼のようなストレス】と【新築バリュー】を交換しただけだ。

ただし！
簡単に中古物件を買う事もリスクがある。
建物を見る目を養わないとイケないし、
リフォームの知識も勉強する必要がある。

ただ20～35年間、鬼の様なストレスを代償にする位なら
少し本で勉強して、中古改造作戦を実施できると思う。

ワタクシの失敗？経験を、これから住宅ローンで購入を考えている人に、
大きな声で伝えてあげたい。

この先、日本国の財政が不安定な中（今は元気だが10～20年先ね）
豊かな生活を送る為の良いシナリオだと思う。

自宅購入について①

自宅購入の仕方について思う事がある。

世間一般的に、家庭を持った世帯では
頭金を貯めて住宅を購入する人々が多いと思う。
当然賃貸に住み続ける人々も多いが、
住宅購入をする人々にスポットを当ててみたい。

ワタクシの様なパターンだ。

人はそれぞれ、限りある資産と属性がが違うので
一概には言えないが、
住宅を購入する際にソコソコのボリュームのローンを組むと思う。

『年収の5倍とか6倍とか借入』とか用語があるけど

ワタクシも当時年収の6倍だかの金額で借入した。
こんな人は多いと思う。

でもこれって住宅ローンを組んだ人は解ると思うが
メチャクチャ精神的心労を感じるのですね。

基本的には会社を辞める選択肢が無くなるし、
仕事をする上でも
『辞めないように』あるいは『辞めさせられないように』
立ち振る舞わなくてはイカン。
重い病気になる事もイカンし、色々と人生の中で制約が出てくる。

これを回避するには、
一般的に頭金を多く入れたり
繰り上げ返済をしまくったり、する作戦があるのだけど
金銭的にかなり気合を入れて節約する必要が出てくる。
まぁ節約する事は良い事だと思うが。

もっと革新的に生活を豊かにする作戦をが分かった。

マジっすか！？

夜に管理会社より電話。
仕事中だったので電話に出れず。

コールバックすると
『ちょっとバタバタなので折り返します！』
との返答。

1時間くらいコールバックがない。
何が起こったのだろうか？
また退去かなぁ？・・・ヤキモキする。
退去が発生したら、いよいよ面倒だなあ。
赤字にはならないけど、一刻も早く埋めなくてはイカン。
家賃設定を下げて募集しようかなぁ。
下げると、利回りが下がるし、将来の売却時に
不利になるなぁ。。。
悶々としながら電車に乗っていた。

最寄りの駅で管理会社より電話。
嫌々な気持ちで電話に出た。

『次の入居者が決まりそうです！』

『マジっすか！？』

なんでも地方から上京する女性で就職先に住所を提出せにゃイカンらしい。
なので急いで住居を決めたいらしいのだ。

そこで、ウチの管理会社に飛び込みで入ってきたらしいのだが、
ありがたい事に管理会社の人もウチの物件を推してくれたのだ！

彼女は内見もせずに外観を見て即決したようだ。
ありがたい。

掃除をして綺麗な外観を保っていたのも良かった。
清掃管理を発注していた親父にも感謝。


あとは正式に契約を結ぶまで、油断せずに待機したい。

物件紹介にて！

こないだの事だ。
懇意にしている不動産屋の営業マンから連絡が入った。

『千葉市の花見川区で2040万円利回り12%です。
　建物は汚いのですが、高稼働率を維持出来ます。
　いかがですか？』

と言う内容。

図面を見ると行った事あるような場所だ。
よくよく詳細を見る。。。。

やはり以前も見に行った物件だ。
モノスゴーク汚かった記憶がある。
ハハハ。これまだ売れてないのだね。
営業マンさんは紹介した事を忘れたんだなぁ。。。

ここでスルーしようと思ったのだけど、
以前もらった図面と見比べてみた。
去年の7月のメールだ。図面内容は殆ど一緒だ。

あれれ？？？
1個だけ違う場所がある。

そのお値段が【1480万円】となっていた。
値上げしてるじゃん！


7月の利回りが17%あるし。どういう事？
この物件は不動産屋が値付けしているのかもなぁ。。。
7月の相場では1480万円でも売れなかった。
しかし今は物件価格が上がっているから、
600万円程乗せて図面を作っているのかも知れん。
チキショー！俺をハメようとしたな？怒


営業マンに聞いた。
『この物件、去年紹介されましたよ。
　そして去年より値段が高くなっているのですが、どういう事ですか？』
　とメールした。感情的にならないように冷静に。

イツも即レスの営業マンが3日後に電話をくれた。
『大変お恥ずかしい限りでして・・・申し訳ありません。』
と言う内容の電話。

回答になっていないっす（苦笑）
でも追いつめてもしょーがない。

『別にイイっすよ。また良い物件が出たら教えて下さい。
　今度で良いから花見川物件の値段のカラクリを教えて下さいね。
　やっぱ今は物件の価格が上がっているんですね。』

と回答した。

この営業マンからチョコチョコ融資情勢とか物件情報を
流してくれるので、縁を繋げておこうと思った。

やはり今は、株価も不動産も値上がりしている。
インフレの予兆かも知れない。

松戸物件の再調査

先週の平日夜に見に行った物件。

先週の日曜日　
土地値で購入出来そうな松戸新田のアパート再調査をしました。
・建物は築25年。それなりにくたびれている。塗装が必要か。

・土地は50坪。土地購入という方向で将来建て替える！と言う作戦も面白い。

・グーグルマップによると物件名『テラス○』だが物件に掲げてある看板は
　『エスポワール□□□』！おそらく近年にオーナーチェンジが行われて、
　　今のオーナーが物件名を変更したのだろう。
　　今のオーナーはもう売りに出すんだな。
　　何かあったから売るのだろうか？と邪推する。

・坂道の下りきる手前の旗竿地の様な場所に物件がある。

・付近に月極め駐車場はある。

・売り出し時の利回りは10%だが、指値を効かせて『土地値以下』『利回り14%』
　なら買っても良いかなぁ。。。でもチョット決め手がない。

・指値を通す理由を考える。
　・外回りの洗浄と外壁塗装で100万円位かかるかもしれない。
　・窪んだ土地（旗竿地に近い）なので路線価分の土地値が出にくいと思われる。

○駅前の仲介不動産屋さんに地域の情勢をヒアリング。
　一人でヒアリングは初めてだったので勇気をだして店に突入しました（笑）

　不動産屋さんは優しく対応してくれました。
　・この地域はファミリータイプの入居希望者が非常に少ない。

　・駅付近の平坦な土地は動きがあるものの、少し離れた坂道を降りて行く地域は
　　人気が落ちる。

　・駅の逆側にも坂道が多いらしく、駅に向かって登って通勤する事を避ける方々が多い。

　・JR松戸駅まで徒歩で25分で行ける。松戸よりの住民はバスや徒歩を使う方々も居るらしい。

　・この不動産屋は仲介専門であまり管理は行わない。

総合的に判断して今回の物件も買わない事に。。。。

なんだか不動産屋さんにヒアリングするのは『コワイ！』と思ってビビッていましたが
チャンと挨拶すれば、しっかり回答してくれるんですね。
ヒアリングする事に対して心の障壁が取れた気分です。

それだけで大きな収穫になりました。

風呂屋で瞑想（妄想）

東千葉の物件を見た後、風呂屋に行った。
風呂に浸かりながら頭の中を整理する。

今は1棟アパートを何とか運営出来ているが、今後同じような木造アパートを
レバレッジをかけて購入していっても、いつか債務超過になり
銀行融資が下りなくなるだろう。
いや既に銀行融資は難しいかもしれん。

5年後、10年後を考えた上で今後の戦略を考える必要がある
次にレバレッジをかけるのが妥当か？
小ぶりの戸建資産を増やしてからにするか？
考えてみたい。
--------------------------
①5年後、キャッシュフローを沢山確保するのであれば、レバレッジを効かせた物件を狙う必要がある。
　この場合、負債を大きく抱える事になるので、キャッシュをガンガン貯めて行く必要がある。
　また、レバレッジをかけても築浅を購入する事は難しい。
　利回りが高い築古木造か・・・、
　CFの出る積算評価の出る物件か・・・
　数棟保有する事になる。これは危険ではないか？

逆に

②5年後、負債を抱え込みたくない場合は現金で小ぶりの物件を混ぜて買って行く。
　この場合、5年後のキャッシュフローはあまり期待は出来ないかもしれないが、
　資産と負債のバランスは良くなるハズ。
　
--------------------------

　どちらにせよ、5年後のファイナンシャル目標を考えた場合、
　最低もう1棟はレバレッジを効かせた高キャッシュフローの物件が必要だと思うし
　その場合、現在のアパートも含めた2棟分の借金リスクをヘッジする為、
　低価格の戸建が数棟欲しいなぁ。。。

　無借金の戸建の収入でレバレッジ物件のローンを支払ってイケる財務体制になったら、
　かなり心に余裕が出るのではないだろうか？

　風呂の中でボンヤリと考えていました。
　投資活動って、悶々と考える事が大事で、ケッコウ『気付き』『発見』があります。
　こんな時間が自己成長には重要だったりしますね。
　

千葉東の物件見学

こないだの土曜日だ。
築20年の木造。
千葉の有名ラーメン屋杉田家の近所ですね。
この大通りにほど近い。
チョクチョク通過するので、少しは土地勘があります。
この大通りは大手の量販店も多くで生活にはかなり便利そうです。

大通りからやや小道を入った坂上の物件。
建物は築20年のそれなりの印象。
若干汚れやサビ等もあるが、高圧洗浄やらサビ落としで
セルフ作業で何とか綺麗な状態には持って行けそうです。

間取りは2DKのファミリータイプ。
家賃設定も5.8万円と若干高め。

大通りからの距離は近いのだが、
坂上で道が若干狭い事と、
ファミリー層にはこの坂が敬遠される嫌いもある。
更に駅からはかなりの距離がある為、
電車通勤者には向かない。

悪くないけど、もう一押しが足りない。
松戸上本郷の物件と迷うが恐らくパスかな。

退去の連絡

春だ。ブログタイトルを変更してました。
特に意味はないのです（笑）

今まで通り雑感を綴っていきます。
体験談をもう少し多めに書き残せれば良いかなぁ。。。
と思っています。

さて本題。

3/8 管理会社から退去の報告がありました。
1年前に入居したばかりの方でした。退去理由は転勤らしいです。
退去時期は4/2との事。入居希望がガッツリと下がる時期です。。。。
業者さんは、速攻で募集かけますとの事でナカナカ頼もしいです。
現在家賃は3.9万円だが、2階角部屋なので、相場では4.3万円位で行けると考えています。
どうなんだろうか？
業者さんには、

「4.3万円で募集して下さい。入居希望者が現れたら
　『今、決めてくれたら家賃値引きしますよ』と営業トークをして下さい。
　　ワタクシに相談なしで4.0万円まで下げて構いませんよ」

と伝えました。

4.2万円以上で決めたら広告料を2.5ヵ月
4.2万円未満なら広告料を2.0ヵ月とお願いしました。

次の家賃入金は、退去者の部屋代とこないだ交換した浄化槽ブロアモーターの費用が差っ引かれる。
来月は原状回復費用が差っ引かれる。
固都税の支払いもあるだろう。

全く出費ばかりでオモシロくないですね。

それと、退去後の空室の装飾を考える。
・ウェルカムバスケットと地域マップの作成をする！
・イケヤのクネクネミラー取り付け
・スイッチパネルの交換
・イケヤのレールライト、スタンドライト、の装備
・イケヤのラグとテーブルを準備
・風呂のシャワー交換
・カーテンフックの交換＆カーテン新品(ニトリかイケヤ)を準備
・エアコンが古い場合は交換も考慮する

退去前までに準備をしようと考えています。

【隣の大家さん】と言うサイトは素晴らしいサイトだ。
色々な大家さんが質問と回答を投稿していて
コメントを頭からダーっと通読するだけでメチャクチャ勉強になります。

日経平均フィーバー！

株式市場がスゴイですね。

【節分天井】とはどこ吹く風。
3月に入っても騰がりまくっていますね。

10月の下旬ごろか？あそこら辺から上がり始めたけど、
あの時は騰がっても天井は10000～10500円位か？
なぁんて予想しておった。株式は予想してはイカンのですね。

予想なんて大外れ（笑）
12000円なんて想定外でありました。
いつもの逆張り買いに乗り損ねたもんだから、
指をくわえて見ているだけの相場ですね。

上げも下げも節目の3ヶ月とか6か月とかよく言うけど・・・
10月下旬から『3ヶ月』は1月下旬。ここは今回節目ではなかったかな。
10月下旬から『6ヶ月』は4月下旬か。

GWあたりまでは元気よく上がるのかも知れないなぁ。。。
ってまた予想しています。
予想しても外れるだけなんだよ（苦笑）

基本に帰って下がってきたら買い向かう。
それだけですね。

まぁ上がりすぎてしまって、いったいどこら辺が下値なのか分からなくなっちまった。
『下がってきたら買い向かう』
下がってきた位置が分からなくなりました（笑）

2棟目探し

我が家の近所に売りアパートが出た。
このアパート売り物件のサイトには写真が無い。

2部屋空室があるらしいので
賃貸サイトから写真を確認したところ、
凄くカッコイイ作りで新しい。しかも駅から徒歩4分だ。

賃貸募集の不動産屋（売買不動産屋ではない）さんに連絡して
住所を聞いて見に行った。

『ヤバイ！これはかなりイイ！』叫んだ。

今まで5000万円以下の物件を100棟以上見てきたけど、№１だ。
カミサンも『これはイイね。今までで一番だね』と言っている

収支計算をする。
物件価格が2800万　諸費用が約200万
頭金やら毎月の家賃収入やらローン支払いを考える。
おおおなんだかこれは行けそうだぞ。
2棟目を購入したら資産増加が加速するぜ～。
負債も大きくなるから３棟目以降は現金購入だな。
ウンウン。
と妄想に入りますね。

とりあえず良く分からん所は後から調査するとして
不動産屋さんに『買います』と言おう。

不動産屋に電話する。
『あいにくこの物件は契約が決まってしまいました』

チーン。

1週間前から情報をキャッチしていたが、
会社仕事に忙殺されて見に行く事が出来なかった。

悔しくて眠れない。
夜中にこのブログを書いているのだ。

不動産がらみでは過去最大に悔しい事件となりました。


やっぱチョットでも良い情報を仕入れたら速攻で行動しないとイカン。
反省。

しかしまぁ、かなり悔しかった分、自分の中でスイッチが入りました。
やっぱ生ぬるくダラダラ探しておってもダメだ。
会社仕事に忙殺なんて言い訳だ。
平日夜は『投資家あんま』として活動しよう。
今後は気合を入れて探していこう！


良い勉強になりましたとさ。