財務諸表の話 前回の続き

前回の続き

http://blog.goo.ne.jp/h_anma_104/e/036c8a751b51ea79564bc3e32ef926fc

多くの人がアパート購入に大して恐怖が生まれるのは
巨大な借金と返済額だと思います。
実際、ﾜﾀｸｼも購入前におおいにビビリました。

しかし勉強してよく考えると
住宅ローンの11万円は自分で働いて返済しますが
ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝの17.5万円は自分で働いて返済しません。
ｱﾊﾟｰﾄが働いてくれた収入から返済できます。

アパート収入33万円に対して17.5万円のﾛｰﾝです。
15.5万円のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出ます。

そのｷｬｯｼｭﾌﾛｰに手をつけずに貯金していたら
2年後には300万円くらいになりそうです。

この300万円を繰上返済に投入しても良いですし
もっと資金を貯めて更なるアパート（資産）
を購入しても良いでしょう。

やってイケナイ事は毎月出るｷｬｯｼｭﾌﾛｰ15.5万円を
引き出して何かに消費してしまう事です。

一瞬
『俺は収入が上がったぞー。偉いんだぞー。』
と錯覚します。
でも収入が増えても借金が沢山あるので
全然偉くないです（笑）
資産に対して負債の方が大きいので債務超過でした。

だから
購入前と同じように節約生活です。
3年後にある程度の資金が貯まったので
次の物件を購入
http://blog.goo.ne.jp/h_anma_104/e/61724d1dae95f313e701961b70154a39

そしてまた新たな借金が増えた（笑）

購入前と購入後の財務諸表

いやはや大分サボってしまいました。
色々な書籍を読んだり
色々な物件見学をしているのですが
あわただしく生活しておりチョット書けませんでした。

さて
以前書いたネタ
生活の仕方　毎月バランスシートを作ろう

で書きましたが
お若い投資家仲間さんに聞かれた事もありまして
過去のバランスシートを眺めて分析してみました。

チョット生々しい事を書いてしまいます（笑）


アパート購入前とアパート購入後の比較

***********************************
アパート購入前　2012年1月
***********************************
【収入】ﾜﾀｸｼ　手取り 30万円
　　　 ｶﾐｻﾝ 手取り 19万円
　　　　合計　　　　49万円
　　
【支出】住宅ローン　 11.8万
　　　食費・光熱費・通信費　
　　　　　　　　　　 7.6万
　　　交通費・保険・保育園・その他
　　　　　　　　　　 7.1万　
　　　小遣い　　　　15.1万
　　　　合計　　　　41.7万円

【ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ】（収入-支出）8.1万

【資産】貯蓄　　　　425万
　　　　株式口座　　884万
　　　　合計　　　　1310万

【負債】住宅ローン　2847万

※小遣いは夫婦2人分です。
　正月でチョイと色々使いすぎましたね。
　本来はもっと節約しています（汗）

※資産の額からすると、
　通常ならば住宅ローンの返済や
　チョット良い車に乗ったり
　海外旅行に行ったりも出来たでしょう。
　しかし歯を食いしばって節約生活してます。


***********************************
アパート購入後　2012年5月
***********************************
【収入】ﾜﾀｸｼ　手取り 31万円
　　　 ｶﾐｻﾝ 手取り 18.4万円
　　　 ｱﾊﾟｰﾄ　家賃　33万円
　　　　合計　　　　82万円
　　
【支出】住宅ローン　 11.8万円
　　　食費・光熱費・通信費　
　　　　　　　　　　 10.4万円
　　　交通費・保険・保育園・その他
　　　　　　　　　　17.6万円　
　　　小遣い　　　　9.1万円
　　　ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝ　　　17.5万円
　　　　合計　　　　59.3万円

【ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ】（収入-支出）23.5万円

【資産】貯蓄　　　　280万
　　　　株式口座　　323万
　　　　流動資産計　547万

　　　　ｱﾊﾟｰﾄ土地+建物
　　　　　　　　　2600万円
　　　　合計　　　3203万円
　

【負債】住宅ローン　2821万円
　　　　ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝ　　3000万円
　　　　合計　　　　5821万円

***********************************
※貯蓄と株式はドーンと減りました。

※負債（借金）が5800万円あります（汗）
　毎月のﾛｰﾝ支払い　11.8万+17.5万円=29.3万円（涙）

※ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが大分大きくなりました。

長いので次回に続く

最近の気付き 最近の学び

沢さんに紹介された
おすすめ本で
赤井誠さんの本を読み返しました。

更に沢さんの本も読み返しました。
「不動産投資成功へのイメージトレーニング」

すごく凄くスゴク学びになります。
残債利回りの考え方がスゴクて
胸に突き刺さります

スゲー！俺メチャ成長しているかも！

と喜びながら浮かれてしまいます。
しかし著者の凄さには驚きますね。

「俺はまだまだ未熟者なんだな」
と改めて痛感しますね。
でも未熟な部分を感じる事は
良い気付き(学び)になりますね。

テングにならずに謙虚な
気持ちになれます

少しでも近づけるように
成長していきたいですね。

株式売った

保有していた島忠が業績下方修正。
ドーンと下げました。

チョイと長期で保有しようと
思っていたのですが
全部売却しました。


北朝鮮とアメリカの緊張も高まっている
もし戦争になったりしたら
リーマンショック以上の下落もありえますなぁ。

2014年ごろから
『戦争はありえる』
と考えています。

・金利の大幅上昇
・極端な円安
・極端なインフレ
・株式の暴落
・不動産の暴落

色々なことを想定して行動したいですね。
戦争が起きたりしたら
金融業界はひっくりかえるかも知れません。

今はしばらく静観します。

新築屋さんから電話

ﾜﾀｸｼは借金が多いので銀行評価が悪いのかも。

もう一棟購入するには
どうすれば良いだろうか？

しばらくは資金を貯めないと
融資が出ないのか？

今は我慢の時なのかも知れない。


等などネガティブな
気持ちが芽生えてきている。


夜
アパート建売会社から入電。

『財務状況のアンケートありがとうございました。
　あんま様。現在の経営が大変上手く行っているので
　融資が出るかも知れません。金融機関に資料を提出して
　審査してもらっても良いでしょうか？』


おおおおおおおおおおおおおおおおお！！！！

ネガティブシンキングの状況から
テンション急上昇！！！

できるできるできる！
やってやれない事はない！
やらずにできるわけがない！

俺は購入できるぞ！絶対に出来る！
若干自己暗示をしている（笑）

人生辛いことばかりじゃない。
頑張っていりゃ良い事もありますね。

新築ｱﾊﾟｰﾄを考えている

新築ｱﾊﾟｰﾄの見学を実施して
『買うぞ！』
と息巻いたのは良いのだが
既に①住宅,②ｱﾊﾟｰﾄ,③賃貸戸建と3本の借金があります。
はたして銀行ｻﾝは貸してくれるのだろうか？

先日、新築戸建を買いたいので
現在お付き合いのある
金融機関に打診した。
『返済比率が高いので』と玉砕しました。

他の金融機関では色よい反応があったのですが
結果回答がありません。
やはりﾜﾀｸｼの財務ﾊﾞﾗﾝｽが良くないのでは・・・
と心配になります。

ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝや住宅ﾛｰﾝが無ければ
財務ﾊﾞﾗﾝｽ・・・と言うか
銀行評価は上がると思います。

だからと言って住宅ﾛｰﾝを消すには
ﾅｶﾅｶの障壁があります。
ｱﾊﾟｰﾄﾛｰﾝを繰上返済出来れば良いのですが、
その様な現金は持ち合わせていない。

ｱﾊﾟｰﾄ売るか？
これだけは絶対的に手放したくない（汗）

でも手放した場合のｼﾐｭﾚｰｼｮﾝをしてみるか。
負債が結構減る上に資産もﾅｶﾅｶ増えそうだ。
銀行評価はだいぶ上がりそうですな。

一か八かの覚悟を決めないとｲｶﾝ。

投資で一か八かをするのはｲｶﾝので
一か八かにならない様にすればどうすれば良いか？
たくさん考察していこうと思います

ｳｰﾝ。悩みます。

金利の事

４月に入り住宅ﾛｰﾝの金利が変更されました。

http://www.sankeibiz.jp/business/news/170401/bse1704010500003-n1.htm


大手３行とも10年固定金利を1％前後に戻しました。
中でも三菱東京UFJは0.5％上昇させたのでｲﾝﾊﾟｸﾄが大きいです。

再底値は0.45％でしたか。
そう考えると現在の1.05％は
『大分上昇した』と思えます。
ﾏｲﾅｽ金利政策のｼﾞｬﾌﾞｼﾞｬﾌﾞ貸出期間が終わったのかも知れない。


昨秋に住宅ﾛｰﾝの借換を実行できたのは底値付近で良かったぁ。
と思う反面
これからは物件購入する時に融資が厳しくなるだろうなぁ。
と思えます。
また金利が上昇しだすと為替や株価への影響も出てきそうです。
ﾁｮｯﾄ警戒しています。