戸建の売却を考えた

不動産店舗で働いている知人が居りまして
中古戸建の相場に関して会話したのです

2015年に購入した新築戸建ては

https://blog.goo.ne.jp/h_anma_104/e/8fc9a883efe00e54cf3d1fda8445b1bc

大手のデベロッパーＩ田グループの木造物件でした

当時は3月頃にたたき売りの様な
ビックリ価格で購入出来ました

現在築8年です

冒頭の知人に相談
仮にこの物件が空室になって室内を綺麗にして販売に出したら
2800万円くらいで売れないかな？

回答は
船橋市の〇〇町で駅から徒歩11分で建物100平米以上あるでしょう？
2800万円なら即蒸発するね
3000万円以上でも売れると思うﾖ

あ～～そうかぁ。
そんなに高く売れるのか。。ﾁｮｯﾄびっくりだね

現在の残債が〇〇万円だから、仲介料払って税金払っても
結構残ります

次の物件の頭金を作れそうです (￣ー￣)ﾆﾔﾘ  

でもでも
次の物件は戸建もｱﾊﾟｰﾄも物凄く高いです（汗）
場所も良いので土地として手放したくない気持ちもあります

仮に市場が暴落しても

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出るので借金焦げ付きのリスクは低いです

 

手放す事を

ｵﾌﾟｼｮﾝとして考えながら保有していこうと思います

 

逆に考えますと
2015年当時、ﾜﾀｸｼの周りでは
収益不動産を買うサラリーマンは皆無でした

借金して不動産を買って賃貸に出す！

と言うと

【いつか破綻たらどうすんだ？！オレは絶対にやらん。そんな馬鹿な事は！】

と言うような冷たい視線も感じた事もあります

 

今後、安い資産を購入する時は

そういう逆境の相場環境で買わないと
安い物件は買えないのかも知れないな。。。

と感じました

 

ゴールドマンサックスの未来予想

ゴールドマンサックスが

2075年のＧＤＰランキング予想を公開しております

https://www.goldmansachs.com/japan/insights/pages/path-to-2075-f/report.pdf

 

大量ページのPDFですが5ページ目

年代別で世界GDPランキングがあるのです

2000年までは日本は2位です

2022年でも米国、中国に次いで3位なのでまだ良しとしましょう

2050年はインド、インドネシア、ドイツに抜かれて6位

2075年は12位まで下がる予想です

パキスタン、エジプト、ナイジェリアが上がってくる予想です

 

ゴールドマンサックスなんで・・・

物凄い巨大な支配権がありそうです

予想と言いますか

これからこう仕向けますよﾖﾛｼｸ

と言っているように見えますw

 

日本の観光パワーは凄いと思いますが

経済的パワーはドンドン弱くなりそうです

日本の生産力は明らかに低下しております

 

円の価値はどうなるでしょうか・・・

下がる事はあっても

円高に推移する事は難しいかも知れません

 

近い将来、日本人が中国のｺﾝﾋﾞﾆで働いてる事が現実化しそうです

日本円で換算すると

給料35万円だ！ヤッター！

でも中国の中では安い給料だよね

と言う世界です

 

そこら辺を踏まえて

自分や子供のライフスタイルを考えていきたいです

 

不動産投資のバランスシート

倉橋隆行先生の

不動産投資、成功の方程式

を読んでおります

 

不動産投資を数字で判断する

と言う部分で心に刺さりました

 

バランスシートの解説が秀逸でした

----------------------

〇貯蓄が300万円あった（純資産300万円）

〇2700万円借入して3000万円の物件を買った

〇毎月の家賃収入23万円（利回り9.2%）

〇返済は3％20年返済額約15万円

〇月のｷｬｯｼｭﾌﾛｰ8万円　年間96万円

〇バランスシートで言うと

資産3000万円　負債2700万円　純資産300万円

----------------------

まぁどこにでもありそうな物件条件でしょうか

 

ここから凄いのです

10年後の事です

〇10年間ｷｬｯｼｭﾌﾛｰを積み上げると960万円

〇物件価格3000万円据え置きとする

（上がったり下がったりする）

〇この時の残債1550万円

〇資産　現金960万円+物件3000万円　3960万円

〇純資産　3960万円-1550万円→2410万円

----------------------

純資産300万円が

10年後8倍になる事を説明しております

 

ﾚﾊﾞﾚｯｼﾞを掛ける不動産が

いかにバランスシート上で有利なのかを

簡潔に説明しております

 

資本主義経済の本質はこれだよなー・・・感動

 

だから不動産は早く始めれば始める程に

長ければ長い程に

純資産が増加していきます

 

しかも

この条件はごく普通にある数値です

利回り30％でもなければ

金利も0.5%とかではありません

 

〇300万円貯める気合いと根性

〇収益物件を買う覚悟と学ぶ姿勢

若い人に伝えたいモノです

若い人に倉橋先生の書籍を激しくお勧めします

 

ｳﾁの子供達に理解させたいモノですが

これは自分の宿題ですね

FIREのことを考える

精神的に摩耗するミッションをこなしております

次々と課題が出てくるので

ちょっとストレスが大きいのですが

気合いで乗り切るしかありません

 

パジャマで参上

 

この本を再読しております

FIREした投資家さん達を見ていると幸せそうです

そしてﾜﾀｸｼと同世代の方々（もっと若い方々も）がFIREしております

 

そろそろ不動産家業で生活していけるんじゃないか

と考えているのですが

 

家庭の支出が大きいので

まだ難しいか。。。。いやイケるかな。。。。

と心が揺れ動いております

 

※教育費が大きくなっている事

※税金が大きい事

※シロアリの様な突発的な出費の事

※インフレリスク

 

上記の事を考えると躊躇しております

 

最低限の生活費○○万円

+　税金等の突発経費○○万円

+　次の不動産の為の積立○○万円

教科書的にFIREの年間NOI（ネットオペレートインカム）は

1000万円と言われますが

そんなに要らんかなぁ

と思います

 

年間NOI

850万円位欲しいかも・・・

 

 

いやいや山登って

メダカの世話していれば

そんなに支出も無いぞ

オニギリと納豆食ってれば幸せだしな

生活費もそんなに要らんかも・・・

年間NOI750万でも良いんじゃないか

でもインフレが進行したら厳しいかもなぁ

 

 

と日々答えの出ない一人脳内会議を実施中ですww

 

結論は

継続して不動産を買い続ける余力を作らないとイカン！！

と言う事です

 

 

思考する時間

投資を続けていく上で凄く大事にしているのは

思考する時間

です
風呂でも
寝床でも
チャリンコ乗りながらでも
クルマを運転しながらでも

黙々と考える事で
次のプランが思い浮かんだり
反省をしたりします

PDCAの遊びみたいなモノかも知れません

勤め先で

PDCAを実践しろ！

と強要されると
あ～ぁﾒﾝﾄﾞｸｾｰﾅｧｰ
となりますw

自分から考えてPDCAをグルグルさせると
ＰＬＡＮ（計画）した結果が出やすいので
かなり面白い事が起きたりします

【思考する時間】

の調味料となるのが書籍です
書籍から色々な事をインプットすると

考えるﾈﾀが増加するので楽しいです

 

独り思考する時間を大事にしておるので

結構、ｵｲﾗは孤独なんだろうな（良くも悪くもね）

と気づきました

 

投資・経営をするには決断する事も多発しますし
己で責任を取る事も多いです

 

 

投資を開始して17-18年位でしょうか

仲間友人とワイワイやっていたら
ここまで投資や不動産に打ち込めただろうか？
ウーン難しかったかも・・・
自分の投資活動に関しては
孤独なライフスタイルがマッチしていたかもしれないな

地元の友達と疎遠になったしなぁ

ともう一個気づきました

でもなー

仲間とワイワイする時間はハッピーな時間です
そういう時間を増やしていくのも楽しいだろうな

と

独りの時間を使って考えておりましたww

 

シッポリ日記のアクセス数急増

一時期は

フォロワー数を増やすぞ！

とアピールチャンスとか頑張っていた事もありました

 

でも

アクセス数を増やすよりも

この駄文を興味のある方々だけに向けて

気ままにシッポリ（ひっそり）書きたいな

と考えが変わりまして

アピールチャンスする事を止めましたww

 

心優しき数少ないフォロワーさん達と

知人友人に向けてアクセスも少なく書いているこの日記

 

昨日のアクセス数を見たら驚きました！

203PV！？そんなにアクセスあるか？

誰がこのシッポリ日記を読むのだろう？？

 

不思議でしたが

原因が判明しました

 

犯人は自分でしたw

 

アタクシが寝る前に数年前の日記を読んだのです

リフォームやら市況やらマインド等々

色々と学んでいたのでしょう

そして自分でも忘れていた内容が

結構興味深くて、延々と読んでしまったのです

 

なかなか俺おもろい文章ジャンケｗｗ

 

自画自賛で恥ずかしいのですが

なんでだろう？と考えてみました

 

 

考えてみたら当たり前の事で

己の学んだ

面白かった事や感動した事を

ズラズラ書いているので

少なくとも俺だけは面白い筈だよな

よそ様が面白いかどうかはさておきww

 

んで

過去に書いた内容で

忘れた事を掘り返すのは

自分の中で結構深く学びがありました

未熟な己を見るのも学びになりました

 

だからたまには過去の日記を読み返したり

当時読んだ書籍を読み返そう！

と思いました

 

子供の銀行口座

春に高校生の娘の銀行口座を作成しました

 

新たなﾊﾞｲﾄ先のご指定がありまして

ゆうちょ銀行の口座が必要になりました

 

今の時代、銀行口座を作るのは結構面倒です

 

30年前は

印鑑持って行って名前と住所を書けば口座開設できました

その上にティッシュだのラップだの貰って帰ってきたものです

 

今は銀行口座を犯罪で使う輩がおるのでしょう

本人確認書類が要ります

娘本人は免許証を持っていません

マイナンバーカードも作ってません

じゃーどうするか？

-------------------

未成年だけの口座開設

・印鑑

・母子手帳or住民票

・健康保険証

・顔写真付き学生証orマイナンバーカード

-------------------

 

これを持って郵便局に行く！との事

揃わなければ保護者が代理人で

免許証とか提示して作成するようです

 

ゆうちょ銀行ですか。。。

自分の周りでは

口座を持っている人が多くないように思いますが

色々な世界があるものですね

 

 

バランスシートの事

バランスシートとは貸借対照表の事ですね

 

つい最近思ったのですが

バランスシートを読めるようになってから人生変わったよね

 

という事です

 

学生の時に簿記を習ったのですが

意味不明でサッパリ理解出来ませんでした

数年後

今は無き初級シスアドで簿記を少し学んだ時

少しだけ意味が解りました

数年後

株式投資のファンダメンタル分析で

財務諸表の『読み方』を学びまして
企業の財務体質の評価方法が解りました

 

資産と負債、純資産の3つを表しているのだな
若干理解したのです

10年位前です

賃貸経営をして
PLとBSの財務諸表が出来る訳です

（弥生ｿﾌﾄで簡単に出ます）
財務諸表の読み方が大分理解出来ました

 

 

安定経営していると・・・・

資産は増加していく
負債は減少してく
結果的に純資産が増加する

 

この動きが継続されると

より堅い財務体質になって・・・・

いやーバランスシートが読めるとスゲー良いよね！

と体感しました

 

金融機関は財務諸表をかなり重要視している事

そんな事が解りました

財務諸表（PLとBS）はお金の通信簿です

通信簿が良いと銀行評価が高くなります

オイラは学歴低いけどww

銀行評価を得ることが出来たので

人生変わったよなぁ

と思いました

 

 

倉橋社長の新刊を読んだ

夏の間は遊びにかまけていたのか。。。w
読書をだいぶサボっておりました

倉橋社長の新刊を読みました

簡単なので1日で読了

↑パジャマですww

あらためて感想は色々とあるのですが

世界中で不動産を【堅い資産運用】としているのに
日本では『不動産が危ない怖い』と言う意見が蔓延しております

この本を読んで

やっぱり不動産を運用するのは
普通庶民のﾜﾀｸｼにはマッチしているのかもな

と思いました

不動産は多少の勉強が必要ですが、
他業種の経営よりも結果を出しやすい！

と感銘を受けました

バランスシートで考えると

いかに堅いのか解りやすいです

普通の人（Cランク）の定義とかが面白かったですね

 

冒頭に

この本は1-3万円で発売しようと思ったけど

出版社に説得されてこの値段に設定した

と書いてあり笑いました

 

そして読んだ感想は

3万円でも読んだ方が良いよね

ですw

これは子供に読ませないとｲｶﾝ！

という事で
子供の机に置いておきました

読書はやはり良いなぁ

と言う印象です

 

しばらくサボったので読書の頻度をあげていきます！

 

1人で考える事が好きなのかも知れません

日中に都内を歩きました

あの酷暑から気温が和らいだようです

通勤帰りの夜は涼しく感じました

 

さてさて

己の給料収入が無くなっても生きて行けるのか？

と言いましょうか

どうやって家業の収入だけで生きていくのか？

考えています

〇〇万円くらいを生活費にして（教育費がべらぼうに高いんだな）

余剰金を××万円に設定して

そうすっと毎年の余剰が▲▲▲万円になるから
不動産の突発経費のリスクヘッジになりますな

不動産業からのインカムは

〇〇万円　+　××万円

ですな
アパート1棟あるいは戸建て2戸を購入するとイケるんじゃないか？

いやいやいや
買わなくても今！イケるんじゃないか？
ﾊﾞｲﾄしてもイケそうだし・・・・
いやいやいやﾊﾞｲﾄしなくてもイケるか？

でも物件の突発的修繕があったらキビシイかもなぁ

とりあえずｷｬｯｼｭを増加しないとｲｶﾝ

ああでもないこうでもない・・・と

風呂屋さんのサウナで考えました

超久々に本八幡駅を使ってみた↑（本文無関係）

1人で考える事が好きなのかも知れません

 

結論からすると

2024年も2025年も毎年1棟は買って行こう

そんな事を考えてます

 

 

そうなると

キャッシュは増加しないじゃんけww

国家の本音はインフレ進めたい！？

洗練された投資家さんが

現在ドル資産を結構購入しているそうです

その理由が秀逸でした

◎国家はインフレになっても金利を上げたくない
◎金利上昇は国家の利払い増える
◎国債消化できない→国家予算組めない
◎国家の本音はインフレが進んで欲しい
◎インフレから名目賃金あがれば実質増税になる

だから円の暴落は無いだろうけど円の価値は下落する

という視点の考え方です

なるほどなぁ

さすがですなぁ

このご意見を鵜呑みにはしないけど・・・

1ドル180～200円の世界もあるのかも知れない

と思いました

他の投資家さんは1ドル1000円なんていう意見もあるようですが

そんなにドルが強いかな？！

ドルもこれからは弱いんじゃない？

そんなスタンスで見ております

 

振り返ると
2009～2019年頃までにローンを組んで住宅を購入した！
という層がそれなりに居るとは思います

 

資産運用的には

良い時期に借金をしたのかも知れません
時間経過と共に
不動産の価値は上がるし
借金（円）の相対価値が下がっていく訳です

15年位前から
住宅ローンの繰り上げ返済はしない方が良い

（繰上げ返済しない分の資本で散財はダメですﾖ、繰上げ返済しない分の資本を投資に回す前提です)

と言ってきましたけど

いよいよその通りになってきたように思います

 

 

ﾜﾀｸｼは2006年に住宅購入なのでﾁｮｯﾄ高い時期だったかもw

 

チャリンコで定期巡回した

日曜日の早朝

久々にチャリンコで保有物件の視察をしました

 

そろそろ外壁を塗らないとイカン

とか

入居者様が快適に住んでいるかな

とか

あの物件売却して現金作ればアパート買えるか！？

とか

感じる事が多々あります

戸建て物件の場合

入居者様が雑草を抜いたりしてくれます

逆に大家が敷地内に入ってはイカンです

 

アパートの場合は

雑草がバンバン生えてくるので掃除にいきます

今はかなりの猛暑なのでﾁｮｯﾄだけ掃除して退散しました

 

涼しくなったら雑巾やらホウキとかホースとか持参して

本気で掃除しようと思います

 

大きな大家さん達は

例外なく掃除を大事にしています

ワタクシも真似して掃除しております

 

 

チャリンコ乗っていて気付いたのですが

グルリと一周して保有物件を巡る

と言う事が難しくなってきました

 

ありがたい事に物件が増えてきましたが

それでも定期的に巡回しようと思います

 

 

 

物件購入時の仕訳方法

9月に入りました

今年も残り1/3です

 

やっぱり金価格は１万円行きましたね

あ～あん時買うべきだった！

とチラリと後悔したのですが

よくよく考えると

金は買えてませんけど

不動産を買っていたのだから同じかも。。。

と前向きに考えてます

 

2021年2022年で不動産を3件購入しました

おそらく今売却したら

購入価格と同じかそれ以上で売れるような気がします

保有するけど

 

2020年頃に金を買っていたのと変わりません

バランスシート上の資産では同じです

有形固定資産で計上されます

ゴールドと違うのは借金が増加する事です（汗）

 

今朝は早朝から帳簿作業

春に購入したアパートの仕訳

最終的には土地と建物で計上するのですが

銀行から借入した部分が

複雑すぎてサッパリ解りませんw

 

仲介料やら司法書士先生への支払い

銀行へのﾛｰﾝ手数料

売主様への支払い

流れは解るのですが弥生に入力する時に

振替伝票とか登録方法がメチャ複雑です

 

50分くらい試行錯誤して・・・

えーい！解らん！！税理士先生にお願いしよう！

気持ちよく諦めましたww

 

9月末まで入出金だけは綺麗にしておいて

資産計上と借入金の部分は先生に報告します