住宅ローンの保証料って、何を保証してくれてるの？

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

肌寒くなってきましたね。
足元が暖かいと落ち着くので、
ふくらはぎサポータをこっそり？つけています。


■住宅ローンの保証料って、何を保証してくれてるの？

今日も住宅ローンです。

住宅ローンを借りる時、保証料を払うケースが多いと思います。
一括で払う方法や、金利を＋0.2％程度上乗せして払う方法があります。

では、この保証料、一体、何を保証してくれているのでしょうか？

返済できなくなったとき、替わりに返済してくれると
勘違いしている方が結構いらっしゃいます。

でも、まったく違うんです。

万一、住宅ローンが返済できなくなったとき、
銀行は保証会社に替わりにに住宅ローンを返してもらいます。

そして、その後は、保証会社が借りた人に住宅ローンの返済を求めます。
結果、借りた人は、返す先が銀行から保証会社に変わっただけです。

保証料は、保証会社への手数料ということですね。

※
保証料を取らない銀行もあります。

保証料を取らない替わりに、保証料並みの融資手数料を取る銀行もあります。
よくあるのは融資金額の2.1％というもの。2000万円借りたら42万円です。

住宅ローンを組む場合、金利だけでなく、
保証料や融資手数料も考慮に入れて考えるといいと思います。


牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

住宅ローン、頭金はいくら必要？

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

今日、こどもたちは保育園の遠足。
年長さんの長女のクラスは少し歩いた公園へ。どんぐりを拾うそうです。
年少の1つ下のクラスの次女はすぐ隣のお寺へ。

こどもたちは朝から大はしゃぎでした。
ママはお弁当作りで大慌てでした（笑）。


■住宅ローン、頭金はいくら必要？

かつて、住宅ローンは物件価格の8割までしか借りられませんでした。
つまり、頭金が2割必要だったわけです。
ほかに、諸費用もかかるので、結構な貯金がないと家は買えませんでした。
（諸費用の目安は、物件価格の新築が5％、中古が10％）

なぜ、銀行は8割までしか貸さなかったのでしょうか？

銀行は、万一、借りた人が返済できなくなった場合、
その人の住宅を売って、そのお金で貸したお金を回収します。

物件価格の10割まで貸してしまうと、
全額回収できない可能性があるからです。
だから8割までしか貸さなかったんですね。

※実際には、物件を売却しても、全額回収できないことがほとんどですが。
　土地はやや値を下げていますし、建物は使うほど価値が落ちますから。


ところが、今では物件価格の10割まで貸すのが当たり前の時代になってきました。

最初は新築マンションで10割融資が始まり、その後、新築戸建てへ。
なかには中古マンションや中古戸建てまで10割融資をしている銀行もあるようです。

銀行は借りる人の返済能力を見て判断しているんでしょう。
ただ、背景には、個人住宅ローンの過当競争があるように思いますが。

と、いうわけで、今や頭金がなくてもマイホームが手に入る時代になりました。
ただ、借りる場合は注意が必要です。

住宅を売却した場合、売れた価格より、住宅ローン残高の方が大きくなります。
いちばん困るのは、返済が苦しいので、マイホームを手放す場合です。
マイホームを手放しても住宅ローンが残ってしまいます。

※頭金を2割いれて、物件価格の8割の住宅ローンを借りても同じです。
　悲しいかな新築住宅も買った瞬間に中古住宅です。
　今の時代、物件価格の8割で売れるとは思わない方がいいでしょう。

ちょっと、シビアなお話でした。
マイホームは投資の対象でなく、使うものと考えれば、
こんなことは考える必要なないんですけどね。

安心して返していける住宅ローンを組みたいものですね。


牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

増える住宅ローン相談

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

家族で伊勢崎市の華蔵寺公園の遊園地へ行ってきました。
観覧車、ジェットコースター、ウォータースライダーなど、
なかなか本格的な遊園地でしたよ。

長女6歳はウォータースライダーに乗る予定でしたが、
直前でおじけづきました（笑）

■増える住宅ローン相談

昨日の日経新聞の北関東紙面に記事がありました。
金融機関での住宅ローン相談がじわり増加しているそうです。

これは新規の相談ではなく、既に利用している顧客からの相談です。
この不景気が要因なんでしょうね。

金融機関も、返せなくなっては困るので、柔軟に対応しているそうです。

収入が減って、返済が苦しくなった場合、
返済期間の延長に対応してくれるケースがあるそうです。

もちろん、返済期間が長くなれば、支払う利息も多くなりますし、
完済時の年齢も後になって、老後の生活に影響を与えます。

失業して、返済ができない場合、
元金の返済を待ってくれるケースがあるそうです。
ただ、これは半年程度が限度でしょう。

現在、何とか返済している方でも、このまま行くと時間の問題・・・
というケースは早めに相談した方がいいと思います。

その際は、
・どうして返済が苦しくなったのか？
・回復の見込みはあるのか？
・長期的にどうやって返済していくか？
この辺りを自分なりに整理してから相談に行った方がいいでしょう。

これは銀行に対する説明という意味もありますが、
（返済を変更するにも審査があります）
自分でどうするか？を考えることが最も大切だからです。

いづれにしても、返済が苦しくなってきたら、
住宅ローン以外の家計の見直しも大切ですね。

この場合、家計の危機ですから、
楽しみを削ることも覚悟しないといけません。

ちょっと、いつもとは違うトーンでお伝えしました。
でも、大切なことです。そう、大切な。


牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

中古住宅の資産価値

おはうございます。ＦＰ牛込伸幸です。

総選挙の期日前投票が人気のようです。

群馬にも党首が応援演説に来ているようです。
今度の土曜日は子どもと出掛けてみようかと思います。

演説のスケジュールや場所は選挙事務所に電話すると教えてくれますよ。
現状、選挙活動にホームページは活用できないので、ちょっと不便ですね。


■中古住宅の資産価値

今朝の読売新聞に記事がありました。
不動産コンサルタントの長島修さんのコメントです。

私が同感したのは、中古住宅の評価が未整備な点でした。

中古住宅を購入する際にネックになるのは、
どの程度の物件か？住んでみないとわかりにくい点にあります。

一定の品質評価制度ができて、それがうまく機能すれば、
安心して中古住宅を購入できるようになるでしょう。

そんな状況を反映してか、現在、一般的には木造住宅は二十数年で
価値ゼロとなることが多いそうです（記事より）。

これでは売りに出す方もツライですね。
中古住宅が活性化するにはこの辺りにヒントがあるようです。

一方、中古住宅にはニーズがあるように思います。

私もかつては中古住宅を探していました。
築古の中古住宅を買って、そこに住みながら建て替えの計画を立てようかなあと。

または、築浅の中古住宅なら、お手軽な価格で購入することができます。

記事では賃貸住宅についても言及がありました。

一生賃貸でもと考える人も増えています。
でも、そこで問題になるのは、賃貸住宅の質です。

分譲マンションと比べると、遮音性など劣ることが多いと思います。
記事ではここに賃貸経営者への公的助成をと言っています。

私も賃貸に住んでそう思いました。
子どもが歩き出すと、下の階の方に迷惑かけるなあと・・・

あとは、4人家族が住める賃貸が少ないですよね。
4ＬＤＫタイプはめったに見たことがありません。

ニーズが多様化しているので、
公的助成も新築持ち家重視だけでなく、中古住宅や、賃貸マンションにも
工夫を凝らしてもらいたいと思いました。

牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

住宅ローン金利の選び方

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

昨夜も世界陸上をテレビ観戦。

部屋のそうじをしながらマラソンを観ました。

私は昼寝好きで、じっと座ってテレビを観ていられない体質!?なので、
楽しみなスポーツ観戦や討論番組はいつもこのスタイルです。

尾崎選手、すごかった。
特に3人に絞られてからの積極的な走りには興奮しました。

男子やり投げの村上選手の銅には感動しました。
日本選手権10連覇を成し遂げているほどのベテランが
世界選手権という大舞台で自己ベストを大幅更新。

しかも、予選・決勝ともにビックスローですから、一発ではありません。
今まで蓄えていたものが爆発したんですね。すばらしい！

■住宅ローン金利の選び方

これまで同じことを何度も繰り返しお伝えしていますが、
今朝の日経にも記事があったので・・・。

記事によると、メガバンク3行で変動金利を選ぶ人が8～9割にのぼるそうです。

確か、1年ほど前の記事では6～7割程度だったような記憶があります。
リーマンショックから金利上昇は当面ないとの予測からでしょうか。

住宅ローンには変動金利（半年ごとに金利見直し）と、
2年など短期の固定金利、10年固定、超長期といわれる20年や全期間の
固定金利があります。

やってはいけないことは、
長期固定金利では返済できないけど、変動や短期の固定金利なら
返済できるのでマイホームを買うという選択です。

住宅ローンを計画するときは、4～5％程度の金利を想定して、
借入額と期間を決めて、そのうえで、どの金利が有利か考えることが
肝心だと思います。

私はこんな低金利の時代だからこそ、
長期や超長期の金利を選ぶチャンスだと思っています。

金利上昇でどのくらい返済額が上がるのか試算してみます。

3000万円・期間35年・ボーナス払いなしの場合
金利1％、84,686円
金利2％、99,379円
金利3％、115,455円
金利4％、132,832円
・・・
金利8％、213,078円　※バブル期の変動金利

たかが金利が1％や2％上がるだけと思うかもしれませんが、
返済額は思った以上に上がります。

しっかり試算して計画してくださいね。

↓イーローンのサイトで試算できます。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

住宅ローンの6月危機とは？

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

昨日、ブックオフに本を売りに行きました。

本を置くスペースは限られているので、
たまに、本棚を眺めて整理しています。

気に入った本は時間をおいて２、３回は読むことが多いです。
そのときの状況でピンと来る場所が違うんです。

なかには10回以上読んでいる本もあります。
読むことで初心に帰れる本もあります。

こうした本は本棚に残し、
それ以外はどんどん売ってしまいます。

本棚に余裕ができると、また本を読もうという気持ちが生まれますね。

■住宅ローンの6月危機とは？

昨夜のテレ東、ワールドビジネスサテライトで特集していました。

住宅ローンのボーナス払いは6月と12月に設定する方が多いようです。

ボーナスが不安定な時代ですから、
6月のボーナス返済ができない家庭が多く出てくると予想されています。
だから6月危機なんでしょうね。

私が銀行で働いていた頃、ボーナス返済には注意を払っていました。
返せなくなる兆候はボーナス払いにまず現れるからです。

今回はボーナスが不安定なことに加えて、
旧住宅金融公庫の住宅ローンの金利がアップしていることも影響します。

借り入れてから10年後に金利がアップするのですが、
今、その10年後を迎えている方は、
当初2％の金利が4％にアップします。

例えば、3,000万円・35年でボーナス返済割合50％で組んだ場合、

2％なら、月々49,689円・ボーナス月348,681円（月々＋ボーナス分）
これが4％にアップすると、月々66,416円・ボーナス月466,431円

にもなります。

このしくみ、どこかで見たような？
そう、アメリカのサブプライムローンです。

かつて、日本はバブル崩壊で、まったく同じしくみでローン破綻者を
多く出しました。でも、どうしてそれでもこうしたローンを続けたのでしょうか。

今、心配しているのが金利の上昇です。
変動金利や短期の固定で住宅ローンを組んだ場合、
家計に大きな影響を与えます。

日本は長らく超低金利が続いています。
でも、アメリカはすでに長期金利が急上昇しているので、
日本もいつ金利が上がるか（正常な状態に戻るか）わかりません。

今から住宅ローンを組むなら、
全期間や長期の固定金利を選ぶか、
金利が5％程度まで上がっても返せる程度に借入額を抑えるといいでしょう。

今、返済中の方で変動か短期の固定金利を利用している場合、
金利が5％程度まで上がっても返せるような家計を作るといいでしょう。
収入アップは難しい時代ですから、支出をコントロールする方が効果的です。

また、超低金利のうちに、長期固定の住宅ローンに借り換えることもです。

いつもはのんびり書いているのですが、
今日は少し必死になってしまいました。

まだ、対策が打てるうちに、安心できる体制ができるといいですね。

今日は保育園の授業参観。楽しみです。

牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

住宅ローンに三大疾病保障をつけるかどうか

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

今朝は少し早起きして、5歳の長女とスクランブルエッグを作りました。

昨日の朝、
子「明日、自分で作る！」
私「じゃあ、早起きできる？」
子「うん！」

今朝、起こすと、ニコニコで30分早起きできました。

■住宅ローンに三大疾病保障をつけるかどうか

先日、ある方とお話していたときのこと。
ここ数年、出始めた住宅ローンの三大疾病保障に興味があるということでした。

ほとんどの住宅ローンには団体信用生命保険という、
借入人が亡くなったときに、ローンの残高がチャラになる保障が付いています。

三大疾病保障は、それにプラスして、三大疾病で所定の状態になったときに、
ローンの残高がチャラになるものです。

団体信用生命保険は住宅ローンの金利に含まれていますが、
三大疾病保障は、付ける付けないは自由なので、
金利プラス0.2％という商品が多いようです。

0.2％ってどのくらいでしょうか？

2000万円を期間35年、2％で借りた場合、
月々の返済は66,252円（ボーナス払いなし）

金利がプラス0.2％の2.2％になった場合、
68,323円（ボーナス払いなし）

その差は、68,323円－66,252円＝2,071円

これを高いとみるか、安いとみるかはその方の好みだと思います。

現状は、みなさん、借入額を多くしたいので、
選ぶ方は少ないようですが…

生命保険でも同じような選択になります。

この保障を付けると、○○円高くなる…
これを選ぶかどうかはその方の好みというか心配度合いによって異なります。

医療保険で、三大疾病で所定の状態になったときに、
保険料が免除になる特約があります。

この辺りはその方の好みが出ます。

気になる人には気になるし、ぜんぜん気にならないで、
安いほうがいいという方もいます。

でも、どちらもその方の判断なので、いいと思います。

ただ、注意が必要なのは、あれもこれもとしてしまうと、
保険料が高くなってしまうことですね（笑）。

私的には「保険はシンプルに、浮いたお金はしっかり貯蓄」
という感じです。

牛込伸幸ＦＰ事務所
http://www.fpushi.com/

中古住宅を安心して買える新保険を政府が検討

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

今朝の日経にファストフード店のコーヒーが人気とありました。
価格もさることながら、味が良くなっていることが背景にあるようです。

私は車にインスタントコーヒーを常備、
お湯を水筒に入れて持ち込み運転しながら飲んでいます。
いれたてはインスタントとはいえいい香りが車内に広がります。

東京の営業の方はこんなことはできませんが、
車社会の群馬はこれがあっているようです。

■中古住宅を安心して買える新保険を政府が検討

今朝の日経新聞に記事がありました。

この保険に不動産業者などの売主が加入すると、
引渡しから5年以内に雨漏りや床の傾きなどが見つかれば、
補修工事を保険で賄えるというもの。

万一、売主の不動産業者が破綻している場合は、
保険金を直接、保険の運営主体に請求できる。

※保険の運営は国土交通省が指定する
　「住宅瑕疵担保責任保険法人」

補修費の8割、上限1,000万円を想定しているそうです。

保険に加入するには、加入時の物件検査があるので、
その精度によっては買う方も安心ですね。

保険料は検査費を含めて10万円から15万円だそうです。

図面などの机上審査だけでなく、現場審査をしないと意味がないと
思うのですが、この費用でできるんでしょうか？

新築はすでに似たような保険への加入が売主に義務付けられています。
いずれは中古にもという方向かもしれませんね。

新築、中古に限らず、欠陥住宅はマイホームを購入する方の一番の心配ごと。
費用はかかりますが、価値ある制度だと思いました。

今後、導入されれば、業者選びの一つの基準になるかも知れませんね。