通常の地代

通常の地代

以前、通常の地代の算定方法について投稿した時に、次のような算定方法をご紹介したように思います。
土地の時価×2％あるいは土地の相続税評価額×2.5％

しかし、この方法での計算結果としての地代が一般の地代とかけ離れてかなり高額になる場合がある。

不動産関係者などに最近確認したところ、次の方法をとっているようです。
通常の地代＝固定資産税×2から3倍

地代は、それぞれその土地の位置や慣行等により算定方法や相場が異なると思われますので、その算定は慎重に行わなければならない。

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創業はできれば法人の方がよいか

創業はできれば法人の方がよいか

法人（株式会社）を設立すると、創業者は株主であると同時におそらく「代表取締役社長」に就任することでしょう。小さくとも一国一城の主というところですね。

法人組織の場合には、運営上、会社法や税法などから個人事業以上の厳しい要求が課せられます。
会社法上、会計帳簿の整備保存や各決議機関の設置運営、役員の選任改選などです。
税法（法人税法等）上、申告書の作成は個人よりはるかに複雑となります。
そのうえ、従業員のため健康保険などの社会保険への加入が義務付けられ、その会社負担の費用も発生します。

税金の負担は、どちらの方が有利かは一概に言えません。
業種、収益の予測可能性等様々な要因が影響します。
ただ、収益が安定していて、予測可能ならば、役員報酬との兼ね合いで、法人の方が全体の節税ができる可能性があるといえます。

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遺言書の比較

遺言書の比較

遺言書の3つの方式を確認してきましたが、それぞれに長所短所があり、最終的にはこれを利用する人の価値判断によりいずれかを選択することとなると思います。

手軽に、費用をかけずに行うには「自筆証書遺言」、費用はかかるが、しっかりと公証人に内容まで確認してもらい、その原本を保管してもらえるのが「公正証書遺言」。
「自筆証書遺言」は自分で作成するため、法律の要件を満たさず無効となるリスクを覚悟しなければならないなど。

その他、いろいろな面を総合的に比較検討して、その方式を選択することになるでしょう。

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秘密証書遺言

秘密証書遺言

1、秘密証書遺言の方式
（1）遺言者が、その証書に署名し、印を押すこと。
（2）遺言者が、その証書を封じ、証書に用いた印章でもってこれを封印すること
（3）遺言者が、公証人1人及び証人2人以上の前に封書を提出して、自己の遺言書である旨並びにその筆者の氏名及び住所を申述すること
（4）公証人が、その証書を提出した日付及び遺言者の申述を封紙に記載した後、遺言者及び証人とともにこれに署名し、印を押すこと

2、内容の変更
証書中の加除その他の変更は、遺言者が、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければならない。

3、検認
（1）遺言書の保管者は、相続の開始を知った後、遅滞なく、これを家庭裁判所に提出して、その検認を受けなければならない。
（2）封印のある遺言書は、家庭裁判所において相続人又はその代理人の立ち合いがなければ、開封することができない。

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公正証書遺言

公正証書遺言

1、公正証書遺言の要件（民法969条）
（1）証人2人以上の立合いがあること
（2）遺言者が遺言の趣旨を公証人に後述すること
（3）公証人が、遺言者の後述を筆記し、これを遺言者及び証人に読み聞かせ、又は閲覧させること。
（4）遺言者及び証人が、筆記の正確なことを承認した後、各自これに署名し、印を押すこと。
（5）公証人が、その証書は上記（1）から（4）までに掲げる方式に従って作ったものである旨を付記して、これに署名し、印を押すこと。

2、証人（民法974条）
次に掲げる者は、遺言の承認になることができない。
（1）未成年者
（2）推定相続人及び遺贈者並びにこれらの配偶者及び直系血族
（3）公証人の配偶者、4親等内の親族、書記及び使用人

3、遺言書の検認（民法1004条2項）
公正証書遺言は遺言書の検認は不要


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自筆証書遺言

自筆証書遺言

遺言書のうち、まず自筆証書遺言について確認する。

1、自筆証書遺言の要件
遺言者が、その全文、日付及び氏名を自書し、これに印を押さなければならない。（民法968条1項）

2、自筆証書遺言の変更
自筆証書中の加除その他の変更は、その場所を指示し、これを変更した旨を付記して特にこれに署名し、かつ、その変更の場所に印を押さなければならない。（民法968条2項）

3、遺言書の検認
遺言書の保管者やこれを発見した相続人は、相続の開始を知った後、遅滞なく、これを家庭裁判所に提出して、その検認を請求しなければならない。（民法1004条1項）
違反者は、5万円以下の過料処分を受ける。（民法1005条）

自筆証書遺言は要件が厳しく、これを法律の専門家でもない個人が完璧に作成するのは至難の業ではないでしょうか。できれば、公正証書遺言をお勧めします。




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東京都中小企業制度融資（ご利用いただける者）

東京都中小企業制度融資（ご利用いただける者）

前回の東京都中小企業融資の「ご利用いただける者」の詳細を確認します。

中小企業者又は組合で、次のすべての条件を満たすことが必要
1、都内に事業所（住所）があり、保証協会の保証対象となる業種を営んでいること。
2、事業税その他租税の未申告、滞納がないこと
3、許認可等が必要な業種にあっては、その許認可等を受けていること。
4、現在かつ将来にわたって、暴力団員等に該当しないこと、暴力団員等が経営を支配ていると認められる関係等を有しないこと及び暴力的行為等を行わないこと。

●中小企業者とは、下の資本金・従業員数のいずれかの条件を満たしていること
イ、製造業等（ソフトウェア業、情報処理サービス業、建設業、不動産業、運送業、出版業などを含む）　
資本金：3億円以下、従業員数：300人以下
ロ、卸売業　
資本金：1億円以下、従業員数：100人以下
ハ、小売業（飲食業を含む）　
資本金：5千万円以下、従業員数：50人以下
ニ、サービス業　
資本金：5千万円以下、従業員数：100人以下（旅館業は200人以下）
ホ、医療法人　
資本金：条件なし、従業員数：300人以下

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東京都中小企業制度融資（ご利用いただける者）

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前回の東京都中小企業融資の「ご利用いただける者」の詳細を確認します。

中小企業者又は組合で、次のすべての条件を満たすことが必要
1、都内に事業所（住所）があり、保証協会の保証対象となる業種を営んでいること。
2、事業税その他租税の未申告、滞納がないこと
3、許認可等が必要な業種にあっては、その許認可等を受けていること。
4、現在かつ将来にわたって、暴力団員等に該当しないこと、暴力団員等が経営を支配ていると認められる関係等を有しないこと及び暴力的行為等を行わないこと。

●中小企業者とは、下の資本金・従業員数のいずれかの条件を満たしていること
イ、製造業等（ソフトウェア業、情報処理サービス業、建設業、不動産業、運送業、出版業などを含む）　
資本金：3億円以下、従業員数：300人以下
ロ、卸売業　
資本金：1億円以下、従業員数：100人以下
ハ、小売業（飲食業を含む）　
資本金：5千万円以下、従業員数：50人以下
ニ、サービス業　
資本金：5千万円以下、従業員数：100人以下（旅館業は200人以下）
ホ、医療法人　
資本金：条件なし、従業員数：300人以下

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創業融資（東京都中小企業制度融資）

創業融資（東京都中小企業制度融資）

1、融資対象者
次のいずれかに該当する者。ただし、新たに営もうとする業種は保証協会の保証対象業種で、事業規模等は中小企業者であること。
（1）事業を営んでいない個人であって、次の条件のすべてを満たす者
イ、1か月以内に新たに個人で又は2か月以内に新たに法人を設立して事業を開始しようとする具体的な計画があること
ロ、許認可事業の場合は、原則として許認可等を受けていること。

（2）事業を営んでいない個人であって、次の条件のすべてを満たす者
イ、自己資金があること
ロ、1か月以内に新たに個人で又は2か月以内に新たに法人を設立して事業を開始しようとする具体的な計画があること
ハ、許認可事業の場合は、原則として許認可等を受けていること。

（3）次の条件のすべてを満たす者
イ、中小企業者又は組合であること
ロ、創業した日から5年未満であること（個人で創業し、同一事業を法人化した者で、個人で創業した日から5年未満の者を含む。）
ハ、「ご利用いただける方」の条件を満たすこと
※ただし、創業1年未満の事業者で、決算期未到来の場合は、「事業税その他の租税の未申告、滞納がないこと」の要件は不要

（4）次の条件のすべてを満たす者
イ、創業した日から5年未満であり、次のいずれかから出資を受けている中小企業者であること。
（ア）東京都が出資するベンチャー投資法人傘下の投資事業有限責任組合
（イ）国率行政法人中小企業基盤整備機構の「ベンチャーファンド」事業が出資する投資事業有限責任組合
ロ、「ご利用いただける方」の条件を満たすこと
（5）次の条件のすべてを満たす者
イ、分社化を行う法人であること
ロ、「ご利用いただける方」の条件を満たすこと


2、融資条件
（1）資金使途
運転資金、設備資金
（2）融資限度額
融資対象者（1）1,000万円
融資対象者（2）2,500万円（ただし、自己資金に1,000万円を加えた額の範囲内）
融資対象者（3）（4）2,500万円
融資対象者（5）1,500万円
（3）融資期間
運転資金7年以内（据置期間1年以内を含む）
設備資金10年以内（据置期間1年以内を含む）
（4）利率
固定金利又は変動金利から選択
[固定金利]
融資期間　3年以内　2.1%以内、3年超5年以内　2.3％以内、5年超7年以内　2.5%以内、7年超 2.7％以内
[変動金利]
短プラ+「0.9％以内」
<責任共有制度の対象外となる場合>
[固定金利]
融資期間　3年以内　1.9%以内、3年超5年以内　2.1％以内、5年超7年以内　2.3%以内、7年超 2.5％以内
[変動金利]
短プラ+「0.7％以内」

（5）返済方法
分割返済（元金据置期間1年以内）
（6）信用保証
保証協会の信用保証が必要
（7）信用保証料
保証協会の定めるところによる
（8）保証人・担保
融資対象（1）（2）
連帯保証人　原則不要
物的担保　不要

融資対象（3）から（5）
[中小企業者の場合]
連帯保証人　法人：代表者個人以外は原則不要、個人事業者：原則として不要
物的担保　原則として不要

[組合の場合]
連帯保証人　原則として代表理事
物的担保　原則として不要
（9）受付期間
（10）必要書類

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創業融資制度7（生活衛生貸付）

創業融資制度7（生活衛生貸付）

日本政策金融公庫が行っている「生活衛生貸付」について内容を見てみます。


1、対象者
生活衛生関係の事業を営む者

2、資金使途
設備資金

3、融資限度額
（1）飲食店営業、喫茶店営業、食肉販売業、食鳥肉販売業、氷雪販売業、理容業、美容業、その他公衆浴場業
7,200万円
（2）一般公衆浴場業　
3億円以内（2施設以上の場合4億8,000万円）
（3）旅館業　4億円
（4）興行場、サウナ営業　4億円
（5）クリーニング業　1億2,000万円

4、返済期間
13年以内（うち据置期間1年以内、返済期間が7年超の場合は2年以内）
[公衆浴場業は30年以内]

5、利率
基準利率、特利B,特利Ｃ

6、担保・保証人
希望を聞きながら相談

7、その他　都道府県知事の「推薦書」が必要

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