明日辺りから何となく全国的にゴールデン・ウィークらしいですね。毎年書いていますが、この時期は受験生的にはもう、がち「ブラック・ウィーク」なわけです。既に合格した元受験生もそれぞれブラックな思い出に満ち溢れていることでしょう。
合格者が一度は必ず通る道、BW。これを乗り越えて成長できます。現役受験生は「やりきりましょう」！受験生卒業へ向けて、ラストスパート！
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物権的請求権の相手方 土地上の建物を譲渡後も登記名義を保持する者 |
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① 他人の土地上の建物の所有権を取得した者が自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合には、たとい建物を他に譲渡したとしても、引き続き右登記名義を保有する限り、土地所有者に対し、右譲渡による建物所有権の喪失を主張して建物収去・土地明渡しの義務を免れることはできないものと解するのが相当。 ↓ ② 何故なら、建物は土地を離れては存立し得ず、建物の所有は必然的に土地の占有を伴うものであるから、土地所有者としては、地上建物の所有権の帰属につき重大な利害関係を有するのであって、土地所有者が建物譲渡人に対して所有権に基づき建物収去・土地明渡しを請求する場合の両者の関係は、土地所有者が地上建物の譲渡による所有権の喪失を否定してその帰属を争う点で、あたかも建物についての物権変動における対抗関係にも似た関係というべく、建物所有者は、自らの意思に基づいて自己所有の登記を経由し、これを保有する以上、右土地所有者との関係においては、建物所有権の喪失を主張できないというべきであるからである。 |
最判平成6年2月8日 百選47事件
・一定の場合に、所有者ではない登記名義人を建物収去土地明渡請求の相手方としうることを認めた。例外的に、譲渡人を相手方として認める実質的根拠は、登記名義人の帰責性、現在の建物所有者を保護する必要性があまりないこと、土地所有者保護の必要性、である。
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① 未登記建物が譲渡された後、譲渡人の意思に関わらずに譲渡人名義の登記がなされているような場合 → 否定（最判昭和35年６月17日）。譲渡人に移転登記の懈怠があるとは言えないから。 |
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② 登記名義人がそもそも無権利者である場合 → 否定（最判昭和47年12月７日）。この場合の登記名義人は，全くの無権利者であり，無効な登記に過ぎないからである。 |
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③ 建物所有者が、自らの意思に基づいて所有権取得の登記を経由した場合（本件） → 肯定 |
・理由として「対抗関係にも似た関係」を言う。土地所有者は、「同一の不動産に関して正当の権利若しくは利益を有する第三者」にあたらず、建物譲渡人とは対抗関係にはない。しかし、土地所有者が建物所有権の帰属に重大な利害関係を有し、かつ、所有権の喪失を否定して所有権の帰属を争っている点に「対抗関係にも似た関係」性を見出すのである。そして、土地所有者が対抗関係に立つ場合と同様に、建物収去土地明渡請求に関して、登記を基準として譲渡人を建物所有者とすることを肯定するのである。
→ 判例は、「土地所有者が建物所有権の帰属に重大な利害関係を有する」理由を、「建物所有が必然的に土地の占有を伴うこと」に求めた。これは建物所有に伴う土地の占有を根拠として、土地所有者の建物に関する利害関係を、土地そのものに関する正当な利益と同視する趣旨であろう。
→ 譲渡人による当該物権変動の主張（所有権喪失の主張）が認められると土地所有権を実現できない状態が継続する。土地所有者にとってこの状態は地上建物による負担と言える。すると、譲渡人の主張が認められると建物所有権の隠れた移転によってその建物所有権の負担を実質的に免れることができなくなりうる状態にあると評価できる。これが177条「第三者」に類似する地位という意味である。
→ 177条「第三者」と言えるためには、当該物権変動の主張が認められると、当該不動産に関する権利を失い、または負担を免れることができなくなることが必要である。しかし土地所有者には、建物収去請求権という建物に関する権利を有しているが、譲渡人による建物所有権の喪失が認められてもその権利を失うわけではない。したがって、土地所有者は177条「第三者」には該当せず、177条を適用して処理することはできないのである。
・①の場合を③と区別して否定する理由として判例は、未登記建物の譲渡においては譲渡人は譲渡により「所有権を確定的に失う」こととしている。しかし、対抗問題に関して言えば、判例は譲渡された建物が既登記か未登記かで扱いを区別していない。また譲渡後になされた保存登記が嘱託による場合にも登記権利者の申請による場合と同一の効力を認めている。だとすると、対抗関係との類似性から③につき肯定している以上、①を区別して否定することができるのか疑問であろう。むしろ理由付けとしては、建物は譲渡時に未登記だったので譲渡人に移転登記の懈怠があるとはいえないから、というべきであろう。②が否定される理由は、登記名義人は全くの無権利者である以上、無効な登記に過ぎないからである。
・請求をする土地所有者の主観的態様如何によっても、建物登記名義人を相手方にすることができない場合がありうる。例外が認められる理由は、土地所有者が請求の相手方を確知できないことの不都合を避けるためである。だとすればこの保護の趣旨に適合しない土地所有者は登記の欠缺を主張するにつき正当な利益を有しない者に準じる者として建物名義人に対する請求ができない、と解されよう。
→ ①訴え提起前に建物譲渡の事実を知っていた場合、②譲渡の事実を知りながら必要もないのに譲渡人を訴えた場合、③譲渡の事実を容易に知り得たのに知らなかった場合、など様々な見解がある。
→ 背信的悪意者排除類似の構成で「第三者」該当性を否定するとみるならば、②が妥当なラインか。背信性基準ではなく、例外が認められるのは、あくまでも建物所有者確知困難からくる土地所有者保護の必要性の有無にあるとすれば①ということになろうか。
【請求原因等】
Ｂは登記残存により乙建物の所有権喪失を対抗することができず，乙建物の所有による甲土地の占有を否定できなくなるだけ，という考えの場合。
＜甲土地の占有を否定できなくなる，という立場の場合＞
① Ａが甲土地を取得したこと
② 甲土地の上に乙建物が存在すること
③ Ｂが乙建物を取得したこと
【抗弁】
① 乙建物をＣに譲渡したこと
【再抗弁】
① Ｂが乙建物を所有していた当時に乙建物につきＢ名義の保存登記がなされていたこと
② その登記はＢの意思に基づくこと
③ 乙建物に現在Ｂ名義の保存登記があること
「司法試験受けます！」という大学１年生・２年生10人と渋谷でお話をしてきました。いやー、ほんといい意味で意識高いです。是非、「来年予備試験合格、再来年本試験合格」を決めて欲しいです！自分の人生、より良い方向へ変えていきましょう！
