死亡の場合の代理権不消滅

愛読者の皆さん、おはようございます。

『代理権の不消滅』

いったい何のことかさっぱりわからんと言う司法書士はいないでしょう。とは言っても、多分ですが、経験しているのは会社代表者の資格に関する場合がそのほとんどだと思います。かく言う私も個人の死亡の場合は経験したことがありません。

ちなみに、この代理権の不消滅を不動産登記法第１７条ではどのように規定しているのかと言うと、

「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。」として１号では「本人の死亡」、４号では「法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更」とあります。この４号がよく経験するケースです。

ちなみに、民法第６５３条では「委任は、次に掲げる事由によって終了する。１　委任者又は受任者の死亡委任者による」と規定されているので、原則としては、登記申請手続のためにもらっていた委任状は本人の死亡により使えなくなります。だから、この不動産登記法第１７条は民法の特則ということになります。

では、１号の「本人の死亡」とは具体的にはどのようなことかと言うと、例えば、２／３（金）付けの贈与で、２／３（金）付けの贈与証書と登記用委任状は当事者から既にもらっているようなケースを考えてみてください。２／６（月）に登記申請をする予定でいましたが、２／４（土）に贈与者が亡くなってしまいました。しかしながら、生存中に贈与の効力は生じており、かつ、登記用委任状ももらっているので、Ａさんが亡くなっても、代理権不消滅の規定により、それらの書類を使用しての登記申請は可能ということです。

ただし、登記申請をするためには贈与者の相続人の戸籍謄本等を添付しなくてはならないことから、直ぐには申請出来ません（この場合は贈与者の印鑑証明書の有効期限に注意しましょう）。

この話を法務局の登記官（友人）にしたところ、「個人の死亡の場合の登記申請は経験したことが無い。結局、戸籍謄本等は添付しなければならないので、通常は代理権不消滅の規定によるのではなく、相続人の地位に基づいて登記申請をするのだろうから」とのこと。

彼も経験が無いとのことなので滅多に無い登記だとは思われますが、相続人の地位に基づく登記申請だと全員の実印等が必要となるので、協力してくれない相続人がいるようような場合は不消滅の規定を利用せざるを得ないことになりそうです。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

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ダメもとで登記申請ってどうなの？

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、開業後２０年以上経過しているベテランの司法書士から、ある登記申請手続に関し相談されました。既に登記申請はしているのですが、法務局で補正（登記申請内容に不備があり、そのままでは登記が終わらないこと）になったそうです。内容を聞いたところ、普通に考えたらそれは当然無理でしょう、というものでした。ちなみに、彼女は後日申請を取り下げました。

十分な経験も知識もあるはずの彼女が無理だと思われる登記申請したのは、正攻法だと手間（時間やお金）がかかりすぎることから、ダメもとで良いから申請してみてくれと依頼者が望んだからなのだそうですが、それでも、私は彼女の選択（ダメもとでの登記申請）を良しとしません。

なるほど、依頼者目線で考えれば「この先生は私の望みを受け入れてくれた」と満足してくれているもしれませんが、一方の法務局の目線で考えたらどうでしょうか？

この登記申請は結果が分かっている無駄な手続なわけです（登記関係の書籍等を調べれば答えが出ています。司法書士にとって調べるのはそんなに難しいことではありません）。それでも、登記申請がされれば、ひと通り書類の確認をし、彼女に書類の不備を伝え、その結果取下げとなったらその対応をしなくてはならないのです。この無駄と思われる登記申請のためにいたずらに時間を食うわけです。

とはいえ、登記申請してみなくては分からないではないかと考える人もいるかもしれません。依頼者ならば当然そう思うでしょう。過去に回答が出ているとは言ってもそれは「過去」のことです。「今回の登記申請に対して」ではありません。だから、彼女が何もせずに無理ですよと答えたら、依頼者は自分の望みが簡単に断られたことに不満を抱くかもしれません。

では、どうしたら良かったのか？簡単なことです。彼女は登記申請する前に法務局に相談すれば良かったのです。私達司法書士はＦＡＸによる事前相談が出来ます。１週間もあれば回答が出ます。彼女から「法務局に相談してみたけれどもやはりダメでした」と聞けば、依頼者も納得するのではないでしょうか？私だったらそうします。

ちなみに、債務整理の場面では彼女と同じように『ダメ元』で破産や個人再生の申立をしたことは何度かあります。これは登記行政と異なり、裁判所は形式的審査主義ではないからです。ダメだったものもありましたが、上手くいったものもありました。

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３時間がパァ

愛読者の皆さん、おはようございます。

昨日の投稿では、東急リバブル株式会社が提供しているキャッシュレスサービスを利用した売買契約が目前に迫った時点で売主の勝手な都合でキャンセルとなってしまったとお伝えしました。

人によって異なるでしょうが、私の場合は事前の準備に３時間ほどかかります（資料を十分に読み込み、見積もりや登記関係書類を作成するまで）。当たり前のことですが、売買契約当日の書類の授受や今後予定されている手続の説明に不足が生じない（売主及び買主に十分理解してもらえる）ようにするためです。売買契約成立後の通常の不動産決済に伴う登記手続よりも、売買契約時からかかわることで格段に手間はかかります。

それが一瞬にして無駄となるのです。結構ガッカリします。

もちろん、ここまで話を進めてきた不動産会社の担当者は私とは比べ物にならないぐらい肩を落とすことでしょうし、もっと言えば、買主もそうでしょう。だから、直前の心変わりははた迷惑だからやめてほしいですね。いい大人なんだし。

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研修以前の問題ではないのかな

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日、大手不動産仲介会社が一昨年から導入している「キャッシュレスサービス」の研修を受けました。このサービスを簡単に説明をすると、通常の不動産決済とは異なり、売買契約時に司法書士が売主買主双方とお会いし、登記手続の説明や必要な書類をその場で預かることで、その後の不動産決済日には、俗に言う「立会い」は行わずに電話やオンラインで住宅ローンの実行、残代金の支払い及び登記申請まで済ませるという決済方法です。ちなみに、この決済方法による登記を受任するためには事前に研修を受けて名簿に登録する必要があります。均一的な良質のサービスを売主買主に提供するためです。

名簿に登録して１年経過した上での感想ですが、通常の決済方法と進め方の手順が多少は異なるものの、司法書士として提供すべきサービスの質に違いは感じません（ただし、かかる手間は大きく違います）。

ところが、このサービスを導入して以来、登録司法書士によるミスが少なからず起こっているとのことで今回の研修が開催されたわけです。私個人的には、どのようなミスが生じるのか、興味津々でした。なぜならば通常の決済と同様に注意してさえいれば間違いなど起きるわけが無いと不思議に思っていたからです。

さて、研修を受けた感想ですが…。

契約から決済までの売主買主への対応において問題が生じることは、相手が人だから必然としても、私が驚いたのは、依頼を受けた登記の申請内容（例えば、銀行から借りる金額、当事者の住所氏名の表記、抵当権を設定する不動産など）が間違っているという信じられない間違い。これはそもそもキャッシュレスサービス特有の間違いではなく、それ以前の司法書士としての仕事に対する姿勢の問題ではないかと思えました。

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不動産決済場所に誰もいない（はぶんちょ）

愛読者の皆さん、こんにちは。

最近とても珍しい経験をしました。

半年ほど前のことです。取引先である大手不動産仲介業者Ｔの担当者Ｍさんから不動産決済の依頼がありました。

ただ、その時点で既に不動産の名義人は亡くなっていたので、決済の前提として売主名義に相続登記をしなくてはなりませんでした。複数の相続人から相続登記に必要な書類を頂戴するのに多少手間取ったものの（付き合いのない兄弟姉妹間の相続だったため）、何とか登記も無事に終わり、予定されていた買主との間で不動産決済が漸く出来ることになったわけです（良かった、良かった）。

なお、売主が忙しい方だったので、事前に登記関係の書類はすべてお預かりし、決済当日を迎えました（売主は欠席）。ちなみに、買主は不動産会社Ｆで、今回の不動産決済は仕入れに当たり、ローンはＩ銀行Ｍ支店を利用するとのことでした。

当初、私は１０時から決済と伺っていたので、いつものように９時半頃にはＩ銀行Ｍ支店に到着していました（順調、順調）。

ところが、９時４５分頃になっても当事者が誰もお見えになりません。少なくとも担当者Ｍさんはいつも早めにお見えになるのにそのＭさんもまだです。道路が混んでいるのかなぐらいにしか思っていなかったところにM支店の担当者Ｋさんが私が待つ応接室に入ってきて、「先生、決済は１０時ですか？１１時の間違いではありませんか？」といぶかしげにおっしゃいました。

まさかと思いながらも、直ぐにMさんに電話。

私「Mさん、決済は１０時ではなく１１時ですか？」

M「そうですよ。」

私「そうなんですか（ダチョウ倶楽部のように「聞いてないよぉ～」）？そうなんですね。では、このままここで待たせていただきます。」

M「あの～、今、どちらにいらっしゃるのですか？」

私「M支店ですよ。」

M「買主Ｆ社から連絡無かったですか？決済の場所は私がいる営業所ですよ」

一瞬沈黙が…。もちろん、Ｆ社からは決済場所の連絡なんてありません。

さらに言えば、Ｍ支店の担当者であるKさんから事前に抵当権設定書類を受け取る際に不動産決済の日時と場所は確認しています。

つまり、仲介業者のMさん、買主Ｆ社、支店担当者Ｋさんの誰からも訂正されないままで当日を迎えてしまったわけです。

こんなことってあるんだ～と思いましたね。開業して２７年経ちますが、初めてのことでしたし。いやいや、参りました。

今回は事なきを得ましたが、今後は私も気を付けないといけません…とは言うものの、でもなぁ、Ｍ支店のＫさんに確認した上でのことだからなぁ。

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売契に私道が無い（終）

ブログの愛読者の皆さん、そうでない方も含め、こんにちは。

今回はWさん側が少し欲を出したことで残念な結果となってしまいました。これでは私道部分の相続登記費用も回収出来ないので、結果的にＷさんは自腹を切ったことになってしまいますしね。

これは私個人の意見ですが、そもそも３０年前の売買契約時に私道負担があることが分かっていたならば、売買契約の対象に当然含めていたでしょうし、含めたからと言って売買金額がその分、例えば１０万円とか、２０万円とか増えていたとは思えません。

また、３０年分の私道持分の使用料を過去に遡ってＩさんに請求するのもおかしな話だと思います。名義変更が漏れていたことで、この間の固定資産税等をＷさん側が実際に負担していたわけでもないからです。

だから、私としては、Ｗさん側に欲張らずに快く協力をしてもらいたかったのです。

ところで、このような事態を招いたそもそもの原因はどこにあったのでしょうか。

１つ目は、双方の不動産仲介業者ＤとＭの調査不足だと私は思っています。ご近所の方々が私道持分を持っていることは登記簿を確認すれば容易にわかることなのにそれをおろそかにしたとしか思えません。たとえ私道部分が『位置指定道路（いずれは市に寄付されることも多い）』になっているとしてもです。ちなみに、重要事項説明書には位置指定道路である旨は記載されています。売主・買主はけっして安くはない仲介手数料を支払うのですから、ＤもＭも最低限その責任を果たしてもらいたかった（Ｍは既に倒産しており、ＤはＭの責任だと言っているとのことです）。

２つ目は、ご自宅の相続登記をした際に道路持分を漏らしたことです。多分、司法書士に依頼していたでしょうから、当然その司法書士の怠慢と考えます。権利証や名寄せによる評価証明書を確認していたならばこのような事態は起こらなかったでしょうから。ちなみに、今ではご自分で調べれば登記申請出来るでしょうが、３０年前だと情報が少な過ぎて無理だったと思います。

３つ目は、これは３０年前の決済を担当した司法書士には酷な話かもしれませんが（当時の司法書士にはそこまでの確認義務は無かったから）、公図や重要事項説明書を確認しておきさえすれば、当然に道路持分も登記したことでしょう。

Ｉさんにとっても、Ｗさんにとっても、不運が重なってしまったとしか言えないような話でした。

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売契に私道が無い（２）

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早速、その私道持分がまだWさんのご主人名義のままだったので、まずWさんの息子さん名義に相続登記をお願いし（これは私が担当しました。Wさん名義にしなかったのは今は仙台に住んでいるからです）、Ｉさんとの交渉はその後にするということになったのですが、その交渉の場は事の経緯をある程度整理して説明出来る私の事務所となりました。

それが今週の日曜日の話です。

双方とも私道持分名義の移転の必要性は理解しているし、そもそも私道持分なんて金銭的評価を付けづらいものなので、Wさんが負担した相続登記費用プラス２、３万円で話がまとまるだろうと私は考えていたのですが、Wさん側が名義移転の対価として３０万円を要求したことから（Wさんの息子さん曰く、３０年分の使用料だそうです）、Ｉさん側の予算と折り合いが付かず、結局はＷさんが断ってきたことでこの話はここでおしまいということになってしまいました。

なんだか残念です（３に続く）。

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売契に私道が無い（１）

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皆さんは『私道負担』という言葉を聞いたことはありますか？

ご自宅など不動産を購入した場合に出てくる言葉なのですが、今回はご自宅購入後約３０年経過した後にある問題を伴って出てきた言葉なのです。

以下、事の経緯を簡単に説明します。

Ｉさんは、約３０年前にＷさんからご自宅を住宅ローンを利用した上で購入しました。ちなみに、共同仲介（Ｉさん側の不動産仲介業者はＤ、Ｗさん側の不動産仲介業者はＭ）でした。ところが、双方に不動産仲介業者が付いているのにもかかわらず、ご自宅の目の前にある私道の持分移転登記がされていなかったのです（売買契約書を確認しましたが記載されていませんでした）。

３０年も経った後になぜこの話が持ち上がったのかと言いますと１０年ほど前に私道の舗装の話が持ち上がったことが発端です。舗装を円滑に行うためには私道の共有者全員から印鑑をもらう必要があるとのことで、調査の結果、Ｉさんだけが私道の持分を持っていないことが分かったのです。ちなみに、正確に言えば、共有者全員の承諾が無くても舗装工事は出来ますので、そのときはＩさんが事情を説明することで手続を進めることは出来ました。

とはいえ、Ｉさんは、舗装工事の際はかなり骨を折ったことから、私道持分の名義を移転してもらったほうが良いと考え、ご自宅の売主のＷさんを探したのですが、連絡先が分からなかったので現在までそのままだったのです。

ところが、最近になってWさん側の連絡先が分かったことで直ぐに持分の譲渡をお願いすることになったわけです（２に続く）。

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公証書での登記

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先日、『公証書（宣誓供述書みたいなもの）』を住民票の代わりに使用した所有権移転登記を経験しました。ちなみに、売主は日本在住の日本人、買主は中国上海在住のＳさん（日本人）と日本在住のＳさんの奥さんです。

Ｓさんに関して、このような場合は通常、在上海日本国総領事館で「在留証明書」を取得した上で登記をするのですが、ロックダウンの影響で総領事館が証明書の発行業務を停止していたことから、今回は別の方法を選択せざるを得ませんでした。

それが公証書です。近場の『公証処（公証役場みたいなもの）』で和訳付きのものを１週間ほどで作成してもらいました（和訳出来るかどうかは公証処によってまちまち）。

なお、単なる「Ｓさんがこの住所に住んでいます」とだけ記載されたようなひな型は無かったので、地元の警察で交付された「境外人員住宿登記表」を公証してもらうことになりました。

ちなみに、中国に向けて出国した日付と境外人員住宿登記表記載の日付は異なります。ゼロコロナ政策の一環として４週間隔離された後、「境外人員住宿登記表」記載の住所に実際に住み始めた日付が記載されるからです。

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相続登記や住所変更登記等の義務化と認知症

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そう言えば、以前このブログでもお伝えしたように相続登記や住所氏名変更登記が義務化され、その内容も明らかとなりましたが、そこでふと疑問が生じました。

相続した、または住所氏名が変わった当事者が、既に認知症になっているか、その後に認知症になった場合にはどうしたら良いのかというものです。

相続人が複数の場合は内１人が他の相続人のために「相続人である旨の申出」が出来るものの、他の相続人との委任契約が必要なので、他の相続人が認知症であれば当然それは無理となります。その場合の他の相続人は過料対象となってしまうのでしょうか？

住所氏名変更登記も同様です。当事者からの申出により職権で法務局は登記出来ますが、認知症の方は申出自体が出来ないので、その場合は放っておくことになるのでしょうか。ちなみに、こちらの登記のほうは、相続登記と異なり、登記出来ないことに正当な理由（いずれ具体的に内容が決められることでしょう）がある場合は過料にはならないとのことです。

もちろん、成年後見制度を利用すれば解決しますが、手続的にも費用的にも重くなるので、今回の義務化はそこまでは求めていないと考えています。

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