所有不動産記録証明制度（相続登記漏れを防ぐために）

愛読者の皆さん、こんにちは。

以前、ここで相続登記漏れの話をしました。　　司法書士が関与していながら相続登記漏れかよ - 司法書士佐季ｐａｐａの毎日が一期一会 (goo.ne.jp)

このときは司法書士の確認が杜撰だったからだと思っていますが、たとえ資料（権利証、固定資産評価証明書、名寄帳等）を入念に確認していたとしても、それでも相続登記漏れが生じることは十分にありえます。それは、固定資産評価証明書や名寄帳は市町村単位で作成・交付されることもあって、請求した市町村以外に存在する不動産はそこには記載されないからです。残念なことに現時点で全国規模で被相続人名義の所有（共有）する不動産を網羅的に抽出する公的な手続はありません。だから、知りえなかった他市町村の不動産に関しては相続登記がされないままの状態となります。

そこで、このような状態を解消するために、それは即ち相続登記義務化を実効性あるものにするためにとでも言いましょうか、「所有不動産記録証明制度」が令和３年に創設されました。これは言わば全国に点在する不動産の名寄帳です。相続財産の調査に一役買うことが期待されており、法務局で取得することが出来ます。ただし、検索の精度にも限界はあるため、すべての不動産が明らかとなるわけではないことには注意が必要です。

例えば、被相続人がAさん（父）だった場合、Aさん名義の不動産は見つかるとしても、Aさんが相続したＢさん（祖父）名義の不動産は網の目から零れ落ちてしまいます。また、転居や婚姻による住所氏名の変更登記を済ませていなかった場合も零れ落ちます。これは、あくまでも請求した時点での「登記記録」の証明だからです。

なお、この制度は令和８年４月２８日までに施行されることになっています。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？

愛読者の皆さん、こんにちは。

どちらかというと司法書士向きの話です。

登録免許税を安くするために市町村役場で住宅用家屋証明書を取得することは常日頃から経験していると思います。

そして、この証明の対象となる家屋が、一般住宅ではなくて、長期優良住宅の場合は認定通知書というものが必要となるのですが、それが原本なのか、コピーで足りるのかは市町村ごとでまちまちです。

ちなみに、私が住んでいるのは習志野市ですが、周辺の市町村を調べたところ、

（１）原本が必用　　佐倉市　四街道市　八街市

（２）コピーで可　　習志野市　千葉市　船橋市　八千代市　市川市　浦安市　松戸市　柏市　流山市

でした。

なぜ取り扱いが分かれるのか不思議です。

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配偶者はいつも相続人

愛読者の皆さん、こんにちは。

この場合の配偶者とは婚姻届を出した配偶者を意味します。日本国籍である必要はありませんが、事実婚（内縁）は認められていません。配偶者が他の相続人とは異なり常の相続人となる理由として、生前の被相続人の財産形成に貢献していることが挙げられるのですが、たとえ冷え切っている夫婦仲でも、長年別居していたとしても、法律上の配偶者であれば相続人となります。

相続分を画一的に判断するために何らかの基準は必要なのでしょうが、被相続人の晩年一生懸命世話をしてくれた相続権の無い身内や近所のおじちゃん、おばちゃんよりも、何もしない鬼嫁のほうが優遇されるなんて、なんだか理不尽ですね。ちなみに、この理不尽さは第一順位の相続人である子どもにも同様のことが言えます。

ところで、第二順位の相続人は親なのですが注意したいことがあります。それは親が相続人となる場合は親等（しんとう）の近い者が優先されることと、子どもや兄弟姉妹と異なり代襲相続が認められていないことです。例えば、被相続人の両親のうちで父が既に亡くなっていれば、母だけが相続人となり、父方の祖父母は相続人とはなりません。

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冷蔵庫よ、お前もか。

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３週間ほど前の話ですが、冷蔵庫の扉を閉めようとしたときにパキッと音がして、扉がちゃんと閉まらなくなりました。スプリングが老朽化により折れてしまったのです（２００８年製なのでかなり長い間頑張ってくれました）。

恐れていたことがとうとう起きてしまったのです（ここ数年でエアコン、ガス給湯器、洗濯機が立て続けに壊れた）。買い替えです。せめてもの救いは冬場に壊れたことでした。これが真夏だったら…と想像するだけで鳥肌ものです。家内が直ぐにヤマダ電機に走りました。

そして、今日は新しい冷蔵庫の搬入です。家内は嬉しそうです。僕の懐は寂しそうです。

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本人確認情報と身分証明書の住所

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今回も本人確認情報ネタです。

申請人の身分証明書を添付するわけですが、例えば、印鑑証明書の住所が船橋市であるにもかかわらず、運転免許証の住所が習志野市の場合はどうすれば良いでしょうか？

単純な話ですが悩む人もいるのでは？

答えは簡単です。繋がりを付けるために住民票等を添付すれば良いのです。わざわざ運転免許証の住所を「登記だけのために」変更する必要はありません。ちなみに、道交法では速やかに手続をしないと２万円以下の罰金となりますし、免許更新の通知が届かずにうっかり失効させてしまうという可能性もあるのでご注意を。

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本人確認情報と電子署名

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、ＡＢ共有物件の所有権移転登記手続を依頼されたのですが、２人とも権利証を紛失しており（現行の登記識別情報通知とは異なり、登記済証だったので、それを保管していたAがうっかり紛失してしまうと必然的にＢも紛失したことになってしまう）、本人確認情報を作成しての申請でした。

法改正されてからというもの、私はずっと印刷したものを法務局に提出していましたが、職印証明書（５００円）を必要な都度取得するのがもったいないため、少し前から電子署名したものを送信する方法で行っていたところ、今回は２人分と言うこともあってか、容量オーバーで送信出来ませんでした（だから、Ａの分は電子署名、Ｂの分は印刷して提出）。

そこで、ふと疑問に思いました。本人確認情報をデータとして送るときには添付書類も一緒に送る必要が果たしてあるのかと。印刷したときはすべての書類に職印を契印するので、データの場合もすべて送らなければならないと思っていましたが実際はどうなのでしょうか？すべて送信だとすると今回のように容量オーバーとなるケースが結構出てくると思うのですが。

早速、法務局の友人（登記官）に尋ねてみたところ、容量オーバーで送信出来ないという話は初耳とのこと。ちなみに、本人確認情報はデータ送信で、添付書類は郵送で、という申請は今まで経験は無いそうです（そりゃあそうですね）。

それから、法務局としてはどちらの方法を歓迎するのかもついでに尋ねたところ、データ送信だと結局は印刷しなくてはならないことから、印刷したものを提出してくれたほうが楽だとのことでした（この点で登記申請書とは考え方が異なります）。

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死亡の場合の代理権不消滅

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『代理権の不消滅』

いったい何のことかさっぱりわからんと言う司法書士はいないでしょう。とは言っても、多分ですが、経験しているのは会社代表者の資格に関する場合がそのほとんどだと思います。かく言う私も個人の死亡の場合は経験したことがありません。

ちなみに、この代理権の不消滅を不動産登記法第１７条ではどのように規定しているのかと言うと、

「登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。」として１号では「本人の死亡」、４号では「法定代理人の死亡又はその代理権の消滅若しくは変更」とあります。この４号がよく経験するケースです。

ちなみに、民法第６５３条では「委任は、次に掲げる事由によって終了する。１　委任者又は受任者の死亡委任者による」と規定されているので、原則としては、登記申請手続のためにもらっていた委任状は本人の死亡により使えなくなります。だから、この不動産登記法第１７条は民法の特則ということになります。

では、１号の「本人の死亡」とは具体的にはどのようなことかと言うと、例えば、２／３（金）付けの贈与で、２／３（金）付けの贈与証書と登記用委任状は当事者から既にもらっているようなケースを考えてみてください。２／６（月）に登記申請をする予定でいましたが、２／４（土）に贈与者が亡くなってしまいました。しかしながら、生存中に贈与の効力は生じており、かつ、登記用委任状ももらっているので、Ａさんが亡くなっても、代理権不消滅の規定により、それらの書類を使用しての登記申請は可能ということです。

ただし、登記申請をするためには贈与者の相続人の戸籍謄本等を添付しなくてはならないことから、直ぐには申請出来ません（この場合は贈与者の印鑑証明書の有効期限に注意しましょう）。

この話を法務局の登記官（友人）にしたところ、「個人の死亡の場合の登記申請は経験したことが無い。結局、戸籍謄本等は添付しなければならないので、通常は代理権不消滅の規定によるのではなく、相続人の地位に基づいて登記申請をするのだろうから」とのこと。

彼も経験が無いとのことなので滅多に無い登記だとは思われますが、相続人の地位に基づく登記申請だと全員の実印等が必要となるので、協力してくれない相続人がいるようような場合は不消滅の規定を利用せざるを得ないことになりそうです。

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転居しない場合の住宅用家屋証明申請時の申立書

愛読者の皆さん、おはようございます。

つい最近の話ですが、住宅用家屋証明書を取得する上での住所の移転手続を取り上げたことがあります。その際に申立書（現住所のままで登記をする場合に作成する）が必要だと話しました。

その申立書の書き方についての説明となります。仮に令和５年２月３日に所有権移転（売買）、同日に登記申請、同日に住宅用家屋証明書の申請だったとします。

今までは、例えば「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和５年４月１日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況だからです。」というように記載していました。この書き方で今まではどこの市町村でも問題なくもらえていたからです。

しかし、よくよく考えてみるとこれでは少しおかしいと気づきました。だったら、転園が決まり、転居してから住宅用家屋証明書を請求すれば何の差支えも無いだろうと市役所側は考えるのではないかと。つまり、この書き方には令和５年２月３日に現住所で住宅用家屋証明書を取得しなければならない理由が欠けているのではないかと。

だから、このように変更したのです。

「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和５年４月１日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況です。しかしながら、本日付けで本物件の所有権を取得したことによる所有権移転登記（及び抵当権設定登記）を本日中に法務局に申請しなくてはならないからです。」と。これならば問題ないでしょう。

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法定相続情報証明書取得の際の司法書士報酬（おまけ）

愛読者の皆さん、おはようございます。

証明書の取得にかかる報酬は約１万円ほどと伝えましたが、正確に言えば、相続登記申請と同時でなければそれだけかかりますよという意味です。同時だと手間が格段に減るので半額ぐらいで良いと考えています。

とは言え、相続登記申請は他の相続手続がほぼ終わった後で、つまり、最後に依頼されるような手続なので、その時点で証明書取得の必要性は既に無くなっていることが多いと思います（私は同時に請求したことがまだありません）。

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ダメもとで登記申請ってどうなの？

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、開業後２０年以上経過しているベテランの司法書士から、ある登記申請手続に関し相談されました。既に登記申請はしているのですが、法務局で補正（登記申請内容に不備があり、そのままでは登記が終わらないこと）になったそうです。内容を聞いたところ、普通に考えたらそれは当然無理でしょう、というものでした。ちなみに、彼女は後日申請を取り下げました。

十分な経験も知識もあるはずの彼女が無理だと思われる登記申請したのは、正攻法だと手間（時間やお金）がかかりすぎることから、ダメもとで良いから申請してみてくれと依頼者が望んだからなのだそうですが、それでも、私は彼女の選択（ダメもとでの登記申請）を良しとしません。

なるほど、依頼者目線で考えれば「この先生は私の望みを受け入れてくれた」と満足してくれているもしれませんが、一方の法務局の目線で考えたらどうでしょうか？

この登記申請は結果が分かっている無駄な手続なわけです（登記関係の書籍等を調べれば答えが出ています。司法書士にとって調べるのはそんなに難しいことではありません）。それでも、登記申請がされれば、ひと通り書類の確認をし、彼女に書類の不備を伝え、その結果取下げとなったらその対応をしなくてはならないのです。この無駄と思われる登記申請のためにいたずらに時間を食うわけです。

とはいえ、登記申請してみなくては分からないではないかと考える人もいるかもしれません。依頼者ならば当然そう思うでしょう。過去に回答が出ているとは言ってもそれは「過去」のことです。「今回の登記申請に対して」ではありません。だから、彼女が何もせずに無理ですよと答えたら、依頼者は自分の望みが簡単に断られたことに不満を抱くかもしれません。

では、どうしたら良かったのか？簡単なことです。彼女は登記申請する前に法務局に相談すれば良かったのです。私達司法書士はＦＡＸによる事前相談が出来ます。１週間もあれば回答が出ます。彼女から「法務局に相談してみたけれどもやはりダメでした」と聞けば、依頼者も納得するのではないでしょうか？私だったらそうします。

ちなみに、債務整理の場面では彼女と同じように『ダメ元』で破産や個人再生の申立をしたことは何度かあります。これは登記行政と異なり、裁判所は形式的審査主義ではないからです。ダメだったものもありましたが、上手くいったものもありました。

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