研修以前の問題ではないのかな

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日、大手不動産仲介会社が一昨年から導入している「キャッシュレスサービス」の研修を受けました。このサービスを簡単に説明をすると、通常の不動産決済とは異なり、売買契約時に司法書士が売主買主双方とお会いし、登記手続の説明や必要な書類をその場で預かることで、その後の不動産決済日には、俗に言う「立会い」は行わずに電話やオンラインで住宅ローンの実行、残代金の支払い及び登記申請まで済ませるという決済方法です。ちなみに、この決済方法による登記を受任するためには事前に研修を受けて名簿に登録する必要があります。均一的な良質のサービスを売主買主に提供するためです。

名簿に登録して１年経過した上での感想ですが、通常の決済方法と進め方の手順が多少は異なるものの、司法書士として提供すべきサービスの質に違いは感じません（ただし、かかる手間は大きく違います）。

ところが、このサービスを導入して以来、登録司法書士によるミスが少なからず起こっているとのことで今回の研修が開催されたわけです。私個人的には、どのようなミスが生じるのか、興味津々でした。なぜならば通常の決済と同様に注意してさえいれば間違いなど起きるわけが無いと不思議に思っていたからです。

さて、研修を受けた感想ですが…。

契約から決済までの売主買主への対応において問題が生じることは、相手が人だから必然としても、私が驚いたのは、依頼を受けた登記の申請内容（例えば、銀行から借りる金額、当事者の住所氏名の表記、抵当権を設定する不動産など）が間違っているという信じられない間違い。これはそもそもキャッシュレスサービス特有の間違いではなく、それ以前の司法書士としての仕事に対する姿勢の問題ではないかと思えました。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、明日が今日よりも幸せな１日となりますように 

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足元が濡れている…水漏れだ…。

愛読者の皆さん、こんばんは。

一昨日の夜の話ですが、食後に皿洗いをしていたときのことです。ちなみに、皿洗いは好きな家事なので私が主に担当しています。

裸足だったのですが、なぜか床と足の裏が濡れていて、最初は、洗っている際に水が「バシャーッ」と跳ねたのかなと気にも留めなかったのですが、拭いても気が付くとまた濡れているので、これはおかしいなと思い、足元を調べるとシンク下の土台と床の隙間から少しずつ水があふれているじゃありませんか。

直ぐに洗うのをやめたのですが、今年の８月頃に１階の事務所の天井から水がポタポタと滴ったことがあったので（そのときは直ぐに水滴は止まったし、２階のキッチンにも何も異常は見当たらなかったので放っておいたのです）、「もしや」と気になり確認しに行きました。ちなみに、我が家は２階にキッチンがあります。

「やっぱり…」

そうです、以前と同じように１階の天井からポタポタと水が滴っていました。

「２階のシンクが原因だったんだ…」

翌日、知り合いの水道工事会社に電話をして、点検してもらったところ、シンクの下の排水溝と排水管を繋ぐゴムホースが少しずれて外れているとのことでした。多分ですが、今年の８月頃、シンクの下に何かをしまう際にそのゴムホースにぶつけてしまったのかもしれません。その後の数か月の間でずれが酷くなってきてしまったのではないかと言われました。点検費用も、たいしたことはしていないので不要だとのこと。

「水回りの修理か、いくらかな、高いだろうな。」と覚悟していたので、その程度のことで済んでほっとしました。

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増える税理士の紹介

愛読者の皆さん、おはようございます。

今日はこれから事務所で税理士を交えての相続の相談があります。

２０１５年に法律が改正され相続税の基礎控除額が縮小されたことで、以来、習志野でも不動産を所有されている方がお亡くなりになった場合の相続税の申告が必要となる事案が増えました。

ちなみに、改正後の基礎控除は「３０００万円＋６００万円×法定相続人の数 」ですが、改正前は「５０００万円＋１０００万円×法定相続人の数 」でした。

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相続した不要な土地は国庫へ

愛読者の皆さん、おはようございます。

相続した土地について、「遠くに住んでいるし、高齢になるとその管理もままならなくなる。誰かに管理を頼むにしても当てがない。不動産業者だと経費がかさむ。この状態を自分の子供達に引き継がせるのはかわいそう。出来るならば早く処分したい」といった話を今まで結構耳にしてきました。

今までは「その場合はこうすれば良いですよ」というような、法的な根拠のある方法をお伝えすることが出来なかったのですが（もちろん、これまでもいくつかの方法を提案出来ましたが期待どおりの結果が得られるわけではありませんでした）、

昨年、このような必要とされない土地が放置されることで、この先、所有者等が不明な土地が生じることを予防するため、相続等で土地の所有（共有持分）権を取得した相続人が、一定の要件の下、当該土地を国に引き取ってもらうことの出来る『相続土地国庫帰属制度』が創設され、そして、この制度が、いよいよ令和５年４月２７日からスタートします。

ご興味のある方はご覧下さい。　法務省：相続土地国庫帰属制度の概要 (moj.go.jp)

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お陰様で今年で開業２７年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時までで、土日祝祭日は原則としてお休みですが、事前にご連絡を頂ければ対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（地元なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）また（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理手続のご依頼を受けるのはやめましたが、ご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

４回目のワクチン接種とその後の苦しみ

愛読者の皆さん、おはようございます。

先月の１２日（水）にオミクロン株対応のワクチン接種をしました。これで４回目です。

３回目まではいずれも軽い副反応でが済んでいたので、今回も多分そうだろうと高をくくっていたのですが、とんでもない、私にとっては地獄の１週間を経験しました。

接種した翌日の２１時頃に３８度ぐらいになりましたが、今までもこれぐらいの熱は出たので、カロナールは飲まずに就寝。

ところが、夜中になんだか寝苦しくて体温を計ると信じられない数字が。

「４０度３分」

今までインフルエンザやウイルス性胃腸炎で高熱となったことは何度かありますが、それでも３９度ぐらいが最高値で、４０度を超えたなんてことは記憶にありません。未知の領域です。

直ぐにカロナールを飲みましたが、薬の効果でいったん３７度ぐらいまで下がるものの、薬の効果が切れるとまた直ぐに４０度まで戻ります。数日はこの繰り返しでした。そのうちに咳も出始めます。

ここである言葉が脳裏をよぎります。

「感染」

症状はまさしく新型コロナのそれと同じ。

仕事で出掛けなくてはならないことから、「陽性だったらどうしよう。」と不安を抱きつつ、医療用抗原検査キットで調べてみると「陰性」。とりあえずホッとはしましたが、症状が改善しているわけではないので、週明けにお医者さんへ。

症状が新型コロナなので、最初、病院で隔離されはしましたが、単なる風邪という診断に落ち着き、薬をもらって帰り、数日後にようやく熱も下がり、咳も治まってきました。

いや～、これでは５回目の予防接種を受けるのを躊躇してしまいますよね。それぐらい酷い副反応でした。

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不動産決済場所に誰もいない（はぶんちょ）

愛読者の皆さん、こんにちは。

最近とても珍しい経験をしました。

半年ほど前のことです。取引先である大手不動産仲介業者Ｔの担当者Ｍさんから不動産決済の依頼がありました。

ただ、その時点で既に不動産の名義人は亡くなっていたので、決済の前提として売主名義に相続登記をしなくてはなりませんでした。複数の相続人から相続登記に必要な書類を頂戴するのに多少手間取ったものの（付き合いのない兄弟姉妹間の相続だったため）、何とか登記も無事に終わり、予定されていた買主との間で不動産決済が漸く出来ることになったわけです（良かった、良かった）。

なお、売主が忙しい方だったので、事前に登記関係の書類はすべてお預かりし、決済当日を迎えました（売主は欠席）。ちなみに、買主は不動産会社Ｆで、今回の不動産決済は仕入れに当たり、ローンはＩ銀行Ｍ支店を利用するとのことでした。

当初、私は１０時から決済と伺っていたので、いつものように９時半頃にはＩ銀行Ｍ支店に到着していました（順調、順調）。

ところが、９時４５分頃になっても当事者が誰もお見えになりません。少なくとも担当者Ｍさんはいつも早めにお見えになるのにそのＭさんもまだです。道路が混んでいるのかなぐらいにしか思っていなかったところにM支店の担当者Ｋさんが私が待つ応接室に入ってきて、「先生、決済は１０時ですか？１１時の間違いではありませんか？」といぶかしげにおっしゃいました。

まさかと思いながらも、直ぐにMさんに電話。

私「Mさん、決済は１０時ではなく１１時ですか？」

M「そうですよ。」

私「そうなんですか（ダチョウ倶楽部のように「聞いてないよぉ～」）？そうなんですね。では、このままここで待たせていただきます。」

M「あの～、今、どちらにいらっしゃるのですか？」

私「M支店ですよ。」

M「買主Ｆ社から連絡無かったですか？決済の場所は私がいる営業所ですよ」

一瞬沈黙が…。もちろん、Ｆ社からは決済場所の連絡なんてありません。

さらに言えば、Ｍ支店の担当者であるKさんから事前に抵当権設定書類を受け取る際に不動産決済の日時と場所は確認しています。

つまり、仲介業者のMさん、買主Ｆ社、支店担当者Ｋさんの誰からも訂正されないままで当日を迎えてしまったわけです。

こんなことってあるんだ～と思いましたね。開業して２７年経ちますが、初めてのことでしたし。いやいや、参りました。

今回は事なきを得ましたが、今後は私も気を付けないといけません…とは言うものの、でもなぁ、Ｍ支店のＫさんに確認した上でのことだからなぁ。

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令和４年度 休眠会社等のみなし解散

愛読者の皆さん、こんにちは。

令和４年１０月１３日（木）付けで，法務大臣による官報公告（休眠会社又は休眠一般法人は，２か月以内に「まだ事業を廃止していない」旨の届出がなく，登記もされないときは，解散したものとみなされる旨の公告）が行われ，同日付けで管轄法務局から対象となる会社等に対し通知書の発送も行われました。

１２月１４日（水）までに「まだ事業を廃止していない」旨の届出又は役員変更等の登記をしない場合には，「みなし解散」の登記がされることになりますので注意してください。

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