野村不動産は現住所で登記

愛読者の皆さん、こんにちは。

過去にも何度か取り上げましたが、登記をする際の買主の住所を購入先の住所とするのか、現住所とするのか、の話です。

経験上は圧倒的に購入先の住所で登記をすることが多いのですが（住宅用家屋証明書との絡みがあるため）、ここ数年は現住所で取得することも結構多くなってきており、何を隠そう、正しいのは当然後者で（引き渡しを受けてもいないのに転居することは無い）、実際、大手不動産会社である野村不動産は社内規定に基づき原則として現住所で登記をするようにしているとのことでした。

今後、野村不動産のような運用に移行する大手も増えていくのでしょうかね。

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

買取再販の場合の住宅用家屋証明書

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日、大手の不動産会社DＡ社が売主となる不動産決済の依頼がありました。買主側の仲介は長年懇意にさせてもらっている大手不動産会社ＴＬ社です。

いつものようにDＡ社の担当者と必要書類の打ち合わせを済ませ、また、ＴＬ社の担当者にはこれもいつものように登記費用をお伝えしました。

伝えたのですが、伝えた後でふと思ったのです。この物件って新築後１０年経過しているし、売買代金も結構高額なので、通常ではなく買取再販としての住宅用家屋証明書が取得出来るのではと。ちなみに、買取再販は通常の税率の１／３となるので数万円の差となります。

そこで、ＴＬ社の担当者に確認したところ、「DＡ社の担当者から何も聞いていない。買取再販ならば、さすがに売買契約時にその旨を伝えてくるのではないか。」と回答が。

とはいえ、買主に影響があることなので、念のためにＤＡ社の担当者に確認してもらったところ、案の定買取再販としての増改築工事証明書があるとのことでした。驚いたことにＤＡ社の担当者は不動産決済日当日にその旨を伝えるつもりだったとのことです。おいおいマジですか。登記費用が変わってしまうし、ＤＡ社だって不動産取得税の軽減のために買主の住民票が必要となるでしょうからそれでは遅いと思いますよ。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

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所有権更正と住宅用家屋証明書

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日次のようなご相談がありました。完了した建物表題登記の所有者はA（夫）だけなのですが、実はＢ（妻）も建築費用を負担することになったので、その後の登記手続はどうしたら良いですか？というものです。ちなみに、予定されているのは（１）所有権保存登記、（２）Aを債務者とする抵当権設定登記、（３）Ｂを債務者とする抵当権設定登記で、もちろん、住宅用家屋証明書が取得出来るケースです。

これが住宅用家屋証明書が取得出来ないケースであれば答えは簡単で、（１）と（２）の間に所有者をAとＢの共有にする所有権更正登記を挟むだけなのですが、今回はそうはいきません。

というのも、（１）の登記申請時に提出する住宅用家屋証明書の対象はＡ１人だけだからです。つまり次の所有権更正登記でＡの持分は減り、その一方で住宅用家屋証明書の対象となっていないＢの持分が増えるので、証明の対象となっていないＢの持分に関しては、このままだと差額の登録免許税を追加納付しなければなりません。もちろん、（３）の抵当権設定登記の登録免許税も１／１０００とはなりません。それでは困ります。

この相談を受けた後、参考までに所有権更正登記に関して解説している何人かの司法書士のホームページを見ましたが、今回のケースに言及しているものは１件しかなく、それも、ＡＢ共有の住宅用家屋証明書を提出すれば問題無いと記載されているので話になりません。それは、そもそもＡＢ共有名義の住宅用家屋証明書を取得出来る術がないからです。

したがって、結論としては、まず表題登記の所有者をＡからＡＢ共有に更正してもらうことになります。ちなみに、何人かの司法書士に意見を求めたところ、私と同じ結論になりました。

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横浜市の住宅用家屋証明書にご注意

愛読者の皆さん、こんにちは。

先週３／３１の不動産決済手続での出来事です。物件は横浜市西区のマンションでしたが、決済場所は、住宅ローンを組んだこともあって、錦糸町の銀行で行われました。年度末最終日なので、決済手続が終わるまでかなり時間がかかるだろうと覚悟していたのですが、朝イチの開始時間だったこともあって、１０時半過ぎには無事に終了しました。

とりあえず事務所に戻り、オンライン申請を済ませた後、住宅用家屋証明書を取得するためにいざ横浜へ。ちなみに、登記申請後の住宅用家屋証明書の取得は不動産登記情報では出来ませんが（登記中のために照会出来なくなるから）、今回は週明けに取得することも可能性としてはあったことから、事前に登記事項証明書を取得しておいたので大丈夫です。

ここまでは順調、順調。

私の事務所から一番近い横浜市の行政区は鶴見区なので、住宅用家屋証明書は鶴見区役所で取得するつもりでした。ここは京急鶴見で下車して１５分ほどで着きます。

ところが…。そうです。取得出来ませんでした。

なぜならば横浜市の場合は当該不動産が所在する行政区でしか住宅用家屋証明書を取得出来ないのです。つまり、西区のマンションなので西区役所でしか取得出来ません。直ぐに西区役所に向かい、何とかその日に取得することは出来たのですが、結果として決済が早く終わったのが幸いでしたし、鶴見区役所から西区役所が近かったのも幸いでした。これが泉区のマンションだったらとてもその日は間に合わなかったと思います。その点では千葉市ではどの行政区でも取得出来るので横浜市は遅れていますね。

もちろん、横浜市のホームページで事前に確認はしたのですけれどね。その後に改めて確認するとこう記載してありました。

『証明書を取得できる場所　固定資産の所在する区の区役所でのお取り扱いとなります。』

あらら。

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長期優良住宅の認定通知書は原本なの、コピーなの？

愛読者の皆さん、こんにちは。

どちらかというと司法書士向きの話です。

登録免許税を安くするために市町村役場で住宅用家屋証明書を取得することは常日頃から経験していると思います。

そして、この証明の対象となる家屋が、一般住宅ではなくて、長期優良住宅の場合は認定通知書というものが必要となるのですが、それが原本なのか、コピーで足りるのかは市町村ごとでまちまちです。

ちなみに、私が住んでいるのは習志野市ですが、周辺の市町村を調べたところ、

（１）原本が必用　　佐倉市　四街道市　八街市

（２）コピーで可　　習志野市　千葉市　船橋市　八千代市　市川市　浦安市　松戸市　柏市　流山市

でした。

なぜ取り扱いが分かれるのか不思議です。

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転居しない場合の住宅用家屋証明申請時の申立書

愛読者の皆さん、おはようございます。

つい最近の話ですが、住宅用家屋証明書を取得する上での住所の移転手続を取り上げたことがあります。その際に申立書（現住所のままで登記をする場合に作成する）が必要だと話しました。

その申立書の書き方についての説明となります。仮に令和５年２月３日に所有権移転（売買）、同日に登記申請、同日に住宅用家屋証明書の申請だったとします。

今までは、例えば「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和５年４月１日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況だからです。」というように記載していました。この書き方で今まではどこの市町村でも問題なくもらえていたからです。

しかし、よくよく考えてみるとこれでは少しおかしいと気づきました。だったら、転園が決まり、転居してから住宅用家屋証明書を請求すれば何の差支えも無いだろうと市役所側は考えるのではないかと。つまり、この書き方には令和５年２月３日に現住所で住宅用家屋証明書を取得しなければならない理由が欠けているのではないかと。

だから、このように変更したのです。

「現在，子供が川崎市の保育園に通園しており，転居にあたっては転園手続きが必要であるところ，習志野市に令和５年４月１日付けでの転園手続きを申請中であり，入園先，転園時期が決まるまでは転居ができない状況です。しかしながら、本日付けで本物件の所有権を取得したことによる所有権移転登記（及び抵当権設定登記）を本日中に法務局に申請しなくてはならないからです。」と。これならば問題ないでしょう。

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住宅用家屋証明書と転居（終）

愛読者の皆さん、こんにちは。

証明書を取得するための事前（住宅ローンを組む場合などは少なくともひと月前ぐらい）の説明、それも司法書士からの説明が必要だと考えています（正確に説明出来るので適任）。不動産仲介業者に説明を任せるとしても、前回、前々回に書いたことを理解してもらった上でお願いするべきでしょう。実際、大手仲介業者Mの担当者から住民登録手続上で転居するように指示された買主が市役所の窓口で正直に「引っ越ししていないのだけれどそう言われたから」と言って揉めて、何の説明もなく指示した不動産仲介業者の責任が問題となったとのことです。

ちなみに、買主が、「まだ自分は所有権を取得していないのにもかかわらず、便宜的に転居手続をするのはおかしい」と考えるのならば、正直にそう書いて住宅用家屋証明書を取得することもあろうかと思います（本来はこれが正しい考え方だとは思います）。その場合は、転居時期としては、本日から２週間以内、裏付けとなる資料としては、売買代金の領収書となるでしょうか。

習志野市に確認したところ、その場合の理由は「所有権移転登記を急ぐため」とし、添付書類は現住所の賃貸借契約書等で構わないとのことでしたが、この対応が一般的なのかどうかは疑問です（この先、機会があれば、様々な市町村で確認したいと思っています）。

もう一つ、忘れてはいけないことがあります。これは転居しないで証明書を取得した場合のことです。この場合は転居後に住所変更登記、住宅ローンを利用した場合は銀行によって債務者の住所変更登記が必要となります（相続登記と同様に住所変更登記も義務化されました）。司法書士に依頼すると転居した場合と比べて３万円ぐらいは余分にかかるでしょう。この説明もしなくてはなりません。こう考えるとやはり司法書士が適任ですよね。

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住宅用家屋証明書と転居（２）

愛読者の皆さん、こんにちは。

そもそも住宅用家屋証明書って、転居を前提としています。転居出来るならば、⑴売買契約書、⑵照会番号付き不動産登記情報、⑶転居先の住民用（ただし個人番号省略）だけで取得出来ます。これが、転居しないままだと⑷申立書（事情説明書）が必要となり、その申立書には①転居出来ない理由、②転居時期を記載し、かつ、裏付けとなる資料を添付しなければなりません。少し面倒です。

この①の理由がリフォームだったり、保育所の利用だったりする場合には現住所でひとまず登記するしかなく、その場合には転居後に転居先の住所に登記上の住所を変更することになろうかと思いますが、住民登録手続上で事前に住所を移転することが出来るような場合だと、住民登録手続上では間違った方法ですが、転居してもらったほうが証明書を取得するのも簡単だし、その後に改めて住所変更登記をしなくて済むので、その分の登記費用も節約出来ることになります。

とはいえ、これもまた変な話ですよね（以前は自分の中で安く登記するための例外的な措置として消化していたように今は思えます）。転居してもいないのに転居したことにしてくれとお願いするのも。なぜならば現住所でも証明書は取得出来るからです。

ちなみに、引き渡しの日に住所を移転し、転居先の住民票を取得した上で登記をすることは、もちろん理屈では可能ですが、現実にはほとんど無理でしょう。

なぜならば、住宅ローンを組んでいる場合は既に登記関係書類がすべて現住所で作成されているので、残金決済後にそれらの書類を訂正し、銀行で確認・承認してもらうだけの時間がありません。事務所に遅くとも１６時には戻らないと当日中の登記申請がまず出来ないからです。

ましてや、他の市町村からの転入だと印鑑証明書（抵当権設定登記の必要書類）がネックとなることが考えられます。買主本人が市役所等の窓口に出向き、かつ、顔写真付きの身分証明書を持っていないとその場で取得出来ないからです。

また、代理人による手続や顔写真付きの身分証明書が無い場合にはこの印鑑登録は郵送手続となり、その郵送先は転居先の住所ですから、結果として買主は市役所等からの本人確認手続書類を受け取ることが出来ません。つまり、郵送手続には馴染まないのです。

住宅ローンを組まないような場合であっても、売主側に住宅ローンが残っているような場合では同様のことが言えます。抹消書類を受け取ってから事務所に戻る時間が不確定だからです。もちろん、買主側の都合によるものなので、買主が翌日の登記申請でも構わないと言えば別ですが、その場合は「明日の朝までに何があっても責任は取れません」と伝えることになりますので、実際はそのようなことになることは避けるでしょう（以前、リスクを説明したことで買主の気が変わったことがありました）。

だから、今までは当たり前のように指示してきたことが、説明責任の下、そうでもなくなってきているわけです（続く）。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、明日が今日よりも幸せな１日となりますように 

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住宅用家屋証明書と転居（１）

愛読者の皆さん、こんにちは。

居住用の家屋を新築したか、購入したときに一定の要件を満たすと市役所や区役所で「住宅用家屋証明書（以下、「証明書」という）」が取得出来ます。これがあると登録免許税が減税となるので（ときには数十万円も）、私達司法書士は必ず取得する方向で話を進めます。ちなみに、施主や買主にお願いするのではなく、登記に必要な書類なのでほぼ１００％私達司法書士が取得します。実費が概ね１，３００円、報酬は多分５，０００円から１万円でしょう。

今回はこの証明書の話です。それも、どちらかと言えば新築ではなく、中古住宅の購入の場面での話です。

この証明書を取得するために必要な添付書類の一つに買主の住民票がありますが、原則として、購入する予定の中古住宅に住所を移転しなければなりません。もちろん、何らかの事情で住所を移転出来ないこともありますが、その場合だと事情説明書や裏付けとなる資料の提出が求められますし、可不可の判断は市区町村ごとでまちまちなので、事前に市区町村の担当窓口と打ち合わせをしておかなくてはなりません。

何十年も前から存在する証明書なので、今まで数え切れないほど取得しましたが、問題意識は多少なりともあったものの実際にトラブルとなることも無かったので、転居に関する買主への説明はこれまでは不動産業者任せにしていました（証明書を理解しなければならない立場ではないことから、不動産業者は住所を移転するように買主に指示しているのが現状と思われます）。

また、住宅ローンを組む銀行も、居住用であるだけに住所を移転することを買主に求めていたことも以前はありました。それが、最近の実務では変わりつつあるようです（続く）。

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未入居の場合の住宅用家屋証明書（文京区役所）

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日の不動産決済でのことです。住宅用家屋証明書（登記申請書に添付すると登録免許税が大幅に安くなる。以下「証明書」という。）を取得出来るケースだったのですが、購入物件に対し、大規模なリフォームをする必要があったことから、買主は現住所のままで登記申請をすることになりました。

もちろん、住所を購入物件に移転しなくても、合理的な理由があれば、証明書は問題なく取得出来るのですが、そのためには幾つかの要件を満たす必要があります。

そもそも、住所を購入物件に移転した場合（原則）の必要書類は、（１）売買契約書のコピー、（２）照会番号付き不動産登記情報、（３）住民票の３点で済むのですが、現住所のままで登記をするためにはこれらに加えて、（４）上申書の提出が必要となります。

この上申書ですが、どの市区町村でも書く内容（①購入物件に住所を移転する予定時期、②住所移転が先になる理由、③現在の住居についての説明）はほぼ同じなのにもかかわらず、添付書類は若干異なります。それこそ、文京区役所ではリフォームが理由だったので見積書の提出を求められましたが、これまでの市区町村では見積書の提出を求められたことはありませんでした。

また、今回のケースでは現在の住居に買主の親族が住むことになるので、さらに親族からの説明書（間違いなくそこに自分が住むという内容）の提出も求められたのです。

住所移転が原則とは言っても、さまざまな理由で先延ばしになることは珍しくもないのですが、その場合の上申書や親族からの説明書の作成は（定型文ではないこともあって）結構気を使いますよね。一般的な家屋証明書の作成・取得報酬が幾らぐらいなのかはわかりませんが、いつも頂いている報酬（５０００円ほど）よりは多めにもらわないと割が合わないなと今回は特に感じました。

さて…借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成１５年から猫研事務所（東京都中野区）でお受けしています（ただし、新型コロナの影響で当面は中止しています）。吉田猫次郎さん（事業再生コンサルタント）の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで６００組は超えています。自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①１０時４５分～１１時４５分②１３時００分～１４時００分③１４時３０分～１５時３０分④１６時００分～１７時００分となります。
猫研での面談（仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります）を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております（１時間程度）。電話相談を希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。
電話相談や債務整理手続を希望される方は、

http://www.sakipapa.net

記載の電話番号（０４７～）までお願いします。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。
また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように。新型コロナが早く終息しますように。