流山市役所発行の評価証明書に注意

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日このようなことがありました。登記費用の見積もりをするために評価証明書を送ってもらいました。物件は流山市内のマンションです。それも最近区画整理が終わったばかりのところ。

評価証明書の記載内容を見て、首をひねりました。登記地積と課税地積とが一致しません。これ自体は珍しいことではなく、公衆用道路として非課税部分があるような土地の場合はよくあることです。ところが、公衆用道路として非課税とも記載されてはいない。その差について何の説明も無いのです。ましてや、登記されている敷地権の持分割合とも異なる持分が記載されています。これはどうなっているんだと直ぐに流山市役所税制課に確認しました。

土地の担当者によると『登記地積と課税地積との差は商業用施設の敷地なので、居住用施設としての登記地積に対する評価で登録免許税を計算すれば良いと法務局とは事前に打ち合わせ済みです』とのことでした。

ただ、評価と登記とどちらの持分で計算すれば良いのかに関しては、そこまで法務局と打ち合わせてはおらず、これは法務局に確認してもらいたいとのことだったので、これまた直ぐに法務局に問い合わせたところ、次のような回答が返ってきたのです。

『流山市役所と評価方法に関し事前の打ち合わせなどしていない。商業用施設部分の評価（法務局の台帳にはこの部分も記載されている）も加え、登記されている敷地権割合で課税価格を算出すること』だそうです。

全然話が違うじゃないか。流山市役所の回答はいったい何だったんだ

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

野村不動産は現住所で登記

愛読者の皆さん、こんにちは。

過去にも何度か取り上げましたが、登記をする際の買主の住所を購入先の住所とするのか、現住所とするのか、の話です。

経験上は圧倒的に購入先の住所で登記をすることが多いのですが（住宅用家屋証明書との絡みがあるため）、ここ数年は現住所で取得することも結構多くなってきており、何を隠そう、正しいのは当然後者で（引き渡しを受けてもいないのに転居することは無い）、実際、大手不動産会社である野村不動産は社内規定に基づき原則として現住所で登記をするようにしているとのことでした。

今後、野村不動産のような運用に移行する大手も増えていくのでしょうかね。

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相続登記時に非課税となる１００万円とは

愛読者の皆さん、こんにちは。

租税特別措置法第８４ 条の２の３第２項（土地の価額が１００万以下の場合は非課税）の適用に関し、法務省が国税庁に照会した結果、『複数の敷地権付き区分建物について、相続による所有権の移転の登記を一の申請情報により申請する場合において、敷地権付き区分建物の敷地権の目的たる土地に同一の土地があるとき（被相続人が敷地権付き区分建物Ａ及びＢ（敷地権の目的はいずれも土地Ｃ及びＤ）の所有権の登記名義人となっているケース）の非課税措置の適用の可否を判断するに当たっての課税標準たる不動産の価額については、敷地権の地権の持分の割合を個別に乗じて得た金額（上記の例で、Ａに係るＣを目的とした敷地権の価額、Ａに係るＤを目的とした敷地権の価額、Ｂに係るＣを目的とした敷地権の価額及びＢに係るＤを目的とした敷地権の価額を個別に算出した金額）を課税標準たる不動産の価額として、それぞれ非課税措置の適用があるかどうか（１００ 万円以下であるか）を判断するのが相当である。』との回答を得ました。

簡単に言えば、合算せずに区分建物ごとに判断するということです。これは住所変更登記や抵当権抹消登記の不動産の個数計算とは異なる考え方ですね。

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郵便物の誤配

愛読者の皆さん、こんにちは。

先日、珍しく誤配がありました。そばにある司法書士事務所宛の定型郵便物が私の事務所に届いたのです。それも３通。ちなみに、３通とも郵便切手不足とは面白い。

差出人を見た感じではその郵便物の中身は職権で取り寄せた戸籍のようです。これは早めに届けてあげたほうが良いだろうなと思ったので、直にその事務所に届けてあげて、良いことをしてあげたとその後自己満足に浸りました。ところが、これが余計なお世話だったことに翌日気づく事態となったのです。

誤配した配達員が事務所に来ていきなり私に謝りました。その司法書士事務所から郵便局に苦情の電話が入ったとのことでした。私としては「早めに」と、良かれと思った行動が結果として配達員に迷惑をかけたわけです。

それにしても、わざわざ苦情の電話などしなくても、と思うのは私だけでしょうか？次の配達時にでも誤配した配達員に直接苦情を言えば当人は気を付けることでしょうし、それで足りるでしょう。何度か起こっているのでしたら私も苦情を言いますが、最後の誤配を覚えていないほど私にとっては久しぶりのことです。もちろん、誤配は起きてほしくはありませんが、人間がすることなので間違いは必ずあると思いますし、仕事上、確実に受け取りたいような重要な郵便であれば、レターパックなどの追跡が可能な方法を選択するのが適切ではなかろうかと個人的には思っています。

ちなみに、このような場合はその誤配した配達員に直接電話で伝えることが配達員にとって有難いとのことでした。

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企画を広めるにはどうしたものか

愛読者の皆さん、こんにちは。

実は来年４月に高校卒業して以来初めての同窓会が開催されます。私はその企画のスタッフとして参加しているのですが、３００名ほどの卒業生がいるにもかかわらず、残念ながらその半分ほどにしかこの企画は伝わっていません。卒業後４０年以上経過していることもあってか、連絡が取れないのです。

残り半年。出来ればより多くの卒業生にこの企画が伝え広まってほしいと願っています。

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異なる司法書士による連件申請

愛読者の皆さん、こんばんは。

不動産決済時に買主が利用する金融機関によっては所有権移転登記と抵当権設定登記を担当する司法書士が異なることもザラです。特にネット銀行の場合なんかはその傾向にあります。

この場合は当然、抵当権設定登記担当司法書士はその前提となる所有権移転登記の準備が調っているのかを確認をすることになるのですが、従来型の決済（決済当日に売主、買主、司法書士、不動産仲介業者が一堂に会し手続を進める方法）ならばその場での確認で済むことが、エスクロー型（事前に司法書士が売主買主から所有権移転登記に必要な書類をすべて預かり、決済当日は電話連絡等で手続を進める方法）だとそうもいきません。この場合の確認方法は買主が利用する金融機関によっていくつかのパターンに分かれます。

今までは、①申請書のみ抵当権設定登記担当司法書士にＦＡＸまたはメールで送信する方法、②添付書類のコピーもＦＡＸやＰＤＦで送る方法、この２つのパターンしか経験したことが無かったのですが、今回は③添付書類の原本を抵当権設定登記担当司法書士が私の事務所まで確認しに来る方法という３つ目のパターンを経験しました。

東京都内の司法書士なのですが、この確認に手間暇かけることになる分、買主が負担する報酬も結構するのではないかと心配しています。

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