換地地区の住所変更登記（余談）

数少ないブログの愛読者の皆様、こんにちは。

今日は不動産決済（非対面）でした。

ただ、非対面なので売り買い当事者や関係者は集まらないとは言っても、売主側に抵当権抹消登記がある場合や、買主が住宅用家屋証明書を取得できる場合には、自分の事務所にいるだけで登記手続は完結せず、私は、抹消書類を金融機関まで受け取りに行ったり、住宅用家屋証明書を市役所に申請しに行ったりしなくてはならないので、対面決済と比べて、ただ単に労力的には少し楽かなと言った程度です。

ここからは前回の続きの話です。

換地処分の場合は今回のように法務局が理解を示してくれることも多いとは思うのですが、複数の土地を一筆にするという点では共通する合筆の登記ではそうもいかないような気がします。

換地処分の例になぞらえてみますが、合筆による所有権登記をしたときのKさんの住所が「流山市市野谷１番地１（２街区２） 」だったとしても、その登記をする前に「流山市おおたかの森南一丁目３番地の３」 にKさんが住所移転していたとすれば、これは「錯誤による住所更正登記」になるのだと思います。申請代理人である土地家屋調査士も、渡された印鑑証明書の住所が「流山市市野谷１番地１（２街区２） 」ならば、まさか直後にKさんが住所移転しているとは思わないでしょうし、登記を知らないKさんが「住所を移転したことを伝えないといけない」とは考えないでしょう。

この換地処分と合筆の取扱いの違いは、換地処分の登記はＫさんが登記申請するわけではありませんが、合筆はＫさんが登記申請をするからなのだと思います。

では、このブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、明日が今日よりも幸せな１年となりますように 

お陰様で今年で開業３０年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

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登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。なお、2023年から債務整理手続のご相談やご依頼を受けることはお断りしています。

換地地区の住所変更登記

愛読者の皆さん、こんにちは。

区画整理中に仮換地とその上の建物を購入したKさんの話です。

購入時に登記された住所は「流山市市野谷１番地１（２街区２）」だったのですが、その後、区画整理が終わり、土地に対し、「令和１年５月１１日（土）換地処分による所有権登記」が令和１年５月１３日（月）にされました。ただし、登記されたKさんの住所は従前のままの「流山市市野谷１番地１（２街区２）」です。

ちなみに、換地には①表示変更型換地（１筆に対し１筆が割り当てられる）、②分割型換地（１筆に対し、複数の土地が割り当てられる）、③合併型換地（複数の土地に対し、１筆が割り当てられる）の３種類がありますが、今回は③でした。

このKさん所有の土地と建物を売却することになり、その前提として、土地と建物の住所変更登記（換地後の住所は「流山市おおたかの森南一丁目３番地の３」です）を依頼されたわけですが、そこで「はて？」と悩んだのです。

なぜならば、建物の登記原因は「令和１年５月１１日町名地番変更」で良いのですが、２日前に住所が新しく変更されているにもかかわらず、１３日の土地の登記ではまだ換地前の住所だったからです。ということは、建物は「変更登記」で、土地は「更正登記（錯誤）」になるのかなと考えました。

ただ、それが正しいとなると建物は非課税で、土地は１０００円となりますし、２件の登記申請となることで私の報酬も約２倍となってしまいます。流石にこれはいくら何でも釈然としませんでした。

そこで、松戸の法務局に相談したところ、両方とも「令和１年５月１１日町名地番変更」で良いとのことでした。これは「大岡裁き」と言っても良いのではないでしょうか。

この点につき、異なる説明をしている司法書士のHPがありましたが（そちらの法務局は２件と回答したのでしょうか？）、私は今回の松戸の法務局の見解のほうが実体に即した考え方だと思いました。

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公立学校共済組合の抵当権抹消

数少ないブログの愛読者の皆様、こんにちは。

先日、市川市の戸建の不動産決済の依頼がありました。

登記内容を確認したところ、『公立学校共済組合（以下「組合」という）』名義の抵当権設定登記（昭和４３年１０月）が建物のみに残っていたので、いくら何でも完済しているであろうから、抹消書類が売主（所有者）の手元に残っていないかどうかを確認してもらったところ、見当たらないとのことでした。ちなみに、債務者（お金を借りた人）は売主の祖母（昭和５６年に亡くなっています）とのことでした。

まずはこの組合の登記情報を取得しようとしました。ところが、いつも利用している『登記情報提供サービス』ではなぜか検索できません。

次に『国税庁法人番号公表サイト』で検索してみたところ、今度はありました。でも、法人ではあるものの、登記はされていないようです。これは初めての経験です。

手探り状態ではありましたが、直ぐに抵当権抹消登記の方法について説明されているこの組合のサイトを見つけました。

抵当権の抹消手続き:公立学校共済組合静岡支部 

今回は不動産仲介会社の担当者が売主から委任状をもらって、抹消書類の再発行手続を１月１０日（金）に千葉支部で行ったところ、１月２１日（木）に受け取ることができました。不動産決済絡みだったので組合の担当者が意を汲んでくれたのだと思います。

ところで、ここまで読んで、司法書士ならば「あれっ？」と思うことでしょう。そうです、今回の抵当権抹消登記は『事前通知（組合は、登記申請後の法務局からの照会に対し、２週間以内に回答する必要があります）』なのです。

通常であれば、抵当権抹消登記が完了するまで、不動産決済を延ばすことになるでしょうが、今回は『完済証明書』をもらうことでローンが残っていないことの確認ができたのと抵当権者の身元がしっかりしていたことで、買主側は予定どおり不動産決済を行って構わないとのことでした。

なお、これは裏技みたいなものですが、建物は購入後取り壊す予定だったので、書類の再発行が間に合わない場合には抵当権付きのまま購入し、滅失登記の際に抵当権を抹消する可能性もありました。

最後に（１）組合からの登記用委任状、（２）抹消の登記原因について説明して終わりとします。

（１）今回は不動産仲介会社の担当者が売主から委任状をもらって再発行手続を行ったので、受任者として担当者が既に記載されていました。そこは司法書士が工夫すれば良いと思います。

（２）抵当権解除証書には『解除原因　昭和６３年４月１日　貸付保険適用開始』と記載されているのですが、法務局と相談したところ、解除証書の訂正はせずに原因を『解除」として登記申請すれば良いとのことでした。

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本人確認情報よりも公証役場の認証文

愛読者の皆さん、こんにちは。

今まで何度かこのブログで権利証を紛失した場合の代替措置として『本人確認情報』を取り上げたことがあります。

ちなみに、権利証を紛失した場合の代替措置は、①事前通知（先に登記申請し、後の法務局からの照会に登記義務者が回答すれば登記が完了）に、②本人確認情報（司法書士が登記義務者と面談し、作成したものを登記申請書に添付）、③私文書認証（公証役場で登記用委任状を認証したものを登記申請書に添付）の３種類ありますが、私は、不動産動産決済の場合は当然のように②の本人確認情報を選択していました。作成自体は結構大変ではあるものの、４、５万円ほどの報酬が得られるからです。

ところが、先日、この考え方が１８０度変わる出来事がありました。

それは、不動産決済の依頼でしたが、売主が権利証を紛失したとのこと。ちなみに、売主は福岡県在住の高齢者です。決済まで２週間ほどしかありません。果たして本人確認情報を作成できるかどうか…。

そこで、致し方が無く、上記③の公証役場での私文書認証手続を選択したのです。初めての経験でしたので、いつも利用している地元の公証役場でひととおりの手続を聞いてから、売主が行く予定の福岡県の公証役場と打ち合わせをしました。必要な物はそう多くはありません（実印、印鑑証明書、身分証明書、手数料１３００円）。事前に公証役場に資料をPDFで送っておくと時短となります。

後日、私の手元に公証役場で作成された認証文付きの登記用委任状が売主から送られてきました。ここまでで売主と打ち合わせをしてから約１週間です。

初めて目にしましたが、単に登記用委任状に公証人の認証文が綴じられただけの簡単なシロモノです。念のために法務局に勤める友人（登記官）にも確認しました。

私曰く、「こんなんで良いの？司法書士が作成する本人確認情報と量や質にかなりの差があるじゃない」

友人曰く、「公証人は偉いから」。

不公平だなと感じながらも半信半疑で登記申請したところ、滞りなく登記は完了。

正直なところ、これならば苦労して本人確認情報を作成するよりも、公証役場で認証された登記用委任状を使用したほうが安心だし、売主にとっても費用が安く済みます。これからはこちらを勧めるようにします。

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流山市役所発行の評価証明書に注意

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先日このようなことがありました。登記費用の見積もりをするために評価証明書を送ってもらいました。物件は流山市内のマンションです。それも最近区画整理が終わったばかりのところ。

評価証明書の記載内容を見て、首をひねりました。登記地積と課税地積とが一致しません。これ自体は珍しいことではなく、公衆用道路として非課税部分があるような土地の場合はよくあることです。ところが、公衆用道路として非課税とも記載されてはいない。その差について何の説明も無いのです。ましてや、登記されている敷地権の持分割合とも異なる持分が記載されています。これはどうなっているんだと直ぐに流山市役所税制課に確認しました。

土地の担当者によると『登記地積と課税地積との差は商業用施設の敷地なので、居住用施設としての登記地積に対する評価で登録免許税を計算すれば良いと法務局とは事前に打ち合わせ済みです』とのことでした。

ただ、評価と登記とどちらの持分で計算すれば良いのかに関しては、そこまで法務局と打ち合わせてはおらず、これは法務局に確認してもらいたいとのことだったので、これまた直ぐに法務局に問い合わせたところ、次のような回答が返ってきたのです。

『流山市役所と評価方法に関し事前の打ち合わせなどしていない。商業用施設部分の評価（法務局の台帳にはこの部分も記載されている）も加え、登記されている敷地権割合で課税価格を算出すること』だそうです。

全然話が違うじゃないか。流山市役所の回答はいったい何だったんだ

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異なる司法書士による連件申請

愛読者の皆さん、こんばんは。

不動産決済時に買主が利用する金融機関によっては所有権移転登記と抵当権設定登記を担当する司法書士が異なることもザラです。特にネット銀行の場合なんかはその傾向にあります。

この場合は当然、抵当権設定登記担当司法書士はその前提となる所有権移転登記の準備が調っているのかを確認をすることになるのですが、従来型の決済（決済当日に売主、買主、司法書士、不動産仲介業者が一堂に会し手続を進める方法）ならばその場での確認で済むことが、エスクロー型（事前に司法書士が売主買主から所有権移転登記に必要な書類をすべて預かり、決済当日は電話連絡等で手続を進める方法）だとそうもいきません。この場合の確認方法は買主が利用する金融機関によっていくつかのパターンに分かれます。

今までは、①申請書のみ抵当権設定登記担当司法書士にＦＡＸまたはメールで送信する方法、②添付書類のコピーもＦＡＸやＰＤＦで送る方法、この２つのパターンしか経験したことが無かったのですが、今回は③添付書類の原本を抵当権設定登記担当司法書士が私の事務所まで確認しに来る方法という３つ目のパターンを経験しました。

東京都内の司法書士なのですが、この確認に手間暇かけることになる分、買主が負担する報酬も結構するのではないかと心配しています。

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京葉信用組合の根抵当権抹消

愛読者の皆さん、こんばんは。

最近、珍しい登記申請を経験したのでご紹介させていただきます。

きっかけは売却を前提とした相続登記でした。登記内容を確認したところ、京葉信用組合名義の根抵当権が設定されています。債務者は被相続人でした。相続人によると、日にちは不明ですが完済しているはずだそうで、ただ単に抹消するのを忘れていたのだと思います。そう言えば、大久保商店街の中ほどにそんな名前の組合が昔あったような気もします。ちなみに、今はジンギスカン料理のお店です。

調べたところ、船橋市湊町二丁目２番１９号に主たる事務所があった『京葉信用組合』は昭和６３年２月２２日に東金信用組合、市原信用組合、朝日信用組合を吸収合併と同時に『千葉県商工信用組合（０４００－０５－０００６９４）』と名称変更し、千葉市中央区院内二丁目１３番１２号に移転しています。

その後は平成１４年８月１９日に事業を『銚子商工信用組合（横芝、東金、九十九里）』と『東京スター銀行（それ以外の地域）』に全部譲渡・解散し、平成２０年１０月１５日に清算決了しています。

したがって、くだんの抹消登記は清算人（登記情報に記載されています。住所も変更ありません）から書類をもらったうえで事前通知方式で行いました。ちなみに、解除証書（解除日には気を付けてください）と登記用委任状はこちらで作成し、相続人の身分証明書のコピー（連絡先も聞かれます）と返信用封筒及び手数料2,000円分の定額小為替をお送りすることになります。

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買戻特約抹消の登記完了証の通数

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、改正後の規定に基づいた買戻特約の抹消登記を初めて申請しました。

今年の４月１日に施行された改正不動産登記法では、売買契約から１０年が経過している買戻特約の抹消登記は所有者が単独で申請出来るようになったのです。

添付書類は所有者（共有ならばもちろん1人から）の委任状のみ。

また、登記完了証は届いたときにこれも初めて知ったのですが１通のみ。単独申請だから当たり前の話なんですけれどね。

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登記完了日の伝え方

愛読者の皆さん、こんにちは。

以前は登記申請をした際に依頼者（例えば、相続登記ならば相続人、不動産決済ならば買主、売主、住宅ローン利用先の銀行）に法務局が公表している「登記完了予定日」を伝えていたのですけれど、最近は１週間ほどプラスした日にちを伝えるようにしています。

というのも、登記完了予定日は法務局における作業が完了する日であって、私から実際に依頼者に登記完了後の書類が届く日にちではないからです。今までもときどき登記完了予定日の２，３日後ぐらいに「まだ届かないのですけれど」と電話を受けることがあったので変更することにしました。1人になったので尚更ですが、依頼者に「まだかなぁ」と不安にさせるよりは良いと思ってのことです。

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怪しげな第三者のためにする契約（おまけ）

愛読者の皆さん、こんばんは。

前回の続きです。まずは第一売買契約の売主（所有者）宛に登記関係書類を送り、電話で本人・不動産・意思確認をした後、お送りした書類を返送してもらい、その後直ぐに第二売買契約の売主（第一売買契約の買主）宛に署名押印が必要な登記原因証明情報を送り、電話とLINEを併用して本人確認を済ませました。ここまでで２週間を要しています。ということは、不動産決済当日に当事者が集まらないような方法で行う場合には、当事者の住所によっては、売買契約が済んでから不動産決済まで少なくとも３週間は空けておく必要がありそうです。今回の不動産仲介業者は当初２週間で進めようとしていました。

ちなみに、犯罪による収益の移転防止に関する法律では、登記手続の委任者である第一売買契約の売主と第二売買契約の買主が本人確認の対象となり、肝心の第二売買契約書の売主（第一売買契約の買主）は確認の対象とはなりませんが、登記手続の委任者ではないものの、両方の売買契約にかかわる者として、慎重に本人確認をする必要はあると言えます。

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