司法書士佐季papaの毎日が一期一会

■■債務整理の無料相談,日常の業務等を通じて実際に感じたことや,プライベートでの出来事についてお伝えしています■■

イオン銀行ってネット銀行ではないの?

2019年09月12日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、今月末に予定されている不動産決済に伴う登記の立会いを依頼されました。買主は住宅ローンを利用するのですが、借入先がイオン銀行のため、私は売主側の抵当権抹消登記と所有権移転登記を担当し、イオン銀行指定の司法書士が買主側の抵当権設定登記を担当します。このように作業を分担することはネット銀行の場合はよくある話です。私もこれまで何度なく経験しています。もちろん、イオン銀行も、です。

しかし、今回は今までとある点において異なっていました。

なんと、今回利用する支店は、オンライン申請ではなく、昔ながらの書面申請なのです。つまり、登記申請書を法務局の窓口に持参しなくてはなりません。ましてや、担当する司法書士は別々なのでわざわざ法務局で待ち合わせをする必要があります。これだけで数時間の浪費です。

『ネット銀行(インターネット専業銀行の略称)』と言われている割には、開業してから10年以上も経過しているのに全店オンライン申請ではないってどーなの?と思ってしまいました。

さて…

借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成15年から猫研事務所(東京都中野区)でお受けしています。
吉田猫次郎さん(事業再生コンサルタント)の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで600組は超えています。
自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①10時45分~11時45分②13時00分~14時00分③14時30分~15時30分④16時00分~17時00分となります。
猫研での面談(仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります)を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております(1時間程度)。希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。

電話相談や債務整理手続を希望される方は、

http://www.sakipapa.net

記載の電話番号(047~)までお願いします。債務整理手続をご依頼頂いた場合の報酬も記載しております。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。

また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように

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ちなみに、

 債務整理(個人再生/ 自己破産/任意整理/過払い金請求/その他の手法)や登記全般に関する電話相談や手続の依頼を希望される方は、

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事業再生を必要としている方は猫研(http://www.nekojiro.net/)までどうぞ

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エー・ビー・シーとエービーシー

2019年08月22日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、こんにちは。

今日の習志野は比較的過ごしやすい天気でした。

ところで、先日、抵当権の抹消登記を依頼されたのですが、少し悩んだのでご紹介させていただきます。他愛も無いと笑われることかもしれません。

それは、登記上の所有者の表記は「株式会社エービーシー」なのですが、会社の登記上の表記は「株式会社エー・ビー・シー」というものでした。昔は「・」の登記が認められなかったからなのでしょう。

このままで問題無く抹消出来るのかどうか少し悩んだわけです。結局は必要無いと判断し登記申請し無事に終わりましたけれど…。

何が言いたいかと言うと、初めての経験は誰でもおっかなびっくりになるということです。

それとも、私だけでしょうか

さて…

借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成15年から猫研事務所(東京都中野区)でお受けしています。
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手書きの免許証裏面

2019年08月01日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

売主や買主の本人確認書類の代表的なものとして運転免許証が挙げられます。 今回も残金決済の前に運転免許証の画像をPDFで送ってもらったのですが、裏面を見て違和感を覚えました。

この方は住所変更の届出を2度しているのですが、1度目は届出年月日と住所は機械で印字されており、住所の末尾の横に公安委員会のスタンプが押されているところ、2度目は住所が手書きで、スタンプは住所の末尾の横ではなく、かなり離れた場所に押されています。

まさか自分で書いたのではあるまいなと思い、確認のために千葉県警に電話してみることにしました。

担当の方の回答では、今はほとんど機械による印字ではあるが、汚れている場合などは機械が運転免許証を認識しないので手書きとなることもある。またスタンプも住所の末尾のすぐ横に押すように指導しているが、慣れていないものがごくたまに違う場所に押すこともありうるとのことでした。

偽造かと一瞬浮足立ちましたが、結果的にそうではないことが分かりほっとしました。

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売主が宗教法人

2019年07月31日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

このたび独立開業して以来初めて宗教法人が所有している不動産の決済に伴う立会いを大手不動産業者のT社から依頼されました。

いつものように先ずは見積もりを依頼されたので、T社の担当者に(1)不動産登記情報、(2)評価証明書、(3)売買契約書をお願いしたところ、想定外の評価額自体が記載されていない評価証明書が届いたのです。

皆さんご存知かどうかは分かりませんが、宗教法人が所有している不動産は非課税です。税額は当然記載されていません。しかし、評価自体はされていると私は思っていました。なぜならば今回の不動産は千葉市内のマンションの一部屋なので、一般の方が所有している、つまり、課税されている部屋が当然あるからです。ちなみに、土地(宅地)は敷地権ではありません。

さて、そこでどうしたかと言いますと、公衆用道路と同様に非課税不動産でも登記をする際には評価しなければなりませんので、千葉市の固定資産税課にどのようにしたら良いのか聞いてみましたところ、土地に関しては、法務局で近傍類似の評価の依頼書をもらってから、固定資産税課で近傍宅地の評価をもらってくださいとのことで、家屋に関しては、法務局が公表している㎡単価と補正率を掛けて算出してくださいとのことでした。

ちなみに、所有者本人が固定資産税課に出向いても近傍宅地の評価は出してくれないそうです。所有者本人でも法務局の依頼書が必要です。自分の所有物なのに一律なぜ必要となるのか解せません。

なお、評価以外の情報については、他の司法書士のHPで調べることが出来ました。

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住宅用家屋証明書をいつ取るか?今でしょ(死語)(2)

2019年04月08日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、こんにちは。

先週の不動産決済で買主が住宅用家屋証明書を取得し持ってきました。買主が1級建築士だったからかもしれません。一般的には司法書士が取得することになると思います。 

もちろん、誰が取得しても構わないのですが、買主が自ら取得する場合に往々にしてあるのが、住宅用家屋証明書に記入されている「取得年月日が所有権移転日(不動産決済日)ではない」ということです。売買契約を締結した日なんかが多いかもしれません。事前に相談していただければ取得し直してもらうことも出来るのですが、今回は当日知ったことですのでさすがにどうしようもありません。

一瞬取得し直そうかとも思いましたが、しかし、せっかく持ってきていただいたので、その場で法務局に相談してみたところ、日付の点以外が問題無ければ構わないということでした。

この判断がすべてのケースに当てはまるのかどうかは何とも言えませんが、租税特別措置法の適用の可否は住宅用家屋証明書が添付されているか、いないかにかかわることなので、日付が相違する点はさほど大きな問題ではないのかもしれません。居住用として購入したことには違いがありませんしね

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住宅用家屋証明書をいつ取るか?今でしょ(死語)

2019年04月06日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、こんばんは。

これは司法書士に対する質問となるのですが、同業者の皆さんは家屋証明書をどのタイミングで取得していますか? 

新築の場合は表題登記が完了した時点で取得することが可能となるので、不動産決済日当日に取得することはほぼ無かろうと思うのですが、売買の場合はどうでしょう?

決済の前か、後か?

正しくは不動産決済が終了した(所有権が買主に移転した)後なのですが、不動産決済の場所や開始時間によってはそうも言ってられないことが多々あります。だから、私はほとんどの場合(例えば、買主が事前に住所を購入物件上に移転できない場合は不動産決済時に上申書を頂戴することになるので先に取得することは出来ません)、先に取得しておきます。もし何らかの事情で不動産決済が延期となった場合には改めて取得し直すことになるでしょうが、再度取得し直すための添付資料は手元に残っているのでさして困りません。

ただし、耐震基準適合証明書を提出しなくてはならないような場合は別です。原本が必要なので、一旦取得してしまうと手元にはコピーしか残らないからです。

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グループホームの所有権保存

2019年01月25日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、こんばんは。

このたび取引金融機関から所有権保存(建物の権利証を作る)登記と抵当権設定登記をご依頼頂いたのですが、当該建物の登記上の種類が「グループホーム」と初めて目にするものでした。

一般の方はご存知ではないと思いますので少し説明をしますと、所有権保存登記の登録免許税を算出するには当該建物の固定資産評価額が幾らなのかを知る必要がありますが、新築建物なので市役所ではまだ評価をしていません。その場合はどうするのかと言うと法務局が公表している建物の種類ごとに定めている「㎡単価」を基準として算出します。

しかし、「グループホーム」は不動産登記規則にも不動産登記準則にも記載されていない種類なので、法務局にどの種類の㎡単価を基準とすれば良いのか決めてもらう必要があります。ちなみに、土地の地目は23種類と法定されています。これ以外の地目は認められていません。

私は、感覚的に共同住宅の㎡単価を基準とするのだろうと考えていたところ、法務局の回答は「宿泊施設を伴うようであれば共同住宅で、伴わないようであれば事務所として扱う」とのことでした。なお、伴うのか、伴わないのかの証明は求めないそうです。

以前は「治療院」の所有権保存登記の際にも同様の問題が生じ、そのときは店舗として算出しました。

多種多様の用途をもった建物がこの先も建築されるでしょう。その都度こうやって迷うのでしょうね。

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敷地権化後の抵当権の抹消

2019年01月23日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

今回は敷地権「の登記がされる前」(「敷地権となる前」ではありません)に設定された抵当権の抹消の話なのですが、敷地権化後に登記申請する上で注意しなければならないことがあります。

それは、敷地権化後の区分建物の抵当権に「何番登記は建物のみに関する」と付記されているかどうかで、不動産の表示方法が異なるということです。

ちなみに、当該付記がされるということは、敷地に登記されている抵当権の受付年月日・受付番号が区分建物とは異なることを意味します。

この場合の表示は、敷地権としてではなく、区分建物と土地として登記申請をしなくてはなりません。解除(弁済)証書や登記用委任状もそうです。

この不動産の表示方法を間違って登記申請してしまうと、紙申請ならばともかく、オンライン申請では補正が出来ず、取下げを余儀なくされるので、不動産決済の場合などは後日買主から抹消登記用委任状を改めてもらわなくてはならなくなりますので大変な思いをすることでしょう。

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非農地の所有権移転登記

2019年01月13日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、取引先である不動産会社から地目が農地の所有権移転登記を依頼されました。20年ほど前に公売で取得した千葉市内の土地なのですが、市街化区域だとのことなので、農地法5条の届出は直ぐに受理されるだろうと思って待っていたら、なんでも、そこは農地ではないので届出は受理できないと言われたとのこと。

では、地目変更登記を先に済ませましょうということになったのですが、手続を依頼した土地家屋調査士が現地を調査した結果、現状だと地目の変更は難しいということでした。その土地は購入時から放っておかれており、明確に何かの用途に利用しているわけではないので、不動産登記法上の地目の認定が出来ないからだそうです。だからといって、10坪ほどの土地なので、依頼者としても今のところ使い道が無いそうなんです(何故そんな土地を買ったのかはさておいて)。

ならば、伝家の宝刀、非農地証明書を取得しようと考えたのですが、これも、農業委員会ではこの土地に関しては出せないとのことでした。なぜならば非農地証明書を発行するためには、千葉市では次のすべての要件に該当することが必要だからだそうです。ちなみに、統一された全国共通の基準というものは無いとのことです。

(1)耕作放棄(農地又は採草放牧地が自然的行為の状態で放棄されることをい う。)の状態の土地を含まない土地

(2)過去に農地若しくは採草放牧地であった土地又は現に農地台帳に登載され ている土地若しくは登載されていた土地

(3)農地法に違反する行為によって土地の現状が非農地とされた事実が確認さ れない土地

(4)証明の対象とする土地の全域が非農地の状態にある土地。

農地でなければ非農地証明書は出してもらえる、ぐらいに考えていたのですが、結構厳格なんですね。良い勉強になりました。

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ネット銀行を利用する不動産決済の注意点

2019年01月05日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

ここ数年で店舗を持たないネット銀行で住宅ローンを組む人が多くなってきました。

この場合の不動産決済は、例えば私の場合は不動産仲介業者の営業所で登記関係書類の確認をすることが多いのですが、私からの連絡を待ってネット銀行は住宅ローンを実行します。店舗を構えている市中金融機関の窓口で行う場合に比べると融資金額の振込はかなり早いのでその点では助かるのですが、その一方で幾つか気を付けなければならない点があります。

それは、時系列的に(1)ネット銀行が、買主名義の口座への融資金額の振込み、(2)買主が、融資金額が振込まれた口座がある金融機関に移動して、売主名義の口座への売買代金の振込み(一般的には売買代金残金となる振込金額がネットバンキングの利用限度額を超えるので窓口に行かなければいけない)となることから、市中金融機関で住宅ローンを組む場合に比べると所要時間が多めになるということです。

ましてや、売主に抵当権抹消がある場合などは、(2)は窓口でもらう振込伝票控えで確認できるので売主が売買代金の着金確認まではしないとしても、売主の抹消書類を取扱い窓口(決済場所からかなり遠い場合もある)まで受領しに行く時間も考慮しなくてはなりません。

したがって、ネット銀行で住宅ローンを組む場合の不動産決済は、出来る限り午前、それも10時頃までには開始するべきでしょう。

ちなみに、昨年の3/31の不動産決済は、売買代金を売主の口座に振込んでから抹消書類の取扱い金融機関に着金するまで2時間を超えました。 さすがにこのときは、当日の登記申請が出来るかどうか微妙で肝を冷やしました。

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