改正された犯収法での対応の変更

愛読者の皆さん、おはようございます。

昨年１２月に「犯罪による収益の移転防止に関する法律」が改正され、不動産決済の受任時の本人確認方法が変更となりましたね。施行は来年のようです。

今までは、個人であれば売主・買主双方の①住所、②氏名、③生年月日の確認だけで済んでいたものが、さらに④売却（購入）する目的、⑤職業までも確認が必要となります。ちなみに、疑わしい取引の場合の行政庁への届出までも必要となるのは、公認会計士・税理士・行政書士だけで、司法書士と弁護士は除外されています。

確認事項は増えましたが特段面倒になったなという認識はありません。宅建業者はそもそも今も④⑤は確認事項でもありますしね。ところで、①②③は身分証明書等で裏付けが取れますが、④⑤は何か裏付けを取る必要があるのでしょうか？そこまで要求されると難しいような気がします。

では、ブログの愛読者である皆さんもそうでない皆さんも、今日が昨日よりも幸せな１日となりますように 

お陰様で今年で開業２８年目を迎えました。今のところ、特に大きなミスも無く、仕事を続けることが出来ています。

営業時間は、月曜日～金曜日が９時から１７時（電話は１８時）までで、土日祝祭日はお休みですが、事前にご連絡を頂ければ臨機応変に対応します（HPの記載と多少異なります）。

登記全般に関する電話相談や面談（生まれも育ちも大久保なので開業以来無料を貫いています）、または実際に登記手続の依頼を希望される方は、（０４７－４７３－３３７１）または（０９０－８８７９－０８４９）もしくは（omega@chiba.eeyo.jp）までお願いします。債務整理「手続」のご依頼を受けるのはやめましたが、経験等に基づくご相談はお受けしています。事業再生を必要としている方は猫研（http://www.nekojiro.net/）までどうぞ。

怪しげな第三者のためにする契約

愛読者の皆さん、こんにちは。

何度かこの契約に基づく不動産決済を経験しています。中間省略の代わりの方法として、この契約に基づく登記手続が出来るようになって久しいのですが、リスクを伴うからか、または、何となく怪しいからか、経験した数はそんなに多くはありません。

ちなみに、私が経験したものとしては、債務整理手続の一環として、私主導で進めたものが数件あり、ほかは不動産仲介業者からの依頼でした。今回も不動産仲介業者からこの方法でお願いしますと言われたのですが、不動産決済の直接の依頼者は買主（受益者）です（以前、別件で仕事をさせていただいたことがあります）。

ところで、今回の契約ですが、内容を確認する限りでは怪しい匂いがプンプンします。

というのも、第一売買契約書の買主の住所氏名が印刷してあり、押してある印鑑も認印で、第二売買契約書の売主（第一売買契約の買主です）の住所氏名もやはり印刷で、押印も認印だからです。何となくですが、わざわざ２つの契約にして、中間買主（不動産仲介業者の関係者ではないかと思っています）や不動産仲介業者が利益を得るように仕組んでいるのではないかという印象を受けました。ただ、違法ではないので、当事者の本人確認さえ十分に出来れば、登記手続上は問題無いと考えています。

なお、冒頭に書いた「リスク」とは、所有者と中間買主が決済までに亡くなるリスクのことです。契約は有効であったとしても、所有権は移転していないのですから、決済までにどちらかが亡くなったら必ず相続人をこの手続に関与させなくてはなりません。通常の不動産決済は売主と買主だけなので、当事者が一人多い分、リスクと表現しました。とはいっても、実務上は第一売買契約も第二売買契約も同日付けで行うでしょうから、これは机上の空論かもしれません。

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ａｕじぶん銀行に関する不動産決済時の注意点

愛読者の皆さん、おはようございます。

住宅ローンを組む銀行がａｕじぶん銀行の場合には事前にメールで送られてきた抵当権設定契約書を司法書士が作成することになります。

データをＡ3両面に印刷し、不動産決済当日に買主及び連帯保証人（以下「買主等」という）から署名及び押印をもらわねばなりません。これがかなり面倒なのです。

というのも、該当欄に単に署名してもらって、押印してもらって、だけではなく、どのような契約書なのか、内容（「借入金額」「利率」など少なくとも７項目）を買主等に確認してもらう必要があると考えています。

それでも、さすがに何十条もある約款を説明する必要は無いとは思いますが、署名押印を求める以上、果たしてそれだけの確認で良いのかどうか…。

今度依頼があった際にはその点を銀行担当者に聞いてみようと思ってはいますが、仮に銀行担当者が詳細な説明はしなくても構わないと仰ったとしても（説明してくださいとは言わないでしょうが）、買主等にとっても内容の誤記は大きな影響を与えることからどうしたものかなと今から悩んでいます。

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本人確認情報と緩和された面談

愛読者の皆さん、おはようございます。

新型コロナ禍となってから、医療機関や高齢者施設等（以下「施設」という。）での面談について、感染拡大防止の観点から、対面による直接の面談（以下「直接面談」という。）をすることが出来ない状況が多くなりました。

ところで、権利証が無い場合の本人確認情報を作成するうえでの申請人（所有者）との面談方法については、直接面談が必要なのですが、施設での面談が出来ないような場合には登記申請手続が滞ることも結構あったわけです。

そこで、このような場合における本人確認方法が３／３０付で次のように緩和されました（平時に戻りつつある今、この緩和は遅きに失していると個人的には思いますけれど）。

①申請人等が入院・入所している施設に現に赴いた資格者代理人が、面識がある場合においても、面識がない場合においても、資格者代理人が現に赴いた施設の別室に申請人等がおり、当該施設内で映像と音声の送受信により相手方と相互に通話をし、直接面談と変わらない状態で意思の疎通や本人の確認ができること。

②テレビ会議による面談を行ったやむを得ない事由が、申請人等の入所する施設から、健康上の理由等により直接面談が困難であるとの要請があったものであり、本人確認情報の内容として、テレビ会議による面談を実施する合理的理由が明らかにされていること。

③施設におけるテレビ会議による面談に同席した申請人を知る者から、画面越しに映された申請人等が本人に相違ない旨を資格者代理人が聴取して、本人に間違いないという判断した理由が本人確認情報の内容として具体的に明らかにされていること。

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意外な固定資産税評価の基準日

愛読者の皆さん、こんにちは。

つい最近知ったのですが、毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されている不動産の評価額って、前年の１月１日の地価公示価格を基準としているとのことです。

てっきりその年の１月１日だと思っていました。まぁ、確かに考えてみれば、市役所で働く人達が４月１日までの３か月で評価するなんて無理ですよね。

ちなみに、固定資産税評価額は３年に１度評価替えが行われますので、次回は令和６年度となります。

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空き家譲渡特例の誤解と緩和（続報）

愛読者の皆さん、こんにちは。

いや～、３月の中旬からしばらく忙しかったので久しぶりの更新となります。不動産登記を主な業務とする司法書士は昔からこの時期は稼ぎどきですものね。

さて、前回ご紹介した空き家譲渡特例ですが、３月２８日に国会で可決成立した「租税特別措置法の一部改正を含む所得税法等の一部を改正する法律」により、適用期限が４年延長されましたね（令和９年１２月３１日までの売買が対象となります）。

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空き家譲渡特例の誤解と緩和

愛読者の皆さん、こんにちは。

亡くなった方のご自宅を相続したけれども、この先必要が無いから売却することはよくある話です。

空き家譲渡特例では、このような場合に譲渡所得（売却利益）から３０００万円までは控除出来ますよということになるのですが、適用要件の１つに、そのご自宅（旧耐震基準の建物の場合のみ）を取り壊したうえで売却しなければならない、というものがあります（けっして空き家のままで譲渡（売却）するという意味ではありません）。ここは注意してください。

ちなみに、この要件が令和５年度税制改正で緩和されることになる（売却前に必ずしも取り壊す必要が無くなった）のですが、買手が取り壊してくれなかったら売主は大きな不利益を被るので、やはり今後も従来どおり更地にしたうえで売却することになるだろうと思います。

また、最近流行りの信託を利用した場合もこの特例は適用されない（令和４年１２月２０日付け東京国税局回答）のでこの点にもご注意下さい。

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権利証を預かる際の説明（司法書士への提案）

愛読者の皆さん、おはようございます。

最近は不動産決済の前に売主から権利証や印鑑証明書を預かることが多くなりました。

その際にはもちろん預かり証をお渡しするのですが、俗に言う権利証に関しては、①登記識別情報通知、②売却予定の不動産登記情報、③預かり証、の３点を関連付けて説明するようにしています。単に預かり証に「登記識別情報通知１通」と書いて「はい、これが預かり証です」と手渡すだけではないということです。

必ず①②③の「不動産番号（不動産には一筆一戸ごとに固有の番号が設けられます。人間で言うところのマイナンバーだと考えてください）」「受付年月日・受付番号（同じ不動産でも所有者が変わればその都度権利証が新しく作成されます。その新しい権利証を作成するための登記をした際の受付年月日・受付番号です）」が一致するのを確認してもらっています（登記済権利証は「不動産番号」は載っていないので「受付年月日・受付番号」だけですけれど）。

ただ、その際の説明が若いときのように簡潔で要領よくではなく、毎回たどたどしく、かつ、くどくなってきています。これが情けない。

ちなみに、今はこんな感じです。

まず②を売主に見せながら、

松「これが売却予定の不動産です。ここに〇〇さん（売主）のお名前が記載されています。わかりますか？」

売「はい」

次に①を見せながら、

松「そして、これが今回お預かりする登記識別情報通知です。俗に言う権利証のことですね。この権利証が売却する不動産の権利証だとどこで判断するかと言うと、ここ（不動産番号を示します）とここ（受付年月日・受付番号を示します）です。一致しているのがわかりますか？」

売「はい」

最後に③を渡し、

松「そして、これが権利証の預かり証です。ここに登記識別情報通知１通と、下の備考欄にその具体的な内容が記載されています。これ（不動産番号・受付年月日・受付番号を示します）ですね。ここまではおわかりになりますか？」

売「はい」

という具合ですかね。

これで、私が売主さんに手渡す預かり証が、売主さんが私に手渡す権利証の預かり証だと理解できるわけです。

多分、もっと簡単な説明でも問題は生じないのでしょうが、自分ではここまでやらないと不十分だと考えているのでこの方法を続けています。

端折った説明で済ませていた司法書士は是非検討してみてください。

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本人確認情報と身分証明書の住所

愛読者の皆さん、おはようございます。

今回も本人確認情報ネタです。

申請人の身分証明書を添付するわけですが、例えば、印鑑証明書の住所が船橋市であるにもかかわらず、運転免許証の住所が習志野市の場合はどうすれば良いでしょうか？

単純な話ですが悩む人もいるのでは？

答えは簡単です。繋がりを付けるために住民票等を添付すれば良いのです。わざわざ運転免許証の住所を「登記だけのために」変更する必要はありません。ちなみに、道交法では速やかに手続をしないと２万円以下の罰金となりますし、免許更新の通知が届かずにうっかり失効させてしまうという可能性もあるのでご注意を。

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本人確認情報と電子署名

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、ＡＢ共有物件の所有権移転登記手続を依頼されたのですが、２人とも権利証を紛失しており（現行の登記識別情報通知とは異なり、登記済証だったので、それを保管していたAがうっかり紛失してしまうと必然的にＢも紛失したことになってしまう）、本人確認情報を作成しての申請でした。

法改正されてからというもの、私はずっと印刷したものを法務局に提出していましたが、職印証明書（５００円）を必要な都度取得するのがもったいないため、少し前から電子署名したものを送信する方法で行っていたところ、今回は２人分と言うこともあってか、容量オーバーで送信出来ませんでした（だから、Ａの分は電子署名、Ｂの分は印刷して提出）。

そこで、ふと疑問に思いました。本人確認情報をデータとして送るときには添付書類も一緒に送る必要が果たしてあるのかと。印刷したときはすべての書類に職印を契印するので、データの場合もすべて送らなければならないと思っていましたが実際はどうなのでしょうか？すべて送信だとすると今回のように容量オーバーとなるケースが結構出てくると思うのですが。

早速、法務局の友人（登記官）に尋ねてみたところ、容量オーバーで送信出来ないという話は初耳とのこと。ちなみに、本人確認情報はデータ送信で、添付書類は郵送で、という申請は今まで経験は無いそうです（そりゃあそうですね）。

それから、法務局としてはどちらの方法を歓迎するのかもついでに尋ねたところ、データ送信だと結局は印刷しなくてはならないことから、印刷したものを提出してくれたほうが楽だとのことでした（この点で登記申請書とは考え方が異なります）。

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