司法書士佐季papaの毎日が一期一会

■■債務整理の無料相談,日常の業務等を通じて実際に感じたことや,プライベートでの出来事についてお伝えしています■■

負債が無くなるならばご自宅を手放すことも・・・

2019年01月30日 | 無料相談

愛読者の皆さん、こんにちは。

月曜日の電話での相談者は、宮城県在住のKさん(男性)です。お父さんやお母さんの事業を手伝っているそうです。ちなみに、お父さんとお母さんは異なる事業を行っています。

相談内容ですが、家族全員が多重債務状態(4人で負債総額約5000万円)にある中でご自宅(Kさんのお父さんとお母さんの共有)を残すための個人再生の可否を問うものでした。

この可否については直ぐに判断できました。ご自宅には住宅ローン(主債務者はお父さん)以外に事業資金を担保するための根抵当権が3つ(主債務者はお父さんの会社。お父さんはその連帯保証人。残高合計約2400万円)設定されていたからです。これではご自宅は残せないし、なおかつ、ご自宅の時価によっては個人再生をする必要が無くなります。

そこでご自宅の時価について質問してみたところ、立地も悪くないとのことなので、固定資産評価額から推測するに3000万円は優に超えるのではないかと思えました。だとすると、お父さんにとってみれば、ご自宅を売却することでお父さんとお父さんの会社の負債は全額返済出来ます。

だとしたら、ご自宅を手放しても事業を続けることは出来ますし(ご自宅で事業を行っているわけではない)、賃貸に移り住むことでも負債が無くなれば生活は成り立つとのことでしたので、この際ご自宅を手放したらどうかと提案してみました。ご両親にとって抵抗はあるかもしれませんが、ご自宅を所有したままではそれが足枷となってしまい、現時点では効果的な債務整理は出来ないと思えるからです。

ご家族4人の負担の軽減と今後の事業を優先するのか、ご自宅にこだわるのか、皆さんでよく相談してみれば、おのずと答えは見えてくるでしょうと伝えて相談を終えました。

では、皆さんにとって今日が昨日よりも幸せな一日となりますように

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初めての明治神宮

2019年01月28日 | プライベート

愛読者の皆さん、おはようございます。

昨日は家内と一緒に明治神宮に参拝してきました。私にとっては初めてのことです。

なんでも、今年の明治神宮はたいそうなご利益があるからとのことだったので、今春に娘が出産を控えていることもあって、ならば安産祈願のために是非行ってみようということになったのです。

この「たいそうなご利益」とはどういうことかと言うと、第三の鳥居の奥にある拝殿のそのまた奥にある御社殿の屋根が現在改修中なので、仮の社殿に神様が鎮座されているそうなのですが(仮住まいと言うわけです)、この仮の社殿は改修工事前の御社殿の位置に比べ10メートル以上も手前にある(お賽銭箱の向こう側です)ことから、より近くに神様を感じられるとのことなのです。

これが約60年ぶりのことなので、今年の初詣は特別なんだというわけです。

来年は来年で、8月に鎮座百年祭(神様が仮の社殿から本殿に遷座される)が行われます。そのときはまた安産のお礼を込めて家内と参拝に出掛けようと思っています

では、皆さんにとって今日が昨日よりも幸せな一日となりますように

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次回以降の猫研主催無料相談(原則面談。電話は随時)は2月2日(土)と2月16日(土)の予定です。

2019年01月26日 | 無料相談

愛読者の皆さん、おはようございます。

今週は相談や打ち合わせが多いと以前書きましたが、来週も引き続き予約が入っており、今週と来週併せて18組の来客があります。

新年早々こんなに予定が立て込むのは開業以来初めてのことかもしれません。喜ばしい限りです。

さて…

借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成15年から猫研事務所(東京都中野区)でお受けしています。
吉田猫次郎さん(事業再生コンサルタント)の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで600組は超えています。
自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①10時45分~11時45分②13時00分~14時00分③14時30分~15時30分④16時00分~17時00分となります。
猫研での面談(仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります)を希望される方は、

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から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております(1時間程度)。希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。

電話相談や債務整理手続を希望される方は、

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記載の電話番号(047~)までお願いします。債務整理手続をご依頼頂いた場合の報酬も記載しております。

なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。

また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、今日が昨日よりも良い日でありますように

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グループホームの所有権保存

2019年01月25日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、こんばんは。

このたび取引金融機関から所有権保存(建物の権利証を作る)登記と抵当権設定登記をご依頼頂いたのですが、当該建物の登記上の種類が「グループホーム」と初めて目にするものでした。

一般の方はご存知ではないと思いますので少し説明をしますと、所有権保存登記の登録免許税を算出するには当該建物の固定資産評価額が幾らなのかを知る必要がありますが、新築建物なので市役所ではまだ評価をしていません。その場合はどうするのかと言うと法務局が公表している建物の種類ごとに定めている「㎡単価」を基準として算出します。

しかし、「グループホーム」は不動産登記規則にも不動産登記準則にも記載されていない種類なので、法務局にどの種類の㎡単価を基準とすれば良いのか決めてもらう必要があります。ちなみに、土地の地目は23種類と法定されています。これ以外の地目は認められていません。

私は、感覚的に共同住宅の㎡単価を基準とするのだろうと考えていたところ、法務局の回答は「宿泊施設を伴うようであれば共同住宅で、伴わないようであれば事務所として扱う」とのことでした。なお、伴うのか、伴わないのかの証明は求めないそうです。

以前は「治療院」の所有権保存登記の際にも同様の問題が生じ、そのときは店舗として算出しました。

多種多様の用途をもった建物がこの先も建築されるでしょう。その都度こうやって迷うのでしょうね。

では、皆さんにとって今日が昨日よりも幸せな一日となりますように

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敷地権化後の抵当権の抹消

2019年01月23日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

今回は敷地権「の登記がされる前」(「敷地権となる前」ではありません)に設定された抵当権の抹消の話なのですが、敷地権化後に登記申請する上で注意しなければならないことがあります。

それは、敷地権化後の区分建物の抵当権に「何番登記は建物のみに関する」と付記されているかどうかで、不動産の表示方法が異なるということです。

ちなみに、当該付記がされるということは、敷地に登記されている抵当権の受付年月日・受付番号が区分建物とは異なることを意味します。

この場合の表示は、敷地権としてではなく、区分建物と土地として登記申請をしなくてはなりません。解除(弁済)証書や登記用委任状もそうです。

この不動産の表示方法を間違って登記申請してしまうと、紙申請ならばともかく、オンライン申請では補正が出来ず、取下げを余儀なくされるので、不動産決済の場合などは後日買主から抹消登記用委任状を改めてもらわなくてはならなくなりますので大変な思いをすることでしょう。

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耳が不自由な人とのテニス

2019年01月22日 | プライベート

愛読者の皆さん、こんにちは。

昨夜のコナミでのテニスですが、初めて見る男性(30歳ぐらい)が振替で来ていました。どんなショットを打つのか、しばらく注目していたのですが、何か違和感を覚え、コーチに尋ねたところ、耳がほぼ聞こえないとのこと。

ということで、孤立してはかわいそうなので、お得意のボディランゲージで会話を試みたところ、何とか通じたみたい。こういうときに手話を学んでおけば良かったなぁって思いますね。

ちなみに、テニスの各ショットに関しては、モーションが多少大きいものの、ポテンシャルは高そうです。ただ、音が聞こえないのですから、その点では不利でしょうね。例えば、サービスリターンなどがそうだと思います。フラットなのかスライスなのか、普通ならば音で区別がつくのですが、耳が不自由だとワンテンポ対応が遅れてしまう。彼に試してみたら実際にそうでしたからね。

楽しかったですが、何となく後味が悪かったので、次回はスライスを使うのははやめておきましょうか。

では、皆さんにとって今日が昨日よりも幸せな一日となりますように

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よくよく話せば気持ちも変わる

2019年01月21日 | 無料相談

愛読者の皆さん、こんばんは。

先週15日の相談者は鎌ヶ谷市在住のAさんです。個人事業者なのですが、どうも事業がまだそんなにうまくいっていないようで、ここ3年ほどで負債が約200万円ほどに膨れ上がったそうです。この場合の選択肢としては、一般的には任意整理か個人再生を勧めることになろうかと思います。相談者は通常、事業を継続したいと望むのに対し、破産だと原則として事業を清算しなくてはならないからです。

しかし、Aさんの場合は負債が無くなるのであれば事業を続けられなくなっても構わないように最初は見受けられました。多分、それはお子さんが生まれたばかりでこの先お金がかかることから、将来性に不安を抱いている今の事業よりも安定した収入を得られる仕事に就くことも視野に入れていたからなのでしょう。

したがって、破産を選択した場合にどうなるのかについて相談時間のほとんどを費やしました。

が、結果的には特殊な仕事柄手続がとても複雑になるので破産は望ましくないということになったので、数十万円の費用対効果にしかなりませんが、個人再生をお勧めすることになりました。Aさんとしても、言葉は悪いですが時間稼ぎが出来るし、最初と違いやはり今の事業を諦めることには躊躇しているようだったので、前向きに検討してみるとのことで相談を終えました。

では、皆さんにとって明日が今日よりも幸せな一日となりますように

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2019年01月19日 | 無料相談

愛読者の皆さん、こんばんは。

今週末はかなり忙しかったですね。漸く一息ついたところです。

今日の猫研相談は申込みがありませんでした。

しかし、その代わりと言っちゃあ何ですが、来週は7組の相談を受けることになっています

ただ、残念なことにその他の仕事は入っていません

さて…

借金等で悩んでいらっしゃる方の精神的経済的な負担を軽くするための相談を主としていますが、そこには不動産や会社の登記も関連してくることが多いのも事実です。それらを含めたご相談を平成15年から猫研事務所(東京都中野区)でお受けしています。
吉田猫次郎さん(事業再生コンサルタント)の相談者数には足元にも及びませんが、それでも面談だけで600組は超えています。
自分の事務所での債務整理に関する電話相談やメール相談を含めたらそれこそ数え切れません。

面談時間は、①10時45分~11時45分②13時00分~14時00分③14時30分~15時30分④16時00分~17時00分となります。
猫研での面談(仕事の状況によっては電話相談に変更することもあります)を希望される方は、

http://www.nekojiro.net/soudan.html

から予約をしてください。

電話相談に関しては面談日とは別でご予約を随時お受けしていますが、日時はこちらの都合に合わせていただいております(1時間程度)。希望される方は猫研ではなく直接私の事務所に電話してください。

電話相談や債務整理手続を希望される方は、

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なお、猫研事務所での面談、私の事務所での電話相談は何度でも無料です。スカイプでも対応可能です。

また、メールでのご相談にも、直ぐに回答できるかどうかはその時の仕事の状況にもよりますが対応しております。

以上、いつものお知らせでした。

では、愛読者の皆さん、明日が今日よりも良い日でありますように

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非農地の所有権移転登記

2019年01月13日 | 不動産登記

愛読者の皆さん、おはようございます。

先日、取引先である不動産会社から地目が農地の所有権移転登記を依頼されました。20年ほど前に公売で取得した千葉市内の土地なのですが、市街化区域だとのことなので、農地法5条の届出は直ぐに受理されるだろうと思って待っていたら、なんでも、そこは農地ではないので届出は受理できないと言われたとのこと。

では、地目変更登記を先に済ませましょうということになったのですが、手続を依頼した土地家屋調査士が現地を調査した結果、現状だと地目の変更は難しいということでした。その土地は購入時から放っておかれており、明確に何かの用途に利用しているわけではないので、不動産登記法上の地目の認定が出来ないからだそうです。だからといって、10坪ほどの土地なので、依頼者としても今のところ使い道が無いそうなんです(何故そんな土地を買ったのかはさておいて)。

ならば、伝家の宝刀、非農地証明書を取得しようと考えたのですが、これも、農業委員会ではこの土地に関しては出せないとのことでした。なぜならば非農地証明書を発行するためには、千葉市では次のすべての要件に該当することが必要だからだそうです。ちなみに、統一された全国共通の基準というものは無いとのことです。

(1)耕作放棄(農地又は採草放牧地が自然的行為の状態で放棄されることをい う。)の状態の土地を含まない土地

(2)過去に農地若しくは採草放牧地であった土地又は現に農地台帳に登載され ている土地若しくは登載されていた土地

(3)農地法に違反する行為によって土地の現状が非農地とされた事実が確認さ れない土地

(4)証明の対象とする土地の全域が非農地の状態にある土地。

農地でなければ非農地証明書は出してもらえる、ぐらいに考えていたのですが、結構厳格なんですね。良い勉強になりました。

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2019年01月12日 | 無料相談

愛読者の皆さん、こんにちは。

新年出だし好調だったのですが、水曜日に突然高熱を発し、下痢と嘔吐に悩まされました。症状から考えるとウイルス性胃腸炎です。でも、まったく思い当たる節がありません。生モノは食べなかったし、帰宅する都度、手洗いとうがいは欠かさずしていました。

ここ数年体調を大きく崩したことが無かったのでこれにはがっかりです

とはいえ、一日で症状がぱたりと治まったので、それはそれで不幸中の幸いでした

さて…

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面談時間は、①10時45分~11時45分②13時00分~14時00分③14時30分~15時30分④16時00分~17時00分となります。
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