How mach is 立退料？（２）

　比較的最近，テナントビルの明け渡しに関する訴訟を，オーナー側の代理人として手がけた。老朽化した建物の再開発に絡んだ，建物再築目的でのテナントの立ち退き訴訟といえる事案である。ただし，この再開発は，行政の強い後押しがあるとしても，都市再開発法による，いわゆる法定再開発ではなく，地権者の任意の建て替えを行政がバックアップするという手法を採用していたので，行政も絡んだ再開発ではあるはずなのだが，テナントにはそれが見えにくい案件であった。そのためにビルのオーナーが主体となってテナントに立ち退きを求めざるを得なかった事案であり，行政側の再開発の一環であることがテナントに理解されにくい案件でもあった。
　結局，この事案では，立ち退きは民対民の問題として処理せざるを得なかったので，基本的には通常の借家の効力如何が争点とならざるを得なかったのであるが，借地借家法２８条の更新拒絶の要件が必ずしも直接問題となったわけではない。現実の事件は，教科書や論点集よりも奇であって，この事案では，契約条項の中で，再開発が決定した場合はそれから数ヶ月後に無条件で明け渡す旨の特約が存在し（その場合は賃借人として賃貸人に財産的給付を求めない趣旨の文言まで明確に記載されていた），しかも，手法が上記のように法定再開発ではないことから，その特約がいろいろな意味で問題となった事案である。
　最終的には和解で解決したが，和解で解決するにしても，やはり立退料の額を巡って和解の話し合いがなされたことは当然である。
　その際，正当事由の補完としての立退料の額に関して，私も多少下級審判例なども調べないわけではなかったが，私はその立退料の算定方法に驚いてしまった。要するに，下級審判例では，借家権価格相当額をもって，立退料として算定している判例が多いのである。他の拒絶事由の強弱との相対考慮はあまりしていないように見受けられるのである。私が手がけた上記事案でも，裁判官が和解案として示してくる立退料の額は，やはり借家権価格相当額であった。
　借家権価格を少し具体的に説明すると，建物本体の価格の何割かを（場合によっては，敷地の価格も考慮される場合も存在するようであり，私が手がけた事件では，敷地の価格も多少考慮された借家権価格が示された）借家権価格と見なしてしまう。そのため，例えば２年契約の建物賃貸借契約であって，２年経過時の更新拒絶の際に提供すべき立退料の額が，２年間の家賃の合計額を超えてしまうような立退料であったりするのである。もちろん，実際には何回も更新した後の更新拒絶の際の更新料が問題となる事例が多いとは思うが，それでも，結局は借家権価格相当額として，事案によっては２年契約なら２年間の賃貸借契約期間中の家賃の合計額を超えるような立退料の支払いが求められたりするわけである。そうなると，家主にとっては，最後の１回分の更新はいったい何だったということになるのだろうか。経済的には最後の２年間は，無償で使わせていたのと全く同じである。