中国不動産崩壊寸前！

　中国の不動産価格は、何時バブル崩壊するのかというのが既に2005年頃から国内外で言われていますが、最近の中国政府の発表でも不動産市況は回復気味との報道がありました。

　一方私自身が事務所探しの為にいろいろ動いていて、商業店舗はまだまだ強気の価格ながら、事務所や高級住宅の価格が下落傾向にあることは当ブログでもご紹介していたかと思います。

　今日の香港の報道では、より厳しい可能性について報道されています。上海と北京の事情が記されていますが、是は全国的に同じ状況下と思いますし、内陸部の開発ということでもしかしたら内陸部の都市でも目標とする外資企業誘致数に相対した事務所を作り、実際にはそこまで進出しないという需要供給のギャップが生じる可能性も高いと個人的には思います。

　個人レベルで見ていると住宅の供給過剰の実情と、今後は都市化が進むから今の住宅は供給過剰ではないという反対意見を耳にしますが、事務所に関しても完全に実需を超えた開発がなされていた事が如実にわかります。

　世界の経済が今後２年で急激に回復する事は予測しずらく、まぁこの記事を見る限り、来年から再来年にかけても価格は下落すると見ていた方がよさそうですね。中国ビジネスを展開するには、有利な条件かと思います。

　でも、2010年の万博以降中国のバブルは崩壊すると2004-2005年頃には既に国内でもささやかれていましたが、今年の世界経済の停滞とその影響による貿易の大幅減に加え、オフィスの供給過剰がここまですごいと、万博後の反動はかなり大きいかもしれませんね。日本のバブル崩壊の兆候は1991年から始まっていましたが、実際には1992年後半辺りから影響が深刻になっていき、どんずまったのが1998年でした。

　中国の場合、経済はまだ成長基調に有る（というか、1990年頃の日本ほど発展していない）ので、多少のバブル崩壊は吸収できると考えていますが、これで元高にでもなったら、あっさり21世紀は中国の時代だという夢は終わってしまうのかもしれません。

　後10年は頑張って欲しいのですけど。。

　以下記事より：
　
　「北京と上海の空き室率が40%に増え、賃料は半分になる」。

　上海と北京では、事務所からテナントの退出が続いており、供給が続く事を考え合わせると、幾つかの地域では空き室率は40%に達する恐れがある。その為に賃料は2011年までに半額に落ちるリスクがある。完全に事務所は過剰供給になっており、賃料は30-50%は下落すると、CLSAという投資銀行のアジアの不動産とゲームの調査部門長のアアロンフィッシャー氏は語る。

　香港とシンガポールの事務所も同じような問題が生じており、CLSAによればピークから60%下落する可能性がある。

　中国本土の事務所事情の厳しい予測に関しては、Colliersインターナショナルの東アジア部門でも同じ意見だそうで、上海のAグレード事務所は海外の環境の改善が無い限り厳しい状況が続くであろう。今年事務所賃料は平均20%下落するが、Aグレードはもっと落ちるとの事です。

　Aグレードオフィスは、外資系金融機関やコンサルタント会社のリストラクチャリングに伴い顧客を失う、もしくは顧客の借りるスペースが縮小する為にもっと賃料を落とさざるを得ない。

　旧正月明け以降賃貸市場は多少は回復してきているが、それが改善のサインとはとてもいえない。大半の取引は賃貸期間の更新に過ぎず、新しい賃貸契約の大半はテナントがコスト削減の為に安い賃料の所に移転したり、事務所の統合のために行われるものなのが実態。

　不動産コンサルのDTZによれば、上海の先月末のAグレード事務所の空室率は16.9%で、昨年末より1.7%増加、昨年同期比では12.3%も増加し、2001年以来最高になったとの事。徐ほい区は一番空き室率が低く5.75%。中心部から10分ほど北に行ったジャーベイは最高で38.2%にも達するそうです。

　上海の空き室率の増加は、虹口のSIPGタワーの33千平米の完成により、上海市のAグレード事務所の総スペースが530万平米に達した事。既存テナントの退出と新規テナントの需要が無い為に62千平米の空室が発生した事が原因となっている。

　グレードA事務所の平均賃料は、一日平米辺り7.69元（坪辺り月１万１千円）ですが、前四半期より5.2%下落、昨年同期比比較では9%下落。今年さらに30万平米の新規供給がある上、来年も30万平米の新規供給が浦東にあるために、2011年には空き室率は35-40%に達するとの予測です。

　比較的発展している浦東地区でも、今後２年間で30万平米の事務所が供給され、空き室率は現在の7%から15%まで増える。浦東の事務所は昨年第三四半期のピーク時に比べて半分になり、浦西でも30%は落ちるだろう。
　
　この暗い事務所賃貸環境がの改善は、中央政府が2020年までに上海を金融と貿易のセンターにしようと発表している事に掛かっている。

　北京では、第一四半期に1084平米の空室が増加し、グレードA事務所の空室率は先月末で18.97%になり、昨年待つより5.72%増加した。月額賃料も9.26%安くなり月3100円になった。今年中に昨年始まった新プロジェクトを含め130万平米の事務所が供給されたが、占有率はまだ50%にも及んでいない。今年後半には深刻な状態になるだろう。第一四半期だけでも、合計32万７千平米もの４つのAグレード事務所が供給された。北京市政府は、補助金や優遇税制により金融機関の幹部にしないのオフィスを借りるよう要請しており、これらはポジティブな要素ではあるが需要と供給のアンバランスが大きすぎる。

　ジョンスランラッセルによれば、北京では今年230万平米、来年75万平米も供給されるが、借りられるのは今年は19%、来年も72%にすぎないと見ている。北京の空室率が現在の22.5%から今年末に35%になり、平均賃料は今年15%下落するとする。北京の事務所の問題は、当初の予測より実需が遥かに少ない事によるとDTZはコメントしています。来年事務所事情が改善するかどうかは、世界の経済が今後２年間にどうなるかに掛かっているとのこと。

http://www.scmp.com/portal/site/SCMP/menuitem.2af62ecb329d3d7733492d9253a0a0a0/?vgnextoid=20fa6290cace0210VgnVCM100000360a0a0aRCRD&ss=Property&s=Business

ユニクロと淘宝

　ユニクロが淘宝と提携して中国でオンラインショップを展開するそうですが、日本だけでなく、中国、果てはアメリカのウォールストリートジャーナルにまで記事が掲載されています。

　ユニクロは、この金融不況下の日本でも成功している企業として知られますが、今では国際的にも有名な企業になっています。

http://www.insightnow.jp/article/3320

記事：
　なぜ、「ユニクロ」は強いのか？不況下での勝ち組代表「ユニクロ」のブランド戦略を考察します。

4月16日(木)、ユニクロが中国において、アジア・ナンバーワンのショッピング
サイト「陶宝（タオバオ）」とのパートナーシップにより、ネット通販事業を
スタートさせました。

　タオバオモールは売上高1000億元超、会員数1億人（！！）以上（2008年度）を
誇る中国の最大のオンライン・ショッピングモールで、同じく中国のネット・
トレード最大手「アリババ」の中核事業をなすものです。

　ひとことで言えば、「なるほどね」「やっぱりね」というところでしょうか。
ユニクロの中国市場への本格展開が始まったと言うことでしょう。

　ここから先は、私の勝手な推論ですが、今回の中国でのネット通販も含めて、
ユニクロはブランド戦略の柱に「先進性」と「環境性」を据えているのでは
ないかと考えています。

＜以下ユニクロＨＰより抜粋＞
　私たちファーストリテイリングは、「衣服のありかた」を変えることで世界中の人々の生活を豊かにしていきます。世の中にとって継続的な価値をつくる企業であるために、正しい経営を追求し、社会と共に成長し、次の世界基準を創造する。
「世界を良い方向に変えていく」、それが私たちの目指すCSRです。
＜ここまでユニクロＨＰより抜粋＞

　この文章は、ユニクロのホームページで、企業情報の中のCSRビジョンとして語られているものですが、「世の中を良い方向へ変えていく」ために「衣服で」とは言っていないところに私は注目しています。「衣服のありかた」で変えていくと言っているのです。

「衣服のありかた」とは、いったい何でしょう？

　作り方、買い方、使い方、そして捨て方（？）までを含めて「衣服のありかた」と表現しているのではないでしょうか。つまり、ユニクロが市場に対する価値として提供しているものは「ありかた」という「人の意識」や「意味」であって、衣服という「もの」ではない。だから、提供すべきもの（＝求められるもの）は「世の中を良い方向に変えていく」ための方向を指し示す「基準」が必要になる。

それが、多分、「先進性」と「環境性」。前向きで、身体にも地球にも（サイフにも）優しい「ありかた」。

　この二つの価値を「より良く伝えるための装置」や「見せるための形」を、いま
ユニクロはさまざまな手法によって整備し続けているのだと思います。

　一世を風靡したフリースやヒートテックといった機能性衣料の開発はもちろん、さらに同社のサイトの別ページでは、柳井会長が「自分たちは何者かを語らなければならない」という主旨のことを述べています。これは、ブランディングで言うところのまさに「自己定義」に他なりません。

いったいどのようなスタッフが、こうしたブランド戦略を構築しているのか、非常に興味のあるところですが、幸いなことに、最近、誠文堂新光社から「IDEA」の別冊で「ユニクロのデザイン」が出版されました。興味のある方は、どうぞ。

　というような内容ですが、強い企業は世界中何処に行っても強いと思わされます。淘宝は中国ではオンラインショップのスタンダードになったインフラですが、併行輸入品の存在、偽者の存在、不透明な業者の存在等で日本企業は嫌う傾向にあります（在中日系企業の事であり、日本ではまだその存在さえ良く解っていない企業の方が多いでしょう）。その淘宝をどう企業の中国販売戦略に取り込んでいくかというのが一つの課題であるということは、昨年辺りから既に一部の中国通に指摘
されており、私も実際にどういう市場なのかを知る為に昨年秋からかなり真剣にこの場での店舗を展開してきました。

　ユニクロの場合は中国で既にある程度の成功を収めていますので、これから始めて出る企業に全て適用できるわけではありませんが、一つの例として今後をウォッチしていくべきだと思います。
　

結婚記念日にはよいことがある？

　今日は実は私たちの結婚４周年で、日中は弟弟（嫁の従兄弟）にお店を任せて、息子を連れて以前紹介した濱江森林公園に行ってきました。そうはいっても発荷があるために４時に切り上げて５時には戻ってきましたけど。。

　まぁ公園自体は、今回は写真も取ってきたので後で紹介する事にしますが、発送が終わって整理をしたら９時頃になってしまい、息子は６時頃に嫁の実家に迎えに着て引き取ってもらった事から久々に二人で飯を食ってきました。

　日本の焼肉やでスタミナ園というのが比較的近所に有ります（ここは日本人からも中国人からも評判の良い店です）が、色々頼んでたらふく食ってお会計が389元（6000円位）支払ったのですが。。

　嫁「あ、お客さんが発票（＝領収書の事）がいるって行ってたからもらいましょうよ」

　私「お。そうだね」

　ということで発票をもらいました。

　ちなみに、上海市を含み中国のメジャーな都市では脱税防止の為に飲食店の領収書は省・市政府の公定のものになっています。また宝くじのような仕組みになっており、お客さんが欲しがるようにしています。でも、多くの飲食店では要求されない限り領収書を発行しないのが一般で（領収書を発行しない＝売上に計上しない＝税金をセーブできる）、この店でも同じです。

　まぁ、発票（領収書）の籤の部分を手でこすってみると、○百園と書いています。

　私、「おお、百元当たったみたいだ！」

　嫁、「見せて見せて」。。。「嘘、800元当たっている！｝

　私、「マジかよ」という事で服務員を読んで渡した処、彼女もぎょっとして顔をして奥に入っていきます。

　しばらくすると店長さんと思われる人が着て、「ラッキーですね！現金で良いですか？」と聞くので

　「勿論」

　ということで又しばらくして８００元（12000円位）もって来ました。

　嫁の経験では過去50元が最高だったとの事。800元というと、日本では知れているかもしれませんが、当地ではお店の服務員の月給とほぼ同じはずですので、小さい額では有りません。

　まぁ、ラッキーということですが、結婚記念日に思わぬプレゼントをもらった感じです。