中国、不動産価格に下げ止まりの兆し

　日経によれば、中国の不動産価格に下げ止まりの兆しが出たそうです。。

嘘です。是、少なくとも上海に関しては。

　主要70都市の不動産販売価格に関しては先月よりも若干値上げがされたとの事。北京市は外国人は自己住居用として１件のみ不動産が購入できるという制限を暫定的にたっきょした。上海では2006年頃から規制されていた不動産購入資金の外貨制限を撤去した、等等一時期非常に制限を加えていた外国からの不動産投資を再度許容するような暫定政策が取られています。

　この主要70都市の不動産価格の根拠がよく見えません（中国の統計は本当に根拠があいまいです）が、恐らく新築物件だけだと思います。新築物件の場合、各地方政府がその価格を有る程度制限しており、日本の様に民間の相場で価格が動かない仕組みになっています。つまり、販売最低価格を役所が決めるような仕組みになっています。

　一方中古物件になるとそんな事はないようで、上海に関しては暴落はしていませんけどじわりじわりと下がっています。一昨日の上海のニュースでも上海市の都心部である、芦湾区、徐ホイ区、長寧区の賃料がどんどん下落しているとの事でした。われわれが住むのは３番目の長寧区ですけど、経済危機の影響で、韓国人、台湾人がすでに相当数帰国した。日本人も３月末に2000人程度は帰国したといわれ、今後もその傾向は増加する（日本企業は駐在員の撤退等の動きも台湾韓国より遅い）、欧米系も白人は減らしている、欧州向けのアウトソーシング事業等が元とユーロの関係で商売にならなくなって撤退、等等高級マンションに住む海外からの駐在員がどんどん減っています。恐らく香港やシンガポール人もそうでしょう。そして地元の高給取りサラリーマンは基本的に自分の家は結婚時に購入していますので、賃貸マンションに入る事はありません。

　結果、毎月のように高級マンションの賃料が徐々に落ちているのが今現在の現状です。そしてオーナー達は必死になって売却しようとしているそうです。日本人向けの不動産屋さんも、今は月20-30万円の所に入居していた駐在員が10万円前後の家賃の所に転居する（リストラと、家族を帰したのと二つの理由あり）ところで手数料を狙っています。僕ら自信も、さっさと今の家と店舗同居状態を解消しようと２月頃から物件探しているのですが、昨年では手が出なかったマンションが半分から2/3の価格で借りれるようになってきたので、もう少し様子を見ようかとうじうじしています。一方、地元の中間層辺りを対象として物件はそれほど落ちていません。月2800元が2000元くらいと20-30%ダウンという所でしょうか、そして外地から上海に来る人たちが住む（３人で共同で借りる）のでそれ以上は下がらないような感じです。

　やはり景気の悪い時は実需ニーズの物件が強いということになります。

　元々上海市の住宅物件の投資利回りって3%程度の物件が一般的だった様に思いますので、今の賃料だとその半分とかになりますよね。万博控えているといっても、景気が急回復する事は考えずらく、有る程度長期にわたる経済発展は期待できますが、本当にアジアの中心になれるかはまだまだ疑問な国です。

　さて、中国の不動産投資は2000-2005年頃に日本でも流行っていたと思いますが、その時の勧誘文句を覚えていらっしゃいますか？

　「外人向け物件は、建物としての物が違います。これからも外国人がどんどん増えて生きますので高利回りを確保できます」。今でもこういう言葉が聞こえるかもしれません。物件の質についての意見は、そうかもしれません。

　でも、この国って過剰なほど新しい物をどんどん作っていきます。4年前に上海一のマンションだったところも、今は似たような物件ができてしまう。会社が高額賃料を払う物件は、当然最新で最良の物件にいきますので、かって外国人向けマンションだったところは、10年後には一般的になってしまう。私が最初に中古で買ったマンションも同じで、1992年当時の外国人向けマンションが2004年時点ではごくごく一般的な物件として、ほぼ1992年当時の売価とほぼ同額で購入できました。

　気をつけましょう、


中国、不動産価格に下げ止まりの兆し　急激な金融緩和の効果も

　調整色を強めていた中国の不動産市況に、下げ止まりの兆しが出始めた。中国国家発展改革委員会が13日発表した3月の主要70都市の不動産販売価格は、前月比0.2％上昇し昨年7月以来、8カ月ぶりにプラスに転じた。前年同月比ではマイナスが続いているが、昨年秋からの急激な金融緩和の効果で、余った資金が不動産市場に流れ込み始めたもようだ。

　3月の不動産価格の前月比伸び率を都市別にみると、これまで最も急なペースで下落していた深センが0.9％上昇、1年4カ月ぶりにプラスとなった。上海も0.4％の上昇で、9カ月ぶりに水面上に浮上。昨年9月からマイナスが続いていた北京も0.1％とわずかながら上昇に転じた。

（北京＝高橋哲史）

中国景気「横ばい・拡大」65%

さてさて、日経が行った中国進出日本企業に対するアンケートでは、中国の景気が横ばいから拡大に転じているという調査結果が出たみたいですね。電機業界では慎重という事で、業界別に伺ってみたいです。

　自動車はどうなんでしょうね。中国の公表数字では比較的好調なんですが、その根拠に疑問を持つ声が国内から出ていますので、トヨタと本田の中国での売上の推移を知りたい所です。

　昨日中国のChina Dailyの報道をご紹介した時に、中国政府の公式発表としては、３月の輸出の対前年減少幅が２月より良くなったことから、景気は其処を打ったということです。一方香港の報道によれば、中国財務省の見解としてGDPの40%を占める輸出に関して、今年は対前年で10%減になるだろうと予測が出ています。1-3月の第一四半期が20%程度は落ちていますから、年度後半に対前年比で成長しないと年間10%減には留まらないはずなんですけど、2008年の第四半期も相当輸出が落ちていたからなんとかなるということかもしれませんね。

　上海のフリーペーパーを見ていると、日系企業向けに多くのコンサル会社がリストラ講座を設けています。確かに上海は既に人件費が安くないため製造型企業にとっては適した場所ではなくなっていますし、ハイテク産業以外は上海市政府としても既にいらない業界と判断しているところもありますので、通常の経済状態でも日本企業の清算、撤退案件は増えるだろうと思っていました。今回の金融危機の影響でその数が相当増加するのでしょうね。

　一方販売型の企業は、中国の所得レベルの高い層の年齢が45歳以下と若いことも有り、消費は落ちてきているのですがまだまだ底堅い事から結構調子良いみたいです。インテルが上海の工場と四川省の工場を合併して上海の生産拠点を撤退しますが、アメリカ企業のほうが素早いですね。日本企業も生産拠点として上海近辺に出た企業は、国内販売向け製品を作るのではない限り、この際中国の奥地に行くか、別な国に行くことになるのでしょう。




中国景気「横ばい・拡大」65%　現地進出の日本企業に日経調査

　日本経済新聞社がまとめた中国進出日本企業へのアンケートによると、昨年後半から減速が目立っていた中国景気が「横ばい・拡大」に転じているとの見方が約65％に達した。約5割が9月までの景気回復を予想。国内消費拡大に期待し、販売拠点の新増設を計画中の企業が6割を超えた。日米欧の景気後退が続くなか、中国市場への期待が浮き彫りになった。

　景気の現状認識は「横ばい」が33.3％で最多。「拡大の兆し」「底を打って拡大に転じた」「緩やかに拡大」「順調に拡大」は合計31.5％となった。ただ、「引き続き悪化」も29.6％を占め、電機などで慎重な見方も根強い。 (07:02)