上海倒壊マンションの値段

　今年6月27日に、上海市で建設中のマンションが突然倒壊したニュースは日本でも流れていますし、当ブログをご覧の方はご存知かと思います。

当時の記事：
上海市閔行区蓮花南路羅陽路口で27日午前5時半ごろ、建設中の13階のマンションが倒壊し、作業員1人が死亡した。

　 28日には倒れたマンションの善後処理が行われた。上海建工集団が主体となった緊急工事により、倒壊現場に高く積みあがった土が整理され、基礎ピットが埋め立てられ、危険が取り除かれた。また、安全生産監督管理総局、電気、ガス、給水部門による検査が行われ、事故がおきたマンション付近の建築物は安全基準を満たしている事が判明、一時的にホテルに避難していた120世帯が帰宅した。上海市建設交通委員会、市の安全生産監督管理総局、公安局などの部門と専門家らによる共同調査チームが現在、事故原因の調査を行っている。（編集SN）

　「人民網日本語版」 2009年6月29日http://j.peopledaily.com.cn/94475/6688527.html

　その後この倒壊したマンションと同じ敷地にある別なマンションは、政府の調査によれば安全という判断がされた一方、購入予約者が解約を申し込んでいるという話はこちらでも流れていました。

　さて、なんと16日の新民版報という上海の夕刊紙にこんな記事が掲載されていました。

・蓮華河畔景苑（倒壊したマンションの同じ敷地内のマンション群）に関して、数百人の購入者が集まる場で、売れ残った90戸の価格はm2辺り14,000元から18790元（坪65-87万円）だと公表したそうです。

　まぁこの問題は、買った人が今から契約が解除できるのかどうかもまだ未定ですし、残った今のところちゃんとたっている建物の品質検査事態も完全には終わっていないようですが、日本の半分位の価格じゃないでしょうか？

　物価が1/3-1/5のこの上海で、この価格で購入した不動産というのも。。

　怖いですね本当に。

　義父母からは、今は上海の不動産は高すぎるから万博終わる前に売却して、その後価格が落ちた後に買いなおすのよといわれていますし、妻も家を買いたがっていますが、正直御免なさいしたいですね。

　日本も、まだまだ落ちる可能性が高いですし。。。

北京・上海・深センの別荘販売が２ケタ成長

サーチナによると以下だそうです。

　中国不動産指数システム及び中国指数研究院が発表した「2009年1－4月北京・上海・深セン別荘市場研究報告」によると、今年に入ってから3都市では、08年に押さえ込まれていた需要が解放された形で別荘市場の活性化が見られ、成約面積、成約件数ともに大幅な増加となっている。

　　このレポートによると上海市の別荘売上件数は2350件（前年同期比53％増）、売上面積は55万3600平米（同36％増）だった。（ＣＮＳＰＨＯＴＯ）http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2009&d=0605&f=business_0605_114.shtml

　良く解らないですね。中国の不動産市場って。。別荘と書いていますが、日本で言う豪華な戸建て住宅というのが実際の所です。中国はマンションが非常に多く、日本的な戸建て住宅はあまりありません。あるまとまった面積の土地を開発して、２階立てとか３階建ての豪華そうな住宅をその中に作って、強烈に高い価格で販売しています。上海では別荘方の住宅開発は規制を受けて今後あまり増えないとも聞いたことがあります。まぁお金持ちの住み替え需要ですかね？

　既報ですけど、上海の賃貸市場は事務所、住宅ともに下落傾向にあります。もうすぐ上海に復帰して１年になるので最近家を探しているのですが、月5000元(75,000)以上の賃料の物件は、元々外国人需要だったために中々決まらない。でも4000元(6万円）以下になると中国人向け実需になるので直ぐに決まる。と不動産屋から言われています。

　昨年は月１万元以上もした日本駐在員向けの賃貸マンションは、6000元前後と半値になったりしているものも結構見かけるのですが、現在5000元以下で探している僕らにとっては満足する物件はまだ見つかっていません。かって5-6千元の物件の値段が落ちるかというと、そこまで落ちていないんですね。不思議な感じなんですけど。

　威寧路という地下鉄２号線の裏に最近完成したマンションがあるのですが、ｍ２辺り２万元(坪100万円ですが、中国の場合教養面積も含んでいるので日本の感覚なら坪150万円というところです）で販売されているそうです。数年前このへんは１万元もしておらず、近年の不動産の値上がりで上昇したままの価格です。多分昨年辺りなら2万５千元だったのかもしれませんが、今でも高いという印象を受けます。

　ところが、家の中国人のお客さん、結構このマンションかっているんです。当然自宅は持っていて、投資用に使うんですね。頭金が30%になり（一時期法律で40%にあげていました）、後は賃料で借金返済をできるという計算です。それで、嫁さんにも色々勧めてくるそうです。まだ、そこまで儲かっていない！っていうのに。

　日本のバブル時代の不動産投資と同じですよね。

　経済成長がまだ10-20年見込めるという観点では、こういう投資法はロジックにあっているといえます。でも疑問は、、、、日本の場合は所得が平均化されていますので、どのマンションを買おうが賃貸利回りが何％かって読めますよね。勿論、今のような不況と、日本経済の将来をようやくマスコミが出すようになってくると状況は変わっていますけど。

　でも中国の場合、購入価格がm2 2万元とすると100m2で200万元＝3000万元（100m2といっても日本基準だと75-80m2のマンション）。１％の利回りを確保するには共益費とかが当地は非常に安い（一方管理維持は日本より数段悪い）にしても、月1600元くらい。3%で5000元くらいの家賃です。そうなると上述の通り実需マンションではなくなってしまうんですね。実際の所、現在の賃料相場を見る6000-7000元(3.5-4%)かなと思います。でもそうなると、古北カルフールの日本人村の中古賃貸マンションが160m2で6500元とかってのがありましたので、客付けは難しい。

　賃料を大幅に下げない限り、空室リスクを50%近くは見ないと厳しいですよね。そうなるとこの近所の賃貸相場はもう一段下落してもおかしくない筈なんです。

　後疑問なのが、今の高級住宅不動産投資の利回りって、多分3%以下で、借入金利より低い筈なんですよね。キャピタルゲインが無ければ損するだけじゃないかと。

　上海を含む中国では、結婚する時に旦那が家を持っていないと結婚が許されないのが一般的な習慣です。ということは、上海人は基本的に住宅は所有していると考えて良い。そうすると上海市内の住宅賃貸需要は、外国人と、地方から出稼ぎに来る外地人需要が中心ということになります。

　外地人の大半は、ワーカーやサービス業の従業員でお金は無い。当然安い住宅に数人で共同で住むのが一般です。外国人は、昨年辺りから台湾人も含み景気悪化の為に帰国ラッシュが相継いでおり、それが外国人向けマンションの賃料崩壊に繋がっている。

　今後、外国人が再び戻ってくる事はあるでしょう。でも単純に日本企業を考えれば、以前は上海も製造拠点であり、製造拠点立ち上げのためのエンジニアや管理者の需要が高かった。でも今後は、上海は販売拠点となり、管理者やマーケティングの人材は必要でしょうが、営業そのものはかなり中国人の能力に頼る事になる。そういうことが見えてきた時に、日本人がたくさん増えるとは思えないと個人的には考えます。そして、それは韓国や欧米系も同じかなと。

　台湾、香港、シンガポール、アメリカンチャイニーズ等の華僑は増加するかもしれませんが、そのニーズと一部の外地出身者の企業の管理職層以上で、上海の高級マンション需要を賄えるのかな？

　2004年に購入したマンションが1994年に外国人向けとして作られたものだった。でも私の購入時には完全にローカル向けの中での高級という位置づけで、韓国人、台湾人の住むマンションになっていた。値段は1994年と2004年でほぼ同じでキャピタルゲインは無かった。僕が日本に戻っていた2007年に無理やり売却させた時は、経費払って10%程の利益が出たのでまぁ、結果は良かったのですが購入した時は高値買いと思って冷や冷やしていました。

　そう考えると、今上海の比較的な高級なマンションを買って、何を求めるのか？記事標題の別荘系は外国人駐在員（日本ではなく欧米系企業）の需要は吸収できると思います。そういう意味で高価だけど、まだ硬い投資かなと。でも高級マンションは供給量も多いので、どんどんコモデティ化していくと思うんですよね。

　結局日本のバブル当時と同じ事が起きるだけのはずなんです。上海の不動産で短期のキャピタルゲイン狙いで行くという考えしかないのでしょうし、多分今後も相場を見ながら上がった時で売り逃げるという。どうかなぁ。まだ自分では買う気しないなぁ。

　結局大半の中国人は、今でもお金の使い道が中国株と不動産しかないので、こういう状況なんでしょうね。

　人民元の自由化なんてしたら、普通の個金持ち程度の人も大量に海外の資産を買い捲るのじゃないでしょうかね。そして、中国国内の株式や不動産は暴落する。

　さて、我が家はどうするか。今の家を少し延長して様子を見るか。事務所のあるマンションが、先述の新しくできたマンションの隣にあり、その中で借りようとしているのですけど、風呂を条件にすると物件が少ないですし、まだあまりや少ないんです。でも、隣の新規マンションのおかげで購入者が結構いるなら賃料は今後落ちる可能性がありますよね。迷うなぁ。場合によっては古北日本人に行く事も考えているのですが、そっちだと子供のケアを儀父母に依頼するには不便なんですよね。

　余談ですけど、上海人って風呂は汚いって思うんですって。人の汚れが付いた水に入るくらいならシャワーの方が良いと。体先に洗って風呂に入るわけじゃないからでしょうね。家は当然私も息子もお風呂大好きなので、欠かせないアイテムなんですよね。

上海のオフィス事情 0905

　香港のSMCPに上海の事務所の近況が記載されていました。

・上海の事務所賃貸市場の不況は、外資系金融機関の動きが止まっているが、中国企業の需要が増加してきている。

・しかし、既に供給過剰による空室率が高くなっており、今後も賃料の下落は続くだろう。

・Colliers Internationalによれば、最近の賃貸取引の多くは事業拡大をもくろむ中国系金融機関（銀行、生保）による。ものである。外資系金融機関は、転居ニーズがあるがスペースの拡大はしていない。

・一例として、中国系の西部証券が、上海世界金融センター(森ビル）に1500m2の新しい事務所を借りた。

・取引量としては、昨年第一四半期は15万9千ｍ２の供給不足に対して、今年の第一四半期では6万１千ｍ２の供給過剰になっている。

・近年事務所市場を支えていた外資系の金融機関は、最近はダウンサイジングを進めており、拡大計画の延期または中止が相継いでいる。

・Aクラスの事務所の空室率は３月末で12.5%で、本年末には20%にまで及ぶとの予想が出されている。

・賃料に関しても、第一四半期でAクラスの事務所賃料は8.8%下落したのに加え、今後、浦東で12%、浦西で15%さらに下落する。

⇒Aクラス事務所という定義がどこまで厳密か不明ですが、まぁ、外資系金融機関が入居する、高級感があり、IT周りの設備の準備が取れた事務所と解釈してよいのでしょう。

　住宅の場合、外人向けマンションの賃料は暴落していますが、中国人向けの実需マンションは全然変化していません。事務所の場合も、どうなっているかを調べないとなんともいえないですね。

　上海には多くの日本企業が進出していますが、Aクラス事務所ビルに入っているところばかりではないですから。

　でも、最近清算とか撤退とかの噂ばかり聞きますし、どこもコストダウンに取り組んでいるはずなんですけど、日系企業が事務所のランクを落としたところに転居するとかの動きは無いんですかね？

　やり方によって、中国国内でのオペレーションコストの下げ方は色々あります。日系は人件費ばかり削って（増やさないで）、その代わりに余計なコストをかけている企業が結構あると思うのですけど。

謎の中国マネー、パシフィックHDの息の根止める

　以前当ブログでもご紹介したことがあるのですが、http://blog.goo.ne.jp/muchida3527/d/20081227不動産ファンドのパシフィックに中国企業が投資するという話が結局流れ、パシフィックは倒産しちゃいました。

　その背景に関して、表題の記事が日経ビジネスに掲載されていましたが、株価操作とかの匂いもするらしいですね。

　中国企業がそれに絡んでいるということですが、この記事見ても良く解らないのが、最初の６億５千万円の資金の出してが誰なのか。経営共創基盤なのか中国側なのか。1/5に株価が直近の最高値をつけていたのだとしたら、誰が12月末に購入して誰が1月５日以降に売却したのか。

　先ずはそれを調べるべきでしょうね。

　中国は経済成長をしていて、大金持ちがたくさんいる。これから世界の市場にも出て行くという事で、日本で経営コンサルやっている人たちから日本の中小企業に対する中国からの投資案件のご相談を受ける事があります。確かに技術を保有する会社に関してはその可能性もあると思いますが、今後の経済成長の期待しずらい日本に対して、テクノロジーと日本市場へのチャネル以外で買いたいものは少ないというのが実際のところなんですかね。

　中国の不動産価格はまだ落ちる可能性がありますので、日本の不動産をやすく買うのかと思っていたのですが、もっと黒い世界の話だったようですね。

以下記事抜粋：
　パシフィックは昨年末、中柏ジャパン（東京・千代田）を通じて中国の不動産10社から資本参加を仰ぐことでいったん合意したが、その後、前期末で53億円の債務超過に転落したことが判明。資本参加は1月末に白紙になった。2月末には08年11月期の連結財務諸表について監査法人トーマツが監査意見不表明を出したため、東京証券取引所の監理銘柄になっている。(17:40)
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090310AT2D1000N10032009.html

・3月10日、東京地裁に会社更生法の適用を申請したパシフィックホールディングス。中国企業に対する増資で再建を目指したが、ファイナンス計画は頓挫。息の根を絶たれた。負債総額は連結で3265億円。

・昨年から続く不動産関連企業の経営破綻と考えれば見慣れた光景である。だが、この数カ月の経緯を見ると、腑に落ちないところも少なくない。

・パシフィックは2008年11月期決算において53億円の債務超過。

・産業再生機構の元COO（最高執行責任者）、冨山和彦氏率いる経営共創基盤が資本金50万円で「中柏（ちゅうはく）ジャパン」を設立。この会社を窓口に、中国企業が470億円を出資していくと公表。

・出資は3段階で行われる計画で、12月19日にパシフィックHDが中柏ジャパンに対して第三者割当増資を実施、約6億5000万円を調達。12月26日に270億円の社債を発行、2月末までに合計470億円の優先株を発行。

・12月19日の第三者割当増資は実行され、中柏ジャパンは29％の筆頭株主になったが、26日の社債発行は実現しなかった。理由は、「中国政府による投資の許認可が下りないため」。

・社債発行が延期になった12月26日、パシフィックHDは資金の出し手として10社の中国企業を公表した。ところが、その中の数社は自社のホームページで明確に否定。そのまま470億円の増資話は雲散霧消した。

・中柏ジャパンは、ファイナンスしなかった理由を、「資産超過を前提に投資契約を結んだが、債務超過に陥ったため、増資の引き受け義務はなくなった」とする。
　
・1月以降、パシフィックHDを取り巻く環境は悪化の一途を辿り、1月27日の決算発表で債務超過に転落。2008年11月期決算で「継続企業の前提に関して疑義がつけられた」旨を発表した。さらに、金融機関の財務制限条項に抵触、債務超過によって東証1部から2部に指定替えとなっている。

・パシフィックHDは昨年11月末で破綻していてもおかしくなくない状況にあり債務超過に陥る可能性は十分にあった。こうしたパシフィックHDの劣化を、企業再生にかかわった冨山氏や経営共創基盤が気づかなかったとでもいうのだろうか。

・さらに、監査法人の監査不表明は債務超過もさることながら、増資計画の実現性を疑ったことも一因だ。これは、中柏ジャパンが中国マネーを集めなかったため。穿った見方をすれば、中柏ジャパンが引き金を引いたということだ。債務超過が確定していなかった12月末の社債発行は「中国政府の許認可が下りなかったため」と言い、1月末は「決算で債務超過に転落したからだ」と主張する――。本当に、中国マネーが存在したのか。今となっては疑問が残る。

・一連のファイナンスに市場は翻弄された。11月26日、2220円だった株価。中国企業の資本参加を受けて、翌年の1月5日には1万6600円の終値をつけた。今では1914円である（3月10日終値）。中柏ジャパンだけでなく、生煮えのIR（投資家向け広報）を許した東証の責任も重い。「今回の中国企業のファイナンスは中柏ジャパンに任せていた」。10日の会見でパシフィックHDの織井渉社長は繰り返した。今回のスキームの背後には何があったのか。関係者は事情を明らかにしてほしい。



http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20090310/188712/

美人が一人で住む豪華別荘

　昨日は、午後上海に有る余山というところに行ってきました。市内中心部から地下鉄が開通していて、自宅から１時間しおないでいけるのですが、元々揚子江の体積土砂でできた上海市内では唯一の山といわれています。

　この辺は、松江という日本企業の工場がたくさん出ている地域の傍にあり、最近は市内の大学が移転してきて大学城というような町ができていると聞いていました。住宅価格は当然しないに比べれば安いはずなんです。

　子供を連れて小さな小山を散策した時に、別な観光客が「麓にある別荘は美人の愛人達が独りで住んでいるんだ！」と騒いでいるのを聞いて興味を持ったのですが、丁度山をおりたところで、電気自転車に乗った叔父さんが僕らのところに来て、近所を観光して駅まで送るよと持ちかけてきて、30元だったものですからお願いしてみました。

　その別荘は山の麓にあるのですが、風水では後ろに山、前に水があるところが最高の立地といわれており、高額な別荘にも関わらず全部売れているとの事。

　別荘の外は農民達の家で、そうはいってもまぁ田舎の町位のレベルですから俗に言う悲惨な農民の姿は見えませんけど、まぁ価格は100万円とかですからその格差は凄いですよね。

　別荘の価格は3000万元（５億円近いですね）ということで、妻と二人でびっくりしていました。外から中は見えないのですが、ゲートは豪勢でした。帰ってから検索してみると以下の記事が有り、中国で一番高額な物件という事がわかりました。

　でも、実際に住んでいる人は居なくて、週末に別荘に来るだけだそうです。確かに買い物とかには不便なところです。

　うーん。こんな豪華な別荘に住む愛人達って見てみたいですね。

　東北地域から華南地域まで、西部地域から東部地域まで、豪華住宅が都市で市場を占有している。北京、上海、広州、深センなど都市は豪華住宅の建設に適当な 場所を提供した。「中国別荘網」は評価したランキングによれば、上海の紫園、北京の財富公館、紫玉山庄、梅瑰園、広東の観瀾湖別荘、匯景新城などが中国 １０大超豪華住宅になった。
上海紫園は総額１億元に達したため、ランキングの首位に置かれた。敷地面積１３００ムーの紫園別荘は、水域面積が３００ムーで、敷地面積１０８９ムーの土地で島１３ヵ所を建設した。米国、オーストラリア、フランス、スペインなど国のデザイナーは別荘の風格を創造した。

【上海】1億1500万元の最高価別荘が登場

  上海のシャ(ひとがしらに示)山のふもとにある上海紫園で最近、1億1500万元の最高価別荘が登場し、話題を呼んでいる。

  この別荘は敷地面積約9333平方メートル、建築面積1500平方メートルで、ボーリング室、プール、テニスコート、プライベート・ ハーバーなどの施設が整備されている。キッチンには100万元を費やし、1平方メートルあたり1300ドルのガラスがトイレに使用され、オーチスのエレ ベーターが設置されている。この上海で最高価の別荘は、自然に形成された島の上にあり、周辺を200ヘクタール以上の水域に囲まれている。

黄金の眠る路

　上海の不動産の高さは既に既知のことですが、金融危機以降事務所は空室率が増加、住宅の販売価格、賃料も共に下落傾向にあります。一方で商業店舗に付いてはまだまだ高いようですね。

　現在の業務の拡大に伴って実店舗を持つべく商業用地、住宅（上海の場合住宅をお店にしている処がたくさんあります。物件によっては本来違法なんですけど、現実にはかなり多く見られます）、事務所と色々探し回っています。

　日本人が比較的多い、古北カルフールの周辺で幾つか気に入った物件があったのですが、価格的にはどうしても住宅系になってしまいました。唯、住宅に付いては以前と比べた値下げ率が半分程度とかなり激しいので、気になって隣に再開発がされたばかり（まだ完全には終わっていません）の古北２期を除いてみてビックリしました。

　黄金城路は古北１期（カルフール側）ではまぁ普通の道路なのですが、２期にさしかかると歩行専用道路となり、道幅が40-80m、長さも700m位続いています。両サイドの１，２階が全て商業店舗用地となっており、外見は瀟洒な建物ですので、国際ブランド等を誘致しているのではないでしょうか。

　上海ではこういう所は他にはないですね。あえて似ているといえば新天地くらいでしょうか。旨く店舗を集め、顧客のマナーがまともならカリフォルニアのサンタモニカの様になってもおかしくはありません。何でもカルフールより大きいスーパーが地下にできるとかの計画にもなっているようです。

　東京の表参道のように自然に街が集積されたのとは異なり、計画的にああいう雰囲気の町を作る。モデルは本当にアメリカでしょうね。こんなのができたらカルフールやその周辺部の各店舗は一気に廃れてしまいます。有名どころは移転を計画しているとしか思えませんし、日本人向けの店は逆にきても町の中でういてしまうのではないかと懸念します。駐在員さん達はこちらに移転してきているそうですがどうするのでしょうか。

　ちなみに不動産屋に聞いたところ、その不動産やの借りている１階、２階、地下の倉庫で月５万元（１，２階で100m程度ですかね）＝７０万円だそうです。僕らには借りれないですね。日系のスーパーが出店していたのですが、値段はカルフールどころか久光（一流デパート）よりも高い物が多かったです。不動産代払うにはそういう値段設定にしなきゃいけないのでしょうが、地元日本人向けコンビに的存在だけで生きていけるのか心配してしまいます。

　その不動産屋で話しているときに、30台の上海人（らしい）女性がやってきて、車で着たんだけど個々の物件買いたいけど見れるの？と聞いていました。1m2３万元（50万＝坪150万円）のマンションなんですよね。中に入れなかったので見ていないのですが、現在ではかなり高い部類に属するのですが、気軽に買える身分の人なんでしょうね。

　でも、ここの物件は買うならお勧めかもしれません。好き好きはあるでしょうが、表参道を歩行者天国にしたような通りの後ろで、環境もまぁまぁ良ければ物件としては買いですよね。地下鉄も万博までには徒歩圏内にできるようです。もちろん、どんなお店やレストランが出るか次第ですね。今あるカフェは欧米人向けでよさそうでしたけど、まだガラガラですから。ちなみに出店社の募集を開始し、正式には今年の９月末開業になるそうですけど。

　当方としては、近所にこんな立派な商業集積ができてしまったら、現在のカルフールそのものへの影響も甚大で、カルフールに来る客を期待した出店はとてもできないと判断しました。また探しなおしですね。

　不動産屋と商業物件の賃料の高さを放していますと「お金が土に埋まっているのよね」との事。日本でも相撲の世界では土俵の下にはお金があると教育すると聞いた事がありますが、上海は本当にその通りですね。まぁお金を稼ぐのは出店者ではなく不動産の賃貸者の様な気もしますけど。。

それにしても黄金城路。。

良くぞつけたぜこの名前。

中国不動産投資の怖さ

　淘宝の上でのネット小売では事業展開が知れており、次のステップに移るべく現在店舗を探しています。こういう事業の関係か、日本商品の上海での販売の依頼件数も増えてきているのですが、物としては中国人向けではなく日本人向けに限定される物が多いのが実情で、まぁ、10万人居る日本人市場向けの店にしようかかどうか迷って、日本人の多い古北カルフール周辺の不動産を回ってきずいた事を。

・上海市内の不動産販売価格はだいたい20%下落
・物件によるが賃料は30-50%下落している物がある。

　中国不動産投資は、2001年から外人に解放され、一方、外資の不動産投資が不動産価格のバブル形成に大きく影響しているとの判断から2007年6月には改めて制限されるようになりました。

　2003-2005年頃にかけては、中国不動産投資会社、もしくは上海市内の日系・中国系不動産会社が上海の不動産投資を促し、日本人駐在員や、日本の投資家にかなり販売していました。当時のコメントの中では

1.中国経済は長期的に成長が望め、一旦バブル崩壊という自体が発生しても今後10-20年というタームで考えれば基本右肩上がり。
2.人民元のさらなる上昇が望める
3.物件を購入するなら外人向け物件、中国人向け物件とは全く別物の仕様

　というもので、私自身上の1.2についてはその通りと思った居ますので、自分の事業のメニューにも加えております（元々不動産建設関係出身ですので知己が多い分野でもあるのですが）。

　問題は３です。本当に外国人向け物件か？？

　私は2005年に今の妻と結婚したのですが、当時かなりマンションは高騰していたのですが、当地の習慣に習い、嫌々マンションを購入しました。物件は1992年に当時の外国人向けとして立てられて物で、外装はタイル張り、但し６階建ての為エレベーターはありません。価格は1500万円。ローンを組みました。でも結局個々には一度も住む事は無く最初は韓国人、後に台湾人に賃貸し、賃料は月3500元ですので利回りは5%弱というところでしょうか。預金金利より若干良いというレベルです。最終的には今回の事業の為、昨年売り払って資本にあたていますが、10万元程度の利益は出ました。この物件は、当時オーストラリア在住の中国人から購入したのですが、彼女曰く購入価格と我々の販売価格はほぼ同じだった。でも既に上海の不動産価格の下落がちまたで言われており、売却下とのことでした。色々資料見せてもらったのですが、税金払ったら若干の赤字だったようです。

　さて。。今でも外国人向け物件の中では、環境が良く我々自体が住みたいものの価格はさほど落ちていません。一方古北の日本人、台湾人、韓国人がかなり集まっている地区のマンションは全部賃料が大幅に落ちています。私が訪れた１件のオーナーは、数年前は1万元以上だったけど6500元でどうだろうかと、150m2ある綺麗なマンションを見せながら話してくれました。また、韓国が経済危機の為に相当大量に帰国者が続出しているようで、回った物件も帰国予定者や、最近までそこにすんでいたのが韓国人という物件がたくさんあります。

　まぁ、それはそれとして賃料が半分に落ちた最大の理由は、

　近所にそのマンション以上の物件が新たに建設された事。新しいマンションの賃料は１万元以上の賃料。

　そうなんです。

　中国不動産投資のリスクとして
・バブル崩壊
・為替
・プロジェクトの頓挫
・物件の瑕疵
　などが有り、

　業者は、外国員向け物件は建物の質が良いから安心、今後も外国人駐在員は増加しニーズは手堅いといったあたりから、高額物件を投資家に販売しようとするのが一般的です。

　でも、私の事例、そして最近の古北の事例をみただけでも、それが実は非常に危ないという事が解ります。

　現在の経済危機の影響で、多くのプロジェクトがストップしています。でも今後も次から次へと優良な物件が出てきます。上記は住宅ですが、事務所向けも同じでしょう。極めて短期間で急激な経済成長を遂げ、それ以上に大量に住宅などが建設されていく。質はだんだんよくなっていく。

　上海に関しては、今後も中国国内の外地出身者の人口が増加する可能性はあるでしょう。外人も増加するものと思われます。ですから住宅の供給と需要はバランスするかと思います。

　でも、外人向けマンションとローカル向け高級マンションって、どうみての建物に関してはそれほどの差はありません。だから、価格や賃料の格差を説明するのが困難な物件がたくさんあります。あ、もちろん非常に良い物件も有りますが。

　そして、今外国人駐在員向けのマンションも、あっという間に中国人の比較的豊かな層が居住する物件になるでしょう。そのとき今の価格差はありえません。

　駐在員向けの物件だから賃料が高いところという発送も、いい加減本社の総務部門がその中身の実態を知れば、コストカットのメスが入るはずです。

　長期という時間で考えた場合どうなるか？

　上海市は高齢化がけっこう進んでいて東京とあまり代わりません。中国が今の体制で順調に成長していっても2030年ころから高齢化社会に入ります。その後どうなっていくかは誰にもわからないですし、そこまで長期の投資を考える必要も無いでしょうが、中国の一人当たりの所得はその時点でも日本の半分にも満たないでしょう。

⇒私見：
　中国の住宅投資は、元々外国人向けに建築され、現在は中国人富裕層の物件を狙う事。
　業者の意見は参考にしても、自分で色々情報を集める事。

　まぁ、不動産もサービス業ですので。。日本の不動産会社でこっちに進出してもうまく行っていないという話を何回か聞きました。多分駐在員向け賃貸マンションの紹介をローカルスタッフ中心でやっていれば、そこそこ利益は出るでしょうが、賃料のサイズが小さいですし、そもそも市場が少ないですよね。所詮10万人都市（でも流動人口10万人と考えれば結構大きいですかね？）。やはり不動産の仲介事業は物件の売買の仲介手数料が基本になるはずです。
　投資というスタンスでも、香港ほどのアドバンテージがないので一流物件を日本企業が買うのは容易ではないでしょう。
　
　まぁ、でも私の経験程度の事は、中国の不動産を購入する人は知っておくべきであり、調べるべき事ですよね。日本から見た課題は、こういうネガティブ情報をどう捕まえてくるかなんですね。

　仲介業、コンサル業の収入が成功報酬型である限り、業者にとって努力をお金に買える手段がなんとしても取引の成立（物件の購入売却、中国への進出）になってしまうのが大きな問題なんですよね。これは業者が日本人であろうが、中国人であろうが代わりません。

　日本人は情報にお金を払わない。メーカーは、海外に出れば工場建設などの大きな設備投資を行いますので自社でかなり調べるでしょう。全体プロジェクトから見れば調査コストは知れている事が直ぐわかります。

　でもサービス業は、設備投資額が非常に少ないので、調査コストは自社でやろうが外部だろうが非常に高く感じるのでしょう。おどろくほど費用と時間をかけずに海外に行ってしまいます。

　そして数年後にはバイバイ。。。。

　

北京市の外資不動産購入規制の緩和

　北京市が、外国人の不動産投資規制を棚上げするという報道があったようです。

　経済危機を反映し（実はそれだけでなく中国国内の不動産バブルに限界が来ていることから）、全国的に不動産価格の下落が予想されています。北京も今年は20%位下落するといわれていますが、その傾向をとめるためでしょう外国人の不動産購入に関する制限を緩和するようです。.

　現在上海でも同じ規制がありますが、外国人が中国国内の不動産を購入するには、１年以上居住している外国人が、自分の居住用に取得することのみが認められています。2007年にこの規制が北京で適用されたそうですが、おかげで不動産購入
市場における外国人の比率が7-8%から0.5%まで減少したそうです。

　この報道だけですと、中国国内に居住しない外国人の不動産投資がどうなるのか、住居用のみならず商業物件への投資がどうなるか等はわかりませんが、外国人の不動産購入が規制されているために、現在外国投資家の行う中国不動産投資のスキームは、不動産保有企業の売買（中国国内の不動産を保有する企業の名目親会社であるケイマンやＢＶＩの法人）という形になっています。

　同じ流れが続けば、すっきりするかも知れませんし、日系の不動産やさんもまた上海に戻ってくるかもしれませんね（不動産投資を目的として進出した企業が結構引き上げていましたから）。


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北京の不動産価格20%程度下落の見込み

　北京市社会科学研究所によれば、北京市の平均住宅価格が20%程度は下落するだろうとの事です。

　平米当り単価が8000元＝坪30万円程度になると北京市経済開発より報告された。理由としては昨今の金融危機に加え政府主導の低価格住宅の影響が大きい。

　北京市政府は、年収88千元＝110万円、個人資産57万元＝800万円以下の人を対照にした低価格住宅の建設を計画している。本年中に対象物件が200万平米完成し、別途850万平米の物件の建設が始まる。

　不動産ブローカーによれば、政府支援の低価格住宅は需要は大きいが、一般住宅の価格には大きく影響せず、今年後半に経済が回復すればまた強気の市場になるだろうとの事。

⇒年収100万円、総資産800万円という基準をどう捕らえるか。上海と北京の違いはあるでしょうが、物価は日本の1/3から1/5と考えることができるでしょう。そうすると日本におきかえれば、年収300-500万円、総資産2400万円から4000万円の人が、政府援助の住宅を購入できるということになりますので、完全に日本で言う中間層は対象ですね。

　個人的には自己資産は2400万円ないですから。。それだけ資産が800万円程度の人は既にたくさんいるということになりますね。30台前半のサラリーマンで自己資金が800万円ある人ってそんなにいないんじゃないでしょうか？

　不動産価格の下落は本来あるべき姿に戻ることなので決して悪いとは思いません。上海のマンション価格って既に年収の10倍を超えており、日本のバブル時代を上回っていますから。

中国の不動産 今年も価格下落の見込

　中国の不動産価格は、昨年末にも前年比で価格が下落したという報道が日系でもありましたが、今年もその傾向は続きそうです。

　China Dailyより

　北京は28百万平米の住宅建設を計画しているが、そのうちの43%は低所得者向けであり、上海も同じような計画を持ち、内45%が低所得者向けである。

　北京政府の住宅都市開発副大臣は、今後2-3年に亘り1兆円強の投資を低所得者向け住宅建設に行うとの事。

　これらの政府補助金による住宅建設により不動産価格の低下が見込まれ、また、購入者の様子見の姿勢も増えるだろうと中国統計局では見ているようです。

　不動産価格の下落は避けられないようですが、妥当な水準まで下落したら取引量は増えるのではないかという見方もしているようですね。

⇒住宅投資にかかる優遇税制等が期待されていますが、外国人投資の自由化もなされれば、今年後半以降はチャンスですかね？


http://www.chinadaily.com.cn/bizchina/2009-01/16/content_7404275.htm