欠陥建築バスターズ

土地・建物の調査研究が専門。日本の地震や災害に備えた建築や、不動産市場や世界経済の未来鳥瞰について述べています。

『高利回りのアパート経営』に騙されるな!!

2014年08月29日 09時23分56秒 | デザイナーズ住宅の欠陥





『不動産投資用、アパートに隠された真実の姿!!』



皆さんは、『老後が心配』でしょうか!!


…確かに、日本の国家は頼りなく、いつまで、この国が、独立国で居られるか、

怪しいところです!



だから、将来の『老後の生計』に関心があるのが、当たり前です。



…そんな、不安な状況の中で、『高利回りのアパート経営』をすすめる会社も

ある様です。





…そこで、『高利回り』とは、どう言う意味か、ご存知でしょうか?


わかり易く、モデルケースでご説明致します…

『ここに、10軒の家族が入居可能なアパート(建築価格3000万円)が、

あったとします。もし、1軒分の家賃を一月5万円に設定すると、年間で

600万円の家賃収入です。この時の利回りを年20%と言います。』



つまり、3000万円のお金を、アパート経営に使えば、その投資金額が、

年間20%の利益を生むと言う訳です。





…しかし、ここには、『リスクによる損益』が、全く入って居ないのです!

また、アパートは、新築の時は、人が入りますが、2年もすると、空き室が

目立つ様になり、結局は、どんどん家賃を値下げしないといけません。



では、どのような『リスク』が『高利回りのアパート』には、あるのでしょう

か?

まず、災害によるリスクです。


もし、大地震で、アパートが甚大な被害を受けたら、アパートを建て直さな

ければ、ならないのですが、地震保険では、最大で、建物の価格の50%し

か支払われません。


更に、地震の被害が甚大で、広範囲に及んだ場合、この保険金額は更に減額

される契約になっています。


つまり、3000万円でアパートを建築しても、大地震で甚大な被害を受けた

場合、1500万円以下のお金しか、戻って来ないのです。




…実は、『高利回りのアパート』には、もっと、もっと、大きな問題が隠され

て居るのです。



出来るだけ安く建築すれば、『見かけ上の利回り』が大きく出来るので、極力

安く建築されている場合が多いです。



『法律ぎりぎり』まで、柱の本数を減らしたり、梁を貧弱に設計する事が多い

のです。



…実際に、『欠陥建築』の『高利回りのアパート』も多いのです!





『将来の事を心配し、おかしな投資をすると、取り返しがつきません!』

『50年後に日本の人口は半分です! 住宅投資は、全く意味がありません!』



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『田舎物件の問題点』その2

2014年08月28日 09時26分07秒 | デザイナーズ住宅の欠陥




『そもそも、まともな田舎物件は皆無に等しい!』



田舎物件は、安くても高くても『絶対に買うものではありあせん!』

なぜならば、『田舎物件は財産的価値が、無いに等しい』からです。



一旦、買ってしまったが最後、二度と転売出来ない可能性が高いです。

それもそのはずで、『田舎物件は、利用価値が無く、放置された物件』

だからです。



…坪単価200万円以上の都会に住んで居る人なら誰でも、土地付で

数百万円の『田舎物件は安い!』と思うでしょう。



でも、冷静に考えてください!

…なぜ、安いのかを…



『財産価値が無いから安いのです!』

『田舎暮らし物件の地域がどうこうでは無いのです!』

『田舎物件だけは、絶対買ったら損です!』



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『田舎物件の問題点』その1

2014年08月27日 09時25分38秒 | デザイナーズ住宅の欠陥




『田舎物件を売っている業者に注意!!』



以前、『欠陥建築バスターズ』が摘発し、廃業に追い込まれた『田舎物件専門業者』

の件は、既にご報告致しました。



そもそも、『田舎物件』に限らず、不動産を扱う場合は、『宅建主任者』が必要な

のですが、『田舎物件専門業者』の多くは、これに違反しています。



中には、雇ってもいない『宅建主任者』の名前を、『うちは宅建主任者がいます。』

と、嘘を言って、堂々と出している所もあります。



どうして、こんな違反行為が出来るかと言うと、『名義借り』と言って、どこかの、

遊んでいる『宅建主任者』に謝礼だけ払い、雇っても居ないのに、宅建主任者を雇っ

て居る事にするんです。



…もちろん、これは違法ですし、重犯罪です!


しかし、『田舎物件業者には、多いのです!』




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『不動産を財産と思うなかれ!!』…広島の土砂崩れに思う事!

2014年08月24日 09時15分29秒 | 建築のうんちく




『日本において、不動産は、本当に財産なのか?』



そもそも、『財産』と言う物は、『いつでも同等のお金に換えられるから財産』なの

です。



…では、『家は、いつでも、その家と同等のお金に換えられるでしょうか?』



答えは『NO』です!



よほど都会の立地の良い場所なら、すぐに『換金』できるでしょうが、地方ほどそれが

難しいのです。



『田舎暮らし物件』など、一旦買ったが最後、二度と転売できません!





…また、『災害の多い日本』では、いつ、大事な家を失うかわかりません!

火災保険だって、十分とは言えません。



つまり、『家』と言う『資産』は、いつその価値が『ゼロ』になるかわからない資産

なのです。



『この様な資産を財産と言って良いのでしょうか?』




後50年すると、日本の人口は『半分』になってしまいます!

そうなったら、『不動産価値』は暴落し、今の価値の4分の1以下になる事は確実です!



『そんなものの為に、住宅ローンで家を買うのは、馬鹿げています!』

『家なんて、雨露しのげれば、それで良いのです!』


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『家の寿命』200年住宅や古民家の寿命に疑問アリ!!

2014年08月21日 09時25分46秒 | 建築のうんちく




『大規模な修繕をしなければ、長寿命住宅は存在しえない!』



最近は、『100年住宅』『200年住宅』と言う大げさな家を見かけます!

いったい、誰がそんな『妄想』を抱いているのでしょうか??



昔、『ログハウス』が流行りはじめた頃、『ログハウスは200年もつ』と、言われ

ました。



しかし、実際には、40年で建て替えが必要な程に痛みが出ます!



どこかのお馬鹿さんが、『一般住宅は30年しかもたないけど、古民家は200年は

もつと言いました。』



…こんな事を言う人は、本当に『建築』がわかっているのでしょうか!




実は、『欠陥建築バスターズ』は、日本建築の技術継承の為に、岡山県に築250

年以上の『古民家』を所有しています。



…こんな事を言うと、また、どこかのお馬鹿さんが、『ほら、200年以上もつ

ではないか…」と言うかもしれません。



しかし、我々の『古民家』を調査してみて驚いたのは、『建築当初のオリジナルの

材木が、ほとんど新しい材木に入れ替わっている』のです。



つまり、『250年以上前の構造体は、一部分しかない』のです!





更に調査をしてみると、この古民家は、建築されてから、現在までに、最低6回の

大規模な『修理』が行なわれている事も分かりました。



この事は、『日本家屋は長期間もたない!』事を示しています!

『梁や柱まで、新しいものと交換しなければ、長持ちはしないのです!』



…そのあたりを、どこかのお馬鹿さんは、全く知らないのです!





自民党が提唱した、『100年住宅』『200年住宅』と言うのも、バスターズの

『古民家』と同じで、大規模な『修理』をすれば、100年とか200年もつかも

知れない…と、言う事なんです!




…はっきり言って、『建築コスト』を考えると、『建て替えの方が安いです!』

また、耐震性、耐火性の面からも、『建て替えがお得』なのです。



『良い家に長く住む』為に、高いローンを払うよりも、『安いプレハブ』に断熱性

を持たせて住む方が、遥かに経済的です。





『人だって老化して行きます。家だって同じなんです!』




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