また地上げ復活で、地価高騰の気配

　今回公表された基準地価で、８月に開業したつくばエクスプレス（ＴＸ）沿線の東京都足立区六町３丁目で、前年比９％のアップ。上位１０地点中７地点が東京２３区だった。地元の地主にとって地価高騰は、固定資産税が上がり、嬉しくないと言う。地価が上がって喜んでいるのは、投資ファンドと、不動産業者たちであろう。
　アパートの入居者には、耐震基準を満たしていない建物の危険性を説いたり、老朽化したビルのオーナーにアスベストを使った建物の将来への不安を強調して、粘り強く説得するという。下町の古いアパートやビルの入居者に立ち退いてもらい、マンション用地として大手不動産会社に売り渡すビジネスで急成長中だ。しかし、大資本の企業だけが儲ける地域の再開発は、してもらいたくない。

朝日新聞
　２０日に公表された基準地価で、東京２３区は旺盛なマンション需要などを背景に１５年ぶりに上昇に転じた。活気づく不動産市場の足もとで、「地上げ」も活動再開の兆しが見られる。ただ、札束に物を言わせ、手荒な手法が社会問題にもなったバブル時代に比べ、業者の対応も様変わり。「説得重視型」などが目立っている。

　「『地上げ屋』と呼ばれるのは、抵抗感がある」。東京・丸の内に事務所を構える不動産会社「ニーズ」の大山利公男（りくお）社長（４６）は、再開発ビジネスへの過去の悪印象を心配する。

　「地上げ」とは、地権者が分かれている土地をまとめるため、地権者を１軒ずつ回って土地を買収すること。８０年代後半のバブル期には、脅しや嫌がらせを繰り返し、果てはダンプカーを突っ込ませるなどといった悪徳地上げ屋による土地買収が、社会問題となった。

　９９年に大阪から進出したニーズは、下町の古いアパートやビルの入居者に立ち退いてもらい、マンション用地として大手不動産会社に売り渡すビジネスで急成長中だ。かつての「地上げ屋」との違いは、「札束で顔をたたくような強引な方法をとらないこと」と大山社長は言う。

　古びたアパートの入居者には、建築基準法の耐震基準を満たしていない建物の危険性を説いたり、老朽化したビルのオーナーにアスベスト建材を使っている建物の将来への懸念を説明したり。「入居者や利用者の利益を考えて、粘り強く説得する」と話す。

　粘り腰の背景には、今の土地需要を投資ファンドが支えていることがあるという。「賃貸マンションで利益回収をはかる投資ファンドは、トラブルのあった物件を嫌う。将来も取引を続けるには、地道が基本」という。同社は０４年６月期に１５億円だった売上高を、来年６月期は１００億円と見込む。

　東京・青山で不動産業を営む４０代の社長も「無理な地上げは長続きしないことを、業界はバブル崩壊から学んだ。昔と違い、金融当局の監視も厳しい」と話す。

　一方で、「好立地の一部物件に人気が集中し、マンション市場は過熱気味。目先のもうけを狙って悪い業者が入ってくる可能性はある」と指摘する。

　今回公表された基準地価で、住宅地の年間上昇率の全国トップは、８月に開業したつくばエクスプレス（ＴＸ）沿線の東京都足立区六町３丁目で、前年比９％のアップ。上位１０地点中７地点が東京２３区だった。

　東京借地借家人組合連合会に寄せられる相談も昨年から、新たな地主となった業者から借家の退去を求められたり、借地権の買い取りを申し込まれたり、地上げ関連が増え始めているという。細谷紫朗専務理事は「手荒なトラブルはまだないようだが、動きが本格化するのはこれから」と警戒を強める。

　都内の地価を調べている東京都評価測量課は、「今の不動産市場は、家賃収入による利回りから物件の価格が計算されており、かつてのような右肩上がりが続くとは考えられない。２３区での地価上昇には根拠があり、バブルではないと思うが、市場の行方は引き続き見守りたい」としている。