審査の結果が出た

年初から進めてきた新規物件購入ミッション

融資審査が通りました

ヨッシャー！！！！！

今月末で勝負がつきそうです

1月頃はｱﾊﾟｰﾄ購入を目論んで
ビンビンにﾚﾊﾞﾚｯｼﾞをかけて購入する方向でおりました

結果的には

築古戸建を自己資金多めで購入という着地になりそうです

巨大な借金をせずにCFを上げられそうなので
これで良かったんだなぁ
という気持ちでおります

年間の事業計画を修正しているのですが
今年は最後までｷｬｯｼｭがｶﾂｶﾂですww

納豆とお好み焼きを食べて節約しますw

でも

前向きに頑張っていこう！！
と思いました

全てのモノが値上がっているお話

イチローさんとミーティング（不動産駄弁りの会）した時に

今は全ての資材が値上がりしている

こないだ建てた新築戸建ては建坪100万円行ったよ

との事で驚きました

 

駐車場屋根やらオプション的な造作物を入れての値段とは言え

価格がかなり上がっている事に驚きました

 

12年前に教科書的に学んだ

建築単価は約50万円でした

銀行評価が15万円/平米。。。。坪単価に直すと49.6万円/坪

まぁ50万円/坪ですな

 

ただあくまでも銀行評価であって

実際に建築すると60～70万はいくよ

という相場を認識しておりました

 

実際に2020年に購入した新築アパートは坪60万円でした

当時は

ウーンちょっと高いけど頑張ろう！

という感想がありましたけど

今から考えると

激安で建物を購入出来たのでラッキーでした

それでも土地値も高いからなぁw

イチローさんは言いました

・ウッドショックで材木が納入出来なかった

材木の供給量は復活したけど値段は下がってない

 

・半導体不足でガス給湯器も大変だった

供給は復活したけど値段は下がっていない

 

色々ひっくるめて

全てのモノが何らかの理由で値上がりした（する）けど

この先は値下がりはしないんだろうなぁ

と改めて理解しました

多分銀行評価もいつまでも平米15万円ではなく

平米20万円とか上がっていくかもしれません

 

そうじゃないと

企業経営も

従業員給料も

税収も

年金財政も

立ち行かなくなります（汗）

 

仕入れが高くても経営できる手段or方法を見つけて

頑張って納税していこうと思います

 

大工さんと重要なミーティングを実施

今度購入する物件の工事打合せで

大工のイチローサンと重要なミーティングを実施しました

 

階段のカーペットは不要だなぁ

 

古い錆びた照明があるなぁ

 

吊り下げ式の照明は要らないかなぁ

イチローさんと

各所の工事案件をお話しまして

4月以降に工事する見込みとなりました

 

イチローさんは言いました

75歳までバリバリやるけどさ～

それからはペース落として仕事するよ～

今何歳ですか？

今年71歳になるよ～

あと4年！？いやいやいやいやそれは困るな！困ります！（涙）

 

イチローさんが手を加える物件は

耐用年数切れた築30年の建物が60年まで持ちます！（自分調べ）

だから辞めないでほしいですけど。。。。

年齢もあるからこっちから無茶言う訳にはイカンです

 

来年あたり

仕事手伝うのでオイラを使ってください！無給で働くから！

重いモノとか運べますよ

 

そんな事を言いながら二人で笑っていました

 

大工さんの手伝いするのは結構マジで考えるなぁ

 

借金について考えた

銀行借入　

いわゆるレバレッジ効果について考察しました

 

住宅を35年ﾛｰﾝで購入した時は

ただ単に借金が嫌なので

早く返済したい！負債を消したい！

と思っておりました

 

投資を始めて数年経過すると

バランスシートの概念が自分に入ってきましたので

キャッシュフローを生み出す借金は良いんだな

という認識に変わってきました

収益物件を購入する時、借金する事に抵抗は無くなりました

でですね

『収益物件と借金』

と簡単に言いましても

色々な指標が絡み合っていて

借金にも性格のようなモノがある事が解って来たのです

 

例えば

※利回り7％新築アパートに35年ﾛｰﾝ　3600万円借入

毎月の家賃収入は24万円　返済は12万円　色々な諸費用入れるとCFは8万円

退去しても速攻で埋まるし

返済が滞る可能性が低い！

ﾛｰﾝ返済が終える35年後　

中古アパートしてまだまだ運用できます

メリットが多々あります

デメリットはCFが小さい事

 

※利回り9％の築35年のアパート　5600万円借入

家賃収入は42万円　返済は23万円（30年返済）　色々な諸費用入れるとCFは16.7万円

キャッシュフローがかなり出る！

その反面デメリットが

築古なので修繕が多い！

完済30年後に築65年！それまで維持できるんか？

と言うネガティブな面があります

ＣＦが潤沢なのでｲｴｲ！とはなりません

築65年は現実的ではないので生み出したＣＦで

一部繰上返済を考慮する必要があります

 

逆に先に書いた新築アパートは繰上返済しなくても

堅い経営が出来そうです

 

もう1個別のパタン

※利回り11％の築38年の戸建て400万円借入

家賃収入8.2万円　返済は3.8万円（10年返済）　色々な諸費用入れるとCFは4.3万円

物件は古いうえにｷｬｯｼｭﾌﾛｰが全然出ません

しかし借金額が少ないです

2-3年経過すると残債が300万円位になります

3年後に残債を一括返済してみましょうか

借金が無くなる上にCFが7.8万円位になります

 

築年数は40年を超えますけど

CFは先に書いた新築アパートと同等になります

借金が無い分、空室になっても怖くないです

堅い経営が出来そうです

 

借金には色々と種類と言うか性格があります

 

フルローンは初期資金が少なくて良い面もありますけど

ﾁｮｯﾄ重い借金になり

頭金を沢山入れれば、逆です

初期資金を沢山入れる反面、CFが潤沢に出て堅い経営が出来るのです

 

あ！CFがマイナスになる借金は論外です（汗）

 

 

借金も色々な種類がありまして興味深いモノがあります

 

 

 

新築アパートのメリット

不動産業者の亀岡さんと世間話をしておった時に

新築アパートのお話になりました

 

中古物件に比べて利回りが低いしね～

とっぽい販売業者さんだったんですよね～

ひとまずデメリットを挙げたのですけど

急速にメリットを思い出しました

そうだそうだ！代わりと言ってはナンですけど

巨額なローンを組んでいる訳だし

建物自体も高額なので

保有しているだけで年間経費が半端なく出るのです

だからかなりの節税になっていますね

 

経費とは

①返済時の利息がデカいです

②建物の減価償却もそれなりにあり

 

上記2つが経費計上できるので

家賃収入に比べてガーンと大きな費用を計上すると。。。。

税務上は儲かってないようになります

すると税金が安くなります

 

これは新築アパートを購入してから1-2年後まで気付きませんでした

 

亀岡さん（仮名）は言いました

中古物件を買った後に新築買ったので

順番が良かったですね～

 

おおおお！！そうだそうだ！！

その通りかも

 

先に新築買っていたらｷｬｯｼｭﾌﾛｰは出ないし

次の物件購入が難しかったかもしれません

 

洗練された投資家さんで

最初は中古ｱﾊﾟｰﾄからやっていたのに

今は新築ばかりやっている方々が居ます

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰも巨大だし大量に納税しているハズですが

新築を建てる事で少しでも節税になっているのでしょうか

 

ワタクシも節税でスーパーカーとか乗りたいものです♪

今の所あんまりクルマに興味無いけどww

 

塾代を捻出するのが難しい

高校生の子供が

塾に行きたい！

というのです

塾とか大学とか別に行かなくて良いからさ～働け！！！

と突っぱねております
ワタクシは高校時代にバイトしまくっていたので
塾に行く選択肢はありませんでした。学力も低かったしww

でも学生時代に勉強しなかった代わりに
社会に出てから勉強（お金のﾈ）をメチャしたように思います

洗練された投資家が何処かで言ってました

子供の教育費を出来るだけ低く抑えるのだ！！

この言いつけを守りたいのですけど
まだまだ修行が足りませんね（汗）

まぁ本人が
勉強したい
と言うのですから

親として少し支援してやらないとイカンのかもなぁ

と考えております

塾代ってメチャ高くね？
と感じてます

ワタクシの勤労所得からだと
塾代を捻出できませんね

家業から借入して教育費を捻出します

不動産があって助かりました

誰かのお役に立てる事

幸福の為にお金を求めると間違うよ
人様のお役に立つ事をしていかないとダメだよ

そうすると人生の幸福度が上がるよ

最近、どこかで見聞きしました
誰だっけ？ww

多くの資産家の方々が言うフレーズです

確かにその通りだなと思いました

橘玲さんの幸福の資本論でしたか

1.金融資産（お金を持っている）
2.人的資本（仕事がある）
3.社会資本（同ｶﾃｺﾞﾘの仲間が居る）

上記のウチ２つを満たしていると
だいぶ幸福だよ
ついでに３つ全部持つのは難しいよ

と言っております

お金を持っているからと言ってFIREすると
人的資本が無くなります
退職金を持って定年退職するのも形は同じ

橘理論では
そこで人的資本が無くなるので幸福感がグッと減ります

 

最近はﾘﾀｲﾔ（定年退職）した後にどんな仕事をしようか・・・・？？

と考える事が多いです

メダカブリーダー
大工のイチローサンの手伝い（勉強とも言う）
倉庫作業員のバイト
ボロ物件のリフォーム
タイミーで働く
登山Youtuber
Excelマクロ技術を誰かのお役にたてないだろうか？

↑どの仕事も給料は求めてません。
人様のお役に立てるかも・・・

という観点だけが強いです

 

誰かのお役に立てる事（つまり仕事）

を考えるのは結構楽しかったりします

融資審査の書類提出

銀行審査の書類が足りないので

急遽、鎌ヶ谷市役所に行きました

 

勤め先の秋葉原から速攻で電車に飛び乗り船橋駅へ

停めてあるチャリンコ乗って新鎌ヶ谷へダッシュ！

市役所で書類をもらい

市川市の銀行へダッシュ！！！

途中通過した貝殻山公園でパチリ

 

14:50頃でしたか

無事に銀行到着しまして重要書類を提出できました

ギリギリでした

 

最後は風呂屋に行ってから帰ろう！

と思いましたけど

流石にヘロヘロになったww

ので風呂屋はパスして帰りました

 

なんとか融資審査が通過出来ますように（祈）

 

なんでも値上がっている！？

日経平均4万円超えましたね

金が1万1千円だそうです

 

なんでもかんでも値上がりワッショ～イ♪

 

という報道のように感じますけど

値上がっているのではなくて

 

円が弱くなっている

 

というのが真相でしょうか

 

それだけは忘れないように動いていこうと思います

今日は短めの日記ですw

契約完了した

今日は朝から大勝負

築古戸建て物件の契約がありました

 

不動産の売買契約は何回目でしょうか。。。。

売却も合わせると12回目となりました

 

まさかそんなに売買する事になるとは。。。　

15年前は一切想定しておりませんでしたけど

人生はどうなるか解りませんね

 

無事に契約の儀式は完了したのですけど

1個だけ失敗がありました

金融機関に提出する審査書類を

完璧に作ったぞ！！

と思っていたのです

 

固定資産税の納税証明書が必要なのですけど

 

自分の居住地の分は取得しまして

これでオッケー！！

と思いきや

 

2年前に購入した隣街の物件の事を

完全に忘れておりました

隣町の納税証明書を取得せにゃイケマセン・・・・

こないだ税務署に行ったタイミングで取得できたのに！！

この失敗は悔やまれます（涙）

 

でもまぁ

前を向いて粛々とミッションをこなしていきます

頑張ります！

 

 

自分を変える方法

ニーノサンのFIRE本とポールさんの本をを再読しました

富山の投資軍団は本当に凄いです

両方の本に共通していた部分がありました

〇自分を変える方法
1.時間配分を変える
2.住む場所を変える
3.付き合う人を変える

あらためて共感しました

自分では意識していなかったのですが

30代中盤から

上記3つが自動的に変わっていったいように思います

結婚して住宅購入して子供が生まれたら
劇的に生活スタイルが変わりました

住む場所が変わりましたし
時間配分も変わりました

独身時代のような自分中心で遊ぶ生活は出来ないので
必然的に親しき仲間達とは疎遠になっていきました

だからと言って付き合う人が変わった認識はないのですが

平たく言えば
友人が居なくなってもうたw

という状態だったかもしれません

 

それでもお声をかけてくれる
仲間が居るので感謝してもしきれません

良くも悪くもカミさんと一緒にハードな育児に邁進して
空いた時間は投資活動をしておったのです

付き合う人は・・・
変わったって言えば変わったかもしれません
加藤ひろゆき先生の不動産音声を親しみを持って延々と聞いておりました

実質は友人ではないのですけど
脳内では社会的な繋がりとして

加藤先生を大事な大事な師匠として認識しておりました

付き合う人は

音声ファイルの中に居る師匠達

でした

住む場所は千葉県の浦安で育ったものですから
浦安市に愛着がありましたけど
土地値が鬼のように高くて収益不動産を購入できるような土地ではありません

現在の居住地は程よく田舎であり、且つ人口流入のある街でした（今の所はね）

土地値も安くて中古物件も安く入手できる土地柄でした
これは強烈に運が良かったように思います

1.時間配分
2.住む場所
3.付き合う人

今振り返ると上記三つが変化していき
自分自身が変化していったように思います

それは自分の中で

ポジティブな変化でした

人生が劇的に変化していったように思います