銀行借入
いわゆるレバレッジ効果について考察しました
住宅を35年ﾛｰﾝで購入した時は
ただ単に借金が嫌なので
早く返済したい！負債を消したい！
と思っておりました
投資を始めて数年経過すると
バランスシートの概念が自分に入ってきましたので
キャッシュフローを生み出す借金は良いんだな
という認識に変わってきました
収益物件を購入する時、借金する事に抵抗は無くなりました
でですね
『収益物件と借金』
と簡単に言いましても
色々な指標が絡み合っていて
借金にも性格のようなモノがある事が解って来たのです
例えば
※利回り7％新築アパートに35年ﾛｰﾝ 3600万円借入
毎月の家賃収入は24万円 返済は12万円 色々な諸費用入れるとCFは8万円
退去しても速攻で埋まるし
返済が滞る可能性が低い！
ﾛｰﾝ返済が終える35年後
中古アパートしてまだまだ運用できます
メリットが多々あります
デメリットはCFが小さい事
※利回り9％の築35年のアパート 5600万円借入
家賃収入は42万円 返済は23万円（30年返済） 色々な諸費用入れるとCFは16.7万円
キャッシュフローがかなり出る！
その反面デメリットが
築古なので修繕が多い！
完済30年後に築65年！それまで維持できるんか？
と言うネガティブな面があります
ＣＦが潤沢なのでｲｴｲ！とはなりません
築65年は現実的ではないので生み出したＣＦで
一部繰上返済を考慮する必要があります
逆に先に書いた新築アパートは繰上返済しなくても
堅い経営が出来そうです
もう1個別のパタン
※利回り11％の築38年の戸建て400万円借入
家賃収入8.2万円 返済は3.8万円（10年返済） 色々な諸費用入れるとCFは4.3万円
物件は古いうえにｷｬｯｼｭﾌﾛｰが全然出ません
しかし借金額が少ないです
2-3年経過すると残債が300万円位になります
3年後に残債を一括返済してみましょうか
借金が無くなる上にCFが7.8万円位になります
築年数は40年を超えますけど
CFは先に書いた新築アパートと同等になります
借金が無い分、空室になっても怖くないです
堅い経営が出来そうです
借金には色々と種類と言うか性格があります
フルローンは初期資金が少なくて良い面もありますけど
ﾁｮｯﾄ重い借金になり
頭金を沢山入れれば、逆です
初期資金を沢山入れる反面、CFが潤沢に出て堅い経営が出来るのです
あ！CFがマイナスになる借金は論外です（汗）
借金も色々な種類がありまして興味深いモノがあります
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