地価は下げ止まったのか。

今朝の新聞によりますと

地価下げ止まりの兆し

国土交通省が２１日公表した都道府県地価は

全都道府県の住宅地、商業地とも
平均値が前年より下がったとある。

前年と比べると東京圏や名古屋圏では

下落率が大きく縮小して
下げ止まりの兆しが見えてきた。

現場にいる人間の感じでは

下げ止まりはもう過ぎて
実際には上がり始めているという感じがします。

株でもなんでもそうですが
下がり始めるとどんどん下がっていくのですが

これだけ安いのなら、
ここらで買っておいてもいいなという人が出てきます。

ここが下げ止まりです。

誰でも底値で買いたいものですが
これはプロでも難しいです。

少し上がり始めたときに買えれば
これはラッキーな買い物をしたことになります。

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建物代の予算を掴んでおきましょう。

土地を購入して注文建築を建てようと
予定をしている方。

これから建てようとする建物の金額だけは
掴んでおいてください。

よく、坪４０万円だとか
１０００万円で家が建ちますよと
広告が入ってきますが

たいていの場合、この金額は本体価額です。

付帯設備の入ってない場合が多いです。

いわゆるオプション工事というものです。

床暖房やペアガラスそれに浴室乾燥機など

ほかにエアコンやカーテンレール
テレビ付きインターホンやＩＨヒータにした場合など

まだまだ本体価額に含まれていないものがあります。
駐車場や外構工事（門や塀）

水道の引き込みやガス工事

敷地の地盤調査費や建築確認申請代などなど

思いついただけでもざっとこれだけの費用がかかります。

全部ひっくるめての予算を掴んでおいてください。
それにより土地の予算が決まります。

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土地探しと、建物プランは同時進行で。

当社の場合土地をお探しの方が圧倒的に多いです。

やはり夢ですよね。

自分で間取りを考えて
自分好みの家を建てる

いいですよね。
注文建築最大の目標です。

土地を探し始める時に
建物の価額はこのぐらいだろうと
自分で判断してスタートしてしまう。

よい土地が見つかり契約して
土地を自分のものにして

さあ
こんどは建物のプランそして見積もり

多くの方はこの見積もりの段階で
予算オーバーしてしまいます。

土地が決まらなければプランは入れられず
見積もりも取れません。

でも大体の建物の見積もりはつかんでおいてください。

せっかく土地が手に入ったのに
建物を削らなければということにならないよう

土地さがしとハウスメーカー探しは

同時進行で！

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賃貸マンションは飽きたら越せばいいや。

この前ちょっとお話ししました
買ったほうが得か借りているほうが得か

いろんな雑誌にも取り上げられているテーマですが

気楽に一生家賃を支払い続けるのか

いつかは終わる住宅ローンを支払うのか

この時代家賃より月々の支払いが
安くなって広い住まいが手に入る。

これも低金利のおかげです。

持家を持つと責任も出てきますし
気持ちに張りも生まれてきます。

賃貸と持家のなにより違うのは

一生払い続ける金額の差より

人間だんだん年をとってきます。
年寄りには賃貸マンション借りようとしても
中々厳しいです。

年寄りでなくても女性の一人暮らし
３０歳超えるとこれもまた難しくなります。

親がリタイアしてしまうと
親が保証人になれずに
これもまた借りるのが難しくなります。

どんな住まいでもよいというのであれば
貸してくれるところがあると思いますが

ちょっと良いところとなると審査が厳しいです。
特に大手が管理しているようなところはうるさいです。

賃貸を借りた方はお分かりかと思いますが
借りるとき根掘り葉掘り聞かれて
うんざりしますね。

金銭的なことではなくて
年をとるにつれて借りるのは厳しくなりますね。

賃貸で気楽に飽きたら越せば
いいやというのはできなくなります。

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マンションよりやはり戸建住宅。

お客様からよく聞かれます。

買ったほうがよいか
借りていたほうが得なのか

これはよく聞かれることですが
即座に、後々のことを考えれば買ったほうが
良いですよと答えています。

購入するのにもその人の
購入時期というものがあります。

いつでも買えるものではありません。

このお話はまたとして

もうひとつ聞かれることは

一戸建てにしようか
マンションにしようかということです。

これも私は即座に戸建がいいですよと答えています。

やはり日本人は土地が付いているほうが安心です。

土地さえ確保すれば上物はなんとでもなります。
予算がなければ、ほったて小屋でもいいし。

お隣の部屋や下の階に気兼ねしないで済みます。
管理組合の理事会に出ることもないです。
好きなように使うことができます。

管理費や修繕積立金が要りません。
駐車場の料金も要りません。

この支出だけで毎月３万円～４万円かかります。

ということは住宅ローンの支払いの
５００万円～７００万円ぐらいになります。

４０００万円の予算でマンションを考えている人であれば
４５００万円の戸建住宅が購入できます。

４０００万円前後の予算があれば
充分に戸建が購入できます。

地域によっては戸建よりマンションのほうが
価額の高いところがあります。

最初から戸建住宅が購入できるのなら
戸建住宅をお勧めします。

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めぐり合い。めぐり合い。

良くこんな質問を受けます。

不動産を探すのに一番のポイントは
不動産購入で成功するためには

それは一にも二にも

人とのめぐり合いです。
良い人とのめぐり合いでご縁があれば
もう成功したのと同じです。

大手の不動産屋さんに行って
最初に出てきた人が

貴方のこれから探す不動産の担当者になります

物件を見つけて
案内してもらって

不動産のことについて
いろいろアドバイスを受けます。

しっかりとこのアドバイスが
できる人できない人。

貴方の不安を取り除いてくれるか
余計心配になってしまうか。

そして住宅ローンの手続き

スムーズにうまく行くか行かないかは
この担当者しだいということになります。

私のお客様で

私と知り合う前にとても
気に入った物件があったのですが

担当者とうまく行かずに
あきらめたというお話を伺いました。

良い担当者にめぐり合えれば

もうこれで不動産購入は成功したものと思います。

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基礎が大事です。

もう一度建築のときの基礎のお話を

なんせ基礎が大切です。

最近はほとんどが家を建てるとき地盤調査をします。

それにより基礎の形を変えます。

コストの関係で地盤調査をやらない建築やさんもいます。
恐ろしいですね。

地盤調査の結果

良好な地盤であれば
標準の布基礎で大丈夫でしょう。

やや軟弱な地盤の場合
底版を広げた布基礎にします。
基礎と地盤面が接するベースの幅を広げる

軟弱地盤
ベタ基礎仕様
全面にコンクリートを打設した基礎

超軟弱地盤
特殊セメントを用いて地盤改良
超軟弱と診断されても地盤補強工事を
施すことで家は建てられます。

超軟弱地盤（軟弱層が厚い場合）
強固な層まで鋼管を打ちます。

このように地盤により個別に対応します。

住宅ローンと同じで個別対応ですね。

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なんでも基礎が大事です。

建築の事も押さえておかねばとミサワホームの
現場見学会に行ってきました。



何事もすべて基礎が大事です。
すべてのもとになります。





コンクリートミキサー車でコンクリートが運ばれてくると

スランプ試験
空気量試験
塩分試験
テストピース

などの試験を行い、基準に合わないものは
そのまま持ち帰ってもらうそうです。

セメントの量は
空気の量は
圧縮強度は

すべてをチェックする様です。

コンクリートを流しこんだ後も
かたまるまでのあいだ

３日目
１週間
３週間と強度の検査をするそうです。

すべて基礎からですから分ります。



ミサワホームはパネル工法です。
強力な接着剤と特殊な釘を使っています。

釘はらせんが入っておりくぎ抜きでは抜けませんでした。

ちょうど一升ますのような作りで、すきまはありません。



天井の梁は太い丸太を使っているのをよく見かけますが
天井が重いと地震の影響も受けやすいので
鉄骨を使っています。

丸太よりずっと鉄骨のほうが軽いのだそうです。

やはり頭は軽いほうがいいようです。

私も二級施工管理技士の資格を持っていますが
大変参考になった一日でした。

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希望は３つだけ。

不動産を探すには新聞の折り込みチラシや情報誌

忙しい人には夜中でも、いつでも情報収集が
できるネットが一番便利です。

でもあまりネットをやり過ぎますと
不動産情報の洪水に飲み込まれてしまって
何が何だか分からなくなります。

いろいろ見て相場観がつかめたら
自分はどの沿線の物件なら購入できるのか
まず沿線を決めてください。

沿線を決めるのがまず第一

そしてその沿線のどのへんならば
自分の予算にぴったりなのか

地域を絞れると楽になります。

そして次は自分のこだわり

これだけは譲れないということを

３つだけ紙に書いてください。

色々希望があるでしょうが

これを全部かなえるには
たとえ予算があったとしても難しいです。

残念ながら１００％満足できる不動産は
何年かかっても見つかりません。

希望は３つだけにしてください。

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めぐり合い。

不動産屋さんに問い合わせをするには勇気が要りますね。

ネットで見続けてこれはというのが見つかり

気に入った物件が複数の不動産屋さんから
出ている場合などは迷いますね。

大手の不動産屋さんをはじめこの業界は
すべて成功報酬型の商売です。

ご契約になって初めて手数料がもらえる

中小の不動産営業の場合はお給料が
歩合制になっています。

ですから一度つかんだお客様には
何が何でも買ってもらわなければ
給料に反映しないのです。

自宅にまで押しかける、しつこい営業
生活がかかっているのです。

ならば
大手ならば良いのかというと

彼らも成績がかかっています。

毎月毎月ノルマの追われています。
営業成績を上げなければボーナスに響いてきます。

お客様はいっぱいいますので
その中ですぐに購入してくれる
お客様のほうに向いてしまいます。

あまり自己資金のない人や
すぐに購入しそうにもないなという
お客様にはどうしても後回しになります。

みんながみんな、こうではありませんが

大手でも中小でも、親身になって
考えてくれる営業マンにめぐり逢えたら

不動産購入は成功です。

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