本日は、朝から全体ミーティングで、先月スタッフが講習会に出て学んできたことを
他のスタッフに発表、私が途中で補足解説を入れながら、講習２回分のエッセンスを
みんなでシェアーしました。
その後、最近、私が定期的に行っている、
構造に関して、スタッフへ講義と演習を行いました。
さて、
先週末には、初めて事務所にお越し頂いたご相談者と
質問や打合せをいたしました。
いつも通り私が説明したのですが、
ご帰宅後、さらにご質問メールを頂きました。
読んでみると、どれもごもっともな質問で、
ホームページに載せるかブログに載せるかしておいた方が
良さそうでした。取り急ぎブログアップでシェアーいたします。
メールの要点部分をペーストしながら、答えていきます。
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何も分かっていない私達の問いに対してご対応頂きありがとうございます。
戸建住宅の耐久性や欠陥に対して不安で仕方がなかったため
質問にてかなりのお時間を取らせてしまって大変恐縮です。
ですが、お陰様で清水様の住宅に対する考え方や思想、
仕事への取り組み方と私達の住宅への思いが一致していることが確認できて、
現在は注文住宅への関心が一気に高まってきております。
私達にとってとても貴重な時間になったと深く感じているところです！
（特に何度か仕事を依頼している業者でも指示通りに
やってくれないことがあるとの内容がショッキングでした…）
また、数点伺っておきたい点がございますので併せてご質問させて頂きます。
①土地を購入し（５月～６月）、清水様へ設計・監理をご依頼した場合、
どのくらいから建設が始まり住居の完成となるでしょうか？
（特に問題なく順調にいった場合で約半年後とみて今年年末頃？）
ご設計・監理をご依頼したらプラン設計が始まり、完了次第建設が始まるイメージになるでしょうか？
それとも順番待ちみたいで、数ヶ月ほど待つようになるでしょうか？
お答え
「基本設計で私と設計担当とでプランについて、ご納得して頂くまで
何度か提案と修正を繰り返します。
プランのご了解を得てから、細かい図面作成の実施設計に入ります。
そこからは、私と設計担当、インテリア担当の３人との打合わせとなり
インテリアボードを造り、それこそタオル掛やペーパーホルダーまでも、
すべてセレクトして提案、図面作成、承認を繰り返していきます。
こうしてすべて終わった後、工事業者へ見積り依頼します。
工事業者の見積り期間は、細かく指定した図面のため
３週間程度の期間が掛かります。
金額が合えば、OKで、工事契約を行ってもらいますが
予算オーバーの場合は、値引き交渉や一部仕様変更などの
調整、変更、打合わせ、図面訂正を行います。
それから、工事契約というパターンが多いです。
それでも、なお予算オーバーで、もっと少し安くなるはずだと私が判断した場合、
業者を変更して再度見積り依頼をいたします。
この最後のケースは、少ないですが、何度かありました。
こうして、設計内容と金額、工事業者が決まって
建築確認申請を行い、工事業者が工事の準備をします。
工事が始まってから、細かく丁寧に行ってもらう工事が
多いため、本体工事で４ヶ月くらい掛かります。
検査や手直し、外構工事なども含めると入居までに
工事が始まってから、５ヶ月程度は必要です。
以上から、お任せやトントン拍子にいった場合で９ヶ月、
通常は１年前後が普通です。
こだわり続ける場合や途中で設計条件が変わった場合、
何度でも無制限で繰り返し行いますので、２年、３年と掛かることもあります。
順番待ちということは、設計も工事もありません。
今から設計を始めての年内入居は、
ミタス一級建築士事務所で設計、監理するなら難しいと思います。
これは、設計ですべて個別にオリジナルで考えていくのと
工事期間も、先のことを考えて、
コンクリートの養生期間、モルタルの養生期間を
しっかり取らせることや
ほぼ毎日、現場へ行っての工事チェックを行って
指摘するので、どうしても工事期間も長くなってしまいます。
ミタスのコンセプトを崩していないオリジナルではあるけど
もう少しセミオーダー的なものを造って、
早く、そしてコストダウンにもつなげるモデルも
今年は、必ず創り上げるつもりでいます。」
②フラット３５Ｓ、住宅エコポイントへの適用について
フラット３５Ｓでローンを借りることを検討しております。
基本理念の家を建築した場合にフラット３５Ｓについて取得は可能なのでしょうか？
もし可能ならば取得費用についてどのくらいかかるのか目安はおわかりになりますかか？
また住宅エコポイントは申請できるのでしょうか？
お答え
「いずれも事前におしゃって頂ければ、もちろんOKです。
書類作成の費用や、審査機関への費用は、
早めにホームページにもアップしようと思いますが、個別にお知らせいたします。
また、メリットだけでなくデメリットもありますので、ご希望の方にはそれも
事前にお話いたします。」
③住宅ローンの事前審査について
どのタイミングまでに受けておく必要がございますか？
費用がある程度はっきりしてこないと借入額もなんともいえないため
審査を受ける際の借入額の申請方法などアドバイスなどがありましたら
ご教示頂ければと思います。
「土地が見つかったら、銀行等、金融機関へ相談することになります。
建物の費用などを聞かれますから、総額費用を、ミタスと打合せしておいて
自己資金と借入れ額をアバウトに決めます。
土地以外の建物に関して、銀行提出用の見積書やプラン図を作成しますので
それで事前審査のOKをもらうことになります。
そのOKがあって、土地の契約に進むことができます。
土地の契約をとにかく急ぐ場合は、土地契約に融資特約を付けてもらえば
万が一の場合、安心です。
土地の重要事項説明書や契約書に関してのアドバイスは、個別にいたしますので
具体的なテクニックは、ご相談下さい。
③契約に至るまでのプロセスについて
設計依頼の契約を行う前はどういった内容までお話が可能でしょうか？
工事費用の概算見積もりまでは可能だと思っていますが、
（昨夜もざっくりと金額を教えて頂きましたが）
それ以外にも間取りについてまでおよそのプランをご提示して頂けるのでしょうか？
それとも、本日のお話のようにざっくりとした内容までで、契約後に詳細な
プランを打ち合わせしていくような段取りになるのでしょうか？
お答え
「プランは、契約するまで致しません。
それが、設計事務所の一番の仕事だからです。
その前の段階での質問や相談、話し合い、
候補に上がった土地の確認なども、何度でも無料で行います。
ご希望の内容をお聞きして、広さ、予算、ご要望を含めて
対応が無理な場合は、私から無理だとお答えいたします。
これは、ご要望をお聞きすると長年の経験からわかりますので
いつもハッキリ申し上げています。
なんだかんだと引き伸ばして契約させようとする行為は、
お互いの時間の無駄になりますから、一切していませんので、
逆に安心して打合せしてください。」
④建築が完了した後のアフターフォローについて
アフターフォローについては施工業者の行う範囲になるのでしょうか？
それともミタス様側でも何かアフターを行っているのでしょうか？
万が一不具合が見つかった場合や相談毎が発生した場合の窓口について
伺っておきたいと思います。
お答え
「建売や建築条件付、ハウスメーカーなどで、設計や監理者が別に存在する場合、
監理ではなく、第三者検査の立場で工事中に何度かチェックすることもしています。
その場合は、私が設計したものではなく、監理者でもないので、アフターはすべて
施工業者に対応してもらっています。
また、設計や監理をミタス一級建築士事務所が行っていても
工事業者を施主がご指定の場合は、アフターは本来は工事会社が行うべきもの
ですから上記と同様、工事会社で行ってもらいます。
但し、ミタス一級建築士事務所が設計と監理を行った建物に関しては、
ほとんどの人が工事業者の選定を含めて、
家造りをすべてミタス一級建築士事務所に
任せるつもりで依頼されていますから、
遠方で初めて使う業者であっても、ミタス一級建築士事務所が選定した以上
ご入居後、何か生じた場合は、
すべてミタス一級建築士事務所も連帯で最後まで責任をもって確認しています。
業者が動かなければ指導し、それでも動かない場合や業者が無くなった場合など
ミタス一級建築士事務所が他の業者を連れていって、費用をこちらで負担してでも
対応しています。
設計上の性能のことはもちろん、工事中の監理も徹底的に行っているのは
お住まいになってからの住宅のすべてに責任を持つために必要だからです。
窓口はどちらでも構いません。施工業者がすべきアフターを行わない場合は
ミタス一級建築士事務所で対応いたしますし、今までもそうしています。」
以上、長い説明でしたが、ご参考まで。
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ご意見があれば、お気軽にどうぞ！
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