一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」

注文住宅を考えたら「住宅の考え方が180度変わる」住宅勉強会やセミナー、他では聞けない住宅や建築がわかるブログ。

不動産売買仲介のお仕事

2018年09月23日 18時19分46秒 | お知らせ
▲押し入れの天井から確認 
これを見てどう判断し、どうアドバイスするかです
是非ではなく、情報とその意味をお知らせしないといけません


ミタス一級建築士事務所をスタートする2000年より前に
宅地建物取引主任者の資格も取得していました。

現在は、宅地建物取引士、通称 宅建士と資格名は変わりましたが
仕事は、不動産売買の仲介などで全く同じですね。

今年2018年5月に神奈川県で宅建業の開設許可を取得し
今まで、スタートに向かって、準備していました。

もう、いつでもできるのですが、
簡単なホームページを作ろうと考えています。

ミタス一級建築士事務所では、
不動産購入希望者に無料でアドバイスを行ってきました。

ミタス一級建築士事務所で設計をお考えの方には
現地まで何度でも足を運んで確認して、アドアイスしてきました。


そうではない場合でも、
重要事項説明書や契約書類を確認して
事前に、無料でアドバイスを差し上げていました。

不動産売買契約時の注意事項の勉強会も
数回でしたが、いずれも好評でした。


そして、契約後の不動産トラブル相談や処理は、

事務所でも、事務所協会でも、紛争処理センターでも、
裁判所でも、様々な場所で多数対応します。

その度にいつも思うことは

「不動産購入前に私が現場と書類を見ていたら、防げたのに」

ということです。

おそらく9割は防げたと思います。

どうしてわからないのか、不思議に思うこともしばしばですが
素人は、良くわからないまま契約しているのが実態です。

大手不動産会社でも関係なくトラブルは発生しています。


新築工事不良の場合は、
設計図書と工事中を見ていないと、そこまでの確率では
わかりませんが、

不動産売買、特に中古住宅や土地に関しては、防ぐことができます。
新築でも、土地がおかしな物件、隠れたトラブルを抱えた物件は、あります。

そのため、いつか不動産売買の仲介の仕事をしないといけない、
という考えは、10年以上前から思っていました。

できなかったのは、建築の監理と同じで、他の人に任せると
見落としがあったり考察が甘いため、私が行う必要がある、

ということで
ためらい続けていました。

来年でミタス一級建築士事務所もお陰様で20年目を迎えます。
私の社会的使命の一環として、それに向けてスタートすることにいたしました。

トラブルに合われる方は、

不動産会社の担当か相手が

1)法的にも道義的にも責任なし
2)不可抗力
3)知らなかった
4)気付かなかった
5)知らせなった
6)だました

のどれかだとと思います。

だました、というのは論外ですが

知らせなかったというのは、契約を取るために大手でもよくある話です。

気付かなかった、知らなかったというのは、
知識や経験、意識、意欲の問題です。

こういうことを防ぐために、私が動き
保証を付けての売買を原則としようと思っています。

売る方も買う方も、お互いに内容をよく理解したうえでの
フェアな取引になるようにしたいと思います。

 

▲▼外部から見れますが、これが何を語っているかです。



▼これは、建物ではありません。道路から見てかわる問題です。


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上棟にクレーン車2日間の理由(2)

2018年09月15日 09時40分06秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲ 2日目は、この屋根パネルを揚げるために
クレーン車が必要でした


上棟が終わって、連続してクレーン車を必要としたのは
特殊な屋根パネルを使うためです。

構造上、許容応力度計算を満たすには、プランを成立させるためには
この屋根パネルの強度がどうしても必要でした。

建築基準法上の木造2階建てだけの計算では、もちろん不要ですが
時々、この屋根パネルを使います。

建物が特別大きくない場合は、
上棟の日に1日でクレーン車で行うこともあります。
 


▲▼屋根パネル 断熱性能と強度を備えた優れものです。
デメリットは、ひとつ、ちょっと高いのです。


この屋根パネルは、いつも同じメーカーの担当者が設計時の打ち合わせから、
施工当日も来てくれて、付きっ切りで施工指導してくれます。
15年前から、ミタス一級建築士事務所には同じ担当者で安心です。

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上棟にクレーン車2日間の理由(1)

2018年09月14日 17時29分39秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲ クレーン車で上棟1日目の途中です


2日間掛けての上棟は、時々ありますが
2日間ともクレーン車が来るのは、2階建てでは少ないです。

今回の現場は、2日間ともクレーン車を使ったので
紹介しておきましょう。

 

上棟は棟上げですから、屋根の骨組をみんなで一気に作ってしまいます。
大工さんの仲間が応援にくるんです。

基礎しかなかったのに1日で家の形ができるで、
施主にとっては実感できて嬉しいと思います。



▲上棟が終わりました。
通常は、この後はクレーン車なしで2日目を迎えますが
今回は、翌日もクレーン車がきます。



▲▼内部 吹抜けが大きいです 
しっかり構造計算を行っています




▲▼今回は、施主は上棟に参加できなかったので、
ミタス一級建築士事務所が話をして
お土産とご祝儀を渡しておきました。
ミタス一級建築士事務所は工事中も、
現場へ度々来ていろいろ指示が多いので…(^^)ゞ


翌日のクレーン車の理由は、次回のブログで


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今朝の北海道地震

2018年09月06日 09時22分03秒 | 建築家の日記


2018年9月6日 午前3時8分に起こった北海道地震について

朝のニュース報道での映像だけからの簡単なコメントですが、

本日2回目のブログとなるので、

ホームページのブログに掲載しておきました。

9月6日の北海道地震

興味があれば、ご覧ください。

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近隣との建築トラブル

2018年09月06日 09時00分59秒 | 住宅検査・トラブル相談
▲増築の建築確認申請
工事が終わったら、完了検査を受けて検査済証をもらってください。


あまりない状況の相談がきました。

建築紛争の調停の場だと、法律の意味を含めて伝えて
結果的に擁護してあげられるのですが

メールでの回答では、あまり役に立たないので、

どうしようかと迷いましたが、
念のため、ブログで一般的なケースに置き換えて回答します。

質問の要点は、

「親との同居で増築することになり、
建築確認申請を出して、工事前に近隣挨拶を済ませた。

工事が始まり、工事がかなり進んだ段階で、
近隣から、自分の家が暗くなったから
工事を止めて欲しいといわれた。

どうしたら良いでしょうか?」

という、質問です。


建築確認も問題なく、法的にも落ち度がなく、
工事中なら中止は難しいと思います。

メールではわかりませんので、あえて確認するなら

1)用途地域はなんでしょうか?

2)隣地境界から、外壁は50センチ以上離していますか?

3) その他、建築協定などありませんね?

という確認です。

1)は、住居系であれば、最低限の日照を確保するように
建築基準法は考えています。
その他の地域では、日照権的な権利は認められていません。

2)50センチもクリアしているなら、問題ありません。
これをクリアしていなくて、工事中にセットバックを要求された
争いはありました。これは、民法上の規定です。

とはいえ、住居系の用途地域でクリアしていなくても
問題にならないこともあります。
隣家とその地域のほとんどが、この50センチを守っていない場合などです。

3) 建築協定だけでなく、建築基準法を満たしていないのに
確認申請のチェックミスで受理されることは、稀にあります。
そういうことがないか、工事業者に確認していますね?

実際問題、止めることはできないのでしょうから
ご質問者が、これ以上、直接話し合っても険悪になるかもしれません。

話をするにしても、法的に問題ないからということより、

「親との同居で、どうしても増築しないといけない」
という、こちらの事情を話をする方が良い思います。

それでもまた何か言ってきたら、工事会社の人に、

「今から止めるとなると、今回契約した工事代金の全額と

建築主も親と同居しないといけない状態なので、
建築主が親と住める新しい戸建ての納得できる賠償費用も必要になってしまう。

その両方を出してくれる人がいないと、我々も止める訳にはいかないのです。
念のためお聞きしますが、それをご負担してまでとは、お考えじゃないですよね?」

とでも、逆に聞いてもらえば良いかもしれません。

近隣が、法的手段で訴えてきたら受けて立つだけです。

多分、法的根拠がないので、相手が弁護士さんに依頼しても
裁判までは動いてくれないでしょう。

内容証明程度で、終わりだと思います。

調停の場合は、調停委員が諭してくれると思いますし
どうどうと主張すれば良いだけで、何の心配もありません。

役所にも既に訴えているはずで、
現場を見に来てくれたかもしれません。

何も指摘を受けないのなら、
それ以上は、動いてもらえないのだと思います。


会う度に、相手が不快な態度を取ってくるかもしれませんが、
それは、どうしようもないですし、仕方がないとあきらめて

張り合うことなく、普通に接していれば良いと思います。

相手も何か特別な事情があるのかもしれませんが、

近隣だからといって、無理に仲良くならなくても良いでしょう。

また、工事が終わったら、完了検査を受けてもらい
検査済証の副本原本を必ず業者から受け取って

新築分と一緒にして保管しておいてください。

参考になったかどうかわかりませんが

時々、何も悪くないのに、一方的にクレームを受けて
過剰に丸く収めようとし過ぎる、可哀そうな人もいるので
念のため、ブログで回答させていただきました。



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台風による建築工事中の被害は?

2018年09月05日 13時12分43秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲台風養生の確認に事前に現場へ 
これでは不完全なので、大工さんと現場監督に連絡をして
飛んでいかないように手直し指示をしました。


2018年9月4日の台風21号は、残念ながら各地で被害が出てしまいました。
お見舞い申し上げます。

建築工事中に台風が来て、建物が被害にあった場合、
責任はどうなるのかご存知でしょうか?

昨日、台風対策の検索で、このブログをあまりに多くの人が読まれたので
関連して、記載しておきます。


建売住宅などの売買契約の場合は、完成引き渡しまでは売り主の責任になります。

注文住宅などの請負契約の場合は、天災被害は発注者、すなわち建築主の責任となります。



ハウスメーカーや工務店の請負契約書には、そのように記載されています。

契約書に何も書いていない工務店の場合は、そのように指摘してきます。



足場にシートやパネルが掛かったままなら、

台風が直撃したら倒壊して当然なのです。

それでも建築主の責任になってしまう契約になっているのです。


私が設計監理をし、工事業者と契約をして頂くときは、
契約約款を書き直してもらうか、覚え書きを添付してもらいます。

トラブルがあったときに契約書が必要になるので、

そういうケースをすべて予想してフェアになるように、
すべて記載してもらっています。

工事中の火災は、放火を含めて工事業者の保険を使ってもらいます。


ちなみにハウスメーカーの請負契約書は、トラブルがあった場合、

必ず建築主の皆さんが損をする契約事項が細かく記載されています。


契約前によく読んで理解し、書直しなどをリクエストすることは

契約前なら交渉してもよいでしょう。




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台風21号と土台敷き

2018年09月03日 17時13分06秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲天気も晴れて、やっと土台敷き 


台風21号が、このままの進路と強烈な勢力ですと、各地の被害が心配です。

2018年8月は、台風の影響の雨が多く、基礎工事が遅れました。

雨でコンクリート打設の日程が遅れたのですが、予定日をスライドしたくても

各地の現場でコンクリート打設を延期するので、

希望日に予約が取れず、上棟日を早めに延期していました。

上棟の予定は、余裕をみていましたが、それでも遅れたのです。


ですが、この強烈な台風21号が去った直後に

上棟日となったおかげで、逆にこの現場は安心できます。

事前の予定通り、無理に強行すると

上棟直後に台風21号直撃となっていて、足場を含めちょっと心配でした。

サッシが入って屋根が付いている他の現場は、足場の警戒だけで済みます。

現場の足場シートは、本日中に必ずたたんでおきましょう。

忘れてしまうと、足場が倒れる可能性が高いです。

もし、サッシを付けていても、窓を開けていると
屋根が飛ぶ可能性もありますので、注意が必要です。


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