一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」

注文住宅を考えたら「住宅の考え方が180度変わる」住宅勉強会やセミナー、他では聞けない住宅や建築がわかるブログ。

住宅の耐力面材の釘打ち不良

2019年01月22日 09時59分09秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲日経ホームビルダー 2019年2月号の表紙 釘のめり込みの問題


設計事務所で独立した20年くらい前から、私はデーターを基に警告を発していて、

住宅の検査でも必ず事前に指摘、現場で手直しをお願いしていることですが

今月2019年2月号の日経ホームビルダーでも実験結果を出して警告しています。

しかも、単に釘のめり込みだけの問題ではありません。

この釘に絡んでは、もっと他にも問題があるのです。

打つ場所をミスしている、打ち忘れている、釘が違っているという点です。


工事中の検査の依頼を受けた一流のハウスメーカーの工事でも、

事前に現場監督と打ち合わせて注意、指摘していても

実際には、指摘していた通りの間違いとやり直しがたくさん出ます。

第三者検査、性能表示検査や長期優良住宅の検査でも
そこまで細かく見ないし、指摘しないのです。

もしやったら、ほとんどの工事現場で再検査になるはずです。

「うちは、パネルを工場で造って現場ではほとんど釘を打たないから」

と言っていた一流ハウスメーカーの2社でも、現場を見ると全然ダメでした。


「高品質の住宅を造るためには、設計と同じくらい設計監理も重要だ」

と言い続けていますが、今でも誰にも信じてもらえません。(笑)

これ以外にも、まだまだたくさんあります。

2002年に発行部数も一番多く有名な住宅情報雑誌の依頼で掲載した

「手抜き・欠陥住宅を防ぐ方法」の記事は、当時ものすごい反響がありました。

私が2000年にホームページに記載した建て主にできる 欠陥住宅を見るだけで防ぐ写真を見て依頼があったのです。


15年以上経ち、検査も行われてきて
中間検査が行われている横浜市の地域では

昔のようなひどい構造的な欠陥住宅は、ほとんどなくりました。
良いことです。

それでも、高品質住宅を造るためには
まだまだたくさん間違った工事が、現場ではなされています。

悪意はなく知らないで行ってる
ハウスメーカー、工務店、職人さんは多いですし、

第三者検査や長期優良住宅でもそこまでは指摘しないのが現状です。

指摘している検査機関が知らない、気付いていない、
指摘しない場合もあるのが現状です。

ミタス一級建築士事務所は、もう工事中の検査だけを受けることは
できるだけ避けています。

検査はスタッフには無理で、私にしかできないことなので、
設計した監理で、自身の現場のチェックで私が忙しいからです。

そのため、お近くで困ったことがあった場合、

無料でぱぱっと現場を見て指摘とアドバイスだけをして
終わりにしています。



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横浜山手の素敵なマンション販売終了(2)

2019年01月16日 09時01分08秒 | 不動産のお話


昨日お話した、 横浜山手の素敵なマンション販売開始(1)の続きです。

※ 販売が終了したので、内部などの情報はカットしました。

 
JR京浜東北線・根岸線 「山手駅」徒歩8分
クリオレミントンハウス横濱山手 
平成13年5月完成


▲▼アプローチの前にも広いスペースがあり、
来訪者た業者の車が楽々停められます。




▲ここに管理人さんがいます。


▲敷地内に入って、アプローチを振り返ります。
広々とした石畳み、車と人が楽に通れます。


▲さらに舗装レンガの広い歩道を歩いていく


▲この建物の正面1階部分は、大きな「サロン」となっていて、入居者が使えます。
写真正面の1階部分がそうです。


▲▼「サロン」入口



▲▼ここもゆったりしていますが、この他に専用サロンがあったり

もっともっと大きな来訪者と話ができるロビーが、別にあるのです。

▲これが、入居者が自由に使えるもうひとつの応接ロビーです。

※ 販売が終了したので、以降の内部などの情報が載ったブログ、写真は全てカットしました。
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横浜山手の素敵なマンション販売終了(1)

2019年01月15日 09時05分22秒 | 不動産のお話
▲素敵なマンションのアプローチ部分の一部


2018年5月に不動産業の登録を完了し、開業OKとしたのは

2018年9月23日に記載したように、
注文住宅を考えている人の土地等を探したり、
中古住宅を購入してリフォームを考えている人への

第三者アドバイスでは立場も弱いので

不動産仲介業者となった方が、直接の紹介はもちろん

建物や土地の良否やトラブルを見抜いてハッキリ選択やお勧め、
アドバイスができると思ったからでした。

とはいえ、誰か人に任せて的確に判断できるかというと
そこまでの知識や判断力のある人は

ミタス一級建築士事務所に15年いるスタッフでも
無理なことなので、私が動く時間が取れるのか、
ということがポイントでした。

準備がようやく整い、スタートは可能になったのですが、
特に宣伝はしないため、動く必要はありませんでした。

ミタス一級建築士事務所が20年目を迎える年の初めに

この不動産の仕事が思ってもいなかった
販売から始まることになりました。

ミタス一級建築士事務所で設計と監理を行い、
ご実家を建て替えて2世帯でお住まいになられた方がいらっしゃいます。

ご入居後もご家族、お母様に大変喜んで頂いているのですが、
その前は、素敵なマンションにお住まいでした。

設計監理した戸建ての完成時に
建築確認申請の書類をお渡しに行ったときに
初めて、その横浜山手のマンションにお伺いしたのですが、

「こんな素敵なマンションが日本にもあったよ」
とスタッフに、戻ってすぐに話をしたくらい良かったのです。

大げさではなく、マンションの
アプローチから共有スペースなどを含めた考え方が

日本の都心に近いマンションの考え方ではなく
まるで北米の郊外マンションのように贅沢だったからです。

夜間9時に車でお伺いしたら、守衛の方が2名出てきて
都心型マンションとは思えない広いアプローチと大きな門から
車を中に通してくれました。

ラスベカス郊外のマンションや別荘地を思いだしました。

車が何台も並列して通れる広い石畳みの車のアプローチ部分は
ヨーロッパの街並みを思い出します。

マンションのロビーや応接部分は、
最近の高級マンションでは普通にありますが、

ここまで大きいロビーや応接スペースは少なく
このアプローチの広さは、さらに少ないです。

土地代が高く都心に近いマンションで、
この共有部分の考え方のまま、

ここまでゆったり造ってしまうコンセプトに
さすが、横浜山手にふさわしいマンションだと感心しました。

低層階しか建てられないにもかかわらず
共有建物スペース、共有敷地スペースを贅沢に造っています。

不動産業の許可を得ても、販売はあまり想定していなかったのですが、
こんなマンションなら紹介するのは楽しいだろうなと思っていました。

すると、専任媒介の不動産業者の立場で販売を担当することになりました。

専任ですが、自分で購入客を見つけるよりも
他の不動産業の方に購入客を見つけていただくことを歓迎しています。

このマンションの価値をわかっていただける人に住んでいただければ
嬉しい限りです。

依頼を受けたばかりで、業者間レインズにはまだ載せていません。
今週末の2019年1月19日(土)に掲載予定です。

このマンションの内容や金額は、明日、他の写真とアップしていきます。
通常の1枚の販売資料では、ここの良さを伝えきれません。

もちろん、良い面だけでなく、
どんな物件にも必ずある、私が感じたデメリットもお知らせします。

横浜山手の素敵なマンション販売開始(2)に続く

販売が終了したので、内部などの情報の載ったブログは、以降カットしました。


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階段蹴上の隙間に

2019年01月14日 10時56分30秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲ この鉄骨階段の蹴上部分の隙間を、このあとさらに…


平成最後の年、平成31年が始まっていますね。

ミタス一級建築士事務所は今年、1月8日からのスタートでした。

今年初めてのブログということもあり、
完成が近づいている住宅からピックアップします。

階段は、様々なパターンがありますが、

階段と階段の踏板の立ち上がり部分を開けているパターンがあります。

開放的で、光も通すので良いですが、

お子様が小さい時代やお孫様ができると不安になる場合があります。

その部分に、フロストパネルを入れる実例を紹介します。

 

上の写真では、まだ隙間部分をしていない鉄骨階段ですが、
パネルを入れた写真例が下です。



▲▼フロストパネルを入れて、蹴上部分を塞ぎますが光を取り入れる手法です。
この部分から落ちたり、脚を滑らせて挟まれないようにしています。
夜間は下部から照明で照らします。

お子様が大きくなったら、パネルを外すことも可能です。




▼次は別の階段です。

▲階段の下部から見たところ。光も風も通ります。



▲これをお孫さんが遊びに来た時に不安だということで
完成後、何年かしてからフロストパネルで、隙間を塞いだ例です。

階段の上から見た写真です。柔らかな光は通ります。


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