一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」

注文住宅を考えたら「住宅の考え方が180度変わる」住宅勉強会やセミナー、他では聞けない住宅や建築がわかるブログ。

建替え、地中埋設物の対処方法

2018年07月30日 13時51分46秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲ 矢印がカットしてもらった鋼管杭の一例



土地や中古住宅を購入しての建て替え、

ご自身の家の建て替えの場合、この地中埋設物に対しての防除策があります。

前回は、
不動産購入時の対処方法 
を述べました。


今回は、ご自身の家の建て替えの場合です。

その場合の防衛策を最初に述べましょう。

建て替えですから、まず解体工事を行います。

その解体工事業者を、少しでも安いところを探して直接頼む方法がありますが

今回のように埋設物が出てきた場合、工事がストップし、

工程も変わり撤去費も新に掛かり大変です。



解体の費用は安いところに頼むにしても、

本体の工事業者経由で依頼することと、

事前に念押しをすることが大切です。

本体の工事業者が高い場合は、値引き交渉をします。



家財道具がものすごく多くて、その処分費が高いため、

一度、すべて分離発注して、家財道具の処分なども専門業者に依頼し

運び出しも作業員を何人も直接雇い、産廃専門業者に運んでもらい

私が陣頭指揮をとって作業を手伝いながら

予讃がないのでコストカットすることにしました。



最後に集計してみると

結局追加が発生し、ほとんど変わりませんでした。

私が何日か時間を取られ、体力を使った甲斐がありませんでした。

まとめて値引き交渉しておけば良かったです。



話を戻して、本体経由の解体業者に

ここまでの深さまでのものはカットしておいて欲しい

と頼んでおくのです。

見積に入っていない場所から出てきた場合、追加の費用は取られますが

リーズナブルな金額で済みます。


以前の建物の鋼管杭が入っていることがわかっていた現場では

事前に、地表から1メートルまでカットしておくように
頼んであったため、費用も工程も予定通りスムーズに行きました。

昔の浄化槽で、コンクリート製のものも解体しないといけません。
事前に伝えて、見積もりに入れてもらいます。

コンクリート製の地中梁が、突然出てきたり、

ガラといわれるコンクリート片のごみが出てきたり
想定していない場合もあります。



今回は、建物の下部ではなく、ポーチ部分の下部で想定していない場所から
コンクリート基礎のようなものが出てきましたが、


解体工事もお願いしているのと
それほど大きなものではなかったので、

基礎工事の職人さんがその場で斫ってくれました。



解体工事を別途にしていると、追加費用はもちろん取られますし、
金額的にも、やはり余分に掛かります。

工事がストップして、別の業者が撤去処分となると
金額だけでなく、日程も掛かってしまいます。


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不動産購入、地中埋設物の対処法

2018年07月27日 12時38分33秒 | 住宅ノウハウ・実例
▲ 右下の角は、埋設物のコンクリートを斫りました。


建物を着工するときには、
遣り方といってその家の位置と高さを、まず現場でだします。

それが終わってから、掘削になるのですが、
掘削していると地中埋設物が出てくることがあります。

仕事柄、過去に何度も経験しています。

みなさんが、不動産を購入したときこの場合どうなるでしょう?

一般的には、地中埋設物は土地の瑕疵ですから、売り主の責任になります。

ですが、売り主が一般の人の場合(戸建ての場合、多いと思います)
隠れた瑕疵は3か月以内、業者の場合6か月以内に申し出ないと以降は免責と
契約書に書いてあることがほとんどです。

3か月でわかれば良いのですが、注文住宅で設計を開始して
着工までに3か月って有り得ない期間です。

そうすると撤去の費用は自己負担となってしまいます。

たとえ、そう書かれていても瑕疵だからと要求することは可能です。
相手が納得して支払ってくれれば良いですが、
無視された場合は、どうでしょう。

これを避けるためには、契約前に交渉してください。

不動産購入の契約前にミタス一級建築士事務所に相談された場合、
その内容に応じてアドバイスしています。

中古住宅が建っている場合や更地を購入して、建て替え予定の場合
地中埋設物に限っては、6か月とか1年とかに伸ばしてもらうのです。

中古住宅は古家で土地としての売却の場合
建物の瑕疵はすべて免責、と書かれていても、

それは認めて、建て替えるので、
この地中埋設物の期間は伸ばして欲しいと交渉するのです。

相手によりますが、契約前なら通る確率の方が高いです。


次回は、ご自身の土地に建て替えする場合、地中埋設物のリスクをどう防ぐかを
アップします。

早く知りたい方は ミタス一級建築士事務所のHPブログ に記載しました。


 


▲これが、遣り方です。位置と高さが決まります

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リフォーム産業フェア2018

2018年07月17日 10時07分48秒 | 建築家の日記
▲東京ビッグサイトでの
リフォーム産業フェア 


2018年7月17日、東京ビッグサイトでの展示会
リフォーム産業フェアに見学に来ました。

業者用の展示会で、
新商品や建材工法などを知ることができます。
ほとんどが、既知のものですが
実物の確認や質問ができますし
未知の新しいものもあります。

インプットのために見学に来ていますが
セミナーもあるようなので、選んで聞く予定です。

内部に入りました。
今年は、オーダーキッチン関係のメーカーが多く
コーナーに固まっています。

キッチン全てを作るメーカー、
天板とシンクだけを作るメーカー
扉材だけ作るメーカー、
水栓金具だけ
タイルだけ
と、コーラー社のように有名なメーカーもあれば
中堅クラスのメーカー、
ここで見ないと絶対に知らない小さなメーカーもあり

初めて聞いたメーカーや
気になるメーカーは工法は、
実物を確認したので

ホームページでのちに確認してインプットしておきます。

 
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にぎやかな地鎮祭

2018年07月13日 09時01分41秒 | 施主と一緒に
▲にぎやかな地鎮祭も良かったので、アップします
顔がわからないよう写真は小さくしています


久しぶりに地鎮祭のアップをします。

暑い日でしたが、

地鎮祭はできるだけ多くの方が参加していただいて
わいわいがやがやの方が楽しいので、今回アップしました。

お子様が多少騒いでも構いません。
神社は経典もなく、厳しさも求めないので。

服装は、みんさんもお子さんも普段着でも構いません。
あまり派手な色は、避けた方が良いかもしれません。
まあ、派手でも、大丈夫です。

神社の正式参拝を行うときでも
普通の神社は、普段着でOKですよね。

伊勢神宮の御垣内参拝だけは、スーツや色などチェックされますし
内宮では、外宮よりさらに厳しくネクタイも必需です。


地鎮祭、同じするならお子さんもたくさん出席した方が
少しでも思い出になるでしょう。


神主さんがあげる祝詞は、その家のための祝詞なので

今回は、私のバカチョンカメラで、音声と場の雰囲気や
皆さんの状況を動画で、短いその時だけですが撮ってみました。

手ブレもありますが、何年か経って観て頂ければ

お子様の成長を感じると同時に、家づくりの懐かしさが
よみがえると思います。


 

▲準備中です


▲始まる前に、簡単な説明と式次第をくれます。
(この神社が特別で、普通はくれません)



▲地鎮祭が終わって、神主さんから「鎮物」をいただきます。
家の下に埋めるのです。「七種の神器」(神剣、神鏡など)が入っています。
工務店に預けます。

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健康で快適な住まいの考え方と事例セミナー

2018年07月09日 16時04分43秒 | 住宅セミナー・住宅勉強会
▲健康で快適な住まいの考え方と事例セミナー中 



サンケイリビング社主催の「健康で快適な住まいの考え方と事例セミナー」

が本日2018年7月9日、無事終了しました。


パワーポイント分の用意した54ページ分のカラーレジメは

暑いので、参加者は減ると思ったのですが、

「当日参加者が増えたことを考えて5部、多めにご用意ください。」

とサンケイリビング社の担当から聞いていたので、そのようにしていましたが

数は、ぴったりでした。


事例を14例あげて、それらの写真を見ながら説明させていただきました。

今後は、もう少しセミナー時間を増やして、住宅セミナーだけでなく

不動産購入時にチェックすべきセミナーも行っていこうと思います。



▲住まいの考え方と事例セミナー終了後の個別相談中

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不動産購入のお話し

2018年07月08日 12時12分11秒 | 不動産のお話
建築のトラブル相談を受けるたびに、「契約前に相談してくれれば」と
思うことが多いがのですが

契約してはいけない状態で契約してしまうか、
意味のない契約書で契約してしまうから、

問題を簡単に解決できなくなってしまうのです。


図面と契約書がキッチリしていれば、トラブルの解決は容易なのです。

そのため、ミタス一級建築士事務所では、
どこにもないフェアな独自の工事請負契約書を作成して

工務店にお願いして使ってもらっています。


それと同じように、「不動産を購入する前に相談してくれたら」
というトラブル相談も多いのです。


不動産購入の場合は、契約時に
「その物件のデメリットやリスクがわかっていない、知らされていない」という場合が多く

重要事項説明書と契約書の時点でなんとかできた場合もありますが、
それを知っていたら契約していない、

というケースが多いです。


不動産購入は人生で何度も経験することもはなく、知識のない素人が

担当者や不動産会社を全面信用して、あっさりプロにはめられる、という感じです。


ミタス一級建築士事務所で設計をする場合でも、

事前に土地や中古住宅を契約前に相談してくれれば
資料を見るだけでなく、現場を確認にいきます。

ただし、その物件は契約に至らない確率の方が多いです。


私がデメリットや余分に費用が掛かること、
リスク等をお知らせするからです。

判断は、すべておませしていますが、

時には不動産購入までに1年掛かってしまった、
2年掛かってしまったということがありますが

必ず「良い物件に出会えた」と感謝されています。


最近、不動産トラブル相談で事務所にお越しになり、問題になった例を述べましょう。


2年以上前に、モデルハウスを持ったハウスメーカーに新築の相談にいった。

不動産業も行っており、土地の紹介もしてくれるので
希望や予算を述べて探したが、予算的になかなか合うものがなかった。

そのため、中古住宅を購入してリフォームして住む方向に変えた。


ついにハウスメーカーが紹介してくれた物件を購入することになった。

リフォームプランも工事予算も作成してもらい、そこが工事も行ってくれるので
すべての予算が、予定通り納まるはずだった。

引き渡しを受けてみると、家が傾いていて基礎が折れていたことがわかった。
事前に観たときは、少し見ただけで気づかなかった。

建物に関しての保証は一切ない条件で契約購入したので、

住むために地盤補強や基礎補強などを行うと
1000万円以上、当初の予算から余分に掛かる見積もが出て困ってしまった。

ずっと相談して、勧めてくれたハウスメーカーの担当には、
「どこでも良いから安い業者を自分で探してやってください」

と縁を切られた。

それで「地盤と全体リフォームを安く予算内でやって欲しい」と
相談に来られたのですが、残念ながら遅すぎます。


資料や写真を見ると、建物と地盤の問題だけでなく、

車庫がブロックでできており
隣地や自分の土地の土留めも兼ねているので、それも問題がある点も指摘しました。

新築や増築をするなら、ブロック擁壁を最低でも数百万円は掛けて作り直しの必要があり

隣地が絡んでいるので、費用もそうですが、実際にできるのか、という問題もありました。


契約前に建築のプロが物件を少しだけでも見いていたら、

一目瞭然で基礎のヒビや内部の傾きを指摘できましたし
ブロック擁壁の車庫の問題点も指摘できました。

そういうデメリットやリスクを織り込んでも欲しい物件だったら、問題はありません。

問題は、そういうデメリットやリスクを知らされず、
知らないまま購入して後で発覚して後悔する場合です。

しかも見る人が見れば、一目瞭然だったので残念です。


担当者が知らなかったのか、知っていても黙っていたのかは不明です。

担当者が建築士であっても、気付かない建築士もいるかもしれません。


ひとついえることは、みなさんはあまりに安易に契約してしまうこと、
知識もないのに、相手を信じてしまうことです。

TVでバンバン宣伝している有名な大手不動産業者でも、
信じられないトラブルや組織的な隠ぺいは、実際にあります。


担当者の人柄の良さを信じることと契約することは別にして、

もっと慎重にしっかり自分でリスクを知ってから、契約すべきです。

いまだに不動産のトラブル相談も、公的な機関で受けることが多いのです。

建築の話は、たくさんしてきたので、不動産のお話もアップしていこうと思います。

不動産業者登録を行って、土地や建物の不動産の紹介を正式に間に入る形にした方が

良いのかと、最近考えています。

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