一級建築士の「住宅のヒントと秘訣」

注文住宅を考えたら「住宅の考え方が180度変わる」住宅勉強会やセミナー、他では聞けない住宅や建築がわかるブログ。

土地購入時の注意

2021年08月27日 16時08分46秒 | 不動産のお話
▲ 隣地の擁壁でも法的に制約を受けることがあります


土地を購入するときのアドバイスとしての注意事項は
たくさんあります。

その中から宅建士や弁護士さんとは少し違う
建築士からの知られていない大事な視点をお話しします。

横浜市、特に青葉区などは土地の高低差が多いので
擁壁が多く、さらにはブロック積みも問題になってきています。

「なんだ、そりゃそうだ」と思うかもしれません。
しかし「隣地の擁壁やブロック塀でも同じように問題になることがある」

ということはご存知でしょうか?
もっといえば、隣地より離れていても法的に影響を受けることがあります。

あなたが家を建てるときに制約ができてしまい

「思った広さの家を建てられない」
「工事費用が想定以上に割り高になって、建てられない」
「平地だけど、隣地のブロック塀が問題で協力してくれない」
「ブロックの擁壁だが、隣家が建っているのでやり直し工事ができない」

ということも起こります。

「それなら、重要事項説明に書かれているはずだ」

と詳しい人なら思うかもしれませんが

隣地のことは、大手不動産屋さんでも
要求しないと調べてくれませんし
隣地が協力してくれるかどうかまでは、聞いてくれません。

たくさん土地の候補が出ても、私が現地確認して
そういうリスクの指摘を行ったことで、その土地を見送る例も
珍しくないのです。

知っておくべきことは、自身の土地の擁壁だけでなく
最低でも接している隣地の擁壁やブロックが法的にOKかどうかを
確認すべきです。

また、さらに拡げて影響が出そうな斜面や崖がないかも
確認しましょう。

それだけでも、実はまだ足りないのです。

大阪での地震でブロック塀が倒れたことで
ブロック塀の違反に対して厳しくなっています。

許可を受け、検査済を受けた擁壁の上に
ブロックを積んで土留めをしている事例は
坂のある青葉区などではよく見かけます。

しかし、それが合法的に行われているかというと
そうではない例の方が多いのです。

そのまま中古住宅で住めば指摘されることは稀ですが
建て替えとなると、その部分への対応が必要になります。

横浜市では、通学路にあるブロック塀で違反状態にある塀を
数年前から全て個別に調査して、現状の説明と補強のお願いをしています。
それだけ厳しくなっているのです。

隣地に面しているケースまでは調べていませんが
建て替えのときには、チェックが入ります。

単に塀であれば、費用を負担すれば壊してやり直しできますが、
土留めというよりブロックの擁壁になっている場合

最悪、家を壊さないとやり替えできない、
または自宅を壊しても、隣家があるのでやり替え工事ができない

という場合さえ、横浜市では見かけます。

そういう土地を購入してしまうと
少々安く買っても、それを上回る費用が掛かることがあるので
注意しましょう。

中古住宅を安く買ってリフォームして住もうと思っていた方が
ハウスメーカーのリフォーム案と費用を信じて中古購入したら、

基礎も床も折れていて、
それを直すのに予算をはるかにオーバーする費用が掛かる、
どうにもできないと購入してからわかった人もいます。

これは建築本体のことになるので、今回の話とは別の話なのですが
自分の目で、よく確かめていれば気付けた例です。

しかし、
「擁壁、ブロックは、自分の土地だけでなく
隣地も100%影響してくる、さらには隣地以外の場所でも影響することがある」

ということは、一般の人は知らないと絶対に気付きませんので
注意してください。

横浜市でも土砂崩れがあったり、大阪では擁壁と一緒に家屋が倒れました。
逗子ではマンションの擁壁が崩れ、熱海の土石流もありました。

こういう事故が起こるたびに、今まで法的に少し問題があっても
厳しく指摘を受けなかったケースが、厳しくなっていきます。

これらも確認して、問題があった場合はどういうリスクがあるか、
どういう対応方法があり、それは実際に可能か
費用はどのくらいか、ということを具体的にわかった上で
土地や中古住宅を購入してください。



▲これは、ブロックの擁壁の上に家屋があります。ブロック擁壁です。


▲擁壁の上に土留めとしてのブロックがあります


▲ブロック塀です。隣地にあっても指摘を受けることがあります。


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オープンルームのお知らせ たまプラーザ駅徒歩2分

2019年07月12日 14時10分22秒 | 不動産のお話
▲リビングからアイランドキッチンと隣接の和室を見る


突然ですが、オープンルームの依頼を受けました。
最初は準備できないので断りましたが、

たまプラーザ駅徒歩2分の面白い中古マンションなので
受けることにしました。

今度の3連休、2019年7月13日(土)~15日(月)と7月20日(土)21日(日)の
午前10時~午後4時です。

興味のある方は、お越しく下さい。

東急ドエル美しが丘テラス 501号室
横浜市青葉区美しが丘1-4-8

たまプラーザ駅徒歩2分 
鉄筋コンクリート造5階建て 3LDK
専有面積 75.58m2 バルコニー面積10.01m2
フルリノベーション済み(平成30年4月)

たくさんの写真や詳しくは、こちらも参考に

何が面白いのか、メリットとデメリットは、また書きますね。
ミタス一級建築士事務所は、不動産仲介という立場です。
売り主ではありません。

いくつか写真を載せておきます。
 

▲間取りです。ウオークインシューズが大きいです。


▲主寝室にカウンター収納


▲▼モダンなリビングに隣接した和室です。



▲キッチン


▲リビングへのローカ


▲▼ウオークインシューズ



▲洗面


▲浴室


▲外観


▲▼階段や踊り場が広く、1段が低いのでかなり楽です。



▲フォトチャンネルを掲載しておきます。

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不動産勉強会のお知らせ 2019年7月6日(土)

2019年06月25日 10時19分28秒 | 不動産のお話
▲ これは東京ビッグサイトでのセミナー


プロの知識を得た上で、そのことを一般の方が知らず
他のプロも教えていないとわかると、教えたくなる性分です。

土地や建物の売買希望の時に、建築士としての視点でのアドバイスは
長年行ってきました。

昨年の不動産業の免許取得後、実際に業界に入って初めてわかったこと、
売買をして成果をあげてわかったコツや注意事項、

不動産屋さんに売買の依頼をするときに、
絶対に知っておかないといけない最小限の知識があるのですが
契約後でも、ほとんどの人がわかっていないままのようです。

こういうことを知ってしまうと、非常にじれったいです。(^^)ゞ
一般の方に、この不動産勉強会でお知らせしたいと思います。

不動産売買を不動産屋さんに頼む場合、

あまりに知識のない人が多く、不動産屋の言いなりです。

依頼するときに最低知っておくべき知識、
不動産屋さんにお願いすべき事項、確認すべき事項を、
実例、実物の書面でお教えします。

この勉強会の対象は、不動産の売買を、

・不動産屋さんにお願いしようと思っている人
・既に売買を依頼中の人

です。

今回の内容は以下ではありませんのでご注意を
「 不動産を購入するときの判断基準とか
 収益不動産の見極め方とかでは、ありません。」

………………………………………………………………………………………………………

日時 2019年7月6日(土)午後2時~ 2時間程度

場所 ミタス一級建築士事務所(ミタス不動産) ミーティングルーム

申込 お問合せメールか、電話045-989-2661、FAX045-989-2665 でご予約

希望日時、お名前、人数、連絡先をお知らせください

お子様連れの先着1組は、お子様専用ソファー(2人用)で一緒に参加可能です。

※不動産関係の方はご遠慮ください。撮影、録音も不可です。
 ※この日の午前中は 「住宅勉強会」 を行います


勉強会の内容と項目は以下ですが、
詳しい内容を知りたい方は、

不動産勉強会


1 不動産業者に売買を依頼、3つの種類と長所、短所、注意点

2 不動産業者に売買を依頼する意味とルールを理解する

3 大手不動産業者に売却依頼するメリットとデメリット
  中小不動産業者に売却依頼するメリットとデメリット
 
4 大手不動産業者に不動産売却を依頼する時の注意、確認、要望事項を
  中小不動産業者に不動産売却を依頼する時の注意、確認、要望事項を

5 不動産売却時の査定額をどう考えると良いか?

6 不動産売却依頼後、売り主がしておいた方が良い簡単な事項とは?
  不動産売却依頼しても、なかなか売れない時、どう考えれば良いか?

7 不動産売却、業者買取の隠れたメリットとデメリットを知っておく

8 不動産を買いたいときは?
  売却時と異なる注意事項やポイント、業界の仕組みを知る

9 成功実例から学ぶ業界にはなかった工夫

10 避けたいトラブル事例とその対策

11 実物を使っての、媒介契約書と重要事項説明書、売買契約書の
  注意すべき点、確認すべき点、要望すべき点

実物書類は差し上げますので、お持ち帰りください。
 

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横浜山手の素敵なマンション販売終了(2)

2019年01月16日 09時01分08秒 | 不動産のお話


昨日お話した、 横浜山手の素敵なマンション販売開始(1)の続きです。

※ 販売が終了したので、内部などの情報はカットしました。

 
JR京浜東北線・根岸線 「山手駅」徒歩8分
クリオレミントンハウス横濱山手 
平成13年5月完成


▲▼アプローチの前にも広いスペースがあり、
来訪者た業者の車が楽々停められます。




▲ここに管理人さんがいます。


▲敷地内に入って、アプローチを振り返ります。
広々とした石畳み、車と人が楽に通れます。


▲さらに舗装レンガの広い歩道を歩いていく


▲この建物の正面1階部分は、大きな「サロン」となっていて、入居者が使えます。
写真正面の1階部分がそうです。


▲▼「サロン」入口



▲▼ここもゆったりしていますが、この他に専用サロンがあったり

もっともっと大きな来訪者と話ができるロビーが、別にあるのです。

▲これが、入居者が自由に使えるもうひとつの応接ロビーです。

※ 販売が終了したので、以降の内部などの情報が載ったブログ、写真は全てカットしました。
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横浜山手の素敵なマンション販売終了(1)

2019年01月15日 09時05分22秒 | 不動産のお話
▲素敵なマンションのアプローチ部分の一部


2018年5月に不動産業の登録を完了し、開業OKとしたのは

2018年9月23日に記載したように、
注文住宅を考えている人の土地等を探したり、
中古住宅を購入してリフォームを考えている人への

第三者アドバイスでは立場も弱いので

不動産仲介業者となった方が、直接の紹介はもちろん

建物や土地の良否やトラブルを見抜いてハッキリ選択やお勧め、
アドバイスができると思ったからでした。

とはいえ、誰か人に任せて的確に判断できるかというと
そこまでの知識や判断力のある人は

ミタス一級建築士事務所に15年いるスタッフでも
無理なことなので、私が動く時間が取れるのか、
ということがポイントでした。

準備がようやく整い、スタートは可能になったのですが、
特に宣伝はしないため、動く必要はありませんでした。

ミタス一級建築士事務所が20年目を迎える年の初めに

この不動産の仕事が思ってもいなかった
販売から始まることになりました。

ミタス一級建築士事務所で設計と監理を行い、
ご実家を建て替えて2世帯でお住まいになられた方がいらっしゃいます。

ご入居後もご家族、お母様に大変喜んで頂いているのですが、
その前は、素敵なマンションにお住まいでした。

設計監理した戸建ての完成時に
建築確認申請の書類をお渡しに行ったときに
初めて、その横浜山手のマンションにお伺いしたのですが、

「こんな素敵なマンションが日本にもあったよ」
とスタッフに、戻ってすぐに話をしたくらい良かったのです。

大げさではなく、マンションの
アプローチから共有スペースなどを含めた考え方が

日本の都心に近いマンションの考え方ではなく
まるで北米の郊外マンションのように贅沢だったからです。

夜間9時に車でお伺いしたら、守衛の方が2名出てきて
都心型マンションとは思えない広いアプローチと大きな門から
車を中に通してくれました。

ラスベカス郊外のマンションや別荘地を思いだしました。

車が何台も並列して通れる広い石畳みの車のアプローチ部分は
ヨーロッパの街並みを思い出します。

マンションのロビーや応接部分は、
最近の高級マンションでは普通にありますが、

ここまで大きいロビーや応接スペースは少なく
このアプローチの広さは、さらに少ないです。

土地代が高く都心に近いマンションで、
この共有部分の考え方のまま、

ここまでゆったり造ってしまうコンセプトに
さすが、横浜山手にふさわしいマンションだと感心しました。

低層階しか建てられないにもかかわらず
共有建物スペース、共有敷地スペースを贅沢に造っています。

不動産業の許可を得ても、販売はあまり想定していなかったのですが、
こんなマンションなら紹介するのは楽しいだろうなと思っていました。

すると、専任媒介の不動産業者の立場で販売を担当することになりました。

専任ですが、自分で購入客を見つけるよりも
他の不動産業の方に購入客を見つけていただくことを歓迎しています。

このマンションの価値をわかっていただける人に住んでいただければ
嬉しい限りです。

依頼を受けたばかりで、業者間レインズにはまだ載せていません。
今週末の2019年1月19日(土)に掲載予定です。

このマンションの内容や金額は、明日、他の写真とアップしていきます。
通常の1枚の販売資料では、ここの良さを伝えきれません。

もちろん、良い面だけでなく、
どんな物件にも必ずある、私が感じたデメリットもお知らせします。

横浜山手の素敵なマンション販売開始(2)に続く

販売が終了したので、内部などの情報の載ったブログは、以降カットしました。


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不動産購入のお話し

2018年07月08日 12時12分11秒 | 不動産のお話
建築のトラブル相談を受けるたびに、「契約前に相談してくれれば」と
思うことが多いがのですが

契約してはいけない状態で契約してしまうか、
意味のない契約書で契約してしまうから、

問題を簡単に解決できなくなってしまうのです。


図面と契約書がキッチリしていれば、トラブルの解決は容易なのです。

そのため、ミタス一級建築士事務所では、
どこにもないフェアな独自の工事請負契約書を作成して

工務店にお願いして使ってもらっています。


それと同じように、「不動産を購入する前に相談してくれたら」
というトラブル相談も多いのです。


不動産購入の場合は、契約時に
「その物件のデメリットやリスクがわかっていない、知らされていない」という場合が多く

重要事項説明書と契約書の時点でなんとかできた場合もありますが、
それを知っていたら契約していない、

というケースが多いです。


不動産購入は人生で何度も経験することもはなく、知識のない素人が

担当者や不動産会社を全面信用して、あっさりプロにはめられる、という感じです。


ミタス一級建築士事務所で設計をする場合でも、

事前に土地や中古住宅を契約前に相談してくれれば
資料を見るだけでなく、現場を確認にいきます。

ただし、その物件は契約に至らない確率の方が多いです。


私がデメリットや余分に費用が掛かること、
リスク等をお知らせするからです。

判断は、すべておませしていますが、

時には不動産購入までに1年掛かってしまった、
2年掛かってしまったということがありますが

必ず「良い物件に出会えた」と感謝されています。


最近、不動産トラブル相談で事務所にお越しになり、問題になった例を述べましょう。


2年以上前に、モデルハウスを持ったハウスメーカーに新築の相談にいった。

不動産業も行っており、土地の紹介もしてくれるので
希望や予算を述べて探したが、予算的になかなか合うものがなかった。

そのため、中古住宅を購入してリフォームして住む方向に変えた。


ついにハウスメーカーが紹介してくれた物件を購入することになった。

リフォームプランも工事予算も作成してもらい、そこが工事も行ってくれるので
すべての予算が、予定通り納まるはずだった。

引き渡しを受けてみると、家が傾いていて基礎が折れていたことがわかった。
事前に観たときは、少し見ただけで気づかなかった。

建物に関しての保証は一切ない条件で契約購入したので、

住むために地盤補強や基礎補強などを行うと
1000万円以上、当初の予算から余分に掛かる見積もが出て困ってしまった。

ずっと相談して、勧めてくれたハウスメーカーの担当には、
「どこでも良いから安い業者を自分で探してやってください」

と縁を切られた。

それで「地盤と全体リフォームを安く予算内でやって欲しい」と
相談に来られたのですが、残念ながら遅すぎます。


資料や写真を見ると、建物と地盤の問題だけでなく、

車庫がブロックでできており
隣地や自分の土地の土留めも兼ねているので、それも問題がある点も指摘しました。

新築や増築をするなら、ブロック擁壁を最低でも数百万円は掛けて作り直しの必要があり

隣地が絡んでいるので、費用もそうですが、実際にできるのか、という問題もありました。


契約前に建築のプロが物件を少しだけでも見いていたら、

一目瞭然で基礎のヒビや内部の傾きを指摘できましたし
ブロック擁壁の車庫の問題点も指摘できました。

そういうデメリットやリスクを織り込んでも欲しい物件だったら、問題はありません。

問題は、そういうデメリットやリスクを知らされず、
知らないまま購入して後で発覚して後悔する場合です。

しかも見る人が見れば、一目瞭然だったので残念です。


担当者が知らなかったのか、知っていても黙っていたのかは不明です。

担当者が建築士であっても、気付かない建築士もいるかもしれません。


ひとついえることは、みなさんはあまりに安易に契約してしまうこと、
知識もないのに、相手を信じてしまうことです。

TVでバンバン宣伝している有名な大手不動産業者でも、
信じられないトラブルや組織的な隠ぺいは、実際にあります。


担当者の人柄の良さを信じることと契約することは別にして、

もっと慎重にしっかり自分でリスクを知ってから、契約すべきです。

いまだに不動産のトラブル相談も、公的な機関で受けることが多いのです。

建築の話は、たくさんしてきたので、不動産のお話もアップしていこうと思います。

不動産業者登録を行って、土地や建物の不動産の紹介を正式に間に入る形にした方が

良いのかと、最近考えています。

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