ロバキヨ 起業する前に読む本

マイクロソフトはWindowsを世に出した時に
欠点がある事を認識していた。
だからこそ沢山のバージョンアップが発生している

逆に言うと完璧なモノを作ってから
商品を出した訳では無い。
起業するには完璧な状態を目指していてはダメだ。
車を出す時に全ての信号が青になるまで待っていたらいつまでもスタート出来ない。

アチコチで聞くフレーズです

多少の不備があっても走り出してしまう事が大事
走りながら色々と考えて

色々な修正をしていく事

 

法人化を目指していながら
少し躊躇している自分の胸に突き刺さりました

出来ない理由,やらない理由、

を考えてしまっていては
イツまで経っても、何も出来ません
この場所に居るだけです

やるしかない！俺はやるんだ！
と気持ちを燃やして

とにかくｽﾀｰﾄしないといけませんね

0から1にパワーを出す事

物件の仕事が沢山残っておるのですけど

登山に行ってしまいましたw

 

山を登る時に結構な有酸素運動をします

ゆっくり歩いて登ります

それでも結果的にコースタイムより早く歩けるのです

それはあまり休憩を取らずに歩き続けるからです

5段階で言うところの速度１です

登頂時に休憩を取るくらいで

あとは全て行動出来ます

 

速度3～4を出すと酸素が足りなくなって

ゼーハーゼーハーして休憩が必要になります

休憩すると

0から1にパワーを出す事になります

これが結構疲れるのです

1から2にパワーを出すのは簡単なのですけど

0→1はかなりシンドイのです

 

あああ！！不動産投資も同じだな

とインスピレーションを受けました

 

不動産を購入するのも

1棟目が一番シンドイです

精神的にもお金的にも一番キツイのです

自己資金は

基本的に勤労所得からの蓄え一本で賄います

※株式資金がある人も居ますが

 

ところが2棟3棟と買い進めて行くと

大分楽になっていきます

自己資金は

それまでの不動産収入から捻出できるようになります

 

0から1はかなり大変なのですね

 

何かを成し遂げるには

絶対に何処かで0→1が必須です

 

登山も投資も出来るだけ休憩を取らずに

ゆっくりゆっくりと継続していこうと思います

政治と経済にアンテナを張って

世界中で矛盾が可視化されてきており
グレートリセットってあるのかもしれんなぁ

と思えてきました

【陰謀論と言われてきたけどもさ、実は現実でしたね】

みたいな事が徐々に明るみになってきました

 

ただね

グレートリセットって言ってもね

そんなに悲観的になる事もない気がしております

明治維新の時は
1日でドーン！
と何もかも変化した訳ではありません

何年かかけてユックリと大きく変化していった訳です
明治初期は
袴を履いている人やチョンマゲの人が居ながらも
ズボンに短髪の人も居たのです

いきなり全員がズボンに履き替えた訳ではありません

 

戦争の時も8/15にはドーンと敗戦国になった訳ですけど
経済やら政治に絡んで生活はユックリと時間をかけて変化したようです
例えば
預金封鎖は昭和21年2月です
戦争が終わって6か月の期間がありました

GHQによる教育改革も昭和21年から昭和27年まで続いたのです

この教育改革に思う所は多々ありますが今日は省きます

この様にグレートリセットと言いながらも
短期的にグルグルドーン！と変化はしないでしょう

けど
数年かけて大きな変化が来るのかも（来ているのかも）しれません

既に2020年から変化が起きております
マスクして外を歩く人が増加したり
モノの値段が上がりまくる経済になりました（デフレはしばらく来ないでしょう）
ﾘﾓｰﾄﾜｰｸも当たり前の時代になりました

2020年より前の時点では考えられなかった現象ですね

 

生き残る為にも

政治と経済にアンテナを張って情報収集していきます

マスコミではない所から情報を取る事が重要だったりします

 

 

 

大局的なマクロ視点

流石にグレートリセットは起きないんじゃね？

と思いつつも

脳みその30％くらいは
グレートリセットが起きた場合の心の準備は必要かなぁ
と考えております

世界経済的にｱﾁｺﾁ矛盾が発生しまくっておって
リーマンショック後15年位は
ツギハギで何とか凌いできたように思います

そのツギハギもさすがにﾁｮｯﾄ無理じゃね？
と思える事が色々発生しております

・ロシアとウクライナ戦争
ロシアを悪く言う偏向報道がまかり通っておりますけど
世界的にはBRICS勢力がかなり勢力を伸ばしてきておりまして
脱欧米化が進んでおります
中東やアフリカの国家もロシアチームに入りつつあるようです
BRICSは資源や農作物やらを保有しており、
欧米が今での勢力を保つ事は難しいように思います

・通貨の事

欧米諸国＆日本の通貨はこれから浮上するような要素がありません
ドル、ユーロ、円、ポンド・・・・
BRICSの勢力が強まってきており上記に挙げた通貨は全て弱そうです（汗）
未来を感じる事が出来ません（涙）

・マスコミの事

マスコミも無理が生じてきております
コロナワクチンの薬害訴訟とか戦争の偏った報道とか
SNSで事実がガンガン表に出てきておるのです

Xではワクチン接種後に家族を亡くしたﾕｰｻﾞｰ大量です
怒りのツイートがあちこちバズっております

コロナで製薬会社や医療機関が莫大に儲かった事や
それを隠すような報道がまかり通っていたと。。。

（これは絵です　本文無関係）

そんな事がようやく表に出てきました

 

でもテレビやらでは
ワクチンを否定すると
陰謀論だ！
と報道しておるのです

その報道に怒っている人民が沢山おりまして

ワクチンを強制するな！
ＷＨＯの横暴を許すな！

先日池袋付近でデモ行進をしましたね

マスコミはこういう意見を隠すようにチラりとしか報道されません
ここら辺もかなり無理があるように思います

大局的なマクロ視点だと

世界経済は岐路を迎えておるように思います

長いので続く

5年前の自分自身に反省

去年買ったｱﾊﾟｰﾄの事から
購入順序の分析をしたのですが
己はだいぶ大きな失敗をしていたなぁ
と反省が出てきました

購入順序は以下の通り

中古ｱﾊﾟｰﾄ
新築戸建
中古戸建
中古戸建
中古戸建

2019年頃でしょうか
新築ｱﾊﾟｰﾄを購入したくて
色々な金融機関にあたっては玉砕を繰り返しておりました

新築ｱﾊﾟｰﾄを購入するには

1棟目に買った中古ｱﾊﾟｰﾄの借入がネックになって
銀行評価が厳しいものになっておりました

仕方ないので中古ｱﾊﾟｰﾄを売却して新築ｱﾊﾟｰﾄを購入していったのですけど

2019年頃新築ｱﾊﾟｰﾄに拘らずに
中古ｱﾊﾟｰﾄを狙っていったら良かったのかもなぁ
勉強不足だったかもな

と思った次第です

 

今から思えば

オリックス銀行、三井住友ﾄﾗｽﾄ、日本政策金融公庫、セゾンファンデックス

築年数に拘らない金融機関が沢山あったのですから

借入しなかった為に規模拡大が出来ませんでした

 

1棟目のｱﾊﾟｰﾄはいきなり大家デビューしてホームランを打ったようなモノで
収益性や立地、利回りが素晴らしかったのです
売却後はかなりCFが減りました

あのｱﾊﾟｰﾄを保有しながら中古ｱﾊﾟｰﾄを購入していれば
グンとCFを上げられたのかもしれんなぁ

実際にワタクシより後に参入してきた

優秀な投資家さん達が大きなCFを作ってはFIREしていきましたね

 

まぁ過去を振り返っても塗り替える事は出来ませんので
反省する以外はどうしようもありませんw

5年前の自分自身に反省でした

 

銀行の融資姿勢は本当に色々とあるし
ドンドン変化していくので情報収集を続けていこうと思います

今は流れも変わり、自分の状況も変わったので

巨大な借金をバンバンしていく事はないかもしれません

 

関係ないけど3/20に観た動画です↓

気象庁が突然発表 3月21日に備える

馬鹿言ってんじゃないよ～

と言いながら保存した動画を消しました

今朝、勤め先で地震があったのですが大いに焦りましたww

 

大きな被害が無くて良かった

まだ少し警戒しておきます

全てのモノが値上がっているお話

イチローさんとミーティング（不動産駄弁りの会）した時に

今は全ての資材が値上がりしている

こないだ建てた新築戸建ては建坪100万円行ったよ

との事で驚きました

 

駐車場屋根やらオプション的な造作物を入れての値段とは言え

価格がかなり上がっている事に驚きました

 

12年前に教科書的に学んだ

建築単価は約50万円でした

銀行評価が15万円/平米。。。。坪単価に直すと49.6万円/坪

まぁ50万円/坪ですな

 

ただあくまでも銀行評価であって

実際に建築すると60～70万はいくよ

という相場を認識しておりました

 

実際に2020年に購入した新築アパートは坪60万円でした

当時は

ウーンちょっと高いけど頑張ろう！

という感想がありましたけど

今から考えると

激安で建物を購入出来たのでラッキーでした

それでも土地値も高いからなぁw

イチローさんは言いました

・ウッドショックで材木が納入出来なかった

材木の供給量は復活したけど値段は下がってない

 

・半導体不足でガス給湯器も大変だった

供給は復活したけど値段は下がっていない

 

色々ひっくるめて

全てのモノが何らかの理由で値上がりした（する）けど

この先は値下がりはしないんだろうなぁ

と改めて理解しました

多分銀行評価もいつまでも平米15万円ではなく

平米20万円とか上がっていくかもしれません

 

そうじゃないと

企業経営も

従業員給料も

税収も

年金財政も

立ち行かなくなります（汗）

 

仕入れが高くても経営できる手段or方法を見つけて

頑張って納税していこうと思います

 

誰かのお役に立てる事

幸福の為にお金を求めると間違うよ
人様のお役に立つ事をしていかないとダメだよ

そうすると人生の幸福度が上がるよ

最近、どこかで見聞きしました
誰だっけ？ww

多くの資産家の方々が言うフレーズです

確かにその通りだなと思いました

橘玲さんの幸福の資本論でしたか

1.金融資産（お金を持っている）
2.人的資本（仕事がある）
3.社会資本（同ｶﾃｺﾞﾘの仲間が居る）

上記のウチ２つを満たしていると
だいぶ幸福だよ
ついでに３つ全部持つのは難しいよ

と言っております

お金を持っているからと言ってFIREすると
人的資本が無くなります
退職金を持って定年退職するのも形は同じ

橘理論では
そこで人的資本が無くなるので幸福感がグッと減ります

 

最近はﾘﾀｲﾔ（定年退職）した後にどんな仕事をしようか・・・・？？

と考える事が多いです

メダカブリーダー
大工のイチローサンの手伝い（勉強とも言う）
倉庫作業員のバイト
ボロ物件のリフォーム
タイミーで働く
登山Youtuber
Excelマクロ技術を誰かのお役にたてないだろうか？

↑どの仕事も給料は求めてません。
人様のお役に立てるかも・・・

という観点だけが強いです

 

誰かのお役に立てる事（つまり仕事）

を考えるのは結構楽しかったりします

目頭が熱くなってもうた

年初からアパート購入に関して

色々と紹介してくれていた不動産業者の小澄さん（仮名）から連絡がありました

 

今回、別の業者さんから

戸建てを購入する事がモリモリ進んでおります

小澄さんの物件が買えなくなりました

大変心苦しいのですが

ゴメンなさい。別の物件が出てきたのでそちらを購入する事になりそうです

と連絡しました

 

小澄さん（仮名）からしたら

色々と立ち回った見込み客（あんまの事）が

寝返って他の業者物件に行った訳です

 

憤りもあるかも知れません

こういう展開はどうしても悲しい切ないよなぁ。。。ビジネス的にはこれしかないのかなぁ

と

ジワリとブルーな気持ちでおりました

でですね

小澄さん（仮名）から返信がきました

 

あんまさん。良かったじゃないですか！

物件が決まると良いですね！

ワタクシが戸建てを提案できなくて反省です。今回は勉強になりました！

また連絡をください

 

ええええええ！！

この様な返信がくるとは思っておりませんでした

なんだか目頭が熱くなってしまいました

 

そして

小澄さんからもう一回物件を購入したい！！！

と強く思いました

 

松本晃さんのお言葉を思い出しました

顧客の利益を最優先する！自分の利益よりも顧客の利益

その顧客は固定客になるよ。結果的に業界シェアがあがるんだよ

デキる営業マン小澄さん（仮名）でした

良い出会いに感謝です　

 

時間はかかるけど

またお金を貯めて小澄さん（仮名）から

アパートを購入しようと思います

 

現金を多めに入れる事が重要

購入時の重要ポイントとして
現金を多めに入れる
と書きました

例えば
3500万円利回り7.5%の物件の試算をします

2024年2月現在どこにでもあるｱﾊﾟｰﾄ情報です

 

95％の融資が出るとして考えます
-----------------------
融資比率  95％
ローン想定  3325万円
価格と諸費用 3850万円
頭金   525万円
借入   3325万円
年数   30年
利率   2.9%
返済額(月)  ¥138,396-/月
想定CF   ¥68,322/月
想定ccr   15.6%
-----------------------
頭金が525万円で少なくて購入障壁が下がります
反面、ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが6.8万円しか出ません
年間で80万円しか積み上がりません

頭金を1750万円準備出来る場合を見てみます
-----------------------
融資比率  60%
ローン想定  2100万円
価格と諸費用 3850万円
頭金   1750万円
借入   2100万円
年数   30年
利率   2.9%
返済額(月)  ¥87,408
想定CF   ¥119,310
想定ccr   8.2%
-----------------------
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが11.9万円でます。

年間140万円くらい積みあがります
物件運営中に何か突発的な案件が発生しても
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが潤沢なので対応できます
更に！
借入金額は1000万円以上少ない訳です
残債が少ないのは安全に繋がります
何かのキッカケで
もし買値より低い3000万円で売却する事になったら・・・
前者は売却価格より残債が多いので売るのが難しいです
後者は売却して手元に資金が残ります

長期保有も売却も楽になります

デメリットは頭金を多く入れるのでCCRが低くなります

がメリットに比べて小さいモノです

やっぱ頭金は多めに入れるのは大事なんだよな

と気が付きました

 

物件購入時に考慮する重要ポイント

アパート購入の作戦を練っております
おそらく次のｱﾊﾟｰﾄを購入したたらば
しばらくは不動産購入時に借入する事は無いだろうなぁ
と考えております

物件購入する時に色々と指標を確認して判断していくのですけど
まぁ多くの作戦がありますね

①沢山借入してしまって少ない自己資金で購入する
購入時の手出しは少ないのですが

返済額が多くなるのでｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出にくいです
CCRが出やすいので投資指標の評価は上がります

去年購入したアパートはこの作戦でした

反対に
②借入を減らして自己資金を大量に入れて購入する
こちらはｷｬｯｼｭﾌﾛｰが出やすいので運営が楽になります
残債が少ないので、売却とか一括返済とか経営作戦というか立ち回り方法が色々あるので
運営が楽です

デメリットは初期投資額の回収（CCRが低い）に時間がかかります

他には
じゃー5年後はどんな景色になっているのか？
をシミュレーションしてみたり

借金自体をしないで現金で購入する作戦もあったり
返済期間を長くしたり短くしたり

他の保有物件の財務状況と掛け合わせたりして判断しています

現金購入した物件からの収入が〇円あるから
今度購入する物件の返済比率は
50％まで耐えられるかな・・・1棟目ではこの買い方出来んな
みたいな

いやはや本当に色々な指標を分析して購入に踏み切ります

重要なポイントがいくつかあるんだなと気付きました
・立地
建物は年月を経て老朽化して陳腐化していきますが立地さえ良ければボロくても売却できます
それと立地は道路付けや接面道路幅も重要です

・利回り
なんだかんだ利回りが高いと良いです。
収益性が上がるし逃げ道があります
極端に高利回りだと色々と問題ありますが、低い利回りだと維持も売却も難易度が上がるように思います

・現金を多めに入れる
これが一番堅いのかもしれません
あらゆるリスクをカバー出来ます
長くなるので別の機会に書きます

 

立地が良くて利回りも良い！という物件は・・・

基本的にありませんww

そこのバランスが難しく面白い所です

 

挙げた三つを念頭に入れて物件購入の判断をしていきます

電気のケーブル線が供給できない？

２年位前にウッドショックがありました

新築の住宅工事では資材が不足して

かなり大変だったと聞いております

今は落ち着いたらしいのですけど

ホームセンターの材木売場では値段が戻っておりません

２×４材が高いです

 

さてさて

最近は電線が供給不足らしいです

ニュース１

高圧ケーブル電線が受注停止で納期が遅延？海外メーカーをご提案

ニュース2

建設用電線需給ひっ迫、大手各社フル操業で対応。他拠点などから応援人員・年末年始一部生産も

ニュース3

仕事できなくなるのは死活問題” 不足する電線ケーブル

原因がはっきりしないとか。。。。

ええええ？ハッキリしてないの？

大手電線メーカーは以下の４つだそうです
▽「住電HSTケーブル」
▽「矢崎エナジーシステム」
▽「SFCC」
▽「フジクラ・ダイヤケーブル」です。

 

建築関連の業界は大丈夫なのでしょうか？

新築を建設する際に電源ケーブルが足りないって・・・

どうなるのでしょうか？

いやはやﾁｮｯﾄ異常な感じですね

春頃には大々的なニュースになるかも知れません

 

 

古河電工とか三菱マテリアル、住友電設の株価をチェックしてみました

凄いっすね

１２月からグイグイと上げておりました

皆さん情報が早いっす！速いっす！！

 

どしようかな？ロングするかな？

 

50歳が年金を期待できるのか？

40代くらいの方が
厚生年金があるから将来は安心大丈夫！
というような会話を聞いてしまいました

うーん50歳以下の人は
厚生年金を期待して人生設計をしないほうがインじゃね？

と思いました

要らんお世話ですかねww

団塊ジュニア世代のピークは1973年生まれです

現在50歳の人たちです（私ピーク年齢です）

この年代が生産世代から受給世代に替わるのは
15年後でしょうか

その前の10年後2034年には

ドピーク世代が60歳を迎えて明らかに生産量が減っていくわけです
この場合の生産量とは

『年金インカム』と『税収』の事ですね

 

60歳になると大勢の勤労者の給料インカムが減るでしょう

 

2034年以降は生産世代が加速度的に減ります

『年金インカム』と『税収』も加速度的に減るのです

もうちょっと早くで2030年前後からも

だから国家は

年金とか期待するなよ～

というメッセージを兼ねてNISAとか推しているように考えてます

最近は銀行ですら投資信託を推しまくります

 

私の考えが間違っておれば良いと思います

 

2000年頃チラチラと書籍で読んだ受け売りです

あ～！準備しないとイカン！

と思い始めてから20年位経過しました

 

マスコミはあまりこの様な事を公表しません
だから自分の頭で考える癖をつけておかんと
将来面倒な事が沢山おきそうです

要らんお世話のお話でした

 

でも最近の若者は気づいている人が多いですね

20代30代で投資熱が熱くなってきているのを感じます

今から将来の事を妄想して頑張ります！

 

人生のなぞなぞボックス

犬飼ターボさんのチャンス

のﾈﾀを書いたついでもう一つ

 

 

自分に起きた辛い経験や挫けそうな時

あ～もうダメだ

あ～逃げ出したい！

と

以前はネガティブに考えてしまいました

 

冒頭の書籍の中で

出来事の意味はいつもすぐにわかるというわけではないんだ。

何年か前の不幸だと思っていた出来事がかえってよかったと後になってようやく理解できることがあるだろう。

そういうことは"人生のなぞなぞボックス"の中にあるものとして、無理に探る必要はないわけさ。

何か自分にとって素晴らしい意味があるのだろう、くらいに思っておけばいい

要するに今起きている辛い事は

あとになって必ず意味を持っている事に気づく

そして自分の成長に役立つ事なんだ！

と理解しました

 

 

そういえば

色々な失敗やネガティブなイベント

仲間の死、

仕事での失敗、

投資の失敗、

失恋ww、

特攻住宅ローン、

多々ありましたけど

あ～あれがあったから

あの後にポジティブイベントが発生したよなぁ

と思えます

人間万事塞翁が馬

の言葉に似ているかも知れませんね

 

構える 撃つ 狙いを定める

MLBの藤波晋太郎さんの記事で
「失敗に対して、日本は厳しいですよね。向こう（アメリカ）は、失敗すりゃいいやん、トライして失敗して。で、考えてより良くしていく。よりよい失敗をしようや、って考え方なんで」

と書いてありました

 

日本に居ると
失敗してはイカン！
と言うマインドになります

失敗する事に対して周囲の目は厳しいです

でも
その事で上昇しない傾向もあるのだろうと感じます

これ最近読んだ本

犬飼ターボさんのチャンス

に同じような事が書いていました

↑本文無関係

 

多くの人はこうやって行動する

①構える
②狙いを定める
③撃つ

けどこれじゃダメなんだ

①構える
②撃つ
③狙いを定める
④（また撃つ）

と書いておりました
根底には
失敗しても良いんだよ！
先に撃ってしまって

失敗した後に狙いを定めてもう一度撃つんだよ

と言っているのでしょう

失敗も後戻りが出来る位の
小さいモノを選ぶ事が重要ですけど

撃たないとシャーナイのです

ワタクシも思い当たる節があります

初めて買った株式でも
初めて買った不動産でも
買った直後は失敗したのか成功だったのか？
よく解りませんでしたけど

後から振り返ると
あれが良かったとか
あれは失敗だったとか
解りました

んで

失敗もあったけどあの時ロングして

トータルでは良かったと思っております

で反省＆修正した上で
次のモノをロングしていったのです

 

構えて打ちまくる事！その後で狙いを定める事

これメチャ大事だと思います

EV車の事

薄々感じておりましたけど

世界的なＥＶ推進は失敗なんだろうなぁ

と正月に観た動画で確信しました

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・電気を作るのに化石燃料を使っており実質CO2削減になっていない

・冬期のヒーター使用時に電力消費が激しい為、走行距離が短くなる

もっと言うと雪道で立ち往生した時に電力０になると人命にかかわる

・急速充電30分は長い。そしてバッテリーにダメージがある

ダメージを与えにくい充電方法はあるが長時間の8時間充電になる

・長期使用するとバッテリーが消耗する

スマホを数年使用すると電力消費が激しくなるのと同じ

そして交換バッテリーが高価

・バッテリーの廃棄問題がある

毒性のあるEVバッテリーは簡単に廃棄出来ない

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SDGSはいくつかの大義名分で

誰も反対できない様な

いかにも正しい事を掲げていますけど

結局の所

トヨタを除外したい欧州軍団の策略

とかなんとか、、、、、

と数年前に見聞きしましたけど

まぁあの時の情報は正しかったのかもなぁ

と思えます

 

知らんけどw

 

日本人として

今後も非EV車に乗ろうと思います