フリーセミナー「マンションのコミュニティ育成と地域のマンション交流」

ＮＰＯ 集改センター12月の「フリー・セミナー」を下記のとおり開催致しますので奮ってご参加ください。

 テーマ ： 「マンションのコミュニティ育成と地域のマンション交流」

 【概要】
 12月は、マンション管理に係る草分け的存在の梶浦先生をお招きして、マンションのコミュニティ育成とそれが如何に重要であるかというお話を伺います。
 過去のマンション管理の歴史を見ると住民の管理への関わりを意識的に作り、住民コミュニティ形成を進めてきたことが見てとれます。
 コミュニティが良いとマンション管理でどんな局面でプラスになるのか、更にコミュニティ形成と地域マンション同士の交流等がマンションの将来にどれだけ有効性があるか等を参加者の皆様と考えていきたいと思います。

 記
 開催日時： 12月15日（火）午後３時～５時
 講 師： 梶浦 恒男氏 （大阪市立大学名誉教授）
 (NPO法人 集合住宅維持管理機構 理事長)
 参 加 費： 会 員１０００円、 非会員２０００円
 開催場所： 大阪建築会館３階（会議室）※別紙地図ご参照
 申込み ：12月7日（月）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

 ＜お願い＞フリーセミナーは予約制です。申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、必ず事務局まで電話で連絡願います。事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
 本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３ FAX（０６）６９４３－８３８２
 e-mail : osaka＠shukai.or.jp（＠を小文字に変えてください）

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フリセミ「マンション管理組合の知って得するファイナンシャルセミナー」のご報告

ＮＰＯ 集改センター恒例のフリーセミナーのご報告です。

 ＜開催日時＞ 2009年（平成21年）11月17日（火曜日）午後3時～5時
 ＜テ ー マ＞ 「マンション管理組合の知って得するファイナンシャルセミナー」

 第1部 「マンション大規模修繕の資金調達」
 ＜ 講 師 ＞ 柴谷 淳 氏（独立行政法人住宅金融支援機構 まちづくり業務グループ）
 第2部 「2010年1月マンション保険改定の内容と保険加入のポイント」
 ＜ 講 師 ＞ 青木 亨（NPO 集改センター ファイナンシャル部会長）

 ＜開催場所＞ 大阪建築会館 3階 会議室
 ＜参 加 者＞ 20名

 ＜セミナー内容＞
 第1部
 マンション共用部分リフオーム融資について、融資が受けられる条件・申込み手続き・融資限度額・金利・保証等について詳細に説明があり、すまい・る債については、内容・利息のつけかた・募集の時期・元本の安全性等の説明がありました。
 その他、マンションの建替え等における融資制度である「まちづくり融資」の説明がありました。
 第2部
  1月に予定されている損害保険各社の保険料・保険内容の変更が一覧表に基づき、各社毎に解説され、大幅な値上げをされる会社、又、ほとんど従前と変らない会社が明確に判断でき、理解ができました。また、火災保険以外の補填される内容についても概略の説明がありました。
  その他、来年以降に予定されている損害保険会社の再編についても説明がありました。

 ＜感 想＞
 第1部
 リフオーム融資(大規模修繕時の融資)、すまい・る債はマンション管理に携わる者にとって必須知識なので、 参加者は熱心にメモを取り、理解に努めておられ、終了時には具体的な質問が入り、時間の都合で更に質問のある方は個別に講師に質問してもらうことにしまし た。
 住宅金融支援機構は、30兆円の貸出残高があるということで、すまい・る債の償還は住宅支援機構従業員の労働債務についで2番目に優先される
 「債務」ということですので、すまい・る債の安全性を再確認しました。

  第2部
  会社によって大幅に値上げするところ、ほとんど変らない所と明確に識別され、保険会社を選定する際に非常に参考になりました。また、大幅に値上げする会社については、1月までに途中更改した方が得か損かの判断材料も教えていただき勉強になりました。
  ただ、改定によって付保内容・付保割合・免責条件・予定利率等が各社それ ぞれに差がついており、今回のセミナーの時間内では全部が説明でき得ず、その点がちょっと残念ではありました。 来年以降には保険会社が更に再編されることもあり、もう一度じっくりお聞きしたいセミナーでした。

 アンケート結果は、総じて評価は良かったが、中には難しい・理解できなかったという方もおられました。 損害保険を全く知らない方には、多少難しかったかもしれません。

 本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３ FAX（０６）６９４３－８３８２
 Email : osaka@shukai.or.jp(＠を小文字に変えてください）

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フリーセミナー「適正化法の改正と標準管理委託契約の見直し」

ＮＰＯ 集改センター恒例のフリーセミナーが10月20日（火曜日）午後3時～5時、 大阪建築会館の3階の会議室にて行われました。参加者は25名。

講師は伊々田副代表理事で、テーマは、「適正化法の改正と標準管理委託契約の見直し」 ～管理会社の不正と法令違反を見逃さないために。管理委託契約の内容を見直そう～ というものでした。

今年５月にマンション管理適正化法の施行規則が一部改正されました。施行は来年５月からですが、それに伴い管理組合と管理会社との間の管理委託契約書のモデルである標準管理委託契約書も発表されました。改正の目的は、まだまだ後を絶たない管理会社の不正を封じ込めるために規制を強化し、もっと管理組合と管理会社の委託内容の健全化を図るためのものといえます。

セミナーでは、まず朝日新聞の一面に載った管理会社による修繕積立金の横領などの手口も含めて紹介をし、残高証明書の偽造・預金通帳の改竄したコピーの提出等、一般の方では見抜けない巧妙な手口も紹介されました。

 次に、施行規則改正内容の主な点の説明があり、次のとおりです。
 ○修繕積立金等金銭の1月以内の移管
 ○保管口座に係る印鑑・キャッシュカードの保管禁止
 ○月次収支報告の義務化
 ○保証措置の明確化

最後に標準管理委託契約書の新旧対比表によって、変更点の詳しい説明がありました。標準管理委託契約書の改正内容は、適正化法施行規則の改正によって準拠するように改められたものですが、その他にも、実情に即した内容に改められています。例えば、管理人の有給休暇による業務の休日、長期修繕計画の見直しの作成等です。

そして、参加者からはこんな感想が届きました。

 ・ 伊々田副代表は、区分所有法、マンション管理適正化法、管理規約等の実務に関しては精通しておられ、関西でも屈指の存在ですので、期待して講義を受けました。要点をわかりやすく、また、図表を使って理解しやすく説明をしていただき充実した貴重なセミナー でありました。
 ・ 横領の手口については、具体例として、銀行の支払い請求書の（？）マークを後で消せるボールペで書き 、後で消して数字を書き入れる、残高証明書・銀行預金通帳の改竄したコピー等、 フロントマンが支払いも担当する場合は注意を要すること、又、防ぐためには通帳の現物をチェックすること、直接定期的に残高証明書を取ること等説明があり、認識を改めました。
 ・国土交通省による管理会社への立入検査は毎年行われているが、依然として適正化法違反案件が公表されており、管理会社の遵法感覚のレベルの差が存在することもわかり、法改正に至った理由も納得がいきました。
 ・ 特に印象に残ったのは、月次収支報告の義務化、大規模修繕関係の取扱い、修繕積立金等金銭の保証が必要な場合の説明等です。
 ・ 今回のセミナーは、管理運営のコンサル・管理組合役員・管理会社員それぞれに必要な事項であり、 貴重な資料も配布して貰っていることから、じっくり復習しておきたいと考えています。

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フリーセミナー『適正化法の改正と標準管理委託契約の見直し』

ＮＰＯ集改センター恒例のフリーセミナーの第74回目のご案内です。

開催日時 ： ２００９年１０月２０日（火） 午後３時～午後５時
＊フリーセミナーの開催日は「毎月第3火曜日」に変更となりました。
場所：大阪建築会館

（一部で10月13日開催と告知したものがありましたが、10月20日開催です。
お間違いのないようお願いいたします。）

講 師 ： 伊々田 俊氏 （NPO集改センター副代表理事）

テーマ ： 「適正化法の改正と標準管理委託契約の見直し」
～～管理会社の不正と法令違反を見逃さない為に。委託契約の内容を見直そう～～

改正版／マンション標準管理委託契約書（新旧対照表）を入手しました。
フリーセミナーで資料をお渡しします。
改正の内容についても解説しますので是非ご参加ください。

特に、マンション関係の方は奮って参加され、今後の対応にお役立てください。

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フリーセミナー「トラブルから見えてくるマンションの仕組み」の報告

ＮＰＯ法人 集改センター恒例のフリーセミナーが９月15日（木曜日）午後３時から大阪建築会館の３階の会議室で行われました。

テーマは「トラブルから見えてくるマンションの仕組み」
講師は、九鬼正光弁護士（NPO集改センター正会員）で、35名の方が参加しました。

　　事例1　雨漏れの瑕疵担保責任
　　事例2　警備員による夜間警備の複合用途型における負担割合
　　事例3　複合用途型における店舗部と住宅部の管理費の負担割合
　　事例4　長期滞納者のマンションからの追い出し等の処置
　　事例5　滞納督促に対する管理会社フロントマンの対処及び水道料等の取扱い
　　
＜セミナー内容＞
今回のセミナーでは、５事例の内、希望の多かった事例１及び事例５についてゼミナール方式で参加者参加型で結論を導き出す方式を採用、参加者から活発な意見が出されました。また、残り３事例については、九鬼講師から結論及び解説が行われました。
今回の５事例は、マンション管理に携わるものとして、必須の知識内容であり、それが法律面から整理されて理解でき、アンケート結果においても、大多数の方が良かったとの評価を得ました。

＜感想＞
・2時間はあっというまに過ぎ、後1時間程延長し先生の話をじっくり聞きたかった。
・内容はかなり高度であり、区分所有法59条競売、8条特定承継、26条2項管理者等が頻繁に引用され、区分所有法をある程度勉強したものでなれば、理解が難しい内容であった。
しかし、大多数の方が管理に携わっている方であり、その点問題はなかったと思われるが、施工会社の方など数人の方は難しかったようです。
・　先生が、ご自身で担当した59条競売請求等の裁判の話もあり、現実的で説得力があり会場も緊迫した雰囲気がただよっていた。
セミナー中参加者は熱心にメモを取っておられ、最後は充実及び満足感の表情が多かった。

印象深かったのは、
１）瑕疵担保責任の場合に、デベロッパーと売買契約を締結したのは、各区分所有者であり、基本は各区分所有者が請求するという事(管理組合は何の関係もない)、26条2項で管理者は各区分所有者を代理するということで、管理者は請求することができるということ。
２）水道料は規約に記載があれば、特定承継人に対して請求することができるという判例が大阪高裁で平成20年に出されたこと。　その理由は各戸から徴収する水道料は、水道管・メーター等のライフラインの維持管理に要する経費に充当される訳で、管理組合にとって管理に必要な経費であること。

今後の業務に生かしていきたいと思うような収穫の多いセミナーでした。

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フリーセミナー「トラブルから見えてくるマンションの仕組みについて」

NＰＯ法人 集改センター恒例のフリーセミナーのお知らせです。

テーマ　：　「トラブルから見えてくるマンションの仕組みについて具体例を挙げながら法律や規約の役割を確認していきます」

　　
【概要】

分譲会社とのトラブル、管理会社とのトラブル、高層マンションでの問題点、複合用途型マンションでの問題点を挙げながら意見交換ができれば良いと考えます。

例えば、平成11年に新築マンションの最上階を購入したＡさん。１年前から雨漏
りが……。Ａさんは分譲会社のＢ社に補修を頼んだができないと断られた。施工
をしたのおはＣ社。さて、どういうアドバイスをすればいいのでしょうか。
一緒に考えてみませんか。

開催日時：　9月15日（火）午後３時～５時

＊9月よりフリーセミナーの開催日は「毎月第3火曜日」に変更となります。

講　　師：　 九鬼正光氏　（弁護士/NPO集改センター正会員）

参 加 費：　会　員１０００円、　非会員２０００円

開催場所： 大阪建築会館３階（会議室）

必ず事前に事務局まで電話で連絡願います。

本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３　FAX（０６）６９４３－８３８２

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フリーセミナー「マンショントラブルの解決――もめごとの実情を知って前向きの修復を図るには――

ＮＰＯ法人 集改センター恒例のフリーセミナーが7月16日（木曜日）午後３時か
ら大阪建築会館の３階の会議室で行われました。

７月のテーマはマンショントラブルの解決
－もめごとの実情を知って前向きの修復を図るには－

講師はＮＰＯ法人 集改センター正会員の上野義治司法書士。

 

 

マンションの適正管理を担う管理士業務のうちの一定部分に民間調停者としての位置づくりを試みました。裁判外紛争解決の手段（ＡＤＲ）において民間調停者の候補であるマンション管理士が担うべき役割と任務に関する基礎知識を実例を用いながら学びました。

〈感想〉
マンション内のトラブルは小さなことから始まり、その時々の感じ方、環境などが左右します。
法律に基づく強制的な解決に持っていっても「人の感情」が入るため、しこりが残りすっきりとした解決に導くことは難しいとされています。 その後マンションに住み続けることに支障がでることもあるようです。

上野氏の唱えるマンションＡＤＲは一般的に言われるＡＤＲとは違い、当事者である住民の繊細な感情を時間をかけながらときほぐし、「場作りの調整」から取り組み、住民同士の感情を自身が冷静に受け止め整理する土壌作りのお手伝いをするところにその特色があります。

ＡＤＲはあくまでも手法ですが、住民がどう解決したいのかを見つめながら使うことの出来る公平な第三者である「民間調停員」の存在が求められています。
住民にとって欲しい状態へ導く「解決方法」は一つではありません。法律による強制的な解決が必要な場合もあります。「選択肢」の一つとしてのマンションＡＤＲが違った形の解決へ導くことができるのではないかと感じました。

ＮＰＯ集改センター内には上野氏をはじめマンションＡＤＲによってトラブルを解決するお手伝いが出来る会員が在籍いたしております。
お問合せ、ご相談、お手続きのご希望などございましたら下記までご連絡お願い申し上げます。

本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３ FAX（０６）６９４３－８３８２

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7月フリーセミナー「マンショントラブルの解決－もめごとの実情を知って前向きの修復を図るには」

ＮＰＯ法人 集改センター恒例のフリーセミナーのご案内です。

テーマ：「マンショントラブルの解決－もめごとの実情を知って前向きの修復を図るには」
　　
「しみん調停援助室」主宰者でもある講師が机上の講座ではない、勉強会ならではのトレーニングを盛り込んだ「裁判外紛争解決の手段」研修を行います。
　
【概要】
今回のセミナーでは、マンションの適正管理を担う管理士業務のうちの一定部分に民間調停者としての位置づけを試みます。
裁判外紛争解決の手段（ADR）において民間調停者の候補（マンション管理士）が担うべき役割と任務に関する基礎知識を習得します。         
① 集合住宅の利用形態（構造と機能上の問題）と使用管理（ルール遵守と違反行等）における責任履行の困難性および②共同生活の人間関係と日常的コミュニケーションの重要性そして③トラブル発生時の第三者介在・関与の必要性と役割・任務の実行・改善の可能性を目指し、もめごと解決の判断基準を法律に求めない感情重視（ノンリーガル）の手法開発に向けた問題を提起します。
調停の技法（技術）ではなく、技量（技能の力量）を養うトレーニングの方法などを模索・検討して、市民社会の成熟度と幼少教育の関係を探っていきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
開催日時：　７月16日（木）午後３時～５時
講　　師：　 上野　義治司法書士（NPO集改センター正会員）
　　　　　　　　　＊「しみん調停援助室」主宰者など多数の団体に所属
参 加 費：　会　員１０００円、　非会員２０００円
開催場所： 大阪建築会館３階（会議室）※別紙地図ご参照
申込み　：７月10日（金）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

＜お願い＞フリーセミナーは予約制です。申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、必ず事務局まで電話で連絡願います。事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。

本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３
FAX（０６）６９４３－８３８２

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フリーセミナー「マンション金融支援活用術」

５月２１日（木）の午後3時～5時、ＮＰＯ法人 集合住宅改善センター恒例のフリーセミナーが大阪建築会館の３階の会議室で行われました。

今回のテーマは「マンション関係の方には必見！『マンション金融支援活用術』」ということで、 講師に、独立法人　住宅金融支援機構　中通氏をお迎えして行われました。

〈セミナー内容・感想＞
　　今回のセミナーでは、中古フラット３５融資をはじめ、マンションの価値を高めるために知っておきたいマンションの共用リフォーム融資、マンションすまいる債など住宅金融支援機構の融資制度について、分かりやすく解説いただきました。
　
■中古マンションらくらくフラット35
　住宅金融支援機構が定める維持管理基準と、耐久性又は工事監理体制の基準に適合していることを確認した築20年以内の中古マンション等について、「適合証明省略に関する申出書」をお申し込み先の金融機関にご提出いただくことで、フラット３５（中古住宅）の適合証明手続きが省略できる制度。

　「住棟単位で中古マンションの適合証明書を取得して、マンション管理組合様が機構に登録手続きをしたもの」であれば棟全ての住宅が対象となります。「適合証明書が省略できる中古マンション」としてフラット35サイトへ掲載されることでマンションの価値が更に高まります。注意事項など詳細はこちら　http://www.flat35.com/used_mansion/about.html#jigyou

 

■マンション共用部分のリフォーム融資
　申請時には「総会の議事録に記載」が必須となりますがそのための見積の作成の必要性や、「工事前の写真を撮る事」など注意事項が多々あるようです。また、資金の受取時期の融通ができないため工事業者へのお支払いなどの調整も必要のようです
詳しくはこちらをご参考に。http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/reform/index.html

　融資を上手に使い建物の価値を高め、融資制度が使える優良中古マンションとして更に価値を高めることにより住民の方にとっても住みやすく、又新しく購入をお考えの方へも選んでいただけるための条件が増え、活気のあるマンションを維持することができるのではと思います。　融資の条件も視野に入れながらの長期修繕計画作りが大切です。

なお、上記検査申請時の適合証明技術者がＮＰＯ集改センター内に在籍いたしております。
お問合せ、ご相談、お手続きのご希望などございましたら下記までご連絡お願い申し上げます。

本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３　FAX（０６）６９４３－８３８２

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フリーセミナー『マンション金融支援活用術』

ＮＰＯ法人 集改センター恒例のフリーセミナーのご案内です。

今月のテーマは「マンション金融支援活用術」

マンションの中古フラット３５融資は、昨年の経済対策で大幅に制度改善が図られました。当初10年間金利優遇が受けられる優良住宅の技術基準の追加、管理組合等によるマンション一括の登録手続きの新設等です。

また、平成１９年１月１５日以降の融資実行分より住宅金融公庫指定の中古マンションについては適合証明書が不要となりました。

加えて平成８年１０月以降に事業承認した公庫融資付分譲マンションで、公庫の定める耐久性基準に適合した築１０年未満のものも適合証明書不要！など、中古フラット３５は面倒な手続きがずいぶんと簡単になっております。

セミナーでは中古フラット３５融資をはじめ、マンションの価値を高めるために知っておきたいマンションの共用リフォーム融資、マンションすまいる債など住宅金融支援機構の融資制度について、分かりやすく解説いたします。

開催日時：５月２１日（木）午後３時～５時

講　　師：独立法人　住宅金融支援機構　中通氏

参 加 費：会　員１０００円、　一般２０００円

開催場所： 大阪建築会館３階（会議室）

申し込み：５月1５日（金）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

＜お願い＞フリーセミナーは予約制です。　申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、必ず事務局まで電話で連絡願います。事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。

ＴＥＬ：（０６）６９４３－８３８３
FAX：（０６）６９４３－８３８２

 ＊ＮＰＯ法人 集改センターでは、管理組合の皆さまが簡単に中古フラット３５をご利用いただけるよう、適合証明書作成業務も行っております。

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