NPO集改センター(NPO法人 集合住宅改善センター)活動レポート

大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、福岡を中心に大規模修繕工事やマンション管理運営をサポートいたします。

集改センターの第160回 スキルアップセミナー報告

2018-06-19 17:19:08 | スキルアップセミナー

集改センターの第160回 スキルアップセミナー報告

開催日:2018年(平成30年)6月6日(水)

テーマ:「シニア向けマンション」「定借マンション」の問題点

講 師:彌島 義尚(司法書士/司法書士法人なにわ合同)

<セミナー概要>

■はじめに

 新築分譲マンションの登記に携わるなかで、シニア向けマンション・定借マンションは問題をはらんでいるように感じていました。どういった部分が問題なのか考えてみましょう。

■シニア向けマンション

法律上の定義はなく、シニア層向けの分譲マンションを言い、「高齢者用マンション」「ケア付き分譲マンション」「分譲型有料老人ホーム」という呼称で分譲されることもあるようです。1970年代がはじまりと言われています。

分譲マンションですので、区分所有法第3条の団体(管理組合)が建物の維持管理・資産管理を行うことになりますが、問題なのは区分所有者が入居の時点で高齢者だということ。一般のマンションでも、高齢化による管理組合役員のなり手不足と言われておりますが、シニア向けマンションはスタート時点でハンデを背負っている状態といえます。また、契約時にうたわれていたサービスが提供事業者の採算悪化による撤退や追加費用の発生などで受けられなくなる事例もあるようです。その結果、転売することも難しくなるという悪循環に陥っています。

■定借マンション

1991年に導入された定期借地権制度による定期借地権付分譲マンションをいいます。定借期間は50年以上、契約の更新に関する規定の適用がないなどが要件となり、公正証書等の書面で特約を結びます。借地権方式(地上権・賃借権)と転借地権方式があります。主流は、分譲事業者が介在する転借地権方式です。制度導入以来30年近くなり、期間満了が近づくにつれ区分所有者の維持管理への意欲が失われていく、空き住戸の増加によりスラム化が生じる、契約満了時に円満に原状回復がなされ、更地明渡しが問題なく行われるのか、また、介在している分譲業者が地代を支払わなかった場合はどうなるのか、などといった問題点が指摘され始めています。

■まとめ

 今後購入を考えている場合は、「シニア向けマンション」については、提供されると記載されているサービスの中身をよく吟味し、月々の負担に見合うものかどうかよく検討すること。「定借マンション」を購入する場合は、修繕積立金とは別に、期間満了時に備えとして取壊し費用への対応がなされているか、についてチェックすることが重要だと思われます。どちらの形態のマンションも、国による分譲業者への法的規制などによる指導の強化が求められてくると思われますが、何よりも購入予定者、区分所有者が理解を深める必要があります。

 

~次回開催予告~

■第161回スキルアップセミナー 2018年7月4日(水)午後3時から

 テーマ:大規模修繕をより深める為に必要な事

講 師:上村 允郎(本会・正会員/設計監理事業部長・建築担当)

<設計も業者も大規模修繕を今まで以上に生業とする時、何がエンドユーザーから求められているのか。仕事をとる為の仕事になっていないか。従来の工法、材料の再検証も必要な時です。>

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集改センターの第47回 集改塾「しくじり先生 ~俺みたいになるな!!~」

2018-06-12 16:59:29 | 集改塾

2018年(平成30年)6月12日

第47回 集改塾 報告(出席9名)

 

この日(6月6日、水曜日、午後7時00分~8時30分)は、塾生が講師を務めレクチャーする第1回目でした。今月の担当は高分子㈱の入社4年目の塩月塾生(営業)と白井塾生(工事)の二人が「しくじり先生 ~俺みたいになるな!!~」テーマに発表しました。

 

< 塾長の声 >

今年1月の企画会議で4月から4回生5回生となる塾生もいる中から、担当月を決めてそれぞれの自由テーマで講義していただくことを決めました。そのトップバーターが塩月&白井塾生/高分子㈱のお二人です。

両塾生は、入社4年目に大規模修繕工事物件を任され現在工事を進めており、これまでの経験談と進行中の業務上のあれこれ(しくじり)を聞かせてくれました。

発表終了後に二人のプレゼン力を100点満点で塾生全員から採点とその評価を発表させて、それぞれの長所短所を知ってもらい、今後の仕事でのプレゼンの場に役に立てればと思っています。その後、塾生たちとの質疑応答でこの日の工事が終了しました。

 

< 塾生の声 >

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今回は、高分子さんの塾生講師でしたが、惜しげも無く失敗談を公開してくれたことに感謝します。が、少し後悔しているのではないですか?大丈夫ですかね?会

社的に。少しだけ心配しています。話の内容については、同じとは言わないまでも、「似たような失敗やミスは弊社にもあるなぁ」と共感していました。そこに隠れている問題も、同業他社さんでも抱えていて、「同じように苦しんでいるんだなぁ。」と。それは、個人的なスキル不足もあるでしょうが、やはり社内や部署間での連携不足、教育環境の不備が大きな要因ではないかと思いますね。別に会社が怠慢だと言うわけではなく、会社だって手を尽くしているとは思いますが、現状不足気味の人員なんかも影響して、即座に改善していくのは難しいのでしょうね。

それでも今を働く僕たちは、その環境は環境なりに「自分たちで改善していく」しかないと思います。会社や他人に転化しても、一向に状況は良くはならないでしょうね。今日の話でもあったように、お仕事をいただく際に見積の時間がないとか、現調に行く時間がないとか、お客様の理由で慌てふためくのは、余程のことでない限りは社内で協力して対応するしかないとして、社内間で協力体制がないとか環境が乏しいせいで、あってはならないような恥ずかしいミスをしてしまうのは、できればなくしたいものですよね。

あまりこんなことを感想として書くと、バレたらなんだか怒られそうですが、業者間を超えてこういった問題を考えさせられるのも、集改塾ならではの貴重な体験だと思いました。

こんな環境を提供していただいている会社にも感謝しなくてはいけないですね。そして、貴重な体験談を話してくれた塩月さん、白井さん、ありがとうございました!今後のお二人の成長にも大いに期待しております。今回はお疲れ様でした。

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今回は高分子株式会社の塩月さん、白井さんにプレゼンテーションをして頂きました。入社4年目のお二人でしたので、4年目の時の私と照らし合わせながら聞かせていただきました。

失敗談の内容は「あるある」な内容ばかりで共感できました。「失敗は成功の基」とよく言いますが、このことわざのように塩月さんと白井さんは失敗の原因を考え改善していかれているだと感じました。私自身も過去を振り返ると、失敗から多くのことを学んできたような気がします。普段は無意識で業務に取組んでいますが、失敗を振り返り改善していくことは社会人として非常に大切なことだと気付かされました。

プレゼンテーション終了後にプレゼンテーターの評価、構成、資料の見やすさ等についてディスカッションを行いましたが、新鮮でとても参考になりました。また、今回のお2人のプレゼンテーションは営業担当の立場と現場担当の立場を上手く表現されており、綺麗に構成されたプレゼンテーションだと思いました。

塩月さん、白井さん貴重な勉強会をありがとうございました。

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今回のテーマ「しくじり先生俺みたいになるな」でした。営業の塩月さん・工事部の白井さんのコンビでプレゼンしていただきました。結果から言いますとやはり、場慣れしている塩月さんのプレゼンは非常に良かったです。

白井さんのプレゼンが悪かったわけではなかったのですが、塩月さんのプレゼンが頭ひとつ抜けていました。やはりその良かった要因としまして、パワーポイントを見ずしっかりパワーポイントの内容を把握していたことだと思います。内容を理解・把握することにより自信を持って話せていたのではないかと思いました。

反対に白井さんのプレゼンですが、声が小さく、パワーポイントを見ながらプレゼンをしていましたので、やはり聞き手からしますと自信が無いように見受けられました。

パワーポイントの構成はすごく良くできていました。声のボリューム、抑揚のつけ方でさらに良くなるのではないかと思いました。

私自身あまりプレゼンの経験がなく、人のことを言える立場ではないのですが、聞き手になって思ったことは、まず内容を理解すること。そして、声は大きく話すことだと思いました。緊張すれば早口になり、声も小さくなって自信が無いように聞き手は思いますので、堂々と、自信を持ってはきはきと話すことがプレゼンでは大事だと思いました。今回初めて参加させて頂いて、他社とのコミュニケーションがとれ、また意見交換ができる場ですごく勉強になりました。

自分での反省点や良かった点がすぐに意見として皆さんから出てくるので本当に勉強になりました。しっかり今回学んだことを次に生かせるよう今後もやっていきたいと思います。

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今回は初めて自分よりも業界歴の浅い、後輩にあたる人の話を聞きくことができて物凄く刺激になりました。自分と同じような失敗を私の会社より規模の大きい会社で同じように苦労をしていることに親近感を感じました。特に工事部との引き継ぎは、私自身未だに100%できたと感じたことのない事項で、常にどうすればうまくいくのかを考えさせられることです。

今回の講義で一番羨ましく思ったことは同年代の同期と一緒に仕事しているところです。失敗は多かれ少なかれ誰にでも起こることですが、その失敗を同期と共有し、今回のように一緒に反省して発表できるのは羨ましいことだと感じました。

今回の講義は終わった後、プレゼンターに対して点数を付けるということをしました。私はプレゼンに苦手意識があるので他人に対してプレゼンの点数を付けることが辛かったです。ただ聞き手としてプレゼンを見ていると、良いところ、良くないところは感じるのだなと思いました。まず、最初からプレゼンに点数を付けると決まっていなかった状況でも終わった時に良く感じたところ、良くないと感じたところは自然に印象に残るものだということも思いました。

また自分自身、プレゼンが苦手でもプレゼンの良いところ、良くないところは他の塾生と同じように感じたので、プレゼンを見る側が感じるものは共通していると思いました。今回のプレゼンで共通して上がった事項として話し手の視線、声の大きさなどは今後プレゼンをする際には意識していこうと思いました。

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私が集改塾へと参加させて頂くようになってから初めて講師役をさせて頂きました。講師役から一晩が経ち、自身の中で「ああしておけばよかったな」・「もっとこうすべきではなかったか」など、考えさせられることが多く出てきております。

また、今回参加して頂いた松山塾長・塾生の方々、いわばプレゼンを受ける側の方の評価を直接聞かせて頂き、学ぶことが多い回となりました。今回の経験を自身の糧へと昇華できるようにしっかりと反芻し、今後の力へとしたいと思っております。得難い経験をさせて頂き、本当にありがとうございました。

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今回は塾生講師の発表という事で、自分含め2人で営業部と工事部のしくじりを発表させていただきました。コンセプトとしては、「新入社員向けに失敗談を話して、同じ過ちを繰り返さないように気を付けましょう」という講義をする予定でしたが、たまたま、その日の塾には新入社員がおらず、他の塾生も経験豊富な方ばかりであったので単に初歩的なミスの発表というような形になってしまったのは少し残念でした。

内容は、それぞれの失敗談を話すだけの物でしたが、今回は発表技術について考えることがあり、発表後にプレゼンター2人の点数を塾生が評価しました。2人の内自分は、すべての塾生の評価において相方より下でしたが、自分の感覚でも酷い発表なのは感じており、点数の差が1番大きいものでも50点ほどだったのが、すごく気を使わせている感じで妙な申し訳なさを感じました。評価の内容は、松山先生の意見も含めて「元気のなさ」「声の大きさ」というような自分の自信のなさからくる要因が多くあったので、今後のヒアリングや説明会等では、対策を練っていきたいと考えております。

ありがとうございました!

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以上。

 

<ある塾生からのメールのご紹介>

松山先生

いつもお世話になっております。

遅くなり申し訳ございません。

6月集改塾の報告をお送りします。

宜しくお願い致します。

今月の集改塾でプレゼンに対して教わった事を先週の土曜日のヒアリングで実践しました。

視線は聞き手に向けてスクリーンを見ない。

大きい声で話す。

少し動いて聞き手を飽きさせない。

遅れている人にペースを合わせる。

40歳以上の年配の方が多い管理組合でした。

いつもなら早く進めてしまうところをゆっくりすると話している最中にいつもより目が合うこと多くなりました。

今日、内定の連絡を頂けました。

これからももっと勉強していきます!

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集改センターの7月のスキルアップセミナー「大規模修繕をより深める為に必要な事」

2018-06-12 16:51:08 | 集改塾

集改センターの7月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。


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「大規模修繕をより深める為に必要な事」

設計も業者も大規模修繕を今まで以上に生業とする時、
何がエンドユーザーから求められているのか。

仕事をとる為の仕事になっていないか。

従来の工法、材料の再検証も必要な時です。


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開催日時:7月4日(水)午後3時~5時 
講  師: 上村 允郎 氏(本会・正会員/設計監理事業部長)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :7月3日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。     


 

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