２月３日スキルアップセミナーのご案内
ZOOMによる開催です。
最近の社会問題になりつつある相続と高齢社会はマンションにどのような影を落とすのか！？
１．相続法の改正でマンションにおいて注意べき点！
２．高齢化社会は登記実務にどのような影響を及ぼすのか？
日時：２月３日（水）１５時～１６時３０分
講師：濱野司法書士
参加ご希望の方は事務局までメールでお問い合わせください。
http://www.shukai.or.jp/otoiawase/index.html
集改センターの6月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。
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「管理組合で防災、高齢者、独居者対策などをルール化することの可能性とその限界について」
管理規約、使用細則などで明文化することが可能かどうか。
避けて通れないことだと認識されていることですが、区分所有法の守備範囲や
規約事項とされるものとの兼ね合いをどう考えるか。
皆様に問題点を明らかにしていきたいと思います。
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開催日時：6月3日（水）午後3時～5時
講 師: 九鬼 正光 氏（本会・正会員/弁護士）
参 加 費：会員1000円/非会員2000円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所：大阪建築会館（会議室）
申 込 み：6月2日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
※新型コロナウイルス感染症対策について
・感染症拡大防止のため、スタッフがマスクを着用している場合があります。
・受付に手指アルコール消毒を設置します。
・会議室内では離れてご着席いただき、感染及び拡散防止に努めます。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
皆さん、集改センターの2月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので奮ってご参加ください。
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「実施事例による特殊工事、失敗例、成功例 ～ 第一弾」
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開催日時：2月5日（水）午後3時～5時
講 師: 松山 功 氏（本会・代表理事/設計監理事業部・一級建築士）
参 加 費：会員1000円/非会員2000円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み：2月4日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
集改センターの第１６９回 スキルアップセミナー報告
開催日：２０１９年（平成３１年）４月３日（水）
テーマ：①「特別の影響を及ぼすときとは」
②管理者（理事長）の責任と権限とは
③管理組合の責任 以上について事例・判例等を参考に検証を行う。
講 師：九鬼 正光（本会・正会員/弁護士）
＜セミナー概要＞
■特別の影響を及ぼす場合について
区分所有法では、共用部分の変更や規約の改正等により一部区分所有者の権利に特別の影響をぼす場合は、その承諾を得なければならないとされている。それでは「特別の影響」について判例ではどうなっているのか。この裁判は、店舗部分の広告物その他の施設の設置について、従来は無償とされていたものを、規約改正で有償にしたが、店舗所有者が使用料の支払いしなかった、というものである。一審は有償化を受忍限度内であるので特別の影響を与えないとしたが、控訴審では特
別の影響を与えるとした。上告審は有償化が社会通念上相当か否かの審理の上で特別の影響について判断せよ、として差し戻した。差し戻し審では有償化の金額は社会通念上相当な金額として特別の影響はないと判断した。受忍限度内であるとしたのです。
■管理者の権限と義務
管理者の権限は、区分所有法第26条に定められています。包括的な広い範囲の権限が与えられているのではないことに留意してください。また、管理組合との委任関係により職務を遂行することになり、民法の規定が準用され、善管注意義務を負うこととなっています。平成14年の区分所有法で共用部分に生じた損害賠償ができるとされたことは管理者の権限において、重要な改正となりました。
■管理組合の責任
昨年9月に関西でも台風による被害が発生しました。事例としてマンションの駐車場に設置していたボードが強風によって飛び、隣地に駐車していた車に傷をつけたとして、所有者が管理組合に賠償を求めてきた、というものです。管理組合は理事が職務を行う際に第三者に損害を与えた場合は賠償責任を負うとされています。理事長が総会決議なしでコンサル契約を締結したが、総会で否決されコンサル会社から損害賠償を起こされるといったケースが考えられます。台風等の自然災害の場合は、理事の職務によるものとはならないので、管理組合が責任を負うことはなく、区分所有者全員が賠償責任を問われることとなります。
■最後に
4月１日に新元号「令和」が発表され、5月1日に改元となります。今回が平成最後のスキルアップセミナーとなりました。今後は基本2か月に一度の開催となりますが、皆様のお役に立てるセミナーをこれからも行ってまいります。
～次回開催予告～
■第１７０回スキルアップセミナー 201９年６月５日（水）午後3時から
テーマ： ①「特別の影響を及ぼす」共用部分の変更決議
②「区分所有法が規定する管理者（理事長）の責任と権限
講 師：九鬼 正光 （本会・正会員/弁護士）
＜上記の項目について、事例・判例等を参考に検証を行います。＞
集改センター 第１６６回 スキルアップセミナー報告
開催日：２０１８年（平成３０年）１２月５日（水）
テーマ：「マンション管理組合の防災への取組み
①電気・ガス・水道等のライフライン停止時の初動措置と予防対策
②大阪府・大阪市「防災力強化マンション認定制度とは」
講 師：枝 俊男（本会・正会員/管理運営事業部・マンション管理士）
＜セミナー概要＞
■はじめに
地震などの災害により、電気・ガス・水道のライフラインが停止するとマンションにおいては様々な問題が生じます。食事は用意できない、断水よってトイレが使用できない、といった状況となり生活に支障をきたします。予防はできるのか、実際に起こったらどう対処すればよいのか、といったことを考えていきましょう。
■停電による共用設備への影響
停電になると共用設備はどうなるか。給水ポンプが停止し、断水となる。受水槽に残っている量以外は給水できない。排水ポンプも作動しなくなり、例えば駐車ピットに水が溜まっていても排水不能となって、車が水没してしまう。エレベーターは自動停止し、閉じ込めが起こる可能性がある。ロボットゲート、自動扉も手動で操作することになる。その他テレビ共同視聴設備やインターネットも使用できなくなる。
■二次災害について
電気が復旧すると、二次災害が起きる可能性が生まれます。ほとんどの住戸でブレーカーが入ったまま、避難されているため、通電時に漏電や電気回路の短絡による火災、電気ストーブ、アイロン等に衣類などが被さっていると、それらが燃えることにより火事が起こります。また給水ポンプや排水ポンプが動きだすと、配管の破損や亀裂の有無を確認せずに使用して、漏水を招くということも考えられます。
■防災への取組み
受水槽が設置されている場合は、給水栓を受水槽に取りつけて緊急時に活用できるようにすることは有効だと考えます。二次災害への予防としては、地震を感知すると電源を強制的に遮断する、感震ブレーカーを設置することも検討するに値すると思います。給水ポンプなどの復旧による被害を防げます。エレベーターも含め、初動時は安全確認をしたうえで使用することを心掛けたいものです。
■防災力強化マンション認定制度
大阪府・大阪市において、防災性の向上と、災害に強い良質なマンションの整備を誘導するため、ハード・ソフト両面で防災力が強化されたマンションを認定する、といった制度があるそうです。興味のある方は大阪府住宅まちづくり部、大阪市都市整備局が窓口なのでお問い合わせください。
～次回開催予告～
■第1６７回スキルアップセミナー 201９年２月６日（水）午後3時から
テーマ： 「管理委託契約書と重要事項説明書の内容解説（仮称）」
講 師：田島 政幸 （本会・正会員/管理運営事業部・マンション管理士）
＜管理会社と契約を更新する際に、管理委託契約書と重要事項説明書のどの部分に注意すればよいのか、教えてもらいます。
第１６５回集改センターの スキルアップセミナー報告をいたします。
開催日：２０１８年（平成３０年）１１月７日（水）
テーマ：「建設現場における新築工事と改修工事の違い」
講 師：安達 博好（本会・正会員/設計監理事業部・設備担当）
＜セミナー概要＞
■はじめに
設備について、新築時と改修時は使用する材料、工法の違いがあります。管理組合からすると、なぜ素材・材質を替える必要があるのか、新築時にはなかった点検口を取り付ける必要があるのか、といった疑問が生じる場合もあるようです。今回はそういった新築工事と改修工事の違いについて考えてみます。
■技術革新など
マンション等の集合住宅で改修工事が行われるのは、新築時から10～15年程度経過した頃になります。新築時よりも施工方法・技術も向上しています。また使用する材料も技術の進歩により同一素材を用いていてもその性能がアップしています。例えばビニール管は火災等の熱に弱くて従来は使える箇所に制限がありましたが、熱で溶けることによって管内の酸素供給を止める、という方法によって弱点をクリア、使用範囲が広がっています。また建築基準法などの法律の改正によっても施工方法の変更が必要な場合もあります。
■目指すところの違い
新築工事はデベロッパー等が売れる物件を作ることを第一に考え、外国製の豪華な印象の洗面台やキッチンを使うなど購買意欲を刺激するものを取り入れるが、少々問題がある可能性があっても、納期を重視してコストカットを図ります。一方、改修工事の目指すところは、住みよい環境を維持するというところにあります。新築時にコスト優先でおざなりにされた部分を、今後の保守・保全を考えて新たな設備を付け加える場合もあります。新築工事においては、購買者の注意をひきつけないメンテナス関係の設備を削ることによってコストダウンを図ることがあります。改修工事においては、将来のことを考えてメンテナンスに必要な設備が欠落している場合は、新たに設置することにより、トータルでのコストダウンを考えます。
■最後に
新築時には、見た目の豪華さに目を奪われがちですが、設備を改修する場合はどうするのだろう、という観点からも見ることが必要です。難しいことですが。改修工事を行う場合は今回の工事だけではなく、今後10年、20年いや50年先くらいまで先を俯瞰して判断することが大事です。改修工事の良し悪しによって、資産価値も変わってくるという意識を持ちましょう。
～次回開催予告～
■第1６６回スキルアップセミナー 201８年１２月５日（水）午後3時から
テーマ： 「～マンション管理組合の防災への取組み～
①電気・ガス・水道等のライフライン停止時の初動措置と予防対策
②大阪府防災力強化マンション認定制度とは」
講 師：枝 俊男（本会・正会員/管理運営事業部・マンション管理士）
＜ライフラインが停止したとき、マンションでは様々な問題が発生します。停電すると断水する？風呂・トイレ・食事が出来ない（生活不能）予防対策でカバーできる？エレベーター停止への対策とは。＞
第１６４回 スキルアップセミナー報告
開催日：２０１８年（平成３０年）１０月３日（水）
テーマ：「改正民法がマンション管理の現場にどのような影響を与えるか」
講 師：九鬼 正光（本会・正会員/弁護士）
＜セミナー概要＞
■はじめに
改正民法は、2020年の4月1日に施行されます。今回のセミナーで説明する管理費の時効、瑕疵のある建物に対する各種の請求などの法律関係は、施行日以降に適用されることをご理解願います。
■消滅時効について
管理費等の時効については、5年説と10年説が争点となっていましたが、今回の改正により5年説が明確となりました。管理費等の滞納が４年を経過すれば、訴訟等の法的手段をとることが重要になってきます。滞納の起算点については、理事長や管理組合ではなく、入出金の管理を委託している管理会社が滞納を知った時、と考えるのが妥当だと思われます。
■損害金について
利息を発生させる債権の法定利率が年５％から3％へ引き下げられた。多くの管理組合においては標準管理規約を参考に年14.6％と管理規約に規定されていると考えられ、この場合は管理規約の規定が優先されるので、問題はありません。個人的には年14.6％の利率というのはどうなのか、という思いがありますが。
■瑕疵担保責任について
今回の改正において、「法定責任説」が否定され「契約（債務不履行）責任説」が採用されました。改正前において用いられてきた「瑕疵」「瑕疵担保責任」という概念を使うのを止め、「契約の内容に適合しない（契約不適合）」という概念を用いることとしています。従来、売主は建物の瑕疵については担保責任、つまり法定責任を負うだけと考えられていたが、今後は売買契約の内容に適合しない場合は、買主に追完請求権や代金減額請求権を認めたうえで、損害賠償請求権・解除権をも認めています。改正民法施行後は、例えば外壁タイルの剥離があった場合に、契約不適合ということになれば、買主は売主にその修補等の履行の追完を請求することができるようになります。
■最後に
マンションのような区分所有建物において、契約不適合の箇所が「共用部分」に存在している場合は、追完請求権を行使できるのは、区分所有者の団体としての管理組合や管理者（管理組合の理事長）と考えるのが適当だと思われます。個々の区分所有者に行使を認めることは、統一的な見解が出なくなり、混乱を生じるため、個々の権利は制約を受けるものと考えられます。また、売主も改正民法の施行に備え、契約書の内容について検討を進めてくると思われるので、購入を考えている場合は、分譲契約の内容をよく理解することが重要になってきます。
～次回開催予告～
■第165回スキルアップセミナー 201８年１１月７日（水）午後3時から
テーマ： 「新築と改修の設備の違い」
講 師：安達 博好（本会・正会員/設計監理事業部・設備担当）
＜新築時と改修時の設備について、材料、工法、留意点などの違いについて説明いたします。＞
集改センターの11月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので奮ってご参加ください。
「新築と改修の設備の違い」
～材料、工法、工事費、留意点などの違いを説明します～
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開催日時：11月7日（水）午後３時～５時
講 師:安達 博好 氏（本会・正会員/設計監理事業部・設備担当）
参 加 費：会員1000円/非会員2000円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：11月6日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
第１６１回 スキルアップセミナー報告
開催日：２０１８年（平成３０年）７月４日（水）
テーマ：「大規模修繕工事をより深めるために必要な事」
講 師：代講：松山 功【上村 允郎（本会・正会員/設計監理事業部長・建築担当）】
＜セミナー概要＞
■はじめに
工事関係者の皆様は、大規模修繕工事の必要性、工事内容、おおまかな進め方はお解りかと思います。しかし、実施にやってみると大なり小なり違うということがあるのではないでしょうか。私が今回、このタイトルでお話ししようと思った理由は、エンドユーザーに今まで培ってきたノウハウを提供できているか、要求に対して答えることができているか、材料やランニングコストについて幅広い提案ができているか、従来の施工方法、材料から脱却できていないのではないか、ということを感じているからです。
■大規模修繕工事の基本的なコンセプト
大規模修繕工事の提案をする場合、居住者が安全で快適な生活を送ることができる、考えうる劣化を未然に防ぎ健全な状態を維持する、資産価値の低下によるスラム化の防止、メンテナンスコストの抑制、美観・機能・性能等を失うことなく次世代に継承する、といったことが求められます。専有部についても目配りすることも必要です。目の前の大規模修繕工事だけの提案ではなく、数年後、十数年後を考慮したコンセプトが重要です。単に劣化が進行している部位を修繕し工事費用を抑える、ということではなく、コストは高くなってもロングスパンで考えれば結果的にローコストになる、という提案をすることが大事なのです。
■耐震基準について
６月１８日に大阪北部地域を震源とした最大震度６弱の地震が起きました。耐震基準という言葉が改めてクローズアップされています。昭和５６年５月以前の建物は旧耐震基準、それ以降のものを新耐震基準で建てられています。また、阪神・淡路大地震を受けて平成７年１０月には旧耐震建物の改修の促進を図る法律が施行されました。現在、ほとんどのマンションは鉄筋コンクリートまたは鉄骨鉄筋コンクリートで造られています。新耐震基準で建てられている建物については、「震度５程度の地震にたいしては建物の機能が保持され、震度６程度の大地震においても、建物に損害が発生しても人命を保護できる」といわれています。
■従来工法・材料について
最後に大規模修繕における工法・材料について検討します。従来工法では内外壁の塗装は、ローラー塗りで行われています。施工場所によっては吹付工具（エアーカーテンガン）を使用する工法で、工期の短縮、居住者の負担軽減等の面で効果があります。タイルの張替工事は類似品を探すか、窯元に発注して焼く、という方式が多くとられています。特注色合わせで発注すると、１～２か月程度納期がかかり、少量だと高額になるというデメリットがあります。既存タイルに塗料を吹き付けるという工法であれば、２週間程度の納期で、少量でも安くできるというメリットがあります。柔軟な思考で工法・材料の検討を行いましょう。
～次回開催予告～
■第1６２回スキルアップセミナー 201８年８月１日（水）午後3時から
テーマ：組合員の高齢化と管理組合（相続放棄・成年後見人・認知症）
講 師：中島 亮平（本会・正会員/弁護士）
＜マンション組合員の高齢化がますます加速します。入院・死亡・相続放棄・後見人などの事態で管理費の滞納が発生。管理組合の対応を考えてみましょう。＞
NPO集改センターからのお知らせです。
8月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。
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「組合員の高齢化と管理組合（相続放棄・成年後見人・認知症）」
マンション組合員の高齢化がますます加速します。
入院・死亡・相続放棄・後見人などの事態で管理費の滞納が発生。
管理組合の対応を考えてみましょう。
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開催日時：8月1日（水）午後３時～５時
講 師: 中島 亮平 氏（本会・正会員/弁護士・マンション管理士）
参 加 費：会員1000円/非会員2000円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：7月31日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
