下記はＮＰＯ 集改センターの伊々田副代表が、見聞き&体験したマンション事件（？）とその解決法を分かりやすく解説したものです。皆さんのマンションにこんな事件が起きたら……。ぜひ、参考にしてください。
～ 管理会社の「業法違反事件」と「金銭着服事件」～
５月に国土交通省は、平成２１年度の管理会社立入検査結果を公表しました。
立入検査の内容は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（以下「法」）を管理会社が順守しているか、違反事項は無いかという検査です。
全国の１２０社という過去最多の立入検査を実施しましたが、４９社で違反がありました。
＜主な検査内容と違反件数＞
（法72条）重要事項の説明等：管理委託契約の更新時には重要事項説明を適正に行わなければならない。＝120社中・違反会社34社
（法73条）契約成立時の書面交付：管理委託契約の更新が総会で承認されたら契約書面を適正に交付しなければならない。＝120社中・違反会社28社
（法77条）管理事務報告：管理組合の事業年度終了後速やかに会計などの管理事務報告を適正に行わなければならない。＝120社中・違反会社１４社
毎年実施されている立入検査ですが、管理会社の業法違反は一向に改善されません。適正化法が制定されて１０年が経過しておりますが、違反を繰り返す管理会社には、付ける薬はないのでしょうか。（国土交通省の立入検査結果は別途お知らせします）
管理会社によるマンションの金銭着服事件や不正行為も相変わらずです。それも大手の管理会社で発生しております。つまり「フロント任せ」で、会社の業務チェックが機能していないのです。国土交通省のホームページで「国土交通省行政処分検索サイト」から「マンション管理業者」を開いて、検索 ボタンをクリックすると27件が公表されており、その内の７０％が金銭の着服での最高額はフロントによる9000万円超が２件あります。
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
管理組合が主体性をもって管理会社の業務をきちんとチェックし、不正を見逃さないようにしましょう。しかし毎年当番制の役員の皆さんも大変なご苦労です。マンション管理士などの専門家を活用することも検討されてはいかがでしょうか。
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大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良を中心に広島、山口、北九州、福岡でも大規模修繕工事、マンション管理運営をサポートする専門家集団
ＮＰＯ法人 集改センター
マンションなんでも相談は こちら
ＮＰＯ 集改センターが担当した大規模工事コンサルタント業務の報告が届きました。
先月６月26日をもってセントポリア金剛東大規模工事が無事完了し、昨日理事長から感謝状をいただきました。
セントポリア金剛東は９棟、３６７戸の郊外型マンションでＮＰＯ集改センターの実績の中でも大規模な設計監理契約となるものでした。２００８年（平成２０年）４月のコンサルタントのヒアリングではＮＰＯ
集改センター４人で臨み他社と僅差でゲットできた業務でした。
私自身過去に経験したどの業務よりも大規模なマンションでありました。
業務期間として２５ヶ月、見積作成から数えると３０ヶ月。
この間にはいろいろなことがありました。そして昨日の感謝状。
ＮＰＯ集改センターの本部に飾っていただこうと思います。
このセントポリア金剛東は、今後１年間、無料でＮＰＯ 集改センターのネットワーク会員になっていただきます。このネットワーク会員には、ＮＰＯ
集改センターから、集改ニュースやフリーセミナーのご案内などのマンション情報をいち早くお届けいたします。
セントポリア金剛の皆さん、楽しみにしていてください。
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ＮＰＯ 集改センターの第８２回フリーセミナー報告です。
開催日 ： ２０１０年（平成２２年）６月１５日
開催場所： 大阪建築会館 ３階
参加者 ： ３５名
テーマ ： 管理会社と賢く付き合う方法
講師 ： 榎本和裕 集改センター管理運営事業部長 マンション管理士
榎本さんは、建築の現場監督、ディベロッパーのマンション企画営業、管理会社の代表など、マンションに関する様々な仕事の経験をお持ちです。今回は、そんな多彩な経験をお持ちの榎本さんに「管理会社と賢く付き合う方法」というテーマで講義をしていただきました。
講義は、「管理組合は管理会社を崖っぷちに追い込め！」という話で始まりました。管理会社に絶えずプレッシャーを与え続けた方が業務の手抜きを防げるだけでなく、前向きに良い管理をしてもらえるという意味だったのですが、ちょっと刺激的でした。
管理組合は、「管理は管理会社に任せて安心」という気持ちだけで管理会社に丸投げしてしまうのは確かに避けた方が良さそうです。管理会社はあくまで営利企業という認識が必要です。
その上で、榎本さんは「管理を委託する管理組合と受託する管理会社は契約当事者として対等な関係でないと信頼関係は生まれない」と断言されます。そして、管理委託費だけの比較で管理会社を替えた管理組合で実際にあったトラブル事例を紹介されながら、「管理組合が対等な関係を築くためには委託契約の管理内容を確認すること、これが出発点であり最も重要」と話されました。管理会社が①「どんな業務を」②「どの部分で」③「どのような方法で」④「どこまで」管理するのかは、全て契約書の中の業務仕様書に書いてあります。管理組合は、委託契約の仕様書をちゃんと確認して把握する必要がありそうです。
また、管理会社と交渉する理事会の心得として、委託契約の金額だけにこだわるのではなく、管理組合が望む管理委託内容に近づけるために「如何に管理会社から有効な提案を引き出せるか？」の取組みが重要だ、とお話されました。そして「若いフロントマンは管理組合が育てるつもりで接して欲しい。その方が管理組合にとって結果的に質の高いサービスが得られると思う」と結ばれました。管理会社には業務を「やらされている」という意識ではなく管理組合を「積極的に支援している・されている」という意識で業務に取り組んでもらうことが重要で、管理組合が管理会社と賢く付き合うポイントはそこにある、ということでしょう。
今回のセミナーは、管理組合が①管理委託契約書の中身（業務仕様書）を把握すること、②管理会社と対等な立場であるという認識を持つこと、③契約金額だけではなく管理会社からの提案を引き出す発想をもつこと、以上三点がより良い管理に必要な管理会社との信頼関係に重要なことだと分かりました。
開催日 ： ２０１０年（平成２２年）６月１５日
開催場所： 大阪建築会館 ３階
参加者 ： ３５名
テーマ ： 管理会社と賢く付き合う方法
講師 ： 榎本和裕 集改センター管理運営事業部長 マンション管理士
榎本さんは、建築の現場監督、ディベロッパーのマンション企画営業、管理会社の代表など、マンションに関する様々な仕事の経験をお持ちです。今回は、そんな多彩な経験をお持ちの榎本さんに「管理会社と賢く付き合う方法」というテーマで講義をしていただきました。
講義は、「管理組合は管理会社を崖っぷちに追い込め！」という話で始まりました。管理会社に絶えずプレッシャーを与え続けた方が業務の手抜きを防げるだけでなく、前向きに良い管理をしてもらえるという意味だったのですが、ちょっと刺激的でした。
管理組合は、「管理は管理会社に任せて安心」という気持ちだけで管理会社に丸投げしてしまうのは確かに避けた方が良さそうです。管理会社はあくまで営利企業という認識が必要です。
その上で、榎本さんは「管理を委託する管理組合と受託する管理会社は契約当事者として対等な関係でないと信頼関係は生まれない」と断言されます。そして、管理委託費だけの比較で管理会社を替えた管理組合で実際にあったトラブル事例を紹介されながら、「管理組合が対等な関係を築くためには委託契約の管理内容を確認すること、これが出発点であり最も重要」と話されました。管理会社が①「どんな業務を」②「どの部分で」③「どのような方法で」④「どこまで」管理するのかは、全て契約書の中の業務仕様書に書いてあります。管理組合は、委託契約の仕様書をちゃんと確認して把握する必要がありそうです。
また、管理会社と交渉する理事会の心得として、委託契約の金額だけにこだわるのではなく、管理組合が望む管理委託内容に近づけるために「如何に管理会社から有効な提案を引き出せるか？」の取組みが重要だ、とお話されました。そして「若いフロントマンは管理組合が育てるつもりで接して欲しい。その方が管理組合にとって結果的に質の高いサービスが得られると思う」と結ばれました。管理会社には業務を「やらされている」という意識ではなく管理組合を「積極的に支援している・されている」という意識で業務に取り組んでもらうことが重要で、管理組合が管理会社と賢く付き合うポイントはそこにある、ということでしょう。
今回のセミナーは、管理組合が①管理委託契約書の中身（業務仕様書）を把握すること、②管理会社と対等な立場であるという認識を持つこと、③契約金額だけではなく管理会社からの提案を引き出す発想をもつこと、以上三点がより良い管理に必要な管理会社との信頼関係に重要なことだと分かりました。
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