第83 回フリーセミナー『「中津リバーサイド不在区分所有者への課徴金適法判決について』

ＮＰＯ 集改センターの第83 回フリーセミナー報告をいたします。

 開催日 ： 2010 年（平成22 年）7 月20 日(火) 15：00～17：00
 開催場所 ： 大阪建築会館 3 階(会議室)
 参加者 ： 30 名
 テーマ ： 「中津リバーサイド不在区分所有者への課徴金適法判決について」
 講師 ： 折田泰宏 （一社）日本マンション学会 会長
 けやき法律事務所 所長 弁護士

セミナー内容は、平成22 年１ 月27日に最高裁判決が確定し、朝日新聞に一面トップで紹介された「中津リバーサイド不在区分所有者への課徴金問題」についてでした。

全国の管理組合では「2,500 円」という数字が独り歩きし、さまざまな憶測や意見や解説などが飛び交い、大きな反響を呼んでいます。中には、判決文の結論部分のみを取り上げて「不在区分所有者に課金する」と強引な提案を一方的にしてトラブル化した例も報告されています。

今回のフリーセミナーは、マンション裁判に詳しい折田泰宏先生を講師に「中津リバーサイドの最高裁判決」をテーマに変更してお話しいただきました。

 折田先生は、まず中津リバーサイドの概要から説明を開始されました。中津リバー
 サイドは、14 階建て４ 棟868 戸の大型団地です。分譲当初は購入者自らが住むことを条件に分譲が行われ、転売も賃貸も25 年間禁止されました。管理組合は自主管理で運営され自治会機能も担っています。

理事長は1 年を通じ毎日５時間も管理事務所に詰めるなど、規約によって居住区分所有者に限られている理事役員は激務をこなしておられます。なお不在区分所有者は、全体の２ 割に達しているそうです。

管理組合は、平成16 年の総会で「不在区分所有者は協力金を支払う」決議を行い、その後、支払を拒否する不在区分所有者７名（14 戸）を起訴しました。その裁判は、地裁・高裁・最高裁を合わせて実に10 回以上行われました。セミナーでは、最高裁判決までの関連訴訟の裁判群をまとめた表（レジュメ）を見ながら詳しい説明があったので、裁判の経過がよく分かりました。話を聞けば聞くほど、裁判を行う費用（＆手間） 対効果を考えてしまい、裁判以外の方法も模索したくなりました。

しかし、この管理組合は自分たちで決めたこと をはっきり確定したいという気持ちが強く、抵抗感なく裁判を続けられました。そうして「居住所有者だけが役員になり住環境維持を図っている。不在区分所有者は利益のみ享受しているのだから、不公平是正のために金銭負担を求めることは必要性と合理性があると判断でき、『特別な影響』を及ぼす場合にあたらない」と最高裁の勝訴判決を得る結果に至りました。

折田先生は、この裁判の争点は、「住民活動協力金負担が不在区分所有者に『特別な影響』を及ぼすか及ぼさないか？」ということで、最高裁が協力金を積極的に認めたとか、2，500 円が適当であると判断したものではない、むしろ「管理組合が自主的に総会で決議したことが適法と判断」したところに意味がある、と説明されました。

折田先生のセミナーを聴いて、中津リバーサイドの特殊な事情（環境）が見えました。そして「協力金」や「2,500 円」は、自治会機能も果たす自主管理マンションが 不在組合員の増加や在住組合員の高齢化などで理事役員のなり手不足問題に苦しみ公平感維持のために生まれてきた発想であり、最高裁判決があっ たからといって他の管理組合がそのまま実施して良いものではない、ということがよく分かりました。

参加者の中にはもっと知りたいというニーズもあったようです。しかし、今回のセミナーのコンセプトは、中津リバーサイドの背景をきちんと理解した上で、裁判文を理解してほしい、ということで企画しました。

次回のセミナーは９ 月21 日に「コンサルタントによる工事監理の実践」を、ＮＰＯ 集改センターの神戸事業所 所長、 品質推進事業部 事業部長の 谷守 正康 が行います。

皆様のご参加をお待ちしております。

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フリーセミナー「管理会社と賢く付き合う方法」

ＮＰＯ 集改センターの第８２回フリーセミナー報告です。

 開催日 ： ２０１０年（平成２２年）６月１５日
 開催場所： 大阪建築会館 ３階
 参加者 ： ３５名
 テーマ ： 管理会社と賢く付き合う方法
 講師 ： 榎本和裕 集改センター管理運営事業部長 マンション管理士



榎本さんは、建築の現場監督、ディベロッパーのマンション企画営業、管理会社の代表など、マンションに関する様々な仕事の経験をお持ちです。今回は、そんな多彩な経験をお持ちの榎本さんに「管理会社と賢く付き合う方法」というテーマで講義をしていただきました。

講義は、「管理組合は管理会社を崖っぷちに追い込め！」という話で始まりました。管理会社に絶えずプレッシャーを与え続けた方が業務の手抜きを防げるだけでなく、前向きに良い管理をしてもらえるという意味だったのですが、ちょっと刺激的でした。

管理組合は、「管理は管理会社に任せて安心」という気持ちだけで管理会社に丸投げしてしまうのは確かに避けた方が良さそうです。管理会社はあくまで営利企業という認識が必要です。

その上で、榎本さんは「管理を委託する管理組合と受託する管理会社は契約当事者として対等な関係でないと信頼関係は生まれない」と断言されます。そして、管理委託費だけの比較で管理会社を替えた管理組合で実際にあったトラブル事例を紹介されながら、「管理組合が対等な関係を築くためには委託契約の管理内容を確認すること、これが出発点であり最も重要」と話されました。管理会社が①「どんな業務を」②「どの部分で」③「どのような方法で」④「どこまで」管理するのかは、全て契約書の中の業務仕様書に書いてあります。管理組合は、委託契約の仕様書をちゃんと確認して把握する必要がありそうです。

また、管理会社と交渉する理事会の心得として、委託契約の金額だけにこだわるのではなく、管理組合が望む管理委託内容に近づけるために「如何に管理会社から有効な提案を引き出せるか？」の取組みが重要だ、とお話されました。そして「若いフロントマンは管理組合が育てるつもりで接して欲しい。その方が管理組合にとって結果的に質の高いサービスが得られると思う」と結ばれました。管理会社には業務を「やらされている」という意識ではなく管理組合を「積極的に支援している・されている」という意識で業務に取り組んでもらうことが重要で、管理組合が管理会社と賢く付き合うポイントはそこにある、ということでしょう。

今回のセミナーは、管理組合が①管理委託契約書の中身（業務仕様書）を把握すること、②管理会社と対等な立場であるという認識を持つこと、③契約金額だけではなく管理会社からの提案を引き出す発想をもつこと、以上三点がより良い管理に必要な管理会社との信頼関係に重要なことだと分かりました。

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フリーセミナー「管理会社と賢くつきあう方法教えます」

ＮＰＯ 集改センター恒例の6月のフリーセミナーのご案内です。

テーマ：　「管理会社と賢くつき合う方法教えます！」
講師：　　榎本 和裕 氏
日時：　　2010年6月15日（火）　午後3時～午後5時
場所：　　大阪建築会館3階（会議室）
参加費： 会員1000円、非会員2000円

概要：
　管理組合の役員から「うちのマンションの管理会社は全くダメ」などという話を良く聞きます。
　また最近は、管理会社や管理委託契約の見直しがめずらしくなくなりました。管理組合が利口になってきた証拠だと思います。
ただその前に管理組合には、やることがあります。

　それは、現在の管理会社に組合の要望を伝えて希望にあった管理内容に変更してもらう努力です。管理会社をトコトン使い切る管理組合でないと、見直しをしても見直し前と同じような問題が起きてしまう危険性が高いからです。

　講師の榎本先生は管理会社社長の経験をお持ちです。そして「管理組合は管理会社を『管理のゼネラリスト』だと勘違していることが多く、その勘違いから大きな落胆やトラブルが生じている」と話されます。管理組合は、管理会社を良く知ることが大切です。今回のフリーセミナーはそんな榎本先生から、管理会社と上手く賢く付き合うためのコツを教えていただきます。皆様のご参加をお待ちしております。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
参加の申込み：
　　　　　6月11日（金）までに本部あて直接電話・FAXまたは
　　　　　メール：osaka@＠shukai.or.jp（＠を小文字にしてください）にてお申し込み下さい。

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フリーセミナー「望ましい総会の開き方」の報告

第79回フリーセミナー「望ましい総会の開き方」の報告です。
講師は、ＮＰＯ集改センター正会員の井上正司氏です。

 最初に総会の立法趣旨について、区分所有法より前に制定された「中小企業共同組合法」と対比しながら説明がありました。「中小企業共同組合法」も組合に関する法律ということで似た部分が多く、参考になりました。

実際の管理組合総会運営を見ると、時には管理会社のペースで行われたり、それまでの進め方を踏襲して行われたりしていて、不適切であったり合理性を欠いたケースもあります。今回のセミナーでは、総会経験豊富な講師から事例が出され、参加者と対話形式で議論が行なわれました。そして管理組合役員が思い違いや間違いをしやすい項目について重点的に解説がなされました。
 
（例）
①     「議長は規約で理事長が務める」旨の記載（標準管理規約も同様に規定）があるのに、議長選出を行っている。　
コメント：無投票で理事長が議長就任すべきです。
 
②     議決権行使書の取扱いが千差万別である。また、議決権行使書自体が無い総会例も多い。
コメント：原則として議決権行使書は必要です。

③     監事が会計監査のみ行い、業務監査をまったくしていない。

コメント：一般に業務監査も監事の業務です。管理規約を再確認しましょう。
 
④     特別決議で議決権だけをカウントし、区分所有者数をカウントしていない。
コメント：区分所有法では、議決権数と区分所有者数の4分の3以上の賛成が決議要件であり、規約で別段の定めはできません。法律違反の可能性があります。
 
⑤     議決権行使書に賛否の意思表示がない（○が付いていない）場合に賛成票としてカウントしている。　
コメント：もし規約にその旨の記載が無ければ、意思表示のない議決権行使書は原則無効とみなすべきでしょう。

ただし長年の慣行として組合員の合意があると認められる場合は、有効となり得
ることとも考えられるので、判断が難しく是非の断定はできません。しかし、いずれにしても規約で「有効（無効）」と定める」、「無効票として取り扱う」など、はっきりさせることが大切です。
 
＜感想＞
経験豊富な管理組合役員経験者から熱心に質問が出されました。今回のセミナーでは、そのような意識の高い皆さんでも気づかない問題点が見つかったことが印象的でした。

アンケートには「総会全体の流れを把握することができ具体的な問題解説もあり役にたった」といった感想がありました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　

望ましい総会の開き方

ＮＰＯ法人 集改センターの恒例のフリーセミナーのご案内です。

今月のテーマは「望ましい総会の開き方」です。

　マンションの総会は、議案書・総会の進行とも千差万別で、すばらしいと思うところがあれば、全くおそまつなところもあります。区分所有法では総会(集会)に関する規定はわずかですので、正しいか間違っているかということは、それぞれの管理規約等にかんがみて判断せざるを得ません。

　しかし、全くその管理規約を無視しているところも見受けられます。多くの方は、従来の内容が適切であると思って踏襲しておられますが、場合によっては、後にトラブルになる可能性のある総会の開き方、進め方をされているところもあります。

　管理会社においてもしかりです。新人のフロントマンが先輩から教えてもらった内容や前年までの内容を疑問にも思わずそのまま行っているのが実情です。
　組合側は、管理のプロがやっていることだから間違いがないだろう、という程度で疑問に思って修正させるところは少数です。

今回のセミナーでは改めて、総会の招集・議案書・議決権・総会の進行・議事録作成等について、間違いの多い点を紹介し、標準管理規約の考え方、判例および他の法律等からみて望ましいと思われる内容をご説明致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　記
開催日時：　平成22年3月16日（火）午後３時～５時
講　　師：　 井上　正司（NPO集改センター執行役員　セミナー部会長）
　　　　　　　　　　　　　　　(日本マンション学会　関西支部幹事)
参 加 費：　会　員１０００円、　非会員２０００円
開催場所： 大阪建築会館３階（会議室）※別紙地図ご参照
申込み　：3月10日（水）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

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フリーセミナー「 「裁判外紛争解決制度（ADR）に基づくマンション紛争の解決事例」の報告

ＮＰＯ 集改センターで２月に行われたフリーセミナー、「ＡＤＲのに基づくマンション紛争の解決事例」についてのご報告をいたします。

＜開催日時＞　　　　2010年（平成22年）2月16日（火曜日）午後3時～5時
＜テ ー マ＞　　　「裁判外紛争解決制度（ADR）に基づくマンション紛争の解決事例」
　　　　　　　　　　　　　　～トラブル解決法としてのADRから学ぶ～　
＜ 講　師 ＞　　　　木村　長敏氏（NPO集改センター正会員・マンションADR研究所主宰）
＜開催場所＞　　　　大阪建築会館　3階　会議室
＜参 加 者＞　　　　17　名
＜セミナーレジメ＞　
1.紛争解決の選択肢としての背景　ADRのニーズ
2.マンショントラブルの特殊性          
3.ADR促進法の施行
4.ADRの特質　　　　　　　　　　　　　　   　　
5.ADR手続き実施者（メディエーター）の役割
6.マンショントラブルの新たな対話法　  　
7.ADRの用語
8.手続き実施者（メディエーター）のスキル
9.マンションADRの目指すもの       
10.ADR解決事例紹介
11.マンションADRに期待される今後   
12.マンショントラブル事例
13.メディエーターのためのその他の参考スキル

＜内容＞今回の参加者は６割以上がADRを知っておられる方ということで、基本説明は簡単に、実際のニーズ、マンショントラブルの特性などを踏まえADRがなぜ必要なのか、ADRを用いることでどのような結果へ導くことができるのか。木村氏本人がかかわった事例をもとに説明された。

ADRは簡単に表現すれば「紛争の話合い解決」の手法である。マンション問題は訴訟までしたくないために「放置」されている場合が多く、その多くは「コミュニケーション」ができてないための「気持ちの問題」が多い。　ADRにより第三者による「話し合いの場づくり」、それぞれの言葉を聴いてあげることによる「気持ちの開放」ができ、問題も解決し、そのままマンションに住むことができる、さらにコミュニケーションのなかった相手とのつながりができ、以前よりもより良い関係になることもある。　

＜感想＞今回のセミナーでは机上の話ではなく、木村氏が長年マンション管理士として実際にされた実例をもとに話されており、実質的で参加者も今抱えている問題が解決できるのでは・・と心に響いたようだ。ADRは手法として世間でも注目を浴びているが、木村氏の語るADRはその場の解決策だけではなく、昨今希薄になっている人との付き合いをつなげる影響さえもある。

木村氏は「マンショントラブルはマイナスばかりではない」という。まさに雨降って地固まるという効果を作り出している。手法という言葉で片付けるにはもったいなく、マンショントラブルに特化した独自の世界を作り出されている。

マンションの問題解決の糸口は「メディエーター」のスキルが重要だ。
・相手方での場づくりをすること。
・よく聴いてあげること、聴いたことを言い換え・まとめることによる　「受容された＝満足感」「結局はマンションでは安心安全な生活にしたいだけなんですね」と木村氏は語る。

セミナー後には管理組合の理事の方が絶賛され、ぜひ次のセミナーの企画をとの声があがっている。人とのコミュニケーションで「言語」の果たす役割はわずか7％。あとは目、態度、声の抑揚等であると言われている。
トラブルのほとんどは被害者意識からくるという。普段の生活・仕事に反映できそうだ。

【お問合せ先】本部　電話06-6943-8383　FAX06-6943-8382　

Email : osaka@＠shukai.or.jp（＠を半角にして送ってください）

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フリーセミナー「トラブルの解決法としてのADRから学ぶ－解決方法とその実態」

 ＮＰＯ 集改センター恒例の２月の「フリー・セミナー」を下記のとおり開催致します。


 テーマ：「トラブルの解決法としてのADRから学ぶ－解決方法とその実態」

 「マンションADR研究所」主宰者でもあり、一般社団法人日本マンション管理士会連合会 ADR委員会委員長でもある講師が机上の講座ではない、実例を挙げながらADRスキルの勉強会をグループワークも取入れ、様々な分野の実践に即応できるトレーニングを> 盛り込んで「ADR実践の手段」という研修を行います。
 【概要】
 これまで当会では、新たな紛争解決方法としてのADRについて何回かセミナーを開催してまいりましたが、そのほとんどがADR理念の紹介ないしは基礎編とでもいうべき調停制度に関するものでした。
 今回のセミナーでは、マンション管理士のみならず、あらゆる分野における業務の中での人間関係の円滑な形成に役立つスキルを身に付けることができるような内容を盛り込みます。
 裁判外紛争解決の手段（ADR）において民間調停者の調停スキルの意義を学び、それを各業務の中において実践することの有用性について実践事例を紹介しながら基礎知識を習得します。
調停の技法（技術）ではなく、技量（技能の力量）を養うトレーニングの方法などを模索・検討して、市民社会の成熟度と幼少教育の関係を探っていきます。

記
開催日時： 平成22年2月16日（木）午後３時～５時
講 師： 木村長敏マンション管理士（NPO集改センター正会員）
＊「マンションADR研究所」を主宰し、その他多数の団体に所属
参 加 費： 会 員１０００円、 非会員２０００円
開催場所： 大阪建築会館３階（会議室）※別紙地図ご参照
申込み ：２月８日（月）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

 ＜お願い＞フリーセミナーは予約制です。申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
 必ず事務局まで電話で連絡願います。事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
 本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３ FAX（０６）６９４３－８３８２
 e-mail : osaka＠shukai.or.jp（＠を半角にしてお送りください）

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フリーセミナー「マンション管理も健康管理から(がんPET検診セミナー)」

ＮＰＯ 集改センター恒例のセミナーが1月19日（火曜日）午後3時～5時まで大阪建築会館３階の会議室で行われました。

今回のテーマは、「マンション管理も健康管理から(がんPET検診セミナー)」と題し、互恵会　大阪回生病院　PETセンター長で集改センター正会員のの鳥居　顯二氏に講演をお願いいたしました。
　　
まず、病気とは何かから説明があり、検査の種類(血液検査・尿検査等)その結果の平均値と正常値等の説明がありました。
次に、腫瘍について良性と悪性があり、悪性の腫瘍ががんに移行すること、がんは自己規律をもって増殖していくこと、発生原因はDNAの変異であり、その誘因となるのがタバコなどの発がん物質であることが説明されました。また、がんについてのその種類、発症割合、自覚症状の有無、治療後５年後の生存率等の説明もありました。

がんの検査方法は、MR、CT、が一般的であるが、体に影響を残さない方法として、
近年PETが開発され、取り扱う医療機関が増えてきた。PETの基本は、がん細胞は
増殖の為にブドウ糖を多量に必要としている事から、検診の前にブドウ糖を摂取してそのブドウ糖の集まっているところががん細胞であると推察されています。
正確を期する為にCTと併用するケースが多いということでした。

＜感想＞
今回は、マンション関係とは直接関係が無かったことからか、例月に比べ参加人数は少なかったが、それだけに参加された方は本当に関心があって詳しく聞きたい方ばかりで、真剣に話を聞いておられました。
講師は、医学的な難しいことを素人にも解るように平易にして話され、疾病、特にがんについてのある程度の知識が身に付いたものと思われます。

マンションの住民がますます高齢化していく中で、孤独死の問題など管理組合として住民の健康問題への取り組みも今後必要になってくると思われます。そういう意味ではタイムリーなテーマーであり、有意義なセミナーであったと思っています。

最後には、参加者の中で鳥居先生のところでPET検診を受けられた方から、がんが発見されて治療し回復、おかげで命拾いをしましたとの発表もあり、定期的な検査・検診の必要性を再確認した次第です。

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フリーセミナー 「マンション管理も健康管理から（がんＰＥＴ検診セミナー）」

第７７回フリーセミナーの開催をお知らせします。

 開催日時 ： ２０１０年１月１９日（火） 午後３時～午後５時
 ＊フリーセミナーの開催日は「毎月第３火曜日」です。

 講 師 ： 互恵会 大阪回生病院 ＰＥＴセンター長 鳥居 顯二 氏
  NPO集改センター正会員

 テーマ ： 「マンション管理も健康管理から（がんＰＥＴ検診セミナー）」
 【概要】
 マンションの大規模改修工事を控えての建物診断同様、全ての生活の基本は
 「健康管理」です。
 今回はＮＰＯ正会員で大阪回生病院ＰＥＴ（ペット）センター長の鳥居Ｄｒ
 が講師です。「マンション管理も健康管理から」と題して、がん早期発見の
 決め手のＰＥＴ健診についてお話し頂きます。身体への負担の少なく最新検
 査方法で注目されている、がんＰＥＴ健診で多くの方が、早期発見で救われ
 てきました。明日からの元気な活動の為に、健康管理をご一緒に考えましょう。

 皆さま奮って参加され今後の対応にお役立てください。

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フリーセミナー「マンションのコミュニティ育成と地域のマンション交流」のご報告

 第76回フリーセミナー報告

12月15日（火曜日）の午後3時～5時まで大阪建築会館でＮＰＯ 集改センター恒例のリーセミナーが行われました。

テ ー マは、「マンションのコミュニティ育成と地域のマンション交流」
講師は、大阪市立大学名誉教授であり、(NPO法人 集合住宅維持管理機構 理事の梶浦 恒男氏。

セミナー内容は、２部形式に分けられ、前半はプレゼン資料による講義形式、後半は講義内容に関する質疑応答及び対話形式で行われました。講義は、最初にマンションのコミュニティ形成がマンションにとってどれだけ必要か、 また、有効であるかの説明があり、コミユニティ形成にはまず住民同士の交流が必要であることが説明されました。

次にマンショントラブルで一番多いのが、居住者間のマナーの問題であり、その内訳は違法駐車・ペット飼育・生活音が大きな割合を占めていることの説明がありました。本来マンションの持っている特性として、他の住居形態に比べてコミュニティ形成は容易で、コミュニティ形成を進める方策の具体例の紹介もありました。

後半の対話形式では、出席者のマンションでの具体例の相談等があり、他の参加者からの意見、法解釈面での説明、実際の対応事例等活発な議論が行われました。

セミナー参加者からは、下記のような感想が寄せられました。
 ・外国の例・公団分譲の初期の例等も解説があり、多少アカデミックな内容であり、アンケートでは、難しかったという意見もありましたが、総じて有益であったという評価であり、梶浦先生でなければ聞けない話であったと思っています。
 ・建通新聞の記者も取材に参加されており、又、会員の九鬼弁護士も参加されて、 法律面の説明をしていただく等、熱のこもった内容の充実したセミナーでした。
 ・梶浦先生は、長年研究者・学生相手に講義をしてこられた訳であり、その講義のテクニックといえば失礼になりますが、抑揚・間・次の話題に変える時の切り
 替え等すばらしく大変勉強になりました。
 ・印象に残ったのは、最後に言われた「多少法律・規約等に違反していても、実害がなくてマンション住民全員が了承又は納得していれば、それで良いのではないですか」という言葉で、我々管理のプロと自認しているものにとって耳の痛い言葉でした。

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