NPO集改センター(NPO法人 集合住宅改善センター)活動レポート

大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、福岡を中心に大規模修繕工事やマンション管理運営をサポートいたします。

スキルアップセミナー「アルミサッシ改修工事&補助金制度の最新情報」

2016-04-20 06:55:23 | スキルアップセミナー

NPO集改センター恒例の5月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。

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「アルミサッシ改修工事&補助金制度の最新情報」

標準管理規約では、アルミサッシの改良工事は計画修繕のひとつとしています。
そこで、この工事に関する工法と工事費及び国の施策である補助金制度について
知識を深めたいと思います。

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開催日時:5月11日(水)午後3時~5時 
講  師:(株)LIXILリニューアル(本会・賛助会員)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :5月10日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。

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スキルアップセミナー「アルミサッシ改修工事&補助金制度の最新情報」

2016-04-14 07:23:18 | スキルアップセミナー

集改センターのスキルアップセミナーの5月のテーマは、「アルミサッシ改修工事&補助金制度の最新情報」です。

標準管理規約では、アルミサッシの改良工事は計画修繕のひとつとしています。
そこで、この工事に関する工法と工事費及び国の施策である補助金制度について
知識を深めたいと思います。

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開催日時:5月11日(水)午後3時~5時 
講  師:(株)LIXILリニューアル(本会・賛助会員)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :5月10日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。

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集改センターの第23回 集改塾 (塾生40名)報告

2016-04-11 10:22:09 | 集改塾

第23回 集改塾 (塾生40名)報告

 4月6日(水曜日、午後7時00分~8時30分)、集改センターが主催する今年度最初(23回目)の集改塾を開催しました。今回は築3年で外壁タイルが落下したマンション改修工事の実例を工事に関わった協立技研㈱の渡部氏(現場代理人)と川上氏(営業担当)のお二人から生の声を聞かせていただきました。

 

< 塾生(白石増久 ㈱カシワバラ・コーポレーション)の声 >

この度の集改塾では、築3年で外壁タイルが落下したマンションの改修工事について、実際に工事を施工された協立技研㈱現場代理人の渡部様や、営業担当の川上様からお話を伺う事が出来ました。

 

冒頭に、工事に至るまでの経緯を弁護士の九鬼先生や松山塾長からお話頂きましたが、その時点で「とにかくややこしい現場」のレッテルを貼ることになりました。

マンションの大規模修繕工事の難しさは、居住者がお住まいの中での工事なので・・・・・とよく言われるように、現場代理人には「技術」と「サービス」の両面でのケアが求められますが、今回ご紹介頂いた現場は、その両面とも非常に高い難易度であると感じました。

説明の中で「ドライアウト」とう言葉が頻繁に出てきましたが、これはタイルマンションであればどの現場でも注意すべき点ですので、非常に参考になりました。

 「ドライアウト」の意味を調べると、「セメント硬化不良の一つ。モルタルなどの凝結硬化過程で、水分が下地の急速な吸水や直射日光を受けて短時間に蒸発してしまう事で、正常な凝結硬化が出来なくなる状態をいう。予防としては下地に事前に散水するなどの処置が必要。ドライアウトしたモルタルは正常な凝結硬化をしていないため強度は無い」とありますが、正にそのような状態が写し出され、下地の確認方法(釘などでこする)もご紹介頂きました。


 足場繋ぎ部のタイル補修を含め、実施工の中では先行の水湿しなくタイルを張っているケースが実在していると思われますが、それは小さな面積補修為、周囲のタイルや目地に支えられ保持されている可能性が高く、大きな面積の新設や補修になるとその症状もわかりやすく出るのだと思いました。また、タイルの貼り方については、塗装や防水のように工程や仕様が詳細に明記されていないケースも多いと思いますが、実際にタイルボンドメーカーからは詳細な施工計画書が発行されていますので、知識として持っておくべきだと思いました。

他にもJR対応や近隣対応、居住者対応から営業面(積算)の難しさなど、貴重な経験談をお話頂き、本当に有難う御座いました。

< 塾長の声 >

この日は、常日頃塾生たちが携わっている大規模修繕工事とは趣が違う、築3年で外壁タイルが落下したマンションでの実経験が聴けることもあり、過去一番多い受講者数でした。

 

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集改センター「第137回 スキルアップセミナー 報 告」

2016-04-11 10:21:30 | スキルアップセミナー

集改センターの第137回 スキルアップセミナーの報 告をいたします。

 

開催日:2016年(平成28年)4月6日(水)

テーマ:「理事長の権限範囲と責任」

講 師:九鬼 正光(弁護士、集改センター正会員)

 

<セミナー概要>

■管理組合の理事長の権限はなにに基づくものか。

会社の代表取締役社長、公益法人の理事長、これらの代表者は、事業を具体的に執行する権限をもっています。

例えば会社との取引、契約、実施など。一方、管理組合は、区分所有法第3条で「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う・・・」と事業内容が法律で限定されています。

この事業を具体的に進めるためには、総会で決議したものを理事会で執行するということになり、その執行責任者が理事長なのです。

つまり、理事長が単独でその権限を行使できないことが基本原則です。

従って権限の無い理事長が単独で行った行為は「無効」となります。

■理事長が行ったコンサル契約が無効とした裁判事例

設計事務所が、理事長の依頼により、建物の劣化調査・診断業務を行いました。

総会決議を経ずに設計事務所と行った契約を、臨時総会で白紙に戻した管理組合に対して、設計事務所はすでに行った業務費用の支払いを求めて提訴。

東京高裁は、総会決議の有無を確認しなかった設計事務所側の請求を棄却し、管理組合の理事長は、総会決議なく契約を締結する権限を有していないと指摘している。

■理事長の責任

理事長の責任は、管理組合に対する「善良な管理者の注意義務(善管注意義務)※民法644条」があります。会計理事が横領した損害を、理事長に一部の責任を認めた判決があります。

預金通帳を確認するなど、注意しておれば簡単に分かったはず。損害額の10%を賠償しなければならないとしています。

■総会決議はどこまで必要か、理事会決議でどこまで実施できるのか、様々な質問と議論が行われ、なんとなく理解していたつもりの理事長の権限と責任について、法律の根拠や、裁判事例等により分かりやすく説明され、大変有効なセミナーでした。

 

~ 次 回 開 催予 告 ~

 

■第138回スキルアップセミナー 2016年5月11日(水)午後3時から

テーマ:「アルミサッシ改修工事&補助金制度の最新情報」

講 師:㈱ L I X I Lリニューアル(NPO集改センタ一賛助会員)

標準管理規約では、アルミサッシの改良工事は計画修繕のひとつとしています。

そこで、この工事に関する工法と工事費及び国の施策である補助金制度について知識を深めたいと思います。

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マンション標準管理規約(単棟型)の改正版

2016-04-11 06:31:25 | マンションに関する最新情報

集改センターの枝副代表からの投稿です。

国土交通省は、3月14日にマンション標準管理規約(単棟型)の改正版を公表しました。
同31日には、団地型、複合用途型を公表しております。

国土交通省ホームページ(HP)に掲載されています。
<検索方法>
「集改センター」で検索 → 集改センターのHP から
「資料室」 → 「マンション標準管理規約」

国土交通省はPDFで掲載してます。
集改センターでは、これを「ワード版」に編集しなおしました。
管理規約の改正などの取組みには、追記・修正ができる「ワード版」が必要となります。
「ワード版」は管理規約本文のみです。

ワード版のデータが欲しい方は、本部までメールでお申し込みください。

なお、フォント、字数、行間などは、使いやすいように編集してます。
内容については、集改センターは責任を負いかねます。
各自の責任でご利用ください。

編集のサンプルは、添付資料(PDF)を参考にしてください。


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