NPO集改センター(NPO法人 集合住宅改善センター)活動レポート

大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、福岡を中心に大規模修繕工事やマンション管理運営をサポートいたします。

NPO集改センターの夏の研修会&懇親会

2016-08-29 20:54:55 | 講演、活動報告

去る8月27日、大阪リバーサイドホテルにて、恒例の夏の研修会を行いました。
今年は、午後1時から5時までの半日のメニュー。

 第一部は、「NPO法人を考えてみよう」と題して副代表が講師を担当。
 認証NPO法人が6月30日現在では、51,048。*解散数が12,330
 2割のNPOが解散しているとのこと。厳しい世界です。

 また、NPO独特の会計区分を明確にしなければいけない非営利活動収入と収益事業や、NPO法人の制度・情報開示など、基本の「き」を再確認。



 第二部は、11月5日に草津市立市民交流プラザフェリエ5階で行われる「マンション防災ワークショップ」のシミュレーションをしてみました。
 本番に向けての修正点も確認し、よりいいものにブラッシュアップしていきたいと思っています。



 懇親会では、オリンピックネタなどで盛り上がりました!

 さて、来年はどんな研修会か、楽しみです。

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スキルアップセミナー「施工ミスと施工偽装に学べる構造問題」

2016-08-25 12:04:26 | 集改塾

集改センターの9月のスキルアップセミナーは、「施工ミスと施工偽装に学べる構造問題」です。


~建築構造の専門家による建設現場の施工ミスとその報道を検証します~

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開催日時:9月7日(水)午後3時~5時 
講  師:新保勝浩氏(本会・正会員/1級構造建築士)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :9月6日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。 

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スキルアップセミナー「平成28年3月14日国交省発表の標準管理規約をみてみましょう」

2016-08-25 11:43:47 | スキルアップセミナー

集改センターの第141回 スキルアップセミナーの報告をいたします。

開催日:2016年(平成28年)8月3日(水)

テーマ:平成28年3月14日国交省発表の標準管理規約をみてみましょう

講 師:マンション管理士 木村長敏(NPO集改センター正会員)

 

 ◎平成23年度に改正された標準管理規約は、改正案の検討段階で発生した東北大震災の影響により、多くが積み残しとなったままで発表された。直後に検討委員会として「あり方委員会」が立ち上げられ、標準管理規約の改正作業を行うこととなった。本年3月14日に発表された「標準管理規約」と「マンションの管理の適正化に関する指針」の改正結果の内容を検討することにより、管理組合が適正なマンション管理を行ううえでの、今改正による有益な部分とともに、議論を呼んでいる問題点について少し批判的に考えてみます。

<セミナー概要>

■改正事項の主な内容

今改正においては、「コミュニティ条項」の再整理(削除)と「外部専門家の活用」の部分が注目される。「コミュニティ条項」の削除については、良好な居住者間の関係を形成するという管理組合の実態を無視した改正という批判的な意見が多くだされている。「外部専門家の活用」は、居住者の高齢化などにより管理組合の運営に支障が生じているケースもあり、検討するべき項目ではあるが、管理組合内のチェック体制の構築面など課題が多く、拙速に取り入れることは大いに疑問がある。その他では、暴力団等の反社会的勢力の排除規定において、賃貸に限定し、譲渡について規定していないのはどうしてか。また議決権割合に住戸の価値割合を連動させる、とのコメントや理事会への代理出席等のコメントの追加も再考が必要と思われる。災害時における管理組合の意思決定や緊急時の理事等の立入り、については一定の評価ができる。

■今後に向けての課題

 管理組合にとって、対応や取組みが問題になりそうなのは以下の3点が考えられる。

1.民泊、脱法シェアハウス、寄宿舎問題

現在国は特区を進め、民泊を推進しようとしている。6月20日に、「民泊サービス」のあり方検討会の最終報告書が発表されたが、今後の法整備の進行状況や各自治体の動きを注視するとともに、管理組合それぞれで民泊、シェアハウス等への対応を考えておく必要がある。

2.町内会・自治会と管理組合理事会との連携 

コミュニティ条項等の再整理、という表現で国交省も防災・防犯・美化・清掃等のコミュニティ活動は可能としており、今後、管理組合と自治会等との協力関係が重要となる。

3.管理組合の新たな問題

民泊などとも関連するが、空き室対策や滞納処理、また現在は大阪府だけだが管理組合法人への法人住民税の課税、といったものがある。

~次回開催予告~

■第142回スキルアップセミナー 2016年9月7日(水)午後3時から

  テーマ:「施工ミスと施工偽装に学べる構造問題」

  講 師:新保勝浩(1級構造建築士)

◎   建築構造の専門家による、建設現場の施工ミスとその報道を検証します。

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シャンティ塚本 大規模修繕工事竣工引渡し

2016-08-22 21:17:42 | 大規模改修工事のコンサル業務

今年3月に着工したシャンティ塚本大規模修繕工事が無事終了しました。
設計監理は、集改センター(業務担当:松山・鰐渕)で、施工は、匠の会の(株)幸和(営業担当:山野氏、現場代理人:久保氏)のコラボレーションで行った大規模修繕工事でした。

 

このマンションは、集改センターが最初にコンサルティング業務をさせていただいたマンションでもあり、その時も松山代表がコンサルタントとして担当しています。

第2回目となる12年前の工事では、バルコニーのスチール手摺をアルミ手摺に住戸玄関扉と集合郵便受けを更新しています。

今回第3回目の工事では、共用部照明器具のLED化及び外壁(妻壁)を石材調塗装材(㈱ハマキャスト20年保証)にするグレードアップ工事も実施しました。

今月8月17日の竣工引渡しでは、集改センターと(株)幸和に感謝状が手渡され、理事さんたちから温かい拍手とねぎらいのお言葉をいただきました。


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「マンション標準委託契約書」の改正

2016-08-10 08:58:19 | マンションに関する最新情報

NPO集改センターより、国土交通省が行った「マンション標準委託契約書」の改正についてお知らせいたします。

 国土交通省は、マンション購入者等への「情報開示」について見直しを行い7月29日「マンション標準管理委託書」の改正を公表しました。

 これにより、管理会社は委託契約書に基づき、関係者に充実した情報開示が行えることになります。

 「標準管理規約」と同様に、「標準管理委託契約書」も法的拘束力はありません。あくまで参考です。
 管理組合は情報開示について、どう判断するのでしょう。

 改正の主な内容は、
 ①開示内容の充実
 ②開示相手方(関係者)の拡大
 ③電磁的方法による開示
 ④コメントの充実(事件・事故・個人情報)

 改正内容はコチラ
 http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000135.html


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第27回 集改塾「ウレタン塗膜防水不具合事例と対策について」 

2016-08-07 09:55:14 | 集改塾

第27回 集改塾 報告(出席者11名)

 8月4日(木曜日、午後7時00分~8時45分)、集改センターの27回目の集改塾を開催しました。今回は、定例日(第一水曜日)では、高分子株式会社さん安全協議大会日に重なるため、翌日の木曜日開催となりました。

この日は「ウレタン塗膜防水不具合事例と対策について」 (株)ダイフレックス様より講義をしていただきました。

 

< 塾生(白井 将文 高分子㈱)の声 >

今回はダイフレックスさんよりウレタン塗膜防水においての不具合事例とその対策についての講義を受けました。現場でよく目にする不具合や、まだ見たことがない不具合があり、その対策も含めて今後絶対に必要になる知識だと強く感じました。

また、不具合事例の他にも、ウレタン塗膜防水の施工の手順・注意点・マニュアルについても講義していただき、その中では材料缶での攪拌やローラーでの塗布等の、普段当たり前のように見ていた職人さん達の作業が、実は間違っているものであると知り、それがなぜ間違っているのか、それをしてしまうとどうなるかという理由も勉強になりました。今後は職人さんに、多少強気に注意できると思います。

施工の流れのパートでは、仕様書の通りに行うとしても複数の方法があり、その方法によって工程を考えていかなくてはならないという話を聴き、改めて、工程管理の難しさを感じました。

 施工する上で最良の方法であるマニュアル通りの施工は、実際の現場ではなかなか上手くいかないものである。という松山先生の言葉の通り、今までに行った現場でも、マニュアル通り施工できず、どこかで妥協するという場面をよく目にします。しかし、ガラリ型の脱気筒の話を聴き、今後もそういった不便な点に対応する商品が出てくるのが楽しみです。

 製品紹介では、様々な製品が紹介されていましたが、なかでもウレタンが一定の膜厚以下だと下のシートが見えてしまう「ミエルカ工法」は衝撃でした。一度使ってみたいです。

 ウレタン塗膜防水はこれからも付き合っていくものなので、今後に活かしていけるとてもタメになる講義でした。

 

< 塾長の声 >

多くの塾生は実務&現場での経験が浅く、材料メーカー会社をお呼びしての授業はいつもにもまして塾生の眼差しが真剣そのものです。塾長としてこれからもより一層このような授業の場を設けることが大事と実感した日でした。

 

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