NPO集改センター(NPO法人 集合住宅改善センター)活動レポート

大阪、兵庫、京都、滋賀、奈良、福岡を中心に大規模修繕工事やマンション管理運営をサポートいたします。

集改センターの第49回集改塾のご報告

2018-08-21 08:53:54 | 集改塾

集改センターの第49回 集改塾 報告(出席8名)

この日(8月1日、水曜日、午後7時00分~8時30分)は、設計監理部会メンバーから講師を招きレクチャーする第2回目です。この日の講師は、倉内コンサルタントから「設計再度と現場サイドの2面から見た大規模の問題点」をテーマにお話ししていただきました。

 

< 塾長の声 >

この日の講師を務めた倉内康行コンサルタントとは、3年前に私が集改センターの業務でのお付き合いしたのが始まりでした。その時の印象は非常に良く、また今は仕事のパートナーとしてお付き合いして仕事に対するスキル・経験そして情熱には感服しています。そして集改塾でいつかは講義をと考え今夜の講師を務めていただきました。

倉内コンサルタントの1時間の講義は、塾生にとってはとても新鮮で強烈な印象のようで、講義中の表情では過去にない顔つきの塾生たちがメモ取りをしている姿は、塾長としては微笑ましい光景でした。質疑応答を終えた塾生たちは、また機会を設けて講義を受けたいと感じているでしょう。

 

< 塾生の声 >

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本日は倉内氏の講義で、テーマは「設計サイドと現場サイドの二面から見た大規模の問題点」ということでした。僕の中では、現場サイドの問題点のところでピンポイントに、営業と施工の格差、現場管理、現場営業での技術や知識の不足、さらには人員不足の問題、施工業者のコンサル能力の低さなどを話された時は、まさに普段から感じている不甲斐なさや不満にスポットがあたっていて、すごく共感できました。まとめで言われていた、解決の肝としての「プロとしての自覚と責任」を持つ、「プロとは?」という事では、まずは大事なことは「意識の向上」であるという事でした。そして「能力の向上」が「経験値」となり、それが発注者やコンサルなどへの「安心感」へ繋がり、「効率」を覚えることで「工事価格の減少」を生み、発注者への「満足度」に繋がるという事でした。これらの流れにはすごく納得しました。僕もたまに「やっているか?やらされているか?」なんかをよく考えたりします。自分が意識を持ってやっている時の仕事は、なんとなく自信を持ってやれている感じがしますし、上手く事が運ぶように思います。やらされているときや、なんとなく惰性でやっているときは、その仕事に自信もないし、なんとなくうまくいかないような気がします。なので、まずはプロとしての意識を向上させていきたいですね。次に「能力の向上」においては、「知識と技術の習得」といったところで、深く知識を掘り下げることのメリットを感じた講義でした。名前の由来や工法の定義、施工方法やカタログの情報量、覚えるためには、必要なアウトプットからインプットを求めていくのが良い。など、プロとして成長するのには大変重要なお話であったと感じています。インプットとアウトプットは、「やっていくとあるラインから面白くなる」と仰ってましたが、掴みで低圧注入の疑問点や注意点を話す倉内さんは、内容も「なるほど」と感じるものでしたが、それよりも、とても楽しそうにお話ししていたのが印象的で、やっていくと本当に楽しくなるのだろうなと思わされました。例えば僕も、「工法のメリットデメリットを上手く説明する為」などアウトプットを決めて、インプットを求めるように勉強してみようと思います。僕はまだ短いですがこの業界で仕事していて、自分なりに「高い意識で仕事をし、習得した知識と技術と人脈が先の自分を助ける」と考えて仕事に臨んでいるつもりですが、たまに前が見えなくなりそうな時もあります。そんな時、月に一回でも集改塾に来て、他者の方と交流したり、頑張っている人や各先生方の話を聞いてモチベーションを保つように心掛けています。僕にとってはこういう場は、仕事を続ける上で大事な要素です。僕の今後の意識の向上の為にも、また技術面の向上の為でも、倉内さんの刺激のあるお話が是非とも聞きたいと思っていますので、またよろしくおねがいします。この度はありがとうございました。

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今回はNPO集改センターの倉内さんにご講義頂きました。倉内さんのお話は社会人及び技術者として、色々と考えさせられる内容ばかりでした。マンション大規模改修工事の「ハード面」、「ソフト面」のお話では片面が突出してしまってはコストや仕事量に影響が出てくるため、両面をバランスよく強化していくことが大事だと感じました。倉内さんがおっしゃるように、この業界ではソフト面が先行し過ぎているのが現状だと思います。

知識力と伝達力(インプット、アウトプット)のお話を聞いた時に、ある研修会でアウトプットをするためのインプットをするというトレーニングを受けたことを思い出しました。この研修を受けた後からは、新聞等の活字を読む時にもアウトプットをすることをイメージしながら、インプットをしています。自己啓発の手段としてはとても合理的なことだと再認識できました。

設計サイドのお話で将来的には管理組合を法人化して、運営をしていく可能性があるというお話は大変興味部深かったですし、施工だけをしている私には考えつかない発想だと思いました。現場サイドのお話で出た工事営業力、設計的なコンサル力の必要性は最近私も痛感しているところでした。倉内さんのお話を聞いてマンション以外の民間工事(テナントや工場)の改修工事(計画、提案も含めて)も経験してみたいと感じました。

最後に今回の講義の中で一番印象的だったが、「意識」の大切さについてです。意識の向上が無くては効率が上がらないのも当然なことだと思いましたし、技術力、顧客満足度、利益、全てに繋がってくると思いました。これから私自身のスキルアップも企業の発展も意識を高く持ち続けることが一つのポイントになると感じました。

この度はご多忙の中、貴重なご講義をして頂きましてありがとうございました。個人的には「技術的なワンポイント」の続編をお聞きしたいと思っております。

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今回のテーマを知ってから、普段、私自身も下請け業者の方が元請け業者の苦労や求めるものを理解してもらえれば現場の力は上がるのではないか、また営業担当者や現場代理人がコンサルタントの苦労や求めているものを理解すればもっと力が上がるのではないかと思うことあったので、設計と現場の両方を経験されている方の話は聴く前から楽しみにしていました。

ハード面(技術)、ソフト面(コミュニケーション・サービス)どちらが先行してもいけないという話は耳が痛かったです。

会社としても営業の私自身も受注することを優先してソフト面が先行し、そのしわ寄せが現場へいっているのが現状です。

業界全体でソフト面での競争が増している風潮があるので受注するには、ある程度ソフト面での競争には参加しなくてはいけないと思いますが、倉内先生がおっしゃっていたように他社とどう戦うか、どう違いを見せられるかは常に考えていかないといけないと思いました。

講義の後に質問をしてしまいましたが、戦術、ストロングポイントをどう捉えるか、それをどう生かすかは自分自身で勉強し、考えていくものだと反省しました。

今回の倉内先生の講義を聴いて、如何に高い意識を持って仕事をする事が重要かということを学びました。

また高い意識を持つことで疑問が生まれ、それを自分自身で調べる、そうすることで知識が積み重なっていく、本当にその通りだと思いました。

「相手の期待値を超えることが仕事」という言葉を大切にし、今後は私自身も高い意識を持って仕事と向き合い知識を深めていこうと思わせてもらいました。

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以上。

 

 

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集改センターの「第162回 スキルアップセミナー報告」

2018-08-13 12:00:38 | 集改塾

集改センターの第162回 スキルアップセミナーの報告をいたします。

 

開催日:2018年(平成30年)8月1日(水)

テーマ:「組合員の高齢化と管理組合(相続放棄・成年後見人・認知症)」

講 師:中島 亮平(本会・正会員/弁護士)

<セミナー概要>

■高齢化の影響

高齢化社会が到来している、と言われています。高齢とは何歳からを指すのか?国の白書では65歳以上を高齢としているようです。全人口に占める高齢者の割合を高齢化率と言いますが、2025年に30%、2055年には38%に達する見通しとのことです。高齢化がマンションにどのような影響をもたらすのか、考えてみましょう。

■理事のなり手不足

 マンションにおいて、住民の高齢化はどういったところに影響がでるのか。高齢化だけが原因ではないものの、組合員の高齢化も理事のなり手不足の要因の一つになっていると思われます。多くの管理組合では、理事になれるのは組合員に限るとなっています。また理事会への代理出席も制限しているケースが多いと思われます。認知症と診断され、成年後見人が指定されれば当然理事の職務を行うことはできません。また、高齢の組合員が亡くなられた場合、相続の手続きがなされず、誰が区分所有者かわからないという事態も起こってきています。今後は、役員になれる者の範囲を拡大する方向で、管理組合は考えていく必要があるのではないでしょうか。

■認知症と成年後見

認知症の問題は、理事のなり手不足とは別に、徘徊や他の居住者の住戸のドアをドンドンと叩くなどの行為で住民生活に影響を与えているケースも報告されています。成年後見人が指定されていれば、公的機関への届出、介護施設等への入居といった対応も素早くとれるのでしょうが、そうでなければ解決まで相当の時間を要すると考えざるをえないでしょう。

■独居高齢者と要支援者名簿

大阪北部地震や記録的豪雨による水害など、最近も大きな被害をもたらした災害が発生しました。災害時においては要支援者とともに、高齢者についても自力での避難が難しく手助けを必要とすると考えられます。自分たちのマンションの現況を把握している管理組合は少数だと思われます。今後は自治体などと協力して実態を知っておくことがより大事になってきます。

■最後に

 マンションについては建物自体の高齢化も言われていますが、居住者の高齢化もますます進んできています。高齢化による理事会機能の不全は、マンションの管理不全を招き、建物の老朽化を進めることにもつながります。相続放棄や相続人の不明により管理費等が滞納されるという事態も起きてきます。今回のセミナーを聞いて、早急に高齢化対策を考えていくことが求められているのだな、と考えさせられました。

 

~次回開催予告~

■第162回スキルアップセミナー 2018年9月5日(水)午後3時から

 テーマ: 「新築工事の電気設備」

講 師:中野 友也(本会・正会員/電気工事施工管理技士)

<新築の電気設備の根本知識が無いと改修工事が出来る訳がありません。基本的な電気設備についてお話します。>

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集改センターの第161回 スキルアップセミナー報告

2018-07-31 22:33:54 | スキルアップセミナー

第161回 スキルアップセミナー報告

開催日:2018年(平成30年)7月4日(水)

テーマ:「大規模修繕工事をより深めるために必要な事」

講 師:代講:松山 功【上村 允郎(本会・正会員/設計監理事業部長・建築担当)】

<セミナー概要>

■はじめに

工事関係者の皆様は、大規模修繕工事の必要性、工事内容、おおまかな進め方はお解りかと思います。しかし、実施にやってみると大なり小なり違うということがあるのではないでしょうか。私が今回、このタイトルでお話ししようと思った理由は、エンドユーザーに今まで培ってきたノウハウを提供できているか、要求に対して答えることができているか、材料やランニングコストについて幅広い提案ができているか、従来の施工方法、材料から脱却できていないのではないか、ということを感じているからです。

■大規模修繕工事の基本的なコンセプト

大規模修繕工事の提案をする場合、居住者が安全で快適な生活を送ることができる、考えうる劣化を未然に防ぎ健全な状態を維持する、資産価値の低下によるスラム化の防止、メンテナンスコストの抑制、美観・機能・性能等を失うことなく次世代に継承する、といったことが求められます。専有部についても目配りすることも必要です。目の前の大規模修繕工事だけの提案ではなく、数年後、十数年後を考慮したコンセプトが重要です。単に劣化が進行している部位を修繕し工事費用を抑える、ということではなく、コストは高くなってもロングスパンで考えれば結果的にローコストになる、という提案をすることが大事なのです。

■耐震基準について

6月18日に大阪北部地域を震源とした最大震度6弱の地震が起きました。耐震基準という言葉が改めてクローズアップされています。昭和56年5月以前の建物は旧耐震基準、それ以降のものを新耐震基準で建てられています。また、阪神・淡路大地震を受けて平成7年10月には旧耐震建物の改修の促進を図る法律が施行されました。現在、ほとんどのマンションは鉄筋コンクリートまたは鉄骨鉄筋コンクリートで造られています。新耐震基準で建てられている建物については、「震度5程度の地震にたいしては建物の機能が保持され、震度6程度の大地震においても、建物に損害が発生しても人命を保護できる」といわれています。

■従来工法・材料について

 最後に大規模修繕における工法・材料について検討します。従来工法では内外壁の塗装は、ローラー塗りで行われています。施工場所によっては吹付工具(エアーカーテンガン)を使用する工法で、工期の短縮、居住者の負担軽減等の面で効果があります。タイルの張替工事は類似品を探すか、窯元に発注して焼く、という方式が多くとられています。特注色合わせで発注すると、1~2か月程度納期がかかり、少量だと高額になるというデメリットがあります。既存タイルに塗料を吹き付けるという工法であれば、2週間程度の納期で、少量でも安くできるというメリットがあります。柔軟な思考で工法・材料の検討を行いましょう。

 

~次回開催予告~

■第162回スキルアップセミナー 2018年8月1日(水)午後3時から

 テーマ:組合員の高齢化と管理組合(相続放棄・成年後見人・認知症)

講 師:中島 亮平(本会・正会員/弁護士)

<マンション組合員の高齢化がますます加速します。入院・死亡・相続放棄・後見人などの事態で管理費の滞納が発生。管理組合の対応を考えてみましょう。>

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集改センターの第48回集改塾のご報告

2018-07-17 09:47:20 | 集改塾

2018年(平成30年)7月14日

第48回 集改塾 報告(出席11名)

 

この日(7月4日、水曜日、午後7時00分~8時30分)は、塾生が講師を務めレクチャーする第2回目です。今月の担当は㈱カシワバラ・コーポレーションの入社6年目の吸山塾生(営業)が「施工管理のあれこれ ~安全・品質管理編~」をテーマに発表しました。

 

< 塾長の声 >

この日の講師を務めた吸山(のみやま)塾生は、開塾から参加している塾生のひとりで入社7年目の社会人となり、すでに会社では第一線で活躍する社員ではないかと思います。

吸山塾生自身作成の配布資料(約40ページ)の完成度が高く、工事現場における「安全対策及び品質管理」について(すべての塾生にとっては)必ず頭に入れておかなければならない知識と情報が網羅された内容の濃いものでした。プレゼン後の受講塾生の採点も全員が90点~100点の評価を得ており、私だけではなくこの日の受講生全員が感じたのではないかと思います。昨年は、1級施工管理技士の合格そして集改塾に皆勤と、集改塾では頼れる兄貴分となっているようです。今後の彼の活躍が楽しみなこの日の吸山講師でした。

 

< 塾生の声 >

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今回の講義は㈱カシワバラ・コーポレーションの吸山さんから施工管理のあれこれ~安全・品質管理編~の内容で話を聞き、冊子の中にある言葉で初めて見る言葉もあり、新しく知識を身につける事ができました。

実際、現場で管理をしている立場ですが、冊子の内容の中で実施した事のない例があり次回の現場では取り入れたいと思います。特に特化物に関しては今の現場でも使用しており希釈材に関しては劇物扱いになる物質もあるので、そこは特に注意しなければいけないと思いました。また住人さんの中にはシックハウス症候群の方もおられ、塗装時の養生に関して一酸化炭素中毒はもちろん、吸気関係にも細心の注意をしました。

また最近では外国人労働者も今の現場で作業をしているのを見かけます、新規入場者教育を行なっていますが、本人の在留カードまでは確認をしていないので、出来るかぎり不法就労防止する為、確認を徹底していきたいと思いました。

日々、安全・品質管理を徹底していますが、複合的な要因が重なって、いろんな事故は起こってしまいます。また起こしてしまっています。大きい小さい関わらず人身災害を起こさないように改めて感じる内容でした。

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今回のプレゼンテーションを聴いていて、自分自身、耳の痛くなる内容が多くありました。できているものあれば、知らないものもあり、知っていてもできていないものもありました。本当に今回の内容は現場代理人に全員に聴かせて自分の現場についてもう一度考え直してもらいたいと思いました。営業の私もヒアリングの際には社内の安全パトロールや工具の落下防止策など良い事ばかりをアピールしていますが、実際にできているかと言われればできていない場合の方が多くそれを指摘もできていません。

受注するためにアピールした言葉には責任を持ってできているかを確認する、その確認ができていないうちは代理人を責める資格はないと思いました。特に指導する際は、必ず事前に指導するということを心掛けるようにしていきたいと思います。また、指導する立場として常に勉強し知識を付けていかないといけないと思いました。

今回のプレゼンテーションを聴いて、前回の挙がった話し手の視線等の技術的な部分よりも資料の内容の重要性を感じました。内容が良ければ聞き手は自然に聞き入ってしまうと感じました。資料の文字の大きさ、配置等の細部のテクニックもこれから学んでいきたいと思いました。

 

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今回の施工管理の解説・説明について自分の復習もかねてですが、他社の人たちの反応をみていて、改めてカシワバラ独自の特徴があるのだと感じられる講義となりました。

安全と品質について、特化物と外国人就労者の知識が乏しく、実際に特化則対象外であったが希釈材にトルエンを使用している経験がありました。これを経験して学ぶのでなく、知識をつけて未然に防げるように現場を見ていきたいと思います。

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今回は、カシワバラコーポレーションの吸山さんの講義でした。率直な意見としては、元々はどうであれ営業として一線でやっているせいか、「さすがに喋りなれているなぁ」という印象でした。語り手としての印象ではなく、説明が非常にわかりやすいという印象でした。淡々と話している中に、ポイントをおさえた質問や疑問点を投げかけるところは、資料を熟知していてどのあたりに伝えたいポイントがあって、どんな質問が来るというような周到さを感じました。資料は言うまでもなくよく作りこまれていて、さらには社外秘資料やデータの流出にも考慮されていて、「普段からヒアリング資料などをよく研究しているのだろうな」と思いました

内容は基本的なことが多くありましたが、その中には普段忘れがちな事項や敬遠しがちな事項が多く有り、この資料を持っているだけで自分の現場の現状を推し量ることのできるツールになり、新人の指導からベテランの反省会資料・現場マニュアルにまで使用できる内容だと僕は思っています。特化則に関する対応や暴露防止措置・見える化対策、外国人就労者の扱い、雨養生などの現場対策から引き起こす2次災害の注意事項等、現場経験からくる対策や業界動向等に則した管理対策も盛り込まれていて非常に素晴らしい内容だと思います。一緒に聞いていた同僚との意見では、どこかのコンサルとして安全・品質管理の講師としてお招きしたいくらいだと話していたくらいです。

塾生講師も続けていくと他社さんの刺激を受けて、それぞれ内容は違えども個人のスキルというか性格というか、特徴を出してきている印象です。他社の営業さんは、普段の業務から着々とスキルアップしているのを目の当たりにすると、刺激とともに焦りも感じます。これはやばい。もっと精進しなくては。ともあれ、貴重な資料・体験談・講義をしていただいた吸山さんに改めて感謝します。お疲れ様でした。

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今回のテーマ、「施工管理のあれこれ」でした。営業の吸山さんにプレゼンテーションをしていただきました。今は営業の吸山さんの現場代理人時代の貴重なお話を聞くことができ、とても良い機会でした。

現場に出てようやくどういうことをやっていけばよいのかがわかってきた今、一人現場も務めた先輩のやってきたことを聞いて、自分も取り入れていきたいと思うことがいくつもありました。ウレタン防水の攪拌時に区画、ビニールシートを引くことなど、普段やっているから指導していたことにもすべて意味があり、現場の一つ一つに疑問を持って、勉強し続けなければいけないと強く思いました。資料も大変見やすく、ご自身の経験を踏まえながらのプレゼンで、事前に調べてきた内容も取り入れながら、とても参考になる内容でした。

まだ自分自身、プレゼンの経験がないのですが、事前にプレゼンの内容を詳しく調べて発表している点、充実した資料、自信をもって落ち着いた口調で話す点などをしゃべりには自信がないので、今後プレゼンをする際に意識していきたいと思いました。

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今回の集改塾は会社の先輩である吸山さんの発表でした。発表の中では吸山さんの経験談を沢山お話して頂いたので、私のような若手社員には今後の仕事に生かせることも多かったです。経験談も分かり易く、現場で気をつける事やそのようなやり方もあるのだなと新しく発見できる事も多かったです。

環境の話の中では、風速や降雨量、積雪量、地震の大きさについて知る事ができました。普段の仕事の際には、温度や湿度を記録し、熱中症に対してくらいしか意識していませんでしたが、今後は風速なども大切なことだと感じました。まだ行なった事がありませんが、高層マンションを担当した時やゴンドラを使用した際には、きっと風速など意識して仕事をしなくてはならないと感じました。また、風速10m/Sといわれただけではどのくらいか分からないので、日々記録し、肌でかんじることで、現場に出たときに気が付けるようにしたいと思いました。

安全についてのお話の中では給湯器の養生の仕方を教えて頂きました。事故がよく発生してしまう場所ではある分、しっかり理解しておかないと巡回している意味が無いなと感じました。排気と吸気部分を直に塞ぐことだけでなく、雨よけの為にかけている養生も良くない事であることはしっかり意識しておかないと見逃してしまうなと感じました。つい、排気や吸気部分が開いてるからといって油断してしまうことだなと感じました。きっと知識が無ければ見逃してしまう部分だと思います。養生のテープが剥がれてしまうということも予知しておかないといけないなと感じました。そんな事故が起きないようにする為にも養生の確認として、事前にガス会社に頼む事も大切だなと感じました。専門家に聞いて事故が無い確実な方法をとっていきたいなと思いました。また、仕事が終わり次第、養生を撤去する事も確実な方法だなと思いました。

外国人の就労については、在留カードを持っていればいいという安易な考えでいたが、在留カードにも期限があり、本物のカードの見分け方について勉強になりました。1回の現場に外国人はだいたい1人は入っているので確認していかなければならないと思いました。また、外国人はよく働いてくれて、現場内で困る事はあまり感じてないのでそんな事で働けないのはかわいそうな事であるので事前に確認しておかないといけないと感じました。

今回の講義も、まだまだ知らない事や気を付けなければならない注意点が沢山あるなと気付く事ができてよかったです。とても勉強になりました。

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以上。

 

 

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集改センターのスキルアップセミナー「組合員の高齢化と管理組合(相続放棄・成年後見人・認知症)」

2018-07-11 06:46:43 | スキルアップセミナー

NPO集改センターからのお知らせです。

8月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。


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「組合員の高齢化と管理組合(相続放棄・成年後見人・認知症)」

マンション組合員の高齢化がますます加速します。
入院・死亡・相続放棄・後見人などの事態で管理費の滞納が発生。
管理組合の対応を考えてみましょう。

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開催日時:8月1日(水)午後3時~5時 
講  師: 中島 亮平 氏(本会・正会員/弁護士・マンション管理士)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :7月31日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。 

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集改センターの第160回 スキルアップセミナー報告

2018-06-19 17:19:08 | スキルアップセミナー

集改センターの第160回 スキルアップセミナー報告

開催日:2018年(平成30年)6月6日(水)

テーマ:「シニア向けマンション」「定借マンション」の問題点

講 師:彌島 義尚(司法書士/司法書士法人なにわ合同)

<セミナー概要>

■はじめに

 新築分譲マンションの登記に携わるなかで、シニア向けマンション・定借マンションは問題をはらんでいるように感じていました。どういった部分が問題なのか考えてみましょう。

■シニア向けマンション

法律上の定義はなく、シニア層向けの分譲マンションを言い、「高齢者用マンション」「ケア付き分譲マンション」「分譲型有料老人ホーム」という呼称で分譲されることもあるようです。1970年代がはじまりと言われています。

分譲マンションですので、区分所有法第3条の団体(管理組合)が建物の維持管理・資産管理を行うことになりますが、問題なのは区分所有者が入居の時点で高齢者だということ。一般のマンションでも、高齢化による管理組合役員のなり手不足と言われておりますが、シニア向けマンションはスタート時点でハンデを背負っている状態といえます。また、契約時にうたわれていたサービスが提供事業者の採算悪化による撤退や追加費用の発生などで受けられなくなる事例もあるようです。その結果、転売することも難しくなるという悪循環に陥っています。

■定借マンション

1991年に導入された定期借地権制度による定期借地権付分譲マンションをいいます。定借期間は50年以上、契約の更新に関する規定の適用がないなどが要件となり、公正証書等の書面で特約を結びます。借地権方式(地上権・賃借権)と転借地権方式があります。主流は、分譲事業者が介在する転借地権方式です。制度導入以来30年近くなり、期間満了が近づくにつれ区分所有者の維持管理への意欲が失われていく、空き住戸の増加によりスラム化が生じる、契約満了時に円満に原状回復がなされ、更地明渡しが問題なく行われるのか、また、介在している分譲業者が地代を支払わなかった場合はどうなるのか、などといった問題点が指摘され始めています。

■まとめ

 今後購入を考えている場合は、「シニア向けマンション」については、提供されると記載されているサービスの中身をよく吟味し、月々の負担に見合うものかどうかよく検討すること。「定借マンション」を購入する場合は、修繕積立金とは別に、期間満了時に備えとして取壊し費用への対応がなされているか、についてチェックすることが重要だと思われます。どちらの形態のマンションも、国による分譲業者への法的規制などによる指導の強化が求められてくると思われますが、何よりも購入予定者、区分所有者が理解を深める必要があります。

 

~次回開催予告~

■第161回スキルアップセミナー 2018年7月4日(水)午後3時から

 テーマ:大規模修繕をより深める為に必要な事

講 師:上村 允郎(本会・正会員/設計監理事業部長・建築担当)

<設計も業者も大規模修繕を今まで以上に生業とする時、何がエンドユーザーから求められているのか。仕事をとる為の仕事になっていないか。従来の工法、材料の再検証も必要な時です。>

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集改センターの第47回 集改塾「しくじり先生 ~俺みたいになるな!!~」

2018-06-12 16:59:29 | 集改塾

2018年(平成30年)6月12日

第47回 集改塾 報告(出席9名)

 

この日(6月6日、水曜日、午後7時00分~8時30分)は、塾生が講師を務めレクチャーする第1回目でした。今月の担当は高分子㈱の入社4年目の塩月塾生(営業)と白井塾生(工事)の二人が「しくじり先生 ~俺みたいになるな!!~」テーマに発表しました。

 

< 塾長の声 >

今年1月の企画会議で4月から4回生5回生となる塾生もいる中から、担当月を決めてそれぞれの自由テーマで講義していただくことを決めました。そのトップバーターが塩月&白井塾生/高分子㈱のお二人です。

両塾生は、入社4年目に大規模修繕工事物件を任され現在工事を進めており、これまでの経験談と進行中の業務上のあれこれ(しくじり)を聞かせてくれました。

発表終了後に二人のプレゼン力を100点満点で塾生全員から採点とその評価を発表させて、それぞれの長所短所を知ってもらい、今後の仕事でのプレゼンの場に役に立てればと思っています。その後、塾生たちとの質疑応答でこの日の工事が終了しました。

 

< 塾生の声 >

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今回は、高分子さんの塾生講師でしたが、惜しげも無く失敗談を公開してくれたことに感謝します。が、少し後悔しているのではないですか?大丈夫ですかね?会

社的に。少しだけ心配しています。話の内容については、同じとは言わないまでも、「似たような失敗やミスは弊社にもあるなぁ」と共感していました。そこに隠れている問題も、同業他社さんでも抱えていて、「同じように苦しんでいるんだなぁ。」と。それは、個人的なスキル不足もあるでしょうが、やはり社内や部署間での連携不足、教育環境の不備が大きな要因ではないかと思いますね。別に会社が怠慢だと言うわけではなく、会社だって手を尽くしているとは思いますが、現状不足気味の人員なんかも影響して、即座に改善していくのは難しいのでしょうね。

それでも今を働く僕たちは、その環境は環境なりに「自分たちで改善していく」しかないと思います。会社や他人に転化しても、一向に状況は良くはならないでしょうね。今日の話でもあったように、お仕事をいただく際に見積の時間がないとか、現調に行く時間がないとか、お客様の理由で慌てふためくのは、余程のことでない限りは社内で協力して対応するしかないとして、社内間で協力体制がないとか環境が乏しいせいで、あってはならないような恥ずかしいミスをしてしまうのは、できればなくしたいものですよね。

あまりこんなことを感想として書くと、バレたらなんだか怒られそうですが、業者間を超えてこういった問題を考えさせられるのも、集改塾ならではの貴重な体験だと思いました。

こんな環境を提供していただいている会社にも感謝しなくてはいけないですね。そして、貴重な体験談を話してくれた塩月さん、白井さん、ありがとうございました!今後のお二人の成長にも大いに期待しております。今回はお疲れ様でした。

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今回は高分子株式会社の塩月さん、白井さんにプレゼンテーションをして頂きました。入社4年目のお二人でしたので、4年目の時の私と照らし合わせながら聞かせていただきました。

失敗談の内容は「あるある」な内容ばかりで共感できました。「失敗は成功の基」とよく言いますが、このことわざのように塩月さんと白井さんは失敗の原因を考え改善していかれているだと感じました。私自身も過去を振り返ると、失敗から多くのことを学んできたような気がします。普段は無意識で業務に取組んでいますが、失敗を振り返り改善していくことは社会人として非常に大切なことだと気付かされました。

プレゼンテーション終了後にプレゼンテーターの評価、構成、資料の見やすさ等についてディスカッションを行いましたが、新鮮でとても参考になりました。また、今回のお2人のプレゼンテーションは営業担当の立場と現場担当の立場を上手く表現されており、綺麗に構成されたプレゼンテーションだと思いました。

塩月さん、白井さん貴重な勉強会をありがとうございました。

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今回のテーマ「しくじり先生俺みたいになるな」でした。営業の塩月さん・工事部の白井さんのコンビでプレゼンしていただきました。結果から言いますとやはり、場慣れしている塩月さんのプレゼンは非常に良かったです。

白井さんのプレゼンが悪かったわけではなかったのですが、塩月さんのプレゼンが頭ひとつ抜けていました。やはりその良かった要因としまして、パワーポイントを見ずしっかりパワーポイントの内容を把握していたことだと思います。内容を理解・把握することにより自信を持って話せていたのではないかと思いました。

反対に白井さんのプレゼンですが、声が小さく、パワーポイントを見ながらプレゼンをしていましたので、やはり聞き手からしますと自信が無いように見受けられました。

パワーポイントの構成はすごく良くできていました。声のボリューム、抑揚のつけ方でさらに良くなるのではないかと思いました。

私自身あまりプレゼンの経験がなく、人のことを言える立場ではないのですが、聞き手になって思ったことは、まず内容を理解すること。そして、声は大きく話すことだと思いました。緊張すれば早口になり、声も小さくなって自信が無いように聞き手は思いますので、堂々と、自信を持ってはきはきと話すことがプレゼンでは大事だと思いました。今回初めて参加させて頂いて、他社とのコミュニケーションがとれ、また意見交換ができる場ですごく勉強になりました。

自分での反省点や良かった点がすぐに意見として皆さんから出てくるので本当に勉強になりました。しっかり今回学んだことを次に生かせるよう今後もやっていきたいと思います。

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今回は初めて自分よりも業界歴の浅い、後輩にあたる人の話を聞きくことができて物凄く刺激になりました。自分と同じような失敗を私の会社より規模の大きい会社で同じように苦労をしていることに親近感を感じました。特に工事部との引き継ぎは、私自身未だに100%できたと感じたことのない事項で、常にどうすればうまくいくのかを考えさせられることです。

今回の講義で一番羨ましく思ったことは同年代の同期と一緒に仕事しているところです。失敗は多かれ少なかれ誰にでも起こることですが、その失敗を同期と共有し、今回のように一緒に反省して発表できるのは羨ましいことだと感じました。

今回の講義は終わった後、プレゼンターに対して点数を付けるということをしました。私はプレゼンに苦手意識があるので他人に対してプレゼンの点数を付けることが辛かったです。ただ聞き手としてプレゼンを見ていると、良いところ、良くないところは感じるのだなと思いました。まず、最初からプレゼンに点数を付けると決まっていなかった状況でも終わった時に良く感じたところ、良くないと感じたところは自然に印象に残るものだということも思いました。

また自分自身、プレゼンが苦手でもプレゼンの良いところ、良くないところは他の塾生と同じように感じたので、プレゼンを見る側が感じるものは共通していると思いました。今回のプレゼンで共通して上がった事項として話し手の視線、声の大きさなどは今後プレゼンをする際には意識していこうと思いました。

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私が集改塾へと参加させて頂くようになってから初めて講師役をさせて頂きました。講師役から一晩が経ち、自身の中で「ああしておけばよかったな」・「もっとこうすべきではなかったか」など、考えさせられることが多く出てきております。

また、今回参加して頂いた松山塾長・塾生の方々、いわばプレゼンを受ける側の方の評価を直接聞かせて頂き、学ぶことが多い回となりました。今回の経験を自身の糧へと昇華できるようにしっかりと反芻し、今後の力へとしたいと思っております。得難い経験をさせて頂き、本当にありがとうございました。

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今回は塾生講師の発表という事で、自分含め2人で営業部と工事部のしくじりを発表させていただきました。コンセプトとしては、「新入社員向けに失敗談を話して、同じ過ちを繰り返さないように気を付けましょう」という講義をする予定でしたが、たまたま、その日の塾には新入社員がおらず、他の塾生も経験豊富な方ばかりであったので単に初歩的なミスの発表というような形になってしまったのは少し残念でした。

内容は、それぞれの失敗談を話すだけの物でしたが、今回は発表技術について考えることがあり、発表後にプレゼンター2人の点数を塾生が評価しました。2人の内自分は、すべての塾生の評価において相方より下でしたが、自分の感覚でも酷い発表なのは感じており、点数の差が1番大きいものでも50点ほどだったのが、すごく気を使わせている感じで妙な申し訳なさを感じました。評価の内容は、松山先生の意見も含めて「元気のなさ」「声の大きさ」というような自分の自信のなさからくる要因が多くあったので、今後のヒアリングや説明会等では、対策を練っていきたいと考えております。

ありがとうございました!

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以上。

 

<ある塾生からのメールのご紹介>

松山先生

いつもお世話になっております。

遅くなり申し訳ございません。

6月集改塾の報告をお送りします。

宜しくお願い致します。

今月の集改塾でプレゼンに対して教わった事を先週の土曜日のヒアリングで実践しました。

視線は聞き手に向けてスクリーンを見ない。

大きい声で話す。

少し動いて聞き手を飽きさせない。

遅れている人にペースを合わせる。

40歳以上の年配の方が多い管理組合でした。

いつもなら早く進めてしまうところをゆっくりすると話している最中にいつもより目が合うこと多くなりました。

今日、内定の連絡を頂けました。

これからももっと勉強していきます!

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集改センターの7月のスキルアップセミナー「大規模修繕をより深める為に必要な事」

2018-06-12 16:51:08 | 集改塾

集改センターの7月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。


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「大規模修繕をより深める為に必要な事」

設計も業者も大規模修繕を今まで以上に生業とする時、
何がエンドユーザーから求められているのか。

仕事をとる為の仕事になっていないか。

従来の工法、材料の再検証も必要な時です。


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開催日時:7月4日(水)午後3時~5時 
講  師: 上村 允郎 氏(本会・正会員/設計監理事業部長)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :7月3日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。     


 

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集改センターのスキルアップセミナー「シニア向けマンション」「定借マンション」の問題点

2018-05-24 11:57:06 | スキルアップセミナー

集改センター6月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。


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「シニア向けマンション」「定借マンション」の問題点

新築分譲マンションの登記に携わるなかで、
上記の類型マンションは問題をはらんでいるように思います。
私の思う問題点についてお話します。


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開催日時:6月6日(水)午後3時~5時 
講  師: 彌島 義尚 氏(司法書士/司法書士法人なにわ合同)
     

参 加 費:会員1000円/非会員2000円(講師料、会場費、資料代に充当します。)
開催場所: 大阪建築会館(会議室)
申 込 み :6月5日(火)迄に電話・FAX・メールでお申込みください。

<お願い>スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはFAXかメールをお願いします。     

 

 

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集改センターの第46回 集改塾 ご報告

2018-05-23 11:28:44 | 集改塾

集改センターの第46回 集改塾 ご報告をいたします。

(出席15名)

 この日(5月9日、水曜日、午後7時00分~8時30分)は、入社1~2年の社員を対象に「社会・社会人&人生について」普段あまり意識せずに生活している内容をテーマで、出席塾生を交えたワークショップ形式でそれぞれの思いを書き出しまとめる作業をしました。そして最後に全員からそれぞれが思う「社会人として自覚すべき課題」を2分間スピーチで発表しました。

 

< 塾長の声 >

今回は、これまでとは少し趣を変えたワークショップ形式の塾を開催しました。出席者15名を4グループ(別会社)に分け、塾生によるお互い考えや思いを話し合う場としました。最初にグループ内で自己紹介(3分間スピーチ)を行った後、テーマ1「夢」と「社会人像」、テーマ2「会社に求めるもの」と「会社に与えるもの」、最後はまとめとして「社会人として自覚すべき(自分自身への)課題」を全員がそれぞれの思いを発表、これまでの塾とは違いにぎやかに盛り上がった夜でした。

 

< 塾生の声 >

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①あなたの人生(生きている期間)を考えてみよう。

②残された期間でのあなたの人生プランは?

③その人生プランを達成するために、あなたはこれからどんな生き方をしますか?

以上から社会人としての理想像、叶えたい夢などの想いを確認し合うワークショップを行いました。前にもやったことですが、その進化版みたいで楽しかったです。その感想をアウトプットしてみようと思います。

①は割愛します。

②については、一年前よりも堅実になってきました。日々少なくなる自分の時間は、ふとした時に、大事な人を思う時に、未来を思う時に、歳を取るほど意識してしまうものだと感じています。松山先生のおっしゃっていた事も、だんだん理解できるようになってきました。この先も、どんどん想いは強くなっていくのだと思います。なりたい自分や、欲しいもの、叶えたいことは、より堅実でいて大きくなってくと思います。死ぬまでプランは尽きないと思います。「健康であるように心がけ、一日を大切にする。」が思い描くプランの出発点に思います。

③については結論として、「なりたい自分になるには自分という人間を磨き続けること。」「欲しいなら先ずは与え続けること」だと思いました。例えば自分にも、他人にも、会社にも「ギブ&テイク」ではダメ。「ギブ&ギブ」とか「ギブ&ギブ&ギブ」くらいで丁度いいのかなと感じました。「結果は後からついてくる」とよく言いますが、本当にそうなのでしょうね。

今回ワークショップをやっていて感じたのは、新入生や若い世代の方達が、その意見が堅実でも、途方も無い目標を持っていても、「自分の考えや想い」がしっかりあって、「自分の立ち位置や立場で出来る事を、前向きに考えているな」と。それで、「その目標に向かって、ちゃんと行動しているのがすごいな。」ということ。人前で発表するのにも、照れはあっても臆することなく自分の思いを話す姿を見て、「これは負けてられないぞ!しかしすごいな」と。元々、集改塾に参加するにあたって、会社に言われたからきたという人でなく、自主的に参加している方達は意識の高い人であるなとは思っていましたが、自分の若い頃と比べるとほんとにすごいなと。本当にいい刺激になりました。「この先の少なくなっている人生の期間も、プランを達成するために刺激しあって、高め合って、結果を残していこう。」と改めて考えさせられた、大変意義のあるワークショップでした。

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今回はワークショップとのことでしたが、多くの人の意見を聞くというのは面白く、自分にない発想との遭遇だと感じました。業界は一緒であれ会社の違う人たち、年齢社歴の違う人間で集まり、自分の夢や理想の社会人像、人生プランや会社に求めるもの、自分が会社に与えられるものがテーマでした。私とは違う意見もあれば同じ意見もあり、非常に面白かったです。

●自分が会社に求めるもの           ●会社に自分が与えられるもの

  ・収入(お金) ・仕事環境           ・利益 ・アイディア 

・福利厚生  ・休み  等          ・若手育成 ・活力動力  等

各グループの発表を聞いてみても、自分たちの理想や求めるもの、手に入れたいものというのは、まず自分が努力して相手周囲に与えてやっと返ってくるものだと考えられます。

ただ、その努力が難しい、だからこそ簡単には手に入れられないものばかりで、一時的な努力ではない継続的な努力が必要になってしまいます。また、経験や歳を重ねるごとに求めるものはきっと変化し続けるもので、そのたびに努力すべきことも変わります。例えば、家族ができれば家族のことを考えたうえで求めるものが生まれるでしょう。そんな変わりゆく中で、自分や会社にとって必要なものを判断し、努力していかなければならないと思いました。

今回のワークショップで、その変化をデータでカタチに残していくことは、非常に面白いと感じました。今回参加させていただき、そういった機会をいただいたことは自分にとっても、いろんなことを考えることができ、変化を感じれられ、参加できたことはとても意味があったと思っています。3年前の新入社員の時と今とが明確に変わった(成長した)ものが少しでもわかって、自分の自信につながったからです。自分が何一つ変わってないようで不安になることが多いのですが、少しでも成長している自分がいて安心したのと、もっと成長して仕事の範囲を広げ、会社にも貢献出来たらと思います。

 あと、自分の会社以外の人たちと関われたことがすごく新鮮で、もっとそんな機会に参加してみたいと思いました。短い時間でしたが、会社の雰囲気なのか、色なのか、感じることができて面白かったです。

 私は1年前に部署を移動し、大規模改修工事からは外れました。今の部署では一人で小さな工事物件を持つようになりました。その中で自分のできる仕事を広げながら、周りに相談しつつ、助けられながら仕事をしています。今の部署の人たち、大規模時代に関わったひとたちに恵まれていたので、助けてくださる人たちばかりです。もっと経験をつんで、今度は私が周りを助けるようになっていきたいです。また何かで参加する際は、もっと成長し自分の意見を持って参加できるよう努力していきたいです。

 参加させていただき、ありがとうございました。

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まず初めに、私が前回の集改塾に出席、率直に感じたことは【自身の変化は気づき難い】といったことでした。

今回のワークショップ形式の事前課題として持参した【あなたの人生(生きている期間)を考えてみよう】を、1年前に自身が記入した同じ課題の内容と比較した際に、現在の私自身が考えている指針と大きく変化していた事が前述した感想の要因となっております。

1年前と比較すれば、私自身を取り巻く周囲の環境の変化など、様々な事が大きく変化している事は認識しておりましたが、自身が考えていた事よりも変化の認識に齟齬が発生しており、改めて自身を振り返る事の難しさ、そして俯瞰で見る事の大切さを再認識できる、貴重な時間であったと思っております。

自分を見つめなおす機会を頂け、本当にありがとうございました!

自身の事の認識すらままならない人間が、他人を慮る事など到底出来るとは思えず、今後は一層初心を忘れず業務に励みたいと考えております。

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今回のワークショップが自分自身の考えを見つめ直す良い機会になったことを感謝します。自分の人生計画を一年振りに考えましたが、去年に比べ大きく変わったことはありませんでした。人生設計を成功するためにどんな生き方をするかという点が変わっっていなかったことは逆にこの一年間ぶれることなく過ごせたと前向きに捉えたいと思います。

成功するための生き方として挙げたのが後悔をしない選択をすること、後悔をしない時間を過ごすことです。去年から一年経って、少し深く考えられるようになったことは、後悔しない選択は苦しい方・難しい方を選択することだと考えられるようになったことです。例えば、集改塾も初めの半年間ぐらいは行くのが憂鬱でした。参加すると知らない人ばかりで、自分より経験のある人に囲まれた中で、話を振られて発表するのが嫌で仕方なかったです。

今、振り返ると集改塾は会社に強制されていたわけでもなかったので、参加しない選択も出来ました。憂鬱な思いをしてでも継続して参加するという選択をした結果、今の自分があると思いました。もし、集改塾に参加しないという楽な選択をしていれば今の自分はなかったと断言できます。だからこれからも苦しい方を選択して立ち向かう精神でいこうと思います。

今回、新入社員の方が来られていて、新入社員の方が今後、集改塾に参加することでスキルアップすること、松山先生や同業他社の塾生に相談できるような間柄を築けるようになることが出来ればと感じました。私を含めた集改塾に継続して参加しているメンバーで新入社員が来やすい雰囲気を作れればと思います。

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本日の講義はグループワーク方式の講義で新鮮な講義でした。同業他社の方(年齢が近い)と仕事以外の内容でディスカッションをする機会は滅多にないことでしたのでとても楽しかったです。その中で皆さんに共通していたものは「プライベート」と「仕事」を両立したいという部分が一番なのかなと感じました。それを叶えていくために自分自身を見つめなおすいい機会にもなったと思います。

私は生涯の人生プランを考えてみたのは今回で2回目でした。約1年前に作成したものを見返してみて、意外にもプラン通りにいっているものがありました。(1級建築施工管理技士取得、第二子誕生)逆に1年もの時間が有り、取組めてないものもありました。(新聞や本を読む習慣つくり、ゴルフの練習、ウィンタースポーツの再稼動等)私個人の人生プランなので、特に正解はないと思いますがプラン通りに生きていく為には、仕事と同じくPDCAを定期的に行うこと大切ではないかと感じました。1~3年に1回程度は続けてみたいと思います。

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今回の講義の中で、他の皆さんの意見を聞き、また自分の意見を発表して感じた事はけっこう現実的な意見が多かったように思いました。普通に金持ちになりたい、年収2000万は欲しい夢、野望に近い意見もあり、自分は真面目な意見だったので、なかなか面白い場でした。

新入社員さんも入る時期で、今回の集改塾の内容は個々に響く何かがあったのではないかと思います。もう少し参加人数が多かったらまたより良い内容になったと思います。

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今回初めて集改塾に参加して社会人としてだけでなく、人としてこれからどう生きていくかを考えさせてもらえた貴重な時間になりました。自分がいつ死ぬか、死ぬまでの間どんな人生プランを立てて生きていくのかというのは、今までしっかりと考えたことがなかったので、今回参加する前に考えていたことを集改塾が終わった後に見返してみると自分はどれだけ人生について考えていなかったのかが分かりました。

また同じようなテーマで集改塾が開催されるときは参加して前回の自分と考えていることがどれだけ変わったのかを知りたいと思いました。

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今回のテーマで人生設計考えることに対して、正直“自分さえ良ければよい”という考えを主ともっていましたが他人の意見を取り入れることのよって考えを改めて直すきっかけとなりました。

グループディスカッション形式にて会社に求めるもの・与えられるものなどの議題がありましたが、自分が比較的自分の考え方と皆の考えは同じものがあるのかと感じられました。

今回のようなテーマ交流で普段あまり取らないメーカーとのコミュニケーションがとるきっかけとなり、この繋がりを大切にし、仕事へ生かしていき会社への恩返しを含めてこの一年間成長していきたいです。

 

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初めての参加だったので集会塾というものがどういったものかわからなかったが、同業の他社の方々と交流しながら勉強できるということで、集会塾をうまく活用して自分のスキルアップに繋げていきたいと思った。

 自分の夢や目指す社会人像について社会人になって初めて考えたが、漠然とした夢やありきたりな社会人像しか出ない中で参加した。グループ内で2年目、4年目以上の方々とグループディスカッションを行い、現実味のある目標や社会人のあるべき姿を知れた。目標とする先輩を見つけその人を真似していくのが一番の成長への近道と二年目の方がおしゃっていたので早く目標とする先輩社員を見つけ、背中を追いかけていきたい。

 会社に求めるもの、与えられるものについてそんな視点で考えたこともなかったことを考えてみて、欲しいからには会社に与え続けなければならないと強く感じた。最初のうちは与えられるものはほとんどないと思いますが若いうちに多くのものに疑問を持ち、質問し、理解して、自分のものにして会社の利益に貢献できる人間になっていきたい。

集会塾に参加する前と後で自分にはなかった考えに触れることができ自分の考えを深めることができた。普段は勉強会とのことで、次回も参加したい。

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以上。

 

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