ＮＰＯ集改センター恒例のスキルアップセミナーのご案内です。
「マンションの組合員名簿・緊急連絡名簿で気を付けたいこと」
＜セミナー概要＞
個人情報保護法、プライバシー権等、情報の取得や名簿の管理が難しくなってきています。マンション管理センターが発刊した「名簿取扱い細則」を検証して、議論したいと思います。
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開催日時：8月5日（水）午後３時～５時
講 師：木村 長敏 氏（本会正会員/管理運営事業部・マンション管理士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：8月4日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
恒例の集改センターのスキルアップセミナーの報告をいたします。
第１２９回 スキルアップセミナー 報 告
開催日：2015年（平成27年）７月１日（水）
テーマ：「修繕か、建替えかの長期修繕計画と問題点」
講 師：上村允郎（NPO法人 集合住宅改善センター設計監理コンサルタント）
＜セミナー概要＞
■旧耐震マンションの建替え促進
昭和５６年に建築基準法が改正。耐震レベルが強化され、５６年以前のマンションは旧耐震マンションと言われてます。
平成２６年１２月、旧耐震構造で耐震性能不足のマンションの建替えを促進するための関係法令が改正され施行。替え組合、容積率の緩和措置、解体・敷地売却・権利変換等が整備されました。
■修繕か、建替えかのシミュレーション
実際のマンションで、修繕か建替えかを判断するシミュレーションが紹介されました。
Aマンション」は、112戸が168戸に増床可能。建替えは築64年目に設定できたが、増床56戸が、立地条件等で売が見込めない、建替え事業主が乗り気でない等の状況により、今後も修繕で進むことになった。
Bマンション」は、286戸が424戸に増床可能、築50年目に建替えを設定した。増床141戸は、完売が見込める人気度の高い地域。積立金は余裕たっぷりで、建替え時には組合員に還付できる。還付金で建替工事中の住居費や生活費が確保できる。ということで、建替えに進むことになった。
A・Bともに、高齢化は進んでおり、７０歳以上の居住者はどちらも６０％強。
■シミュレーションの勧め
修繕か、建替えかの議論の前に、専門家にシミュレーションしてもらうのは大変有効です。
南海地震が必ずやってくると言われていますが、大地震で大きな損壊を受けたとき、このシミュレーションが参考になります。復旧か、建替えかの判断に大変参考になります。
自分のマンションは、いくらで建替えできるのか数字も把握できます。
■修繕か、建替えかのシミュレーションは、NPO法人 集合住宅改善センターでお引き受けできます。ご相談くださiい。
～ 次回予告：第130回スキルアップセミナー 8月５日（水）午後３時から ～
テーマ：「マンションの組合員名簿・緊急先名簿で気を付けたいこと」
講 師：木村 長敏氏（集改センター正会員/管理運営事業部マンション管理士）
個人情報保護法、プライバシー権などで、情報の取得や名簿の管理が難しくなって きています。マンション管理センターが発刊した「名簿取扱い細則」の内容を検証して、議論したいと思います。
集改センター恒例の第128回のスキルアップセミナーの報告をいたします。
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開催日：2015年（平成27年）６月3日（水）
テーマ：「管理不全の分譲マンションで、何がおこっているか」
講 師：枝 俊男（NPO法人 集合住宅改善センター副代表、マンション管理士）
＜セミナー概要＞
■リゾートマンションの現状
バブル期、大量に建設された分譲リゾートマンション。
NHKがレポートした「越後湯沢（苗場スキーリゾート）」のTV放送を視聴しました。
2,500万円のマンションが10万円～100万円に暴落し、よく売れている？
安さで、そこに住みつく購入者はどのような人なのか。
リゾートマンションの管理費は高額、修繕積立金は安い。共用施設（温泉・レストラン・ラウンジ・・・・・）が多いにもかかわらず、修繕計画は進まない。
管理費・修繕積立金の安いマンションの方が、価格は高い傾向があり、そこには、行き場を失った高齢者等が入居。これらのマンションの将来はどうなるのか。今、心配されている、マンションの老朽化・空家化・居住者高齢化・独居老人・滞納等様々な問題の最先端を走っています。
■分譲シニアマンションの現状
高齢化に向けて、ここ数年に販売された「高齢者向け分譲シニアマンション」が様々な問題を抱えている。NPO集改センター寄せられた相談事例（管理問題）を紹介し、問題点を検証した。
都心部・郊外・観光地に作られた「分譲シニアマンション」は当初の販売価格が、竣工１０年以内に“半値”や“３分の１”に値下がりしている。
大浴場・レストラン・厨房・ケアルーム・介護浴室・ホームシアター・ゲストルーム等、充実した共用施設・・・・にもかかわらず、通常のマンションより安い修繕積立金。管理費は３万円～５万円。入居権型の有料老人ホームと違い、購入や入居条件はなにもない。取りあえずの購入者、セカンドハウとしての購入者、将来の終の棲家としての購入者等様々です。
マンション販売事業主は売れたらよい式で、誰にでも売ります。完売しても空室が多い、価値観の隔たりの大きい区分所有者が主体となって管理が行えるとは思えません。
～ 次回予告：第129回スキルアップセミナー 7月１日（水）午後３時から ～
テーマ：「修繕か、建替えかの長期修繕計画と問題点」
講 師：上村 允郎氏（集改センター正会員/大規模修繕コンサルタント）
修繕で維持するか、建替えかの判断を金額でシミュレーション。
金額以外でも、様々な問題が浮き彫りになってきています。
長期修繕計画作成の実務で見えてきた問題点を検証し、議論します。
集改センターのスキルアップセミナーのご案内です。
「管理不全の分譲マンションでは何が起こっているか」
＜セミナー概要＞
投資型リースマンション、リゾートマンションの管理問題、これに加えて近年増えている「シニア向け分譲マンション」でも管理の問題が発生。
これらの問題点を徹底分析し、問題点と改善策を考えたいと思います。
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開催日時：6月3日（水）午後３時～５時
講 師：枝 俊男 氏（本会副代表理事/マンション管理士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：6月2日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
集改センター恒例の第１２７回スキルアップセミナーの報告をいたします。
第１２７回 スキルアップセミナー 報告
開催日：2015年（平成27年）5月13日（水）
テーマ：「認知症サポーター研修」
講 師：友森合美（大阪市中央区社会福祉協議会/見守り支援ネットワーカー）
大槻将史（同）、鴨田和彦（行政書士）※敬称略
＜セミナー概要＞
■65歳以上の高齢者10人に1人、85歳以上4人に1人が認知症。
現在、約462万人が認知症と言われている。世界一の長寿命国「日本」の現状です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%9B%BD%E3%81%AE%E5%B9%B3%E5%9D%87%E5%AF%BF%E5%91%BD%E9%A0%86%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%83%88
■認知症サポーターの役割とは、認知症について正しい知識を持ち、誰もが安心して暮らせる地域を目指して活動するボランティアです。
認知症は突然症状がでるのではなく、徐々に進行します。おかしいと気付いたら、かかりつけ医に相談。治療薬で認知症の進行を遅らせることができます。
■認知症の人への接し方、三つの「ない」、驚かせない、急がせない、自尊心を傷つけない。
「自覚症状がない」のは大きな間違い。実は、本人が一番苦しんでいるのです。
■成年後見制度とは、認知症などで判断力が不十分な方を法的に支援する制度で、第３者等が本人の財産管理や契約等を行います。すでに認知症になっている方は、法定後見制度が適用さ、平成25年では34,548件の申立てがありました。
申立ては、本人、配偶者、４親等内の親族が家庭裁判所に行うことができ、裁判所が後見人や報酬を決定します。
■マンション居住者の高齢化が加速しています。戦後に誕生した団塊世代が5年後には後期高齢者に入っていきます。10年後には80歳を迎え、４人に１人が認知症になると考えると、マンショ管理組合も様々な対応が求められます。
40名が参加し、終了後「認知症サポーター」の目印となる「オレンジリング」が受講者に支給されました。マンションでも「オレンジリング」を付けたサポーターの登場が期待されます。
～～ 次回：第127回スキルアップセミナー 6月3日（水）午後３時から ～～
テーマ：「管理不全の分譲マンションで、何が起こっているか」
講 師：枝 俊男、木村長敏（マンション管理士/集改センター副代表・管理運営部会）
投資型リースマンション、リゾートマンションの管理問題、
これに加えて近年増えている「シニア向け分譲マンション」でも管理の問題が発生。
これらの問題点を徹底分析し、問題点と改善策を考えたいと思います。
集改センターの第１２６回のスキルアップセミナーの報告が届きました。
第１２６回 スキルアップセミナー 報告
開催日：2015年（平成27年）4月1日（水）
テーマ：「マンション建替えの法律を考える」
講 師：九鬼正光（弁護士、NPO集改センター顧問）
＜セミナー概要＞
■マンションの建替えに関する法律は、様々な社会情勢を背景に、制定と改正が行われてきた。
最初に区分所有法が制定されたときは、建替えに関する規定はなかった。
その後、法改正により５分の４決議による建替え規定が追加され、阪神淡路大震災がきっかけで、更に改正が行われた。これに連動して「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」が制定された。
■昨年の１２月には、耐震基準不足のマンションの建替えと除却（建物解体と敷地処分）に関する法律が施行された。これによりマンションデベロッパーの株価が上がったらしい。
耐震不足が判明した場合、耐震改修か除却かの判断は誰がするのか。その判断基準はどうなっているのか。国土交通省は、その判断は管理組合が主体的に行うものとしている。
またまた、管理組合に重い課題が生じている。
■さらに、耐震診断を行う場合、その入口で多くの難問が生じている。つまり、耐震不足が明らかになったとき、耐震改修か除却か、どちらの認定を受けるのか、区分所有者の合意はどのように取るのか、方針も見いだせないまま、耐震診断を実施し良いのか。間違えば不安だけが顕在化し混乱が起こるのではないか。
大地震に備えることは大事であるが、これらの運用は難問が山積みとなっている。
■建替え関連法の説明が行われ、質疑応答など、専門性の高い勉強会が行われた。
～～ 次回：第127回スキルアップセミナー 5月13日（水）午後３時から ～～
テーマ：「認知症サポーター研修」
講 師：大阪府社会福祉協議会
認知症の方への接し方、見守り等、理解と行動方法を学びます。
マンションに係わる企業、団体、個人の方は是非受講をお勧めします。
管理組合の方をはじめ、マンション管理士、設計コンサルタント、大規模修繕の現場等、マンション居住者と接する方は「認知症サポーター」を受講してみませんか。受講者に支給される「オレンジリング」を付けて業務に従事すると、管理組合の信頼が増すでしょう。
＜ご注意＞ ５月のスキルアップセミナーは連休後の「第２水曜日」です。
NPO集改センターからのお知らせです。
4月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので奮ってご参加ください。
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「マンション建替えの法律を考える」
＜セミナー概要＞
区分所有法、建替え円滑化法など、
マンションの建替えに関する法整備が順次行われてきました。
昨年の12月には、耐震不足のマンション建替えについての一部改正が施行されました。
大規模修繕委員会や理事会の場で建替えが話題になることもよくあります。
建替えに関する法改正の経緯とその内容について考えたいと思います。
大規模修繕の関係者、マンション管理の関係者は是非ご参加ください。
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開催日時：4月1日（水）午後３時～５時
講 師：九鬼 正光 氏（本会正会員/弁護士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：3月31日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
2015年２月の集改センターのスキルアップセミナーを下記のとおり開催いたしますので奮ってご参加ください。
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「管理組合は専有部分にどこまでかかわるべきか？」
＜セミナー概要＞
管理組合を悩ます認知症トラブルが増加。
孤独死や空室、お一人住まいの高齢者への対応を迫られる管理組合。
マンションでは60歳以上の居住者が50％を突破。
管理組合や大規模修繕の関係者は避けて通れない問題です。
さらに、最近では大手管理会社が専有部分のサービスを
推進してきている状況がありますが、
その多くが管理組合との全戸一括契約を条件としています。
これらの問題点をマンション管理士が鋭く提起します。
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開催日時：2月4日（水）午後３時～５時
講 師：木村 長敏 氏（管理運営事業部/マンション管理士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：2月3日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
