集改センターのスキルアップセミナーの５月のテーマは、「アルミサッシ改修工事＆補助金制度の最新情報」です。
標準管理規約では、アルミサッシの改良工事は計画修繕のひとつとしています。
そこで、この工事に関する工法と工事費及び国の施策である補助金制度について
知識を深めたいと思います。
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開催日時：5月11日（水）午後３時～５時
講 師：(株)LIXILリニューアル（本会・賛助会員）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：5月10日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
集改センターの第１3７回 スキルアップセミナーの報 告をいたします。
開催日：2016年（平成28年）4月6日（水）
テーマ：「理事長の権限範囲と責任」
講 師：九鬼 正光（弁護士、集改センター正会員）
＜セミナー概要＞
■管理組合の理事長の権限はなにに基づくものか。
会社の代表取締役社長、公益法人の理事長、これらの代表者は、事業を具体的に執行する権限をもっています。
例えば会社との取引、契約、実施など。一方、管理組合は、区分所有法第３条で「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う・・・」と事業内容が法律で限定されています。
この事業を具体的に進めるためには、総会で決議したものを理事会で執行するということになり、その執行責任者が理事長なのです。
つまり、理事長が単独でその権限を行使できないことが基本原則です。
従って権限の無い理事長が単独で行った行為は「無効」となります。
■理事長が行ったコンサル契約が無効とした裁判事例
設計事務所が、理事長の依頼により、建物の劣化調査・診断業務を行いました。
総会決議を経ずに設計事務所と行った契約を、臨時総会で白紙に戻した管理組合に対して、設計事務所はすでに行った業務費用の支払いを求めて提訴。
東京高裁は、総会決議の有無を確認しなかった設計事務所側の請求を棄却し、管理組合の理事長は、総会決議なく契約を締結する権限を有していないと指摘している。
■理事長の責任
理事長の責任は、管理組合に対する「善良な管理者の注意義務（善管注意義務）※民法644条」があります。会計理事が横領した損害を、理事長に一部の責任を認めた判決があります。
預金通帳を確認するなど、注意しておれば簡単に分かったはず。損害額の１０％を賠償しなければならないとしています。
■総会決議はどこまで必要か、理事会決議でどこまで実施できるのか、様々な質問と議論が行われ、なんとなく理解していたつもりの理事長の権限と責任について、法律の根拠や、裁判事例等により分かりやすく説明され、大変有効なセミナーでした。
～ 次 回 開 催予 告 ～
■第138回スキルアップセミナー 2016年5月11日（水）午後３時から
テーマ：「アルミサッシ改修工事＆補助金制度の最新情報」
講 師：㈱ L I X I Lリニューアル（NPO集改センタ一賛助会員）
標準管理規約では、アルミサッシの改良工事は計画修繕のひとつとしています。
そこで、この工事に関する工法と工事費及び国の施策である補助金制度について知識を深めたいと思います。
集改センターのスキルアップセミナーの報告です。
開催日：2016年（平成28年）３月２日（水）
テーマ：「マンション再生＆長寿命化」
～マンションにおける二つの老い（建築・人物）について考えてみる～
講 師：松山 功（代表理事、一級建築士）
＜セミナー概要＞
① 居住者（人）の老いについて「高齢化人口の推移」「人口・世帯数の推移」「高齢者世帯数の推移」をグラフで見る。
②
人口推移（少子化・高齢社会の到来）を、国土交通省のグラフで見る。主要国６５歳以上の人口割合では、2000年に日本がトップ（18％）とな、020年（30％）、2050年には40％となる。
③
マンションの老いでは、築30年を超えるマンションは、約20年後には450万戸となりマンション全体の50％を占めるであろう（内、築50年超：150万戸）。
④ マンションの建替えの実施状況、建替え事例、建替え成功要因、失敗要因等の紹介等の説明が行われた。
～ 次 回 開 催予 告 ～
■第137回スキルアップセミナー 2016年４月６日（水）午後３時から
テーマ：「理事長の権限範囲と責任」
講 師：九鬼正光氏（弁護士、NPO集改センタ一正会員）
管理組合の理事長の権限は何に基づくものか。
具体的な管理業務を単独で執行できるのか。
理事長が独断専行したときの責任は、管理組合か個人か。
さらに、管理組合と取引する、コンサル、工事業者、管理会社、保守点検業者等
管理組合との契約・取引に注意すべきことは。
集改センター恒例の2月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので奮ってご参加ください。
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「マンション防災への取組テクニック（実務編）」
マンションの防災力を強化する為に、自分達で環境分析を行い
課題を整理する事から始めませんか。住民の生命と財産を守り
「防災に強いマンション」を目指す為のひとつの手法を一緒に
体験して頂きます。
災害対応マニュアルへの取り込み、日常的な防災訓練への反映方法など
年間を通じての「防災活動のPDCA」をいかにして構築するかの
テクニックを学んで頂きます。
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開催日時：2月3日（水）午後３時～５時
講 師：口ノ町 一男 氏（「チーム・アイ」共同代表/防災士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：2月2日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
集改センターの第１3４回 スキルアップセミナー 報 告をいたします。
開催日：2015年（平成27年）12月2日（水）
テーマ：「マンション標準管理規約の改正点とその問題点」
講 師：木村 長敏（本会・正会員/マンション管理士）
＜セミナー概要＞
「標準管理規約改正案の紹介と若干の感想」
第１ はじめに
平成27年10月21日に国土交通省より標準管理規約（単棟型）改正案が発表され、パブリックコメントの募集がありました。大きな話題を呼んだ「コミュニティ条項」が削除された事に対しては、日本マンション学会、マンション管理業協会、全国マンション管理組合連合会及び日本マンション管理士会連合会の４会が共同提言において反対の立場を表明しました。
その他の条項についても、全体として反対であるような風潮が蔓延しておりますが、それでも有益な改正案も多数あり、詳細に観ていく必要があるように思います。
第２ 総 論
標準管理規約は、標準モデルとして法的強制力はないにしても事実上実務上大きな影響力を以ってきたことは事実ですが、今回の改正案は実務実態を軽視した箇所が多く見られるように思います。例えば、外部専門家に管理を委ねる場合の想定、理事会の機能強化、役員の責任の明記、資産価値の重視のコメント、コミュニティ条項の削除など、本来あるべき「平時のマンション管理」と経年の事情等による「有事のマンション管理」を混同する条項が多いのではないでしょうか。これらの有事の緊急管理を必要とする条項は、別途「委任型標準管理規約」として別に定めるべきではないかと考えます。
「高齢化問題」「老朽化対応」「役員のなり手不足」「災害時等の緊急対応」「住生活基本法に沿った5カ年計画」といった時代の要請に応える大切な検討内容が、今回の一貫しない改正案のために混乱を招いているように思えて仕方がありません。せっかく定着・安定してきたマンション管理に水を差すような改正案には賛同出来ません。
各所から寄せられたパブリックコメントが検討され、来年の３月頃までに改正案が公表される予定とのことですが、その公表結果を踏まえて、各マンションに適した規約改正の検討が望ましいのではないでしょうか。
～ 次 回 開 催予 告 ～
■第135回スキルアップセミナー 2016年2月3日（水）午後３時から
テーマ：「マンション防災への取組テクニック（実務編）」
講 師：口ノ町 一男 氏（「チーム・アイ」共同代表、防災士）
＜内容＞マンションの防災力を強化する為に、自分達で環境分析を行い、課題を整理する事から始めませんか。住民の生命と財産を守り「防災に強いマンション」を目指す為のひとつの手法を一緒に体験して頂きます。災害対応マニュアルへの取り込み、日常的な防災訓練への反映方法など年間を通じての「防災活動のPDCA」をいかにして構築するかのテクニックを学んで頂きます。
集改センター恒例の第１3２回 スキルアップセミナーの報 告をします。
開催日：2015年（平成27年）10月７日（水）
テーマ：「九鬼弁護士のブログから/ここが聞きたい」
講 師：九鬼 正光（弁護士 集改センター正会員）
＜セミナー概要＞
■ベランダ喫煙は規約で禁止できるか
健康増進法、受動喫煙の防止等関係法令についての説明と、ペット禁止と喫煙禁止の違いとは。
ペットは規約で禁止でき、拘束力がある。喫煙自体はマナーの問題となりペットと同じ規制は出来ないだろう。ただし、ベランダ喫煙行為が不法行為として損害賠償を認めた裁判事例があります。程度の問題と思われる。結論として、細則で廊下、階段、エレベータ等共用部分での喫煙禁止を規定するのは、公共施設窓での受動喫煙防止の趣旨に沿うものと思われる。
■滞納者の公表は違法か
理事会では、部屋番号だけにした方が良いと思われる。管理費の支払いは管理組合つまり区分所有者全員との約束になる。従って、区分所有者全員に知る権利もある。個人情報保護法は適用されない。
総会議事録も氏名を伏せて部屋番号だけの記載でも、裁判所は受け付けてくれる。訴状には氏名（被告）の記載は当然必要となる。
■役員報酬の是非
役員報酬を制度化する管理組合は増加傾向にある。決め方も様々。月いくら、理事会出席１回いくら。
理事活動はパートタイムではない。１回いくらはおかしい。出席者と欠席者の差別化で議論される。
報酬に税金はつくのか。会社務めで給与所得のみの方の場合、年間２０万円未満の雑所得は申告義務がないので納税は不要。
■まとめ
管理組合で良く議論される「喫煙」「滞納」「役員報酬」について、様々な視点から議論され大変参考になりました。視点が変わると、考えも変わります。管理組合では声の大きい人の意見に引っ張られがちですが、多くの視点をもつことが大事なことが良く分かりました。
今後も、専門家を交えての議論を深めていきたいと思います。
～ 次回予告：第133回スキルアップセミナー 11月４日（水）午後３時から ～
テーマ：「改修工事における電気設備のリニューアル提案と危険回避」
講 師：中野 友也（集改センター正会員、電気設備技術者）
高齢化マンションの電気設備の提案・新規入居を考えたマンション改修・設備導入にあたり事前対応。事前に各作業工程における予測・改修現場でも電気設備の危険個所・電気設備との賢い付き合い方。＜奮ってご参加ください。＞
集改センターの10月のスキルアップセミナーのご案内です。
テーマは
「九鬼先生のブログから、ここが聞きたい」
参加者のリクエストから、テーマが決まりました。
「最近のマンショントラブル・疑問点を議論する」
◎ ベランダ喫煙は規約で禁止できるか
◎ 滞納者の公表は違法か（プライバシーの侵害等）
◎ 役員報酬の是非（責任加重、課税所得）
管理組合にとって悩ましい問題です。法律、居住、管理組合等、それぞれの目線から議論を進めたいと思います。
奮ってご参加ください。
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開催日時：10月7日（水）午後３時～５時
講 師：九鬼 正光 氏（本会正会員/弁護士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：10月6日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
集改センターのスキルアップセミナーの報告が届きましたので、お伝えいたします。
第１3１回 スキルアップセミナー 報 告
開催日：2015年（平成27年）９月２日（水）
テーマ：「ひび割れの原因と耐震性能について」
講 師：新保 勝浩（設計監理事業部 構造設計一級建築士）
＜セミナー概要＞
■ひび割れの原因について
コンクリートのひび割れには様々な原因がある。
①材料と調合、②施工不良、③構造（荷重）、④環境条件、これらが主なひび割れの原因となる。
①では、プラスティック収縮、沈み、温度、自己収縮、乾燥収縮、アルカリ骨材、鉄筋発錆、凍結融解等。
②では、生コン打設速度、型枠、支保工の沈下、養生不良、乾燥速度、振動、衝撃、配筋不良等。
③では、地震、不同沈下等、④では、外気温変動、中性化、塩害、凍害等が主な原因となる。
■ひび割れの基本対策
ひび割れのメカニズム対策を行う。拘束ひび割れの事前対策（誘発目地、鉄筋補強）構造設計時における対策（建物分離EXPJ、壁厚、配筋）等
■ひび割れの診断と補修
「コンクリートかぶり厚・塩化物量、中性化、鉄筋」と「ひび割れ幅・長さ」や「進行性」の調査を行い、補修要否の判定及び補修の目的と意味を明確にする。補修方法は「エポキシ樹脂注入工法」等、ひび割れの程度に応じて適正に実施する。
■まとめ
ひび割れの認識を広め、詳細な調査・診断に基づいて、適正な補強・補修を行えば、構造性能に関わるリスクは、大幅に低減できると考えられる。
◎マンション居住者にとって、ひび割れは心配ごとの一つです。耐久性能に影響は？地震が来ても大丈夫なのか？対策は・・・。セミナーはこれらの問題を解き明かしてくれました。
～ 次回予告：第132回スキルアップセミナー 10月1日（水）午後３時から ～
テーマ：「九鬼弁護士のブログから/ここが聞きたい」
講 師：九鬼正光氏（弁護士/集改センター正会員）
九鬼先生がマンションに関する問題を、様々な角度からブログで発言されています。その内容は、マンション管理、運営、建物瑕疵、生活、犯罪、苦情、防災、騒音他、３０以上のカテゴリーに亘って記載されています。
是非、ブログをご覧いただいて、記載の中から議題をリクエストしてください。参加者全員で議論を盛り上げたいと思います。
集改センターの9月の「スキルアップセミナー」を下記のとおり開催いたしますので
奮ってご参加ください。
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「コンクリートのひび割れ原因と耐震性能について」
開催日時：9月2日（水）午後３時～５時
講 師：新保 勝浩 氏（本会正会員/設計監理事業部・構造設計一級建築士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：9月1日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
ＮＰＯ集改センター恒例の第１３０回、スキルアップセミナーの報告です。
開催日：2015年（平成27年）８月５日（水）
テーマ：「マンションの組合員名簿・緊急連絡先名簿で気を付けたいこと」
講 師：木村長敏（NPO法人 集合住宅改善センター正会員、管理運営事業部）
＜セミナー概要＞
■個人情報保護法の誤解で名簿作成が困難に
個人情報保護法で保護されているから、名簿は出したくないと理解する方が多い。
個人情報の流失事件がマスコミ報道されるにつれ、ますます届出しない組合員や居住者が増えていす。
■管理規約で提出が義務付けられています。
規約で組合員の変更は届出が必要となっており、出さない場合は規約違反。入居者名簿も規約や細で規定されているが家族や緊急連絡先の変更があった場合に、変更届けする人は少ない。
管理組合で名簿の管理をするのは難しい課題です。
■マンション管理センターが公表した「名簿の取扱いに関する細則」について
管理組合が保有する名簿の取扱い細則を制定している管理組合は少ないとい思います。
管理組合で「名簿細則」を制定するのが望ましい。これで、安心して諸届出をしていただくことに有効とることを期待したいものです。ただし、細則モデルの条文だけを見て、早計に検討しないでください。条文の解説をよく理解して検討してください。
例えば、第９条（組合員名簿の閲覧）という条文がありますが、組合員の氏名等を縦覧するような閲覧のことではありません。利害関係人が必要とする目的となる部分の閲覧が原則と思われますが、閲覧請求による対応方法（対応マニュアル）等をしっかりと固めておく必要性を感じます。
■要援護者名簿について
災害時に自力で避難できない方の名簿は必要ですが、これは管理組合がすることなのか、自治会なのか、地域の自治会や民生委員との連携等、課題は多いと思います。
木村マンション管理士のいつもの熱弁と、参加者による議論で２時間があっと言う間に終了。
～ 次回予告：第13１回スキルアップセミナー ９月２日（水）午後３時から ～
テーマ：「コンクリートのひび割れ原因と耐震性能について」
