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土地購入時の注意

2021年08月27日 16時08分46秒 | 不動産のお話
▲ 隣地の擁壁でも法的に制約を受けることがあります


土地を購入するときのアドバイスとしての注意事項は
たくさんあります。

その中から宅建士や弁護士さんとは少し違う
建築士からの知られていない大事な視点をお話しします。

横浜市、特に青葉区などは土地の高低差が多いので
擁壁が多く、さらにはブロック積みも問題になってきています。

「なんだ、そりゃそうだ」と思うかもしれません。
しかし「隣地の擁壁やブロック塀でも同じように問題になることがある」

ということはご存知でしょうか?
もっといえば、隣地より離れていても法的に影響を受けることがあります。

あなたが家を建てるときに制約ができてしまい

「思った広さの家を建てられない」
「工事費用が想定以上に割り高になって、建てられない」
「平地だけど、隣地のブロック塀が問題で協力してくれない」
「ブロックの擁壁だが、隣家が建っているのでやり直し工事ができない」

ということも起こります。

「それなら、重要事項説明に書かれているはずだ」

と詳しい人なら思うかもしれませんが

隣地のことは、大手不動産屋さんでも
要求しないと調べてくれませんし
隣地が協力してくれるかどうかまでは、聞いてくれません。

たくさん土地の候補が出ても、私が現地確認して
そういうリスクの指摘を行ったことで、その土地を見送る例も
珍しくないのです。

知っておくべきことは、自身の土地の擁壁だけでなく
最低でも接している隣地の擁壁やブロックが法的にOKかどうかを
確認すべきです。

また、さらに拡げて影響が出そうな斜面や崖がないかも
確認しましょう。

それだけでも、実はまだ足りないのです。

大阪での地震でブロック塀が倒れたことで
ブロック塀の違反に対して厳しくなっています。

許可を受け、検査済を受けた擁壁の上に
ブロックを積んで土留めをしている事例は
坂のある青葉区などではよく見かけます。

しかし、それが合法的に行われているかというと
そうではない例の方が多いのです。

そのまま中古住宅で住めば指摘されることは稀ですが
建て替えとなると、その部分への対応が必要になります。

横浜市では、通学路にあるブロック塀で違反状態にある塀を
数年前から全て個別に調査して、現状の説明と補強のお願いをしています。
それだけ厳しくなっているのです。

隣地に面しているケースまでは調べていませんが
建て替えのときには、チェックが入ります。

単に塀であれば、費用を負担すれば壊してやり直しできますが、
土留めというよりブロックの擁壁になっている場合

最悪、家を壊さないとやり替えできない、
または自宅を壊しても、隣家があるのでやり替え工事ができない

という場合さえ、横浜市では見かけます。

そういう土地を購入してしまうと
少々安く買っても、それを上回る費用が掛かることがあるので
注意しましょう。

中古住宅を安く買ってリフォームして住もうと思っていた方が
ハウスメーカーのリフォーム案と費用を信じて中古購入したら、

基礎も床も折れていて、
それを直すのに予算をはるかにオーバーする費用が掛かる、
どうにもできないと購入してからわかった人もいます。

これは建築本体のことになるので、今回の話とは別の話なのですが
自分の目で、よく確かめていれば気付けた例です。

しかし、
「擁壁、ブロックは、自分の土地だけでなく
隣地も100%影響してくる、さらには隣地以外の場所でも影響することがある」

ということは、一般の人は知らないと絶対に気付きませんので
注意してください。

横浜市でも土砂崩れがあったり、大阪では擁壁と一緒に家屋が倒れました。
逗子ではマンションの擁壁が崩れ、熱海の土石流もありました。

こういう事故が起こるたびに、今まで法的に少し問題があっても
厳しく指摘を受けなかったケースが、厳しくなっていきます。

これらも確認して、問題があった場合はどういうリスクがあるか、
どういう対応方法があり、それは実際に可能か
費用はどのくらいか、ということを具体的にわかった上で
土地や中古住宅を購入してください。



▲これは、ブロックの擁壁の上に家屋があります。ブロック擁壁です。


▲擁壁の上に土留めとしてのブロックがあります


▲ブロック塀です。隣地にあっても指摘を受けることがあります。


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ご意見があれば、お気軽にどうぞ!

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