住宅トラブル相談の考え方

みなさん、こんにちはミタス一級建築士事務所の清水煬二です。

連休中にあった電話相談のお話をいたしましょう。考え方を参考にして下さい。


夜の８時過ぎに事務所の電話が鳴ったのですが、内容は

「ハウスメーカーで建築条件付のものを建設中で、洗面化粧台を入れる場所が、
ぴったり入る予定だったのが、５センチ空いていることと、窓を少し移動しないと洗面化粧台がかぶってくる」というものでした。

やり直しや建て替えの要求はできますか？という相談でした。

私の答えは、「やり直しの要求は当然できますが、先方がそれに従うかどうかは、別問題で話し合い次第です。また、第三者の私が言った言わないという設計の内容に口出しはしない方が良いでしょう。」

建築の品質のことであれば、第三者として具体的なアドバイスも可能ですが、設計が思ったものと違ったという場合は、

「相手にやり直しの要求は当然できますし、納得いかず話し合いが付かなければ、調停でも裁判でも可能ですが、思うような結果になるかどうかはわかりません。」

「今回の場合で言えば、建て替えは無理でしょう。例外として、それがなされていないと家を建てる意味がないということを、裁判官が認めてくれれば可能になることもあると思います。」


「設計の打ち合わせでお願いしたことが、なされていないのは、良くあることでしょうか？」
というご質問がありましたが、「良くあることです。」とお答えしておきました。

そして、必ずといっていいほど相手にも言い分があります。片方の話だけを聞いていると、どちらが被害者かわかなくなるくらい食い違いのある場合もあります。この言い分が正しいものかどうかは別ですし、勝手にウソ八百並べている場合もあるかもしれません。ですが、それは第三者には簡単に判断できないこともありますから、裁判や調停でもスムーズに思ったようにはいかないでしょう。

相手は「構造的に窓を動かすことは無理だと言っている」とのことでしたが、この建物はプレハブ系の独自の工法で内容や計算方法を公開していませんので、第三者がその真偽を確認することは、先方が資料を提出しない限りできません。また、出された資料の中でしか判断できないのです。




別の話でかなり以前のことですが、デザインが売りの設計事務所に設計を依頼して、バルコニーへ出るときに、「屋根の庇が下に下がってきて、高さが１．７メートルしかない。欠陥だから、何とかして欲しい。」と相談に来たご夫婦がいらっしゃいました。


図面にもハッキリ寸法が描いてありますし、その建物の意匠としては、深い軒を特徴としているので、打ち合わせの経緯もわかりませんし、これが瑕疵とか欠陥とは、第三者に判断できることではありません。

設計打ち合わせで、もしそういったことの話し合いがなされて、１．８メートルにするとか何かがあれば良いのですが、デザインのことはお任せだったようです。

そういったことを解決するには、お互いの話し合いで解決するしかありませんが、無理なら裁判や調停ということになります。関係のない建築士が「これはいけない。」と言える筋合いの内容ではありません。


そのため、そういう場合はお話の間に入っても意味がないばかりでなく、何の権限もありませんから、かえって両者の関係が悪化する可能性の方が高いので、考え方のアドバイスはさせて頂きましたが、お断りいたしました。


連休中のお電話の方も、「電話ではなく、事務所に行って話をしたいので聞いて欲しい。」と言われましたが、理由を説明して、お断りしたしました。お互いの時間が無駄だからです。


設計上で言った言わないということや、設計が思ったものと違うということはできるだけ当事者同士の話し合いで決めるのが良いので、考え方だけをお話しています。

建築の品質や性能、瑕疵、欠陥の部分に関係することは、第三者としてのアドバイスは可能ですし、判断材料の参考にもなるでしょう。





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建築トラブル、瑕疵や欠陥の検査や対応

みなさん、こんばんは。ミタス一級建築士事務所の清水です。

本日は、業者からの依頼で小田原に入居後のトラブルの建築検査へ行きましたが、こういった検査について簡単にお話しましょう。

全く私はかかわっていない知らない物件ばかりですが、お住まいになっている方からの検査依頼なくだけでなく、工事業者からの検査依頼のケースがあります。


業者から依頼があったときには、２点確認いたします。それは、
「そちらに不利になるような指摘や気づかない部分の指摘を行う可能性も高いですが、大丈夫ですか？困るなら他の方に依頼された方が良いのではないですか？」

という点と、物件内容によっては、「私が指摘したことを納得されたら、実行されますか？もし、指摘した内容に対して対応できないのなら、トラブルが大きくなるだけですから、他の方に依頼して下さい。」

とお願いするのです。


そうすると、多くの業者は「考えてみます。」「上司と相談してみます。」ということで、依頼はなくなりますが、中には今回のように「指摘はすべて対応するつもりです。」とか、「覚悟しています。」という返事の場合があります。

業者からの依頼は、私の時間が無いので受けたくないのですが、本当に本気で真剣であれば、対応させて頂きます。


以前、厚木の現場で地元工務店がリフォームを行った物件の検査依頼があったのですが、損得抜きで私の言ったことを誠実に対応していたので、私も完全なボランティアとして協力してあげようと、高速代もガソリン代も掛かっていましたが、一切の費用を請求しない旨を、工務店と施主に伝えたことがありました。


ハウスメーカーからの依頼もありました。上記の２点の確認と「検査費用は高いですよ。」と確認して、お伺いしました。今までの経緯や対応を聞き、現場での私の指摘事項に対する回答を聞いて、この物件も請求しませんでした。

理由は、その工事担当者がこれまでも非常に誠実に対応してきたことがわかったのと、請求するとハウスメーカーの下請けにその請求が廻ることがわかったからです。これまでの対応も含めて、頑張って対応している工事担当者と下請け業者に協力させて頂こうと思ったからです。


また、別の物件では「入居後の台風などのときの雨漏れが、どうやっても止まらない。指導して欲しい。」という依頼がありました。私は指導する条件として「私の言うとおり雨漏り検査して、指摘どおり手直しをするなら協力します。そのかわり、私の指摘通り工事を行って、その後雨漏りすれば、私が保証してあげます。」と提案してしまいました。

これは、費用を頂いたのですが、検査はもちろん、手直し工事中、ずっと外部に張り付いて何日も炎天下の中、見ていたので、顔に大きなシミができてしまうというオマケまで付きました。（笑）


原因を突き止め指導し、無事雨漏れも完全に止まりましたので一件落着で良かったのですが、当初、私から見ると雨漏れを止める神様的な存在の先生ともいうべき人に、万一の場合は力を貸してくださいと相談したとき、

「人がやった工事の雨漏れを保証するなんて、絶対に言うべきではない。」とアドバイスを受け、絶句したことがありました。実は、その人がいるから大船に乗ったつもりで引き受けたのです。しかし、私の何十年の経験と知識で正しく工事をすれば、雨漏れするはずは無いという自信がありましたし、それを証明したいという気持ちもありましたから、引き受けました。


様々なトラブルはありますが、完全に工事方法が悪いケースと、この程度は、現場で造る以上、誤差として仕方が無いというケースがあります。ところが、同じ現場で両方が混在していると、住まい手の立場では、懐疑心の固まりになってしまうのは当然です。工事業者の言うことが正しいかどうかわからないという状態になります。

私はトラブルの解決など後ろ向きな仕事より、前向きな仕事の方が好きなのですが、そういう不幸な状態のままでいる施主や、誠実な担当者、誠実な工事業者が困っているなら、関係ない方でも可能であれば協力してあげたいと考えています。


建築紛争の調停委員も、今月は研修も入れて３日間の時間を取られますが、その一貫として行っていきます。


原則として私が設計監理していない物件のトラブルは、メールや電話では、今のところ全てアドバイスを差し上げています。但し、その現場に行ってどうこうという時間は取られたくありませんので、できるだけ断るようにしています。勘違いしないで下さい。


私が設計監理した物件の方には、入居後何年経とうが、工事業者の対応がどうであれ、どんなに忙しくても時間を取って解決したいと思いますので、遠慮なくご連絡下さい。







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リフォーム後の披露パーティ？

こんにちは、ミタス一級建築士事務所の清水 煬二です。

本日は、私と完成後を見たことのないスタッフの合計５人で、リフォーム後のお宅でランチのご馳走になりました。実際には、昨年末に工事が終わっており、住まいながらの工事でしたので、お使いになっての感想などもお聞きしたいと思っていました。

暖かい陽気だったので、庭にあるちょうど満開の桜の花の下で、テーブルを出してランチとなりました。話が途切れることなく、決めていた時間があっという間に過ぎました。

室内は自然素材にこだわった心地よい空気と気配の空間で、庭には桜や白樺などたくさんの木々に囲まれ見晴らしも良い素敵な庭です。

スタッフはリフォーム内容の説明をご本人から受けながら、隅々まで見せて頂きました。

私でなければ実現しなかったというお話を、私がいないところで何度もスタッフにおっしゃって頂いたとのことで、本当に嬉しそうで満足されていたとのことでした。

工事前、工事中に私が撮った写真ファイルを、ご説明したあとにお渡ししました。

写真を一部アップしておきます。



▲庭でランチ前に



▲キッチンからリビングの暖炉側




▲大工さんに造ってもらった完全オリジナルのキッチン





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地盤のボーリング調査（2）とお知らせ

おはようございます。清水です。

昨晩は、追加のアップをできませんでした。
写真をアップしておきます。

住宅の地盤調査では、通常ここまではしないのですが、特殊な固い地盤層が途中にありその下がはっきりしなかったことで、このままでは地盤保証が付かないた、ため安全を考えて行いました。

ボーリング調査では、支持地盤が出るまで深さは30Mくらいまでは掘り進んでいきます。スウェーデン式のものでは10Mくらいで終わりです。

また、その間の地層を搾取して分析するため正確なのです。

通常は１日掛ですが、ここの地盤はそこまで進む必要がないようなので、途中で私は帰りました。

2M下にあるのは、かなり強い支持地盤で問題ありませんでした。これをもとに2Mまでの地盤改良を行う予定です。





▲これがボーリングのための機械です



▲これが搾取した地質。こうしてすべて保存して地盤の固さだけでなく地質を分析します。



お知らせ　その1

ミタス一級建築士事務所で設計監理させて頂いたお客様が雑誌に写真で載りました。これは、家が中心ではなく奥様の趣味（といってもそれを教える先生をしている）の紹介です。

「古布に魅せられた暮らし」で２００７年２月末発売の最新号です。内部のインテリアと一緒に多くの写真も載っています。日本画やその他の趣味もお持ちの素敵な奥様で、ご主人も焼き物をされます。神奈川県の沢田様で載っています。

記事中、「モダンな印象のインテリア…」とありましたが、私は「素材感のあるナチュラルなインテリア…」として欲しかったと思いましたが…。興味のあるかたは、立ち読みでも…。



お知らせ　その２

今月の勉強会ですが、趣向を変えて相談会方式にしたからか、午前中は定員が埋まってしまいました。午後の個別相談はまだ空きがあります。昨日お申し込みされた方には、残念ですが次回ということにさせて頂きますので、よろしくお願いいたします。




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新築住宅の工事契約

こんにちは、清水です。

本日、設計を行っている施主に工事業者との契約をして頂きました。
この設計は、既存の擁壁と微妙な高さと間口の地下車庫に加え、道路斜線、北側斜線、隣地との外壁後退と高低差、既存の階段アプローチが絡み合い、かなり調整や検討が必要な難しい設計物件です。

本来は、家屋だけの建て替え予定でそれだけであれば簡単だったのです。事前に頼まれていたハウスメーカーもそういう提案しかしていかかったのは、面倒になるのを避けたかったのでしょう。

しかし、簡易に施工していた強度や耐久性に疑問の残る既存の擁壁や地下車庫をそのままにして、本体を先に建替えてしまうと後々では、これらの工事のやり直しは家本体を壊さないで行うことは困難な上、費用や正しい強度を考えると後で工事をすることは不可能になってしまう可能性が高かったのです。

家本体をいくら５０年以上大丈夫な家にしても、既存の擁壁や地下車庫が２０年以内にダメになるだろうとわかっていれば、そのことの意味や対策をお教えして判断を仰ぐべきだと思っています。

今回の工事の絡みや将来のことを考えると、「こういう考え方をすれば多少のアップでこういうことが普段と比べてかなり割安にはできます」という提案や費用などのシュミレーションを繰り返しました。

そのため、月日が掛ってしまい、さらに準備期間や工事期間も余分に掛かることになりました。


今後は宅造開発の事前協議や申請、構造計算、建築確認、以外に地盤調査も解体後に慎重に再度行う必要があります。着工までに、再度細かい調整やチェックも必要です。純粋の設計事務所に依頼して注文住宅を考えるというのは、こういう点でのメリットやデメリットがあります。

ハウスメーカーに頼んでいれば、余計なことを考えずに済みました。２０年以内に後悔されるとは思いますが、打ち合わせの期間も回数も少なく、検討事項はほとんどなくてっとり早く住めたのです。

ミタス 一級建築士事務所に依頼されたからこそ、家本体もあ～だこうだとゼロから考えて選択できてしまいます。将来の問題点も含めての提案は良かったはずですが、その分、余計な時間は掛かります。

単純な費用だけを考えれば、内容をアップグレードして設計監理料を入れてもハウスメーカーと比べれば同じか安いくらいです。

今回は将来のことまで考えて工事内容を決めましたから、スタート時点では、余分に掛かりましたが、利便性や安全性は増え、将来のコストや不安は無くすことができました。

良いことや楽しいことはもちろんですが、困難やトラブルも楽しみのひとつとして家創りを一緒に楽しむという気持ちで仕事をしています。

家創りは、そういう気持ちで取り組める方や、せっかくだからそういうふうに取り組みたい方は、設計事務所が向いています。プランだけ決めたらすべて既製品のワンパターンで決まってしまうハウスメーカーでは一生に一度か二度の経験なのに、こういう楽しみがない分、非常にもったいない気がします。





ミタス 一級建築士事務所　清水煬二


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住宅完成２年目の点検

こんにちは、清水です。

本日は、設計と監理をした完成後の２年点検に立会いました。私が設計監理をした家については、１年目と２年目の点検時には、お声を掛けて頂ければ、私も立ち会うようにしています。１０年目もぜひ声を掛けて頂きたいと思います。現在は特に問題はなく、簡単にクロスの隙をその場で補修してもらった程度でした。

家の実際の使い方など今後のためにお聞きし、楽しくお話してきました。
その部屋の中に、下記の絵が一枚置いてありました。これは、私も面白くてついつい見てしまった、前回のNHKの朝ドラで「純情きらり」の中に出てきた絵だったのです。

ドラマの中では画家役の西島さんが自分の息子を描きあげたものとして出てくる絵ですが、この家のお子様がモデルだったとのことです。

私も久しぶりに楽しみにして見続けた朝ドラに関係していた絵だったので、ついデジカメで写してしまいました。




▲幻想的な絵となっています


ミタス 一級建築士事務所　清水煬二



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現場での電気打ち合わせ

こんにちは、清水です。

朝からパソコンの調子が悪いです。私のデスクトップとノートパソコンの両方が、ＣＰＵの使用率100％で同じようにフリーズします。スパイボットかウイルスもありうるかと、チェックしましたが問題はないようです。ウイルスバスターは、入れていますが2007にバージョンアップしたら、調子が悪くなったことがあり、リアルタイム検索をオフにしたからか…と心配しましたが、原因がわからず、今はとりあえず元に戻って動いています。


さて、昨日2007年2月18日（日）は、現場での電気打ち合わせです。事前にコンセントの数や位置、照明器具の位置や種類などなど、電気工事に関する内容を現場で確認するのです。

以前も書いたと思いますが、事前によく打ち合わせしておいても、現場で確認すると多少の変更はあります。事前の打ち合わせや検討をしていないと、時間が掛かります。

本日は、事務所で打ち合わせをする予定を繰り上げて現場打ち合わせをしたので、事前の検討不足でした。2時間30分掛かりました。家具の配置や寸法など施主が細かく検討されて決めていらっしゃいましたので、これが無ければあと1時間は掛かったでしょう…。

現場打ち合わせは、タイミングとしてはあと1週間後でも良かったのですが、前倒しで決めることができたので、安心です。

ひとつ残念だったのは、午前中が雨だったことです。外壁の大きく塗らせた色サンプルを持参しなかったのです。事務所に戻って来たら晴れていたので、「次回に伸ばした方が良かったのだ」という意味に受け取りました。外壁の色サンプルは、サイディング以外など現場で塗装する場合は、必ず持参して確認します。そうすると「意外に明るい色だった…」と思うことが多く、他の家がどの程度の色の家かということもわかり、よく実感できるのです。小さなサンプルを家の中で見るのとは、感じ方が異なります。




▲ユーザーの方が誰だか、わからない写真で…。


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神奈川県横浜市　注文住宅 住宅設計 ミタス 一級建築士事務所

雨樋のトラブル相談

こんばんは、清水です。

本日は、「ちょっと見て欲しいのですが…。」と、かなり以前にお願いされた家に、午前の打ち合わせの前、朝早くに行ってきました。

７年前に新築の完成時に、私が検査の依頼を受けて確認した家だということを現場に行ってお話しをお聞きし、想い出しました。ご年配で上品で、かわいいわんちゃんのいる穏やかなご夫婦でした。

構造体の問題や雨漏れなどではなく、雨どいの腐食、サビなのです。それもアルミ製の雨どいに茶色の塗装がなされているもので、簡単にサビそうではないのですが、僅か新築２年くらいでアルミに白い腐食が出て来て、本体が茶色だから目立つのです。

この家は、高級住宅で有名な設計事務所、といっても工事も一緒に行ってしまうのですが、「様子を見て…。」と言われ続けてズルズルきて、人の良さに漬け込んで何年も経ってしまい、ここにきて「交換するなら自費でお願いします。」という業者の結論のようです。そのため、「どうしたものか…？」というご相談でした。

こういう場合は、メーカーを呼んできてもらい、メーカーにしっかり調べてもらい判断させます。

アルミが海が近いわけでもないのに２年で腐食するのは、商品が不良品なのか、もともとが欠陥に近い商品なのか、設計が悪いのか、工事方法が悪くてこうなったのか、などは工事会社では判断しにくいことと、工事会社は、わかっていても自分達の非は認めたくないので、グズグズ先延ばしにしようとするからです。こういう点が、工事するところと設計や監理が同じではいけないと言っている理由の一つです。

「交渉に第三者を立てるべきか？」というご相談もありましたが、まずご自身で再度要求してみるべきです。いきなり第三者が入ると先方は驚きますので、ズルイ業者ほど頑なになります。

業者との交渉方法や、万一調停や裁判に持ち込んだ場合のデメリット（被害者であっても、かなりの覚悟が必要です）などをお話し、精神的なイライラや腹立ちのエネルギーによる損も計算にいれて判断すべきですよ。というようなアドバイス、及び現実的で具体的な解決策の案も提案させて頂き、帰ってきました。

「代金をお支払いします…。」と言われましたが、比較的近いことと気の毒なので、「今日はアドバイスだけですから」と、また頂くことなく帰って来ました。まあ、仕事前のひと仕事で、ご年配の方ですから昨日の区役所の住宅相談担当といい、完全なボランティアで良しとしましょう。

ミタス一級建築士事務所　清水煬二


　
住宅設計の一級建築士事務所

中古住宅の購入トラブルと調査

こんにちは、ミタス一級建築士事務所の清水です。

良いと勧められた「ルイス・カーンを探して」と予約していた「ガウディの世界」のいずれもＤＶＤ、そして「ベスト・オブ・サラ・ブライトマン」と デルタ・グッドレム 「Innocent Eyes」のＣＤ、…アマゾンで簡単に注文できるので、続々届くのはいいのですが、忙しいからまだ封も切っていません…ミタス一級建築士事務所のホームページの追加と訂正が完成するまでは、未開封のままでしょう…












さて、本日は中古住宅のトラブル例についてお話しましょう。

中古住宅を購入する前にミタス一級建築士事務所にチェックを依頼された方と、購入後に依頼された方とは、随分差が出る場合があります。これは、中古住宅に瑕疵が多いことを示しています。築年数でいいますと１７～１８年くらいから怪しい内容が増えてくるというのを実感しています。

事前に調査された方では、私の調査での瑕疵の指摘でかなりの金額を値引きしてもらったり、将来、擁壁絡みで単独では建て替えが難しく、かなりの費用が掛かる物件という指摘で購入を見合わせた方、家の傾きに気付きレーザーレベルで測定してやはりかなりの値引きをしてもらった人…。もちろん、問題なしというコメントで安心して購入された方もいます。


購入後の調査では、「契約前に調査させていてくれれば、完全に救えたのに…」というケースでは、契約前と後では本当に天と地の差です。「床下が陥没していたケース」や建築確認申請では筋交いが入っているはずなのに、実際には壁さえも無い、しかもそれでは筋交いの量が足りないというケース」などなど…

瑕疵保証期間があるからと安心していた方も多いのですが、それはもう明らかな欠陥でも、契約して代金も支払い引渡しを受けていますと相手が認めなければ、裁判しかありません。


欠陥住宅の裁判は、テレビで皆さんも欠陥住宅をご覧になったことはあると思いますが、あんなにひどくても裁判に４年も５年も掛かり、弁護士さんの費用もかさみ、精神的にも参ってしまいます。やっと勝訴しても、日本の裁判では被害者に厳しいというか加害者に甘過ぎですから、裁判で決定された賠償金額ではとてもとても不足で割りに合いません。


というわけで、中古住宅を購入されるのであれば、不動産屋さんに支払う手数料の何十分の一の費用で済むのですから、第三者の専門家に契約前に確認してもらうべきです。契約前なら、問題の指摘で相手がそれで値引きしてくれれば、調査費用の何十倍も返ってくることもありますが、それは別として建替えせずにリフォームしてお住まいになるなら、建物の第三者の建築士のチェックは必需と考えていた方が良いでしょう。



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