間違えてはいけないこと

不動産購入時に

500万円を頭金にして　3500万円の物件を購入（3350万の借入）
CFが毎月8.6万円　年間で103万円

(話をｼﾝﾌﾟﾙにしたいので税金は省く)

年間で103万円CFがあるので
頭金500万円は5年で回収する・・・・
チョット時間がかかりますな

という投資初心者の方がチョイチョイ居られるようです

この考え方をするのも解る部分もあるのですけど
500万円を5年かけて回収する
という簡単な話では無い事をお話したいです

レバレッジがかかるので

もっと収益力は大きくなります

ここ5-6年は経済環境が変化して

物件価格の下落しない状況が出てきたのです
3500万円で購入した物件は
5年後には5年分劣化します
デフレ時には5年分劣化した分、価格が下がってしまいました
しかし
近年はインフレ経済になってきたので
5年間経過した後に、
購入価格3500万円で売却できるパタンが珍しくなくなりました

そうなると
CF103万円×5年　→　儲かった金額515万円！
というお話ではなくなってきます

返済が進んで残債が2729万円になります
3500万円で売却して借金2729万円を返済すると・・・

771万円残ります　※税金とか除きます

515万円のCFと
771万円の手残り
5年間で1286万円の資産増加を実現出来ます
年で案分すると257万円/年です
この考え方だと
最初の頭金500万円は2年で回収した事になる計算です

これがレバレッジの力なのです
ここ間違ってはいけない所なのです

 

CF○○万円なので〇△年で回収か

 

と考えるのは正しくない面があるのです

不動産を売却した時にクッキリと理解出来ました

解ると面白い所であります