畳張替えを直接発注

和室の仕上げで畳張替えがあります

いつもの不動産屋さんに連絡して

畳交換はお願いしようか・・・・

 

チョット待てよ

最近は色々な値段が上がっているから

直接発注してみようか良い出会いになるかもしれないし

 

市内に畳屋さんって一杯あるのですね

良し悪しが解りません

Googleマップで検索して

『口コミが沢山ある』店を探しました

評価は二の次です

『口コミが沢山ある』というのは

お客さんが沢山利用している事の裏返しだと思うのです

 

口コミ数が少ない場合、評価はあてになりません

サクラ的に身内が★5つをつけたり

逆に悪口好きのユーザーが

実際は良い店にケチつける事も散見されます

 

で船橋市で一番口コミ数があった畳屋さんは

 

五十嵐畳店さんでした

畳屋さんの口コミ数はだいたい3件以下でしたけど

五十嵐さんは50件以上です

 

しかも！評価がメチャ高いです

ﾒｰﾙだの電話だのでやり取りしたら

即日畳を回収してくれました

 

電話で聞いた概算金額通りで表替え可能！

という事でしたので

速攻でお振込みしたのです

 

翌日には畳がｾｯﾄされておりました

古い畳床なので色々調整してくれたようです

超綺麗で良い香りです

ヘリもお任せしました

カッコいいじゃん♪

クロス張替えも終わっているので

カッコいい和室が出来ました

 

 

お値段は1枚4950円（税込）

賃貸用のモノとは言えコスパ凄い！！

業者さんが間に入ると5500円とか6000円になります

 

今度から畳に関しては

五十嵐畳さんに相談する事に確定しました♪

 

直接発注して正解でした

 

 

ﾘﾌｫｰﾑが進んできまして

だんだんと

俺のウチだぁ～～

と愛着が湧いてきて

自分で住みたくなりますね

 

キッチン扉のシート貼り

なんだかんだで

電気が通ったので

平日の夜に作業が出来るようになりました

残業のブラック経営で21:00まで作業しておりますww

この日はキッチン吊戸棚の扉にカッティングシートを貼ってきました

 

何回も繰り返して作業していると上達します

扉の表面が綺麗になりました

結構作業の時間は取られてしまうのですけど

材料費1万円位でキッチンの見た目がかなり変わるのです

別の日に扉を装着しました

結構綺麗なキッチンになりました♪

紐スイッチの事

クロスやら床が綺麗になってきますと
サビて劣化した照明が目立ってきます
特に紐が汚いので目立つのですね
紐と言えば換気扇の紐も交換必須です

これは交換します

電気のブレーカーを落として交換作業です
ドライバーで外してしまって

再度、吊戸棚にネジ止めしてしまいます

オーシ！オシ！！

そうだそうだ！紐で思い出したぞ
今回学んだのは
古い住宅の和室です
昔の和室の照明はﾘﾓｺﾝなんてありません
照明から紐が垂れ下がり
寝ながらスイッチを消す事が出来ておりました

なのでこの物件の和室には

照明の壁スイッチが無いのです（汗）

こんな部屋がたまにあります

必然的に和室照明はリモコン対応のモノとなります
紐付き照明でも良いんだけどww

 

クロスを学んだ

空き部屋のクロス張りをしました

他の場所のクロスはプロにお願いしました

 

四畳半の1部屋だけ

『勉強チャレンジ部屋』

として己で壁と床をリフォームしようと思っております

 

んで先日スリッター加工したクロスを購入しまして

エイヤ！

と張り張り作業を実施しました

 

スリッター加工すると

クロスの両端が綺麗に切れているので

重ね切りをせずにクロスを次々と貼れるのです

が

しかし！！

御覧の通りエアが抜けきれずボコボコになってしまったのです

これは。。。。玉砕だなぁ

商品になりませんなぁ

クロス張りはＤＩＹ無理だなぁ

もう1本クロス買っても1万円だからやり直すか！？

テンションが下がってしまったのです

 

2日空けて早朝（通勤前）に現場に行きましたところ

ボコボコが無くなっておったのです！！

おおお！？ボコボコが消えているじゃん！

クロスが乾いて伸縮したのでしょうかピッチリと決まっております

突き付けが上手くいってませんけど

ボコボコが無くなったので

商品にはなりそうです

やり直しはせんでも良い（と思う）ぞ

 

テンションが上がりました！！

クロスは乾くと伸縮するのですね

良い勉強になりました♪

やっているゲームが違う話

本日は尊敬する不動産投資家

沢孝史さん

のセミナーを受講しました

 

インフレありきの考え方で投資をしていかないと

生き残れませんね

 

新築不動産も建築費用や資材の高騰で大変です

興味深い事をお聴きしました

〇デフレ下では家賃下落前提なのでインカム優先

〇インフレ基調では家賃下落リスクが減るのでキャピタル優先

と仰っておりました

そして

過去数年のキャピタル事例を開示しておられましけど

エッグイ！キャピタルを得ておられるのですね

億は2桁あるんじゃねーの？

 

で得たキャピタル資金で

ゴッツイ新築を買う訳です

頭金を結構入れられるのでしょうか

返済比率に余裕ありまくりです

超堅い経営になります

そしてキャッシュも増えていきますね

 

高利回りがどうのこうの～

と言う次元ではないのです

投資家はﾘｰﾏﾝとやっているゲームが違う！

と認識しておりましたけど

 

超資産家はワタクシの様な小さい投資家と

やっているゲームが全然違うのだなぁ

と勉強になりました

 

 

ワタクシもそのようなゲームに参加できるように頑張ります

クロス換えの効果

毎晩のように残業労働をして

リフォームしております

労働というか趣味に近いのですけどw

 

クロス屋さんの工事が殆ど終わっておりました！！

ウワーやっぱ綺麗になるのですなぁ

室内クロスの壁専有面積が巨大なので

一気に築古感が消えてしまいます（ありがたいです）

 

スイッチプレートも交換して新築風味になってきました

ああああ！これダメだ↓

玄関モニタフォンが黄ばんでおります

他が綺麗なのに

モニタフォンだけ！築古感が出ておりますｗ

使えるんだけどなぁ

商品としてはキビシイので交換しようと思います

 

いずれにせよ

クロス張替えの効果は凄いです♪

不動産再生は金食い虫

ガングロさんのコラム

税理士は、「不動産再生は金食い虫で、同時進行で3棟もやるのは無謀そのものだ」と言います。

と書いてありました

 

不動産再生は金食い虫

心に突き刺さりましたね

 

本当に再生ってお金が発生しまくりde

闘魂注入中の築古物件で痛感しております

購入時に想定していなかったリフォーム費用が
予想以上に大きくなりやすいです

購入前の内見で気付いてないﾎﾟｲﾝﾄがありました
・電気工事
・トイレタンクの破損

これは購入前に確認が不足しておりました

後は物件内で作業をしていると

色々な不備が目についてきて新たに作業をしだすと

お金が発生してしまいます

 

自分でやれば費用は抑えられるモノを
時間を節約する為にプロにお願いする事もあります
そうするとお金がかかりますね

クロスの張替えやら襖張替えはプロにお願いして

出費が嵩みます

結果的に家賃収入は無いうえに
リフォーム費用と銀行への返済とで
ｷｬｯｼｭｱｳﾄが多くなっております

春なので固定資産税やら各種税金支払いも多いです
いやはやもうね

カッツカツです（汗）

子供の教育費と重なって泣きそうですww

 

ただただ

入居者様に気持ち良い家を提供したい！

という一心なのですけど

ビジネスでもあるので際限なく投入する訳にもいきません

ﾘﾌｫｰﾑのｷｬｯｼｭｱｳﾄは怖い！
とあらためて肝に銘じました

 

他物件の家賃収入が無ければ・・・・

恐ろしい事になっておりました

 

 

電気コンセントの故障

アパートの運営では色々なトラブルが発生します

先日、
古いコンセントプレートから音がするので怖い！交換してクレイ！

と入居者様から管理会社経由で連絡がありました

それは速攻で交換してあげてください

と回答しました

ｺﾝｾﾝﾄﾌﾟﾚｰﾄは500円位です
交換作業は・・・

電気工事技師が作業して10分以内で終わります

ただ出張費用とか管理会社のｽｹｼﾞｭｰﾙ調整もあるだろうから
7000円。。。。いや1万円位になるだろうなぁ

と予想しました

でですね

数日後に交換作業の見積もりが出まして

2.8万円！
この数字で工事を進めて良いですか？

と連絡が来ました

ﾁｮｯﾄ待てﾁｮｯﾄ待てお兄さ～ん！ﾗｯｽﾝｺﾞﾚﾗｲ・・・
なんかそんな人達が居た気が

いやいやプレート購入でいくらで
作業時間は15分くらいですよね
その他、出張費用とかｽｹｼﾞｭｰﾙ調整を入れても
いくら何でも高すぎませんか？
それとも何か特別な工事をするのでしょうか？

とマイルドに回答しました

管理会社さんは
別の業者当たります！

という事で数時間経過して回答が来ました

1.1万円になりました（汗）

ハ～イ！工事をお願いしました

 

これって何も知らないオーナーは
2.8万円と出た時に

なんだよ結構タケーナァ！しゃーないからお願いするか

となるのかもしれませんね

色々なトラブルがありますけど
色々と広く（浅くても良い）ネタを

知っていた方が良いと思いましたね

 

ＧＷに労働力投入した

特に予定の無い休日は出来るだけ早起きします

早朝に投資の机作業を実施しまして

7:00頃に築古物件に移動しました

色々細かい事を進めます

 

先日パテ埋めしたキッチン扉

パテが乾いてメチャメチャ痩せておりました

再度パテを打ちました

3日後くらいには研磨できるかな

続きまして

コーキングのガンを出しまして

こちらはコーキングのヘラ

壁際に水が入るとカビが生えるのです

洗面所と壁の隙間をコーキングで埋めました

 

各種のコンセントプレートの交換です

平行器で平行を取ります

あとはビスで留めるだけ

コンセントのカバーは結構簡単に外したり止めたりできるのです

ほら新品状態になりました

交換前はこんなプレートでした↓

借りる人が喜んでくれたら嬉しいです♪

 

賃貸経営は己の会社みたいなものです

自分の好きな時間に好きなだけ労働出来ます

しかもその労働は楽しいです

やらされた感がありません

 

この日は朝5:00～昼11:30位まで労働しました

とても楽しい時間でした

 

昼以降は子供と遊びました♪

 

 

キッチン扉を補修する

築古の物件にありがちな

ダサいキッチン扉があります

これまぁまぁカッコ悪いのでﾏｲﾅｽ印象を与えてくれます

取っ手を取り外したら大穴が出来ました

今回はパテ埋めをチャレンジしてみよう！

大丈夫かなぁ？出来るのかなぁ？

なんだかビチャビチャになってもうた

心が挫折して2週間程放置ww

 

連休で時間あるしね

ﾍﾞﾗﾝﾀﾞでパテの突起部分を研磨しました

ゴシゴシと擦る事1時間

おおお！？なんかスベスベして平らになってきたぞ！？

 

 

カッティングシートを貼ってみた

若干汚いけど。。。まぁ前よりはインじゃね？

新しい取っ手を準備して

キッチンに設置してみました

まぁ若干下手くそだけど、やらないよりはマシかな

あと10枚程あるので大変だなぁ

けどノウハウは掴みました

 

リフォームあるあるですが

作業が終わるころにｽｹﾞｰ上達するんですww

 

 

電気が通ったらオービタルサンダーを駆使して

シート張りを実施しようと思います♪

 

 

 

電気屋さんとの電話

GWに差し掛かるのですが

いまだに物件の電気が使えません

 

アカイ電機（仮名）さんに電話しました

○○町の築古戸建で電気工事をお願いしておるあんまです

えええ！？なんだって？

○○高校近所の物件のあんまです！電気開通をお願いしているあんまです！

こちらはアカイ電機です。間違えて電話かけてませんか？

 

ええええええ！？

ご高齢の為か耳が遠いでしょうか（汗）

電話の声が聞こえてないようです

 

いやいやいやいや間違えてないっすよ

○○町の！

戸建物件で工事を！

おねがいしているあんまで～す！！

あああ！あんまさんね！

 

ようやく会話が成立しましたｗｗ

電気が使えるようになるのはイツ頃か？確認しまして

翌日回答がきました

5/10頃

だそうです

 

3/29にお願いして開通見込みが5/10かぁ

GW中に色々と作業を進めようと思っておったのですけど

テンションダウンで軽く絶望しましたﾖw

 

でもまぁ置かれた現状でなんとかやるしかありません

気を取り直しました

やれる事を進めていきます！

 

電線が引かれていないメーター無し建物の場合

東電に電気開通する際、30~50日かかる！

この事は肝に銘じました

 

将来、土地に井戸掘る場合もポンプを使うので電気を通す必要があります

今後電気開通する際は十分に気を付けます♪

 

業者さんの設備交換

築38年の古い物件の修繕を進めております

メーターが外れておりました

電気が開通しておりません

申請から30日以上かかるそうです

 

そんな中でトイレ便器交換をしました

カインズで在庫処分商品が安く売っていたので発注しました

 

明るいのはマキタのバッテリー照明です

水道屋さんの作業をガン見しておりました

ははーんなるほど～多分自分でもデキルかな

今回はローン支払いがある物件なので時間節約の為

プロにお任せしましたけど

現金購入の場合はユックリと作業が出来ます

イツか便器交換はチャレンジしようと思います

工事した後、1週間程は自分で使用して

水漏れ確認を実施したいです

 

 

チャレンジできない案件はガス給湯器

こちらはDIYで万が一何かあったら怖いっす

ガスと水道の技術が要りますか

あ！リモコン設置もあるから電気工事もか！

↑お風呂の【リモコンが新しい】ってアピールポイントになります

 

だからガス工事って

結構な技術者さんが工事しておると思います

 

キッチンのクロスはまだ工事前なのにリモコンだけ新しいww

 

いずれにせよ業者さんの工事は凄いです

仕上がりも半端なく綺麗になります

ありがたいですね

 

プロの工具を見ていると欲しくなるんだなぁ（汗）

 

ﾘﾌｫｰﾑ活動が進んできた

土曜日は7時から労働力投入です

ﾁｬﾘで15分程の物件へ行きまして

古いカーペット剥がし

カーペットの下には緩衝材がありまして

端には留めるトゲトゲがあります

結構な量の粗大ゴミが出ました

先週はずした洗面台

一旦帰宅して車で粗大ゴミを回収

行政の粗大ゴミセンターに持ち込みました

80kg 1300円位でしたか

安く処分出来てありがたいです

返す刀でﾎｰﾑｾﾝﾀｰに行きまして

新しい洗面台をゲット

デカい荷物が積み込み出来るｸﾙﾏで良かったなぁ

本当は軽トラが欲しいけど置く場所が無いっすね

色々なミッションが進んできました

来週には

トイレ交換工事が入ったり内装工事が入ります

その後に電気が通れば

色々な事がガンガン進んできております

やる事リストを作成して

1個ずつミッションをクリアしていきます

本当にゲームみたいです

あれ！？

5月末には綺麗なオウチが完成するかも知れません

でも床やらクロスがあるから無理かなぁ

でもまぁゆっくり楽しみながらやりましょう

アピールパワーの事

中古物件を購入した場合、水道関連の蛇口と洗面化粧台は
必ず新品交換するようにしております

結構古いのでキビシイ見た目になってます

プラスチックが黄色くなると商品としては使えませんね

上水道と下水道の接続部分を確認しました

 

 

交換した後の
『見た目』
はかなりのアピールパワーがあります

そしてアピールパワーに対して結構安く工事できます
しかも業者さんにお願いしなくてもDIYでイケます

スイッチプレート交換やクロス張替えと合わせると・・・
中身新築になりまして

自分が住みたくなってきます♪

蛇口や洗面台は高機能で高価なモノは必要ありません

新品で美しい！

という事が大事なので高機能のモノは選択しません

洗面台は10万円くらいするかなぁ

と覚悟しておりましたけど

5万円以下でロングできました

 

来月あたりに交換工事をしようかなぁ

 

ﾄｲﾚの事で悶々とした

電気の通っていない物件のリフォームをしておりました

ﾄｲﾚﾀﾝｸから水漏れが起きました（汗）

タンクの中を覗くと

解りました

陶器のタンクには結露防止のプラ容器が入っています
プラ容器は陶器と圧着されているのが正常ですが
剥離されておりまして内側に膨らんでおります

隙間に水が入っておりました（汗）
オマケのボールタップも動きません

これで水が漏れておったようです

まずはプラ容器の交換を考えましたがググってもヒットしません
タンク交換をDIYでやるか！
と調査したらばタンクだけで5.8万円します（汗）
メーカーサイトでしか売ってません

タンクと便器両方ならば価格comで5万円以下のモノが通販で売ってました
こっちは安い代わりに便器交換をDIYする事になります

これ自分で取れるのかなぁ

まぁ取れるかぁ

タンクのみ交換の場合

メーカーで買ったタンクが既存の便器に接続できなかったらどうしよう？
という問題がありますw
その場合は新しい便器を購入して便器交換が発生します

でですね
更に洗浄便座も新たに購入する必要があります

 

脳みそを整理します
タンク交換する場合
・部品がメーカーからしか買えない
・今の便器に接続できるか？保証が無い。便器交換が追加するかも
・高くなるから最初からDIY便器交換するか？
・DIYの場合、塩ビパイプの加工とかテクニックが要りそうだ
・賃貸に出した後にトラブル発生のリスクあり
・便器、便座を購入したら7-8万円する、廃棄処分と工事は自分

・自分でトイレ交換したら経験値が上がっちゃうぜ♪

と思いながらもﾁｮｯﾄ悶々としていました

 

カインズに行きました所
在庫処分セールで
12.3万円の便器が売っていました

ﾁｮｯﾄ高いなぁ
と思い通過しようとしたら

標準工事と廃棄処分込み

と書いてありました

ﾁｮｯﾄ待てﾁｮｯﾄ待てﾁｮｯﾄ待て

DIYで自分がワチャワチャ動く事を考えたら、この在庫処分12万円は安いんじゃね？

という事で色々悶々としてましたが

カインズで便器交換を発注しましたとさ

ﾄｲﾚを綺麗にするぞ～！！