友人が海外不動産売却

海外不動産投資している友達がいて情報なども聞いています、

当初は移住も考えていたようです。

その物件の話です。

テナントもそれなりに続き収入も日本国内並みより高い家賃が収入あったようです

ところが、近年ビックリするほどの固定資産税が値上がってきて、

しかも繰り返し値上してきたので貸家を売却したようです。

何処の国でも勝手に税制を変更して税金徴収の鬼になりつつです。

不動産屋で競売したようですが、

内容は、高い良い家は白人同士がきそいあって高値の売却額に

彼らの考えは高額な家は再度売却にはまた更に高額値で売却が出来る。

普通の家は再度売却時に人気が出づ安い価格でしかたなく売却になる。

そんな理由なのか、彼の家の買手達は

小金持ちだがプロ並みの値切り上手な中国人達しか集まって来らずで

予定価格の売却が難しかったようです。

やっと売却できたと思った次には不動産屋で税金分を天引きされ、

その時は値上がりした国税と市税の利益課税をしっかり取られ

日本と同じくらいの高税率５０％ひかれた様子で

最後はお財布軽しで！　がっかりしたそうです。

売却せずに毎月の安定した家賃収入の方が良かったかもしれませんね。

いよいよ最後なった太陽光発電

３年前に太陽光発電の勉強を始めました

実際に設置始めたのは２年前からです、

当初は何も解らずで１年間各所のセミナーなどに出て

先輩方からの話を参考に勉強してその後何とか設置まで漕ぎ着けました。

その後はメーカーや業者により価格や設置方法などの違いに

戸惑いその都度が勉強でした。

まだ小規模の設置残しが４ケ所ほどありますが、

これらが秋に設置工事が終了すると

私の全力でやってきた太陽光発電はほぼ終わりになり。

現在もは産省に申請してからかなりの日数がかかります

経産省の申請を基に電力会社に発電した電気の接続にも

以前より日数がかなり遅くくなって来ています。

二枚舌？明らかに発電抑え込みの時代が来たように感じます

経済から取り残されてしまった田舎には突然の恵みでした。

未着工含めて発電１６ケ所合計４７０Kwで

設置場所が無くなってきて終わりです、

やっと設置の打ち止めです。

馬鹿げた業種の大家業

不動産への投資は自己所有でなく不動産株に限る、よ！

昔～、Qさん（故・丘永漢）が言っていました

実際に現物を保有すると維持が大変です、

驚くほどの維持経費がかかります、

また日本の大家は法的に立場がかなり下げ低くみられています、

貸出環境も人口減少、高齢化、国内産業消滅、地方町村消滅など

推定されて最悪です。

 

その他にも、利益には全く関係無く毎年「盗られる！」高い～！「固定資産税！」、

「区費・常会費」「火災や車飛び込みなど損害保険」「配管や什器備品など修繕費」

「清掃・管理業者への管理費」「不動産屋支払の入居や退去手数料」

「経年劣化の保守費」　

建築時コストの１５％はかかる「建物最後の解体費」

お金ではないですが「有形物所有に係わる心配事・土地トラブル」

建物保有することは多少の儲けなどよりも、

商売好きでなければできません。

利点としては、

物件資産が稼ぐので

僅かばかりの不労働での所得が得られます、が

この商売では楽なモノは何もありません。

地方再生

まったくの空想絵ぞら事です、不謹慎な発想ですので

どうぞ真剣になって読まないでくださいm(__)m

太平沖の大地震が想定されています

四国～東京周辺までに地震と津波影響が出るかも

と予想されています。

三重の友達は海岸からかなり奥地に

夫婦２人用の家を建て替え中です。

退職後、夫婦で暮らすように家の改修を考えたようですが

段差解消・階段・気密断熱・風呂・トイレ・台所などで

見積もり改修費用は想定以上に高額になりました

また海岸続きの平野部で大津波も考えた結果の新築でした。

 

海外住居中の友達が大地震にあい

幸いに地震中心部から離れていたために家は無事でした

閑散としていた郊外の田舎でしたが、

中心部復興が地震の広範囲の被害や・

各利害関係・重機や職人不足・戻らない住人、

インフラなども復興が遅々として進みませんでした。

都市の本社機能や公官庁の場合は、休業できませんので

郊外の田舎に本社ビルや官庁や商店、

交通機関など中心機能がどんどん移設されて定着し

ショッピングセンターも増床で国内最大になり

数年経過で郊外の田舎町が

新都市の中心部になってしまいました。

日本の田舎も大都市大災害などの備え用や発生で

都市機能が地方分散で発展するかも知れません。

 これを地震や大津波だけの問題ととらえずに

風雲急を告げる東アジア軍事問題とか

異常気象とか、怖い病いとか,(追記・原発）

ご自身でいろいろに問題置き換えて

発想してみるとよいかもです。

野立て発電の架台基礎

農地２８０坪田に

農振（農業振興地域）の網がかかっているので

昨年の８月に農振除外申請し今年の３月末に外れました

これを２度手間の農地転用申請の、宅地Ｏｒ雑種地に転用申請し

許可取らないと太陽発電パネル設置が出来ません。

この時点の許可から宅地並み課税物件となります

業者選定に年明けから取りかかり

安い発電設置業者に決めて

「５０Ｋｗで１，４５０万円・税込・周囲柵なし」

２月に４月からの買い単価切り下げ前の滑り込みで

経産省受付・中電買い取り受理が済みました。

工事時のじゃまになる田んぼのうわ土は

米作はこのうわ土作りが大事で命です

腐葉土厚サ２０ｃｍは近くの農家に差し上げました

着工からが安い業者の問題点が出ました

ご当地は、冬が寒くて氷土になる地域ですので

布ぬの基礎と言って深さコンクリート４０ｃｍを連続で堅めます

ところが安普請はスクリュー式と言って

大きなパイプねじを１ｍほどねじ込み基礎土台にします

冬の氷土盛り上がりで、春の解氷で落ちこみで

架台が凸凹にならなければ良いよがと心配しています

 

基礎は建物と同じで長年はもたないと

発電パネル板が傷み修理費出費などで

失敗の基礎工事になってしまいます。

基礎を沢山見て歩きましたが寒冷地の架台基礎工事方法は

４０ｃｍ地中を掘割して生コン固めた布基礎が一番です

皆さんはそれぞれで予算の関係で

布基礎・ネジ込基礎・半半の割合ですね。 

倒産した光学レンズ会社跡地

不動産屋さんから１，５００坪と工場建物対付き跡地の

売却の話が舞い込みました

私しの現在保有で大きな建物は

７５０坪に介護用建物２階建て延べ約１，０００坪です

残念ながら国交省バックで１００％借金物件です。

「工場の跡地にもう一つを建て営業」しないかという話です

実は別の土地に高齢者向け住宅を建てる計画が

好立地にありましたが（国交省１００％借金の予定）

地主と土地価格が折合わず長く中座したままなのです

 

今回の話は立地や敷地面積はマズマズですが出入りの道路幅が狭い

３Ｍなので、価格は安くお買い得ですが～

次の問題は、

精密工場跡地は、次の再売却時に土壌に浸みた

有害物が大問題になる場合があります

土壌改良になれば高額な費用がかかります、

更地なら売り手の改良費で良いのですが

建物付きなので土壌改良はしてありません、

そして悪いことに工場建物２階建てが付いていないと

お買い得値段には全然なりません。

また町税に不動産所有税が年２８０万円もかかります、

倒産で交渉して年１８０万円に負けてもらっているようですが

不動産税は悪税で病人や死人にムチ打つ税金です。

ますます迷ってしまっています。

 

この光学工場は過去に破竹の勢いで収益を上げ

拡張に拡張していましたが

突如湧いた「リーマンショックに経営が悪化」

後の世界的な「高性能より→シンプル安い価格製品！」へ移行

中国との価格競争で負けてとどめを刺され

急成長で従業員の給料総額増加していて

蓄積財をたったの１年半で食いつぶして倒産しました。

 

物件を買う・買わないとは別に

経営者は常に「倒産の危機に備え」ないといけませんね。

戸建てアパート

戸建て木造築２０年経過で土地代だけの売物件です

幸い２年ほど前にリホーム済です。

貸出し金融機関からは全額貸出可能のようです。

今後の重大問題は、

田舎で致命傷になる条件の駐車場が狭いのです

一軒壊して駐車場に案も考えましたが

近隣地の同じ側に空き土地がありましたので

これは駐車場にと思い土地を調べました

空き地はてっきり宅地と思いきや、

現況は宅地風なのになんと地目が農地のままです

登記簿謄本でみましたら、

過去２回ほど資金繰り？等の転売・転売で

いろいろ経過が有ったようで土地は農地のままです

こうゆう物件はこじれている事が多いので

農業委員にいろいろ尋ねてみましたら

今回私の５条申請で農地から駐車場土地転用が可能そうです。

アパート物件と

農地土地所有者との２つ売買契約出来そうなので

農地は宅地並み価格でしたが、

転用条件付きの契約を交わし

さっそく農業委員会に転用申請書提出してみました。

結果は来月の回答待ちです。

蛇足・・それといつか来るはずインフレ待ちです。

二股

男女の関係では大変な事件ですが

パナソニックの創業者で松下幸之助さんが考案し発売、

大発展の基礎を造った電気コンセントが二股です。

一つの仕事をしながら他の仕事も並行で進行する方法、

実仕事で給料取り、株などで投資をしながらツ-インカムの収入取り、

次に、仕事も出資者や役員なりで時間が自由になれば、

株以外にも手をかけずに不動産収入なども手掛ける。

不動産収入は有史以来の方法でかなり確かな収入となりますが、

この投資方は見栄でお金をかけると経営が破綻します。

日本と海外の違いは「建物を壊して建て直す」　投資が高額になり、

海外は「修理・リホームして長く使う」　投資が極小額です。

日本はリホームの仕組みが大変幼稚なので進歩してほしいですね。

そんなわけで私は中古物件をリホームして貸出しています、

仕事が手抜きにならないよう専門事業者に任してしまいますが、

それらの経費が出せるよう物件仕入れ吟味して、

「手ごろな価格で購入する！！」　が絶対条件です。

結局は二股して１股は他人に任せ、また二股をしての繰り返しです。

太陽光発電の売電始まる

1年半ほど前に計画考えて資料集めて、

今年の2月ごろ実際に設置現場とか検討を始めました

始めてみるといろいろな問題が起きました

各所に点在する別々の屋根上に乗せた場合、

屋根の下地・骨材の間隔や、屋根の材質、

傾斜の角度、南向き方向、雨の流れや雪対策、

それぞれが違うので時間がかかり、

保険、製品メーカー、業者の選定、

などなどの検討でかなり日数が経過しました。

それに資金の借入れ問題です、

借入れ金額が大きいのと

現在抱えている巨額？の事業借入残高額

それに伴い担保提供＝みごとな？債務超過（涙・・・

審査期間、ファイナンスか金融機関の選定など決めて、

経産省に申請、そのあと電力会社に申請、

で～、結局着工が１０月半ばになってしまいました。

今月１２月やっとのこと接続完了ですが

まだ全部ではありません、

農振地域は来年の４月（約１年後）にならないと、

解除後の農地転用申請ができません。

 

今後１０年間は売電額とローン返済額で差引すると０円で、

まったくの無収入期間です、

１０年後に返済完了して始めて着金で年金の補填予定です、

「惑星糸川に飛んで７年かかって帰還した隼」より長期間です、

多分・・・、そのころ私は老衰で寝たきりで売電額は使えないか、

あるいは認知症でボケ出るか、天からお迎えが来るか、

で！大半は妻に行ってしまいそうです（涙・・・・・・・

若い世代は不動産嫌い

親戚などで親が亡くなった時などは、子供らの若い相続人は

引き継ぐ資産の中で、なんと[不動産はいらない！]です、

売却して現金が一番欲しいと言う方がかなりいます。

特に田舎では不動産は値下がり中で厄介なお荷物にもなっています。

３０～４０歳の相続人の世代は、

ちょうど日本経済２５年間続いたデフレ時代が成長期にあたり

不動産では儲けた話はなく、損した話しなどの自ら実体験の世代です。

それが今回アベノミックスで１/４世紀続いたデフレ経済反転しそうとだ言うことです。

 

過去に親たちの高度成長経済時に退職金等々で建てたアパートが

投資資金の回収も終わり、そして親の時代も終わりかけて来て、

子供世代に財産を残そうと考え、踏ん張って改装メンテ終え、

その資産物件が、相続子供たちの「引き継ぎ拒否にあい」

年老いて失意のアパート売却物件が出回っています。

不動産が上がった経験の無い若い世代は手のかかる厄介なゴミ物件なのでしょう。

不動産は、運営で修繕要求は出る、夜中に電話がくる、問題入居者がいる、庭の草刈り等々

これらなどの心配で拒絶が多いのです、

ホントは、これらは全て管理会社に委託すれば良い事ですがネ～。

 

築１５年～２０年経過し次の為の改装メンテした物件が出回っています。

今、田舎では５棟建て（土地３００坪）で一戸建ての物件が人気です。

改装していますので貸し住宅として15年は十分に持ちます。

木造の住宅は定期の改装メンテしてゆけば50年以上は持ちますよ～。 

壊すなど、なんと！もったいない事でしょう。