誰しも知らず知らずに歳を重ねて行きます
私も気がつけば高齢者の分類に入る歳です
以前からアパート・大家の経営もしていますが
２年前に木造準耐火構造「サービス付き高齢者向け住宅」を建てました
長いので「サ・高住」とも呼ばれています
高齢者用にバリアフリー・転倒骨折で寝たきり防止、
準耐火構造で個室、ナースコール設置、
自前発電機付きのスプリンクラー付き、
２４時間見守りヘルパー職員在中、
栄養士による食事提供、
かかりつけ医の訪問診療、昼間看護師連携、
等でかなりの維持費がかかります
基本月額は１３４、０００円から、
入居者に職員が手をかけ過ぎているので僅かですが赤字です
最初は評判が大事ですの職員が慣れるまでの間でしたが
幸い２５部屋は高い入居率を維持できていますので
今年は無駄を排除して効率化を職員に図り
黒字に持っていかなくてはなりません。
また、昨年末に屋根に
全額借り入れで売電専用の太陽光発電３０ＫＷを乗せました
使用電力も安い第三電力会社との契約もできました。
安全のための防犯カメラも５台設置しました。
一歩一歩ずつですが思考しながら改善中です。
売主の方は日本の高度成長期に退職金などで
自分の所有農地や買取土地に建てた方が
いよいよ８０歳を迎えて子供に相続の準備を始め、
親が考えていた時代とは腰を抜かさんばかりの
世代間の差に出くわす方が多いようです。
親の考えでは
土地など不動産は必ず値上りする物と高度成長期に体験しました。
子供達へ資産と残すには最善と考えたようですが
一方子供の成長期はデフレ経済下で
土地など不動産は値下がりする物、
入居者にわがままや小言など言われる物、
建物周辺の草刈りや修繕・環境整備する物、
ともあれ「手がかかり面倒な物」
などなどのイメージがあるようで
田舎では子供達が現物を引き継ぎたがりません、
それよりも、売却して現ナマのお金で欲しい！！
親はアパート物件等の売却にとなります。
幸いに築１８～２０年は経過していますので
投資額と維持経費は回収してあるようです
建物減価償却費分が利益なのですが、
結果はしっかり儲かったようではありません
田舎では土地代以外の建物は二束三文にしかなりません。
新築用に土地を購入した方は土地値下がりで＋ー利益０円です
自分の土地に建物を新築建てした方は
１８年～２０年で新築投資額分が２倍ですので
実質は年率換算で毎年５％の利益利回りとなります。
今売りに出てくるのはこのような物件が多いです、
子供達に相続するつもりだったのでしょうか
物件は、こま目に修繕してあります。
実際は何もしなくて収入があるな事などアリエませんね、
収入には何がしかの時間とそれなりの労働を伴います。
ただ時間を拘束されながら８時間労働でつぶすか
自在に有る時間をつぶすかの違いです。
アパートの貸し出しは自在に時間をかける（つぶす）方になり
俗に言われる不労働所得に分けられます。
こちらの利点は一つの労働をしながら
少ない時間で収入が得られますが、
楽して儲けるなどとは、そう簡単にいきません
家賃貸は投資ですのでいろいろリスクを取らないと出来ません。
また、いろいろの知恵も持たないと儲かりません
必ずしも入居者が次から次へと部屋が埋まるとは限りません。
むしろ入居率に頭を悩ませることもかなり有ります。
しかし、ある率を一旦上手に乗り越えれば安定収入になります
またインフレが進行すれば資産の保全にもなります。
田舎では自分で貸家の新築せずに、
各一戸建ての良いアパート棟
中古物件を購入しての貸し出で良い効率になります。
一戸建ては入居率がとても良く投資額の改修は早く出来ます。
一方建築基準法改正等々で新築費用がとても高くなっています
現在では、まともの新築アパートの投資額回収は
田舎では完全に不可能です、
元金が回収出来ないうちに
さらなる改修費が延々と続く事になります。
前回のアパート駐車場にと農地転用１００坪の申請が
３月下旬に許可になってきました。
土地広さは半分で良く、こんなに必要ないのですが
地主に全部でないと売らないと粘られてしまい
仕方なく全部買うハメになりました。
周辺地に住宅がかなりあるので問題なく転用許可
が取れて、横のアパート数棟の駐車場にします。
この物件道路沿いで便利なのですが
建物が道路に近く通行車の騒音がよく聞こえてきますので
道路側の１窓と掃き出しサッシ２本を外断熱と騒音対策の
エコポイントの付く内窓の取り付けを考えています。
寒冷地の地域エリアなのでランク上位ペアガラスでないと
エコポイントが取れません、金額が高くなってしまいます。
内１枚ガラスでも効果的には十分良いのですが２枚ガラスと
サッシ取り付け後価格は差がほとんど無いのです
１枚サッシの価格が思ったよりかなり高額なので
数社の見積もりを追加取りなおしてみるつもりです。
さて、次は３月に屋根上に太陽光発電を申請してありますので
パナソニックのパネル発電工事に取り掛かりです。
