外部区分所有者への協力金徴収は、適法との最高裁判決

ＮＰＯ 集改センターのＭＬ（メーリングリスト）で、下記のニュースが紹介され、現場事情に詳しい専門家ならでは活発な意見も出て、勉強会を開こうか、という話にまで発展しました。また、経過報告があればお知らせいたします。

下記がそのニュースを紹介した内容です。

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「外部区分所有者にだけ、管理費．修繕積立金とは別に管理組合への協力金を徴収することは適法である]との最高裁判決が出ました。(平成22年1月27日経新聞朝刊14版34面)

分譲マンションの一室を賃貸に出すなど実際には住んでいない区分所有者に対し、管理組合の役員業務を免れているとして月額2,500円の住民活動協力金を課すことの是非が争われた訴訟３件の上告審判決で、最高裁第３小法廷は２月26日、いずれも課金を適法と判断しました。

３件の控訴審の結論は分かれていましたが、最高裁判決はいずれも管理組合側の全面勝訴でした。
区分所有法は「組合の規約変更の際、一部の所有者に特別な影響を及ぼす場合はその者の承諾が必要」と規定している。今回の金銭負担が、この「特別な影響」に当たるかが争点でした。

管理組合は、住人の高齢化などで担い手不足に陥る恐れが懸念されており、外部区分所有者に応分の負担を求める意見も多くありました。判決は「居住所有者だけが役員になって良好な住環境の維持を図り、外部区分所有者は利益のみ享受しているという面は否定できません。不公平是正のため金銭負担を求めることには必要性、合理性があると判断し、「特別な影響」を及ぼす場合にあたらないと判断しました。

なお、判決によりますと、月額5,000円の協力金を課していたが３年後に2,500円に下げた。外部区分所有者が全体の約２割に達していた、というのがこの事例です。

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『修繕積立金横領相次ぐ』６月30日付朝日新聞より

６月30日付の朝日新聞の第一面に驚くべき記事が載りました。
ＮＰＯ法人 集合住宅改善センターの管理運営部会では、このことについて、何らかの防御手段等を議論すべきではないか、という声が上がっております。

主な横領内容は、
１）「払い戻し請求書」に消しゴムで消せるボールペンで記入して理事長から印鑑をもらったあとで改ざん。
２）「残高証明書」を改ざんして使い込みを隠した。
３）白紙の「払い戻し請求書」に印鑑をもらう。（これは管理組合にも問題がありますね！）
４）印鑑の偽造・・・・
横領の金額も驚くほどのものです。

管理組合は、このような詐欺というべき事件を防御できるのでしょうか。
会社ぐるみの横領には難しい面もありますが、管理会社の社員が横領した事件については、防御手段はあるはずです。

管理会社は「会計事務の代行」をどのような管理体制で行っているのか。
フロント社員に通帳を扱わせていないか。
払い戻し請求書に印鑑をもらう場合は、どのような手続きで行っているのか。

管理会社のリプレースでは、管理会社の会計事務体制についてもチェックする必要を感じます。

あなたのマンションは大丈夫ですか。
これを機会に皆さんで話し合ってみてください。

詳しい記事の内容は下記のサイトをご覧ください。

http://www.asahi.com/national/update/0630/TKY200906290364.html

注：リンク先の記事は数日で削除されリンク切れとなります。ご了承ください。

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『マンション再生記念講演会』

ＮＰＯ法人 集合住宅改善センターの会員の方からこんな耳寄りな情報が届きました。

マンション再生協会主催で、『マンション再生記念講演会』が開催されます。
以下はそのお知らせです。

 ～マンション政策上の行政の関わり方～
 現在、総人口の約一割にあたる1,300万人が、マンションに居住し、快適かつ便利なマンション生活を送っております。建物が古くなり、居住者が入替ってくると、次第に管理をめぐる諸問題、さらには老朽化したマンションの再生という問題が顕在化してきます。居住者の不法行為に対して特別決議を経て訴訟を起こすことには 関係者へ過大な負担をかけることになります。

 一方、マンション建替えについては煩雑な事務手続きが多いため、より円滑な事業遂行を可能にする新たな方式を求める声も出てきております。

今回の講演会では、「住宅宅地分科会マンション政策部会」の委員である学習院大学法学部教授の櫻井敬子氏に講師をお願い致しました。マンション政策上の行政の関り方をテーマに、区分所有権の民法上の現実的な位置付けを踏まえ、公益性の観点から、実態に合った制度設計の検討について解説いただきます。

日 時： 平成２１年６月２４日（水） １５：５０～１６：４０
場 所： 住宅金融支援機構本店 すまい・るホール （東京都文京区後楽１－４－１０）

講演者： 櫻井 敬子氏
学習院大学法学部教授
住宅宅地分科会マンション政策部会委員

参加費： 無料(定員に達し次第、申し込みを締め切らせていただきます）
定 員： 200名

詳細はこちら
 http://www.manshon.jp/oshirase/2009/soukai/090527.html

ＮＰＯ法人 集合住宅改善センターでは、今後もマンション管理組合方のお役に
立てる情報を発信していきたいと思います。

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経年埋設内管対策補助金について

ＮＰＯ法人 集合住宅改善センターから、耳寄りなお知らせです。

「経年埋設内管対策補助金」（経済産業省）をご存じですか。

 古い埋設ガス管の取り替え工事に補助金が交付されます。 ガス管取り替えで工事業者に支払った金額の２分の１ （上限1000万円）が補助されます。

公募期間：４月１日より来年１月２９日までの間に、 工事予定日が申請日から３ヶ月以内のものについて 随時申請を受け付けるようです。

申請手続きは、ガス事業者が代行し「都市ガス振興センター」 が受付、審査、交付事務を行います。

 詳細はこちら
 http://www.gasproc.or.jp/keinen/index.html

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地デジ電波障害改修工事の助成金申請受付が始まる

ＮＰＯ法人 集合住宅改善センターより、地デジ電波障害改修工事の助成金申請受付についてお知らせいたします。

地上デジタル放送受信障害対策施設改修助成金交付の募集開始について

助成金募集開始 平成21年５月11日～12月28日

現在の電波障害対策用共同視聴施設をデジタル放送に対応するように改修する場合、経費負担が１世帯当り35,000円を超えるものは、
工事総経費に対して最大で ２分の１が助成されることになりました。

マンションの電波障害対策施設の改修に有効かどうか詳細は下記をご覧ください。

総務省テレビ受信者支援センター トップページ
「対策共聴施設による助成金のお知らせ」をご覧ください。
http://www.digisuppo.jp/index.html

助成の概要
http://www.digisuppo.jp/subsidy/index04.html#head

では、後日、助成金の事例をご紹介します。

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マンション管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部改正

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（適正化法省令）が一部改正され、５月１日公布されました。

★管理会社への規制強化
＜管理組合財産の分別管理＞
「収納口座」「保管口座」「収納・保管口座」が定義され、分別管理方式が３通りに限定。
＜印鑑等の管理禁止＞
管理会社による「印鑑と通帳の同時管理禁止」が「保管口座等の印鑑／キャッシュカードを管理禁止」に変更。
＜会計の月次収支報告＞
管理会社は毎月の収支を翌月末までに報告することが義務付けられた。

以上が主な改正内容です。
上記の施行は来年の５月１日になり、平成２２年５月１日以降に委託契約の更新物件から対応しなければなりません。

詳細はこちらをご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000019.html

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管理組合に追徴課税2700万円（大阪国税局）

ＮＰＯ集改センターの伊々田副代表理事からこんなニュース&コメントが届きました。

ご存じでしたか。管理組合にも収益事業としてみなされて課税される場合があります。

それは、共用部分の駐車場を、区分所有者や入居者以外に賃貸して収入を得ている場合です。収益事業とみなされ、普通法人の税率で課税されます。実際に、大阪駅前第一ビルから第四ビルの４棟の管理組合は追徴課税されました。

では、マンションではどうなのでしょうか。国税局は「マンションの入居者以外の者から一台でも料金徴収した場合は収益事業とみなし、課税する」と公表しています。
「入居者」には、同居者・賃借人・・・どこまでを含むのか明確にはしておりませんが、管理組合やコンサルタント等関係者は認識しておく必要があります。

駐車場料以外に、マンションで収益事業として想定されるものには、屋上を携帯電話のアンテナ基地に貸した場合、公告看板収入を得ている場合などは最も目が付けられるものでしょう。

他にも細かいことを言えば、外来者の有料駐車収入、集会室を第三者に有料で貸した場合等・・・・、がありますが、まさかこんなことまでとは誰もが思います。

最近マンションの駐車場も空きが出始めていると聞きます。これを外部に貸すという場合は、課税されることも想定しておく必要があるのかも知れません。この事件は、税務署も税収入が落ち込んでいる中で、大きなものから目をつけたということでしょうが、原則はしっかりと理解しておきましょう。

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 ＊ＮＰＯ集改センターとはＮＰＯ集合住宅改善センターの略称です