売却アパート値下げした

売りに出しているｱﾊﾟｰﾄ

購入希望者の

反応が全然ありません
銀行融資が閉まっているのでしょう

最初から売値は高いと思っておりました
強烈な指値が入って
200～300万円値引きの額で決まるだろうなぁ
と思っておりました

待ちぼうけしても仕方ないので

値引きしてweb情報を更新しませんか?
と不動産屋さんに打診しました

先方は値引きを待っていたのでしょう
200万円引した価格を提案してくれました

どうせ値引きするなら
反応が多い方が良いですよね
250万円引で募集しましょう

逆提案しました

少しは反応があるでしょうか?
楽しみに待機します

別途、購入物件も探さないとｲｶﾝです!!

 

売り出されました

ついに！

不動産ｻｲﾄから売りｱﾊﾟｰﾄが掲載されました

ﾁｮｯﾄ高すぎないか？

と言う気持ちもあるのですが・・・

 

不動産営業さんは

立地と建物の状態はかなりGOODですよ～

と言う事でしたので

 

とにかくチャレンジだ！

チャレンジすれば道は開ける！

そんな気持ちでおります

大幅な指値で買主が来ても

お断りせずお話しは聞こうと思います

 

売れなければそれはそれで保有もありです

どうなることやら・・・

不安と期待が入り混じります

バランスシートで投資を考える

収益物件を売却する作戦を進めております

経営者はバランスシート（貸借対照表）で

物事を考えます

収益物件を購入する前から

売却するまでのバランスシートを

簡単に振り返ってみました

最初の状態はこれ

自己資本比率100％です

貯蓄が700あって

借金がない人のＢＳです

イワユル足し算の世界です

貯蓄を足して足して少しずつ積み上げる状態です

 

ｱﾊﾟｰﾄを購入したら

2300の借金をして

3000のｱﾊﾟｰﾄを購入した状態

現金が無くなりましたが

毎月の家賃収入と返済が発生します

自己資本比率が23%まで下がるので

ﾘｽｸを背負います

この時点が一番恐怖を感じます

 

 

数年後がこれ↓

ｱﾊﾟｰﾄの価値が200程下落

家賃収入が600増加

負債は600減少

結果純資産が1700まで上がります

負債の減少は

気付きにくいのですが

貯蓄と一緒なんですね

①家賃収入②負債の減少

二つの力が働いて

純資産が増加します

35年ﾛｰﾝは保有期間が長すぎて

建物価格も下落する事と家賃収入がない事で

純資産の増加が体感しにくいです

でも確実に土地値分の純資産が残ります

紙の資産ではあまり体験できないｿﾞｰﾝなのです

 

ｱﾊﾟｰﾄを売却すると・・・

ｱﾊﾟｰﾄを2800で売って借金を返済すると

こうなります

最初は純資産700でしたが

1700まで増加しました

貯蓄ではﾁｮｯﾄ難しい額を

借金ﾊﾟﾜｰで純資産を増加させます

 

この状態ですと

銀行評価が上がりますので

更なる大きな物件を

購入できるかも知れません

 

子供時代から借金は悪！

と習います

が

資本主義経済では

借金をして資産を増加する事で

多くの企業や銀行が成り立っております

 

ＢＳを眺める事で

お金の健康診断が出来ます

 

 

うごいてきた!!

先日の日記現状打破を考えて

行動しました

打って出よ!!!

戦国武将の気持ちです(汗)

三井の○ﾊｳｽに売却の電話をしようと思い

電話番号をＨＰを調査しておったら・・・

無料査定のﾍﾟｰｼﾞがありました!!

ﾁｮｲﾅﾁｮｲﾅと入力を済ませて

後は連絡を待ちます

電話が来ました!!!

なんと!!

店長みずからお電話を頂きました

具体的にどれくらいの値段か希望はありますか?

と聞かれましたので

利回りで10%～11%でしょうか

11%は乗せたくないでしょうか

早速、現地調査して登記簿を取って

色々と動いてくれるそうです

不動産屋ｻﾝ動いてくれます!!

ﾜﾀｸｼの人生も

うごいてきた感

ﾋﾞﾝﾋﾞﾝしてきます

ﾜｸﾜｸのﾄﾞｷﾄﾞｷです

もし売却できたら

新しい不動産屋とのｺﾈｸｼｮﾝが出来ます!

購入の方でも仲良くなりたいです

3月末の出来事

昨日は寒かったのですが
3月も終わりですね
春です

2-3月は世界的な暴落を心配しておりました
が
何も起きませんでしたね

ｱﾁｺﾁで暴落懸念説がささやかれております
が
結局大きなショックは起きないのでは？

と言う考えも出てきました。

さてさて
売却に出していたアパートですが
3月末までに買主が現れなければ
売り止めして保有していこう！
と考えておりました

ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが強烈に出る事
借入の元金返済がｶﾞﾝｶﾞﾝ進む事
上記２つはやはり魅力的です


ところが！
ﾜﾀｸｼの妥協できるｷﾞﾘｷﾞﾘの金額で
『買っても良い』
と言う人が参上しました。

ﾅｶﾅｶの規模の専業大家さんだそうで
自分のコネで融資を引くそうです
で銀行と交渉中で融資期間がある程度
取れれば買いたい。
銀行融資の審査結果が4月になってしまう

との事です

閉店間際の駆け込み客です（笑）
ｳｰﾝ。。。。
審査結果を待ってから
売り止めする事にしました。

物件購入と物件売却の平行作業は
気持ち的にﾀｲﾄなので避けたいです（笑）

売り方のテク

買付け入りましたｱﾊﾟｰﾄ

しかし

やはり売値の300万以上の値引きには
応じる事は止めました。

これ結論を出すのに2日程考えました。

そして売買の業者さんに連絡しました。

やっぱり3000万円では売れないですよ
そこまで下げたら保有します
（金額は仮定）


あんまさんではイクラ位ならば売れそうでしょうか？


まぁそういう流れになりますよね

せめて3150万円にならないと売りたくないです

（金額は仮定）

買主側の意見は3000万円
3150万は高い訳です

業者さんは売買を成立させて
両手で仲介料を欲しい訳です。

あんまさん提案なのですが
毎月の収入がありますよね？
仮に月に25万円収入があれば
2ヶ月で50万円入ります。

その場合、売値が3100万円でも
2か月分の収入50万が入るわけで
結果3150万円入ります。

その考え方でも大丈夫でしょうか？


なんだか言いくるめられたような論法です

まてよ・・・！

バランスシートの
純資産増加額で考えてみました

今3150万円で売っても
2ヵ月後3100万円で売っても

2ヵ月後の純資産は変わらないのですね。

純資産　=　資産-負債



なかなかのﾃｸﾆｯｸですね。

売主は3150万円入り
買主は3100万円しか払いません

このカラクリは
買主の売上計上が
2ヶ月遅れて50万円入って来ない訳です


その考えで大丈夫です！
極端に決済が先になって
売値が低過ぎるのは困るけど
まぁ2ヶ月くらいなら待ちますよ


と回答しました。
業者さんは喜び勇んで電話を切りました。
さーてどうなりますでしょうか？

買付が入った

売りに出すオファーをしてから
3週間程経過しました。

銀行の融資が閉じたようなので
売れないんだろうなぁ。


全然連絡が来ませんです
売れないのであれば保有して
回していけば良いじゃない！

と思い始めた所で
連絡が来ました

『あんまさん買付が入りました！』

先方はなんだか喜んでおります。

売り出し価格の300万円以上の値引で
指値が入りました。

ｳｰﾝ。。。
正直な話、売りたくないです。
でも今後の暴落相場を考えると
ここで売らないとドンドン売値は下がるでしょう。

物凄く迷っております。

どうなる事やら・・・

久々に連絡した人

早いもので1月は終わりました。
1月は忙しかったですね。
物件購入やら銀行審査に
自分の財務分析に
ﾅｶﾅｶの仕事量です
（家業だけど）


ｱﾊﾟｰﾄ購入時に一緒に戦った戦友的な人

不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄの上野さん（仮名）

2012年の春でしょうか

ﾜﾀｸｼは収益物件を買う前でど素人
上野さんも半年前に就職した新米営業マン

二人ともアパートを必死にもがいて
四苦八苦しながらｱﾁｺﾁ立ち回って
売主の大地主様に翻弄？されながらも

二人はドタバタしながらも
何とか購入出来たのでした。


その上野さんは今では課長に昇進して
沢山の部下がおるようです。
その上野さんに連絡

あんま
ｳﾁのｱﾊﾟｰﾄもし売りに出したら・・・・
どの位で売れるでしょうか？


上野
あんまさん売るのですか？利回り12％だったら速攻で売れます。
なんだったらﾜﾀｸｼが買いたいです


いやいや12％では絶対に売りません（笑）
急がないんでどんな感じになるか教えてください



しばらくして
上野さんから入電
あんまさん10％なら融資してくれそうな銀行があります。
売りに出しましょう！ｳﾁでやりますよ！



いやいや売るとは言ってないんですよ。
売るとしたら
上野さんの所で両手でやりたいでしょう？


ﾊﾊﾊﾊﾊ良くご存知で・・・
ハイ！両手でやりたいです。


じゃぁさ3ヶ月お願いして
売れなければ引っ込めて良いでしょうか?


ハイ！何とかして頑張ります！


3ヶ月間どういう作戦にするのですか？


1ヶ月間は
web上に一切出しません。
ﾗｲﾝとﾒｰﾙで当社のお得意様に連絡します
『未公開物件です！』
と言って見込み客にお勧めするのです

2ヶ月目で
自社webｻｲﾄに載せます。

3ヶ月目でﾚｲﾝｽﾞに載せます




なるほど～
面白い作戦です

両手と言うのは買主を自社で探して
売主と買主両方から仲介料を貰うのです
業者さんは1回の仕事で2倍の売上になります
だから気合が入ります。
日本では認められておりますが
海外では禁止されています

売り手側（あんま）が急いでいて
物件を広く周知したければ
両手を狙う業者さんにはお願いしません
三井とか住友とか東急リバとか
大手にお願いしちゃいます。
2週間くらいでﾚｲﾝｽﾞに載ります

でも知っている人を介して売れば
お付き合いも深まりますよね。
もし売却したら
ﾜﾀｸｼは『購入できる見込み客』に
なる訳です。
そうしたら結構、良い物件を紹介してくれたりします


上記の作戦では
1ヶ月で売れなければ
2ヶ月目以降は
おそらく売れ残るでしょう。


売れ残ったらそれはそれで良いです。
保有を続けて残債がｶﾞﾝｶﾞﾝ減るので
純資産が上がります。
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰがかなり出るので
本当は手放したくないです（苦笑）



売れたら売れたで
新しい世界が始まるのかなぁ。
と思います。

不動産市場が暴落するかも知れないですし
新築でも中古でも
戸建でもｱﾊﾟｰﾄでも
自分で色々と将来を選択できるように
なるかも知れません。

前に進んでいこうと思います！

売ってしまうか？

融資の審査結果が全て出ました。
全滅の玉砕です

つまり

あんたにお金は貸せません

と言う財務内容のようです
築古の戸建とアパートの残債が
ネックになる模様。

なので物件を買うのは現金買いしか
選択肢がありません。

私のステージではキャッシュフローを
積み上げるために
まだ融資の力が欲しいです。
(将来的に融資を使わずに買い増して行きたいです)


☝️これを売ると融資を使えるかも
また少々のお金が残るかも知れません

魂の根幹である
私の血と汗が滲み混んだアパート
これを手放すのは






金玉がもがれる様な
気持ちになります

悩みます。


売る事をレポートすると
チョッと楽しいかも知れません

山羊さんに
「アパート売ったので
今度は融資通りますかね？」
と言ったら

ウケるかも知れません。

売ったことがまた一つの経験になり
己の成長になるかも知れません


そんなことを脳内でグルグルとフル回転させております

グルグルフル回転し過ぎて
体調悪いです。
早目に寝ましょう🎵