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選手村用地を三井不動産などに1㎡当り10万円以下（公示価格の9割引）で売却した東京都
東洋経済オンラインの記事から抜粋
五輪騒ぎの裏で｢HARUMI FLAG｣住民訴訟に新事実 名前明らかになった大物不動産鑑定士､弁護士 (msn.com)
選手村用地の売却価格が安すぎるとして、五輪選手村(東京都中央区)のある晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業(五輪後は高級マンションの「HARUMI FLAG」に変身)に対する住民訴訟(被告は小池百合子知事ら)
住民訴訟はパラリンピック開催中の8月31日に結審し、年内にも判決が言い渡されそうだが、ここに来てこれまでにない重大事実が明るみに出てきた。
東京都は都議会や都の財産審議会の審査を受けずに済ますため、普通では考えられないさまざまなトリック的手法を駆使し、周辺の地価評価より9割前後安い値段で払い下げたのである。
具体的には東京都から開発業者11社に売却された土地の価格は1平方メートルあたり9万6784円に過ぎず、西多摩郡のほとんどの宅地よりずっと安いというものだった。選手村の近隣の晴海5丁目の 2016年の 公示地価(商業地)は、95万円ほどだから、その割引率はなんと9割を超える。
審査に関与した3人の存在
これまで東京都はこの審査員3人の名前の公表を拒否。「激安価格」の実現に決定的な役割を果たした晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業審査委員会の議事録は「存在しない」としてきた。しかし、審査委員の名前だけが五輪の開催期になって判明した。
戦前とはいえ、晴海の埋め立ては巨額のコストをかけて造成されたもの。それをたった1人の再開発事業施行者の東京都が審査員全員の同意を得たうえで、権利変換計画の認可申請を行ったのは、2016年4月のこと。その年の1月から4月までに、この審査委員3人は土地価格が適正価格であると審査したと推測される。
その審査委員3名とは、東京都都市整備局の要職の経験者で、元市街地建築部長、東京都の仕事も行う弁護士(都総務局コンプライアンス推進部法律特別専門員)、そして、審議会開催時に東京都不動産鑑定士協会会長(2015年5月～2019年5月)と全国組織の日本不動産鑑定士協会連合会の幹部を務め、その後、2019年6月から連合会の会長に上り詰めている大物不動産鑑定士だった。
全国各地にある鑑定士協会は、個々の会員が公的地価鑑定の実務を有償で請け負い、地価公示や都道府県基準地価などに深くかかわる。
そのため鑑定士業界に業務を発注するのは行政で、しかも東京都という全国最大の圧倒的な鑑定市場のあるエリアの自治体に気兼ねせずに専門家の立場から適正な意見をどこまで言えるのかと疑問が持たれているのだ。
都民の財産である晴海の広大な都有地が選手村に使われた後も、公正に有効に活用され、都民の財産がごく一部の企業群のために不当に毀損されていないかを厳正に判断するのが、審査員の重大な任務のはずである。
また、審査委員の選定や審議、その記録はオープンでなければならない。
しかし、晴海の都有地の売却の経緯については住民訴訟が起きるまでは、何もかも闇の中だった。
さて、「選手村」は大会期間中、東京都が高い家賃を払って五輪のために使うのだが、オリ・パラ終了後は「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」という分譲マンション群に生まれ変われる。
選手村は最寄り駅からは遠いとはいえ、東京駅からは4キロ程度の距離。築地市場跡地と豊洲市場の中ほどに立地する。ここが売り出されたのは19年夏のことだった。売り出されたのはマンション5632 戸のうち、分譲分の4000戸以上。予定価格は90平方メートルの3LDKで8000 万円程度。坪単価にすると300万円前後だ。
東京都は選手村の基盤整備などに数百億円を投入したうえ、選手村の家賃(1年間だけで約38億円)も負担。さらに東京五輪1年の開催延期でコストが膨むことが予想される。
加えてデベロッパーに対する、固定資産税の負担などを、建物竣工認定まで都有地扱いとされているため大幅に減免している。開発業者にとっては、まさに至れり尽くせりのバーゲン価格だ。
ここまで安くできた理由は都が用いた「開発法」という時代に合わない特殊な不動産鑑定法だけに頼ったからだ。
この開発法を簡単に説明すると、事業期間中に、例えば毎年1割(10％)前後、不動産の価格を割り引き続け、その事業期間が仮に10年とすれば、最終的に激安の値付けも可能になるというもの。何もかもが右肩上がりの高度成長時代ならいざ知らず、長期金利がマイナス、経済成長率や物価上昇率がゼロ％前後の今において、開発法の適用は異様と言わざるを得ない。
これがまかり通れば、鑑定パラダイムは壊れかねない。だが、公的な鑑定業務を発注する東京都が五輪開発で開発法を率先して唱え、国や市町村も学者も学会も業界団体も、表立って異を唱えないのだ。
森友問題に似た構図の選手村売却問題
あの「森友問題」でも鑑定士とその業界団体は重要な「役割」を演じてきた。それと同じ構図の疑問が東京五輪という平和の祭典という国際イベントでも浮上している。この問題について晴海訴訟の被告の小池知事、そして開発手法にお墨付きを与えた形の日本鑑定士協会連合会のトップはどう答えるのか。
五輪騒ぎの裏で｢HARUMI FLAG｣住民訴訟に新事実 名前明らかになった大物不動産鑑定士､弁護士
「HARUMI FLAG」住民訴訟に新たな動き 不動産鑑定士たちが指摘する激安価格のカラクリと問題点（3/3ページ） | ウチコミ！タイムズ | 仲介手数料無料ウチコミ！
（ブログ「ウチコミ」の記事から抜粋
疑問の声を上げはじめた不動産鑑定士たち
この選手村用地売却問題は、すでに都への監査請求を経て、東京地裁で訴訟になっており、次回の法廷は12月8日に開かれる。この訴訟の争点は、選手村・HARUMI FLAGのある一等地の地価が、周辺の地価にくらべて10分の1以下の激安価格で大手不動産会社など売られたというものだ。
具体的には2016年末に東京都から三井不動産など開発業者11社に売却された土地の価格が１㎡あたり9万6784円に過ぎず、西多摩郡のほとんどの宅地よりずっと安いというものだった。選手村の近隣の晴海3丁目の 16 年の 公示地価（商業地）は、132万円ほどだから、その割引率はなんと9割引を超える。ここまで安くできた理由は都が用いた「開発法」という不動産鑑定法があったからだ。
こうした都やデベロッパーに対して不動産鑑定制度研究会は、都議会に対して専門的な意見書を送って選手村問題に疑義を呈している。
研究会に参画している不動産鑑定士によるとその内容は、
①土地価格は選手村を建築することによって１割以下に激減することはあり得ない、
②晴海選手村都有地の平均売却価格1㎡単価9万6800円は八王子市住宅地の平均12万2700円（平成28年東京都地価調査）より低い価格水準と指摘する。そのうえで研究会の調べでは、東京五輪選手村の利用開発では、11社に129億6000万円（1㎡当り9万6800円）で広大な都有地を一括処分。研究会は、この13.3万㎡の土地価格は、1611億1800万円（1㎡単価120万円）が妥当で、都が処分した価格との差額は1481億以上に達するという。
国策不動産鑑定会社「日本不動産研究所」？
129億6000万円（1㎡あたり9万6800円）という鑑定額を出したのは都から依頼を受けた「日本不動産研究所」という一般財団法人である。
激安を可能にしたいくつもの仕掛け
さらに激安販売を可能にしたカラクリはまだまだある。
そのトリックは、複雑で込み入った街区の再開発に多用させる「市街地再開発事業」という制度をわざわざ、唯一の地主である東京都が広大地の「再開発」に持ち込んだ「ひとり再開発事業」だった点だ。
つまり、HARUMI FLAG選手村開発は東京都（舛添要一前知事）が、再開発用地の地主、再開発許認可の当局者、そして再開発事業の施行者という異例の「一人三役」を演じることになって、いかようにもできるになっているのだ。この点については、都の監査部門も意見している。
市街地再開発事業による土地の処分には、都市再開発法80条において、近傍類似の土地等の価格を考慮して定める規定がある。だが、権利者全員（晴海の場合は東京都だけのひとり再開発事業）の合意があれば、任意の価格で売買できるのだが、都はこの権利すべて持っているためこの規定を使って、都の一存で法外な安値も販売を決め、売った後はさっさと再開発事業から退出した。
都議会や都の財産価格審議会も安値販売を問題にしていない。しかも、都は選手村の基盤整備等に数百億円を投入した上、選手村の家賃も負担するので、それらも上乗せされ売却した東京都の赤字は増えることになる。
あの「森友問題」でも鑑定士とその業界団体は重要な「役割」を演じてきた。それと同じ構図の疑問が東京五輪という平和の祭典という国際イベントでも浮上している。この問題について東京都はどう答えるのか。
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