ＮＰＯ集改センターの 松山代表が平成12年にコンサルタントとして初めて大規模修繕工事に携わり、現在第3回目となる大規模修繕工事を行っている大開厚生年金住宅をご紹介します。
このマンションは、1977年（昭和52年）に建てられ現在築36年、住棟は2棟、住戸総数は151戸の規模です。
自治会も1年目から活動が始まったと聞いています。
今年から毎週木曜日午前10時から喫茶店（集会棟である「ふれあい館」）を営業されていて、居住者だけでなく近隣のマンションからも毎週常連客が飲食とおしゃべりを楽しまれていました。
このふれあい館は2002年（平成14年）に松山代表が設計監理して建替えた集会棟です。
建通新聞において、昨年に引き続きマンション改修工事のコンサルティング業務を業務とする設計事務所3社とＮＰＯ集改センターの4団体による第2回目の座談会がありました。
記者からの質問では、「消費税アップに伴い、9月までに工事請負契約を済ませたい管理組合への対応」、「工事現場での職人不足、材料不足などの懸念やコンサルタント育成」、「コンサルタント業務の標準化や適正価格」、「それぞれのコンサルタントとの連携の必要性とその模索」などについて出席者がそれぞれの思いを語り、予定1時間を30分オーバーしての座談会でした。
また、ＮＰＯ集改センターのコンサルタントで大開管理組合と、エンゼルブレッサ千里藤白台の大規模改修工事を行いました。
ＮＰＯ集改センター主催の「マンション滞納管理費等回収実務ハンドブック」の出版記念セミナーのご案内です。
11月3日（日）に、毎日インテシオ研修室にて開催します。
お席に若干の余裕があります。
ぜひ、お仲間お誘い合わせの上、ご参加ください。
ＮＰＯ集改センターの恒例スキルアップセミナーの報告です。
第110回 スキルアップセミナー 開催報告
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開催日：2013年（平成25年）10月９日（水） 開催地：大阪建築会館 テーマ：「駐車場専用使用権について考えてみよう。」 講 師：弁護士 九鬼正光 |
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例えば、分譲駐車場とはなんですか？ と尋ねられたとき、あなたはどう答えますか？ 分かっているようで、なんとなく頼りないのではないでしょうか。 分譲駐車場と言っても、いろいろあります。様々な問題が出て、裁判沙汰も多く発生しています。 裁判事例を含めてこれらの問題を考えてみませんか。 九鬼正光弁護士を囲んで、基本的なことから一緒に語りましょう。 |
分譲駐車場（専用使用権を分譲した駐車場）とは、＜受講者感想；枝記述＞
■共有敷地内の駐車場を、特定のマンション購入者に分譲し、その対価を事業主が取得するというもので、事業主は売買契約書・重要事項説明書・管理規約にこれを記載し、マンション購入者全員に承認させて販売するものです。
■マンション購入時は、誰しも購入する住宅のことしか頭になく、分譲駐車場の説明をされても、なんのことやら十分理解できません。いわばマンション販売のドサクサに紛れて共有敷地の使用権を売ってしまうという、誠に不誠実な手口ではないでしょうか。その裏には、駐車場の分譲対価を得て、マンションをできるだけ安くして、売れ残りが出ないようにという事業主の意図もあるのではと思われます。
■最高裁判所は平成10年に、駐車場使用権の分譲は違法とは言えない、有効だと判決しました。
では、これで解決したのかというと、多くの問題をかかえております。
分譲駐車場は今後も譲渡できるのか？ 建替え等の買取り請求ができるのか？ その権利を総会決議で奪えるのか、権利者の承諾が要るのか？ 使用権分譲の結果が、その後にどのような問題を生じるのか、ということも考えて判決して欲しいものです。
■昭和54年に当時の建設省は「このような分譲は取引の形態として好ましくないので、原則として避けるよう」という通達を宅建業者等に出しております。また、平成９年に、当時の建設省は、駐車場の専用使用権の表示を改め、標準管理規約の改正を行っております。
■携帯基地局（共用部分を使用させる行為）の裁判事例や駐車場の使用料と収益事業の関係、区分所有法や民法の解釈などにも触れ、専門性の高い説明と議論が行われました。
次回のご案内 開催：2013年11月13日（水）15：00～
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テーマ：「改修設計仕様書を読む」 ～工事に携わる監理者・現場代理人・職人が、着工前にすべき準備と確認事項～ |
NPO集改センターでは、（株）住宅あんしん保証と「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」の検査員業務契約結ぶ運びとなりました。
この保険法人の検査員資格者には、（株）住宅あんしん保証が保険契約を結んだ大規模修繕工事会社の現場検査を業務として行うことができます。
そこでこの度、集改センターではこの保険の検査員資格を取得し担当者になるメンバーを養成いたします。
養成対象となる人は、下記条件をすべて満たす方々となります。
① 一級建築士の国家資格者で会員、賛助会員（社員可）の方
② 10月21日（月）、午後1時30分～5時の検査員取得講習会を受講される方
講習会受講者には検査員資格が与えられます。
ぜひ、検査員資格を取得して、ご自身のスキルアップにお役立てください。
NPO 集改センターから、スキルアップセミナーのご案内です。
「駐車場専用使用権について考えてみよう。」
例えば、駐車場分譲とはなんですか？と尋ねられた時、あなたはどう答えますか？
わかっているようで、なんとなく頼りないのではないでしょうか？
分譲駐車場と言っても、いろいろあります。
様々な問題が出て、裁判沙汰も多く発生しています。
裁判事例を含めて、これらの問題を考えてみませんか。
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開催日時：10月9日（水）午後３時～５時
講 師：九鬼 正光 氏
（本会 正会員/弁護士）
参 加 費：会員１０００円/非会員２０００円（講師料、会場費、資料代に充当します。）
開催場所： 大阪建築会館（会議室）
申 込 み ：10月8日（火）迄に電話・FAX・メールでお申込みください。
＜スキルアップセミナーについて＞
NPO集改センターでは、毎月、正会員や外部講師によるセミナーを開催しております。
本来は、会員向けの内部セミナーですが、非会員の方のご参加も歓迎いたします。
ただし、基本は内部セミナーですので、ざっくばらんな雰囲気の中で講師独自の考え方や
常識にとらわれない自由な意見交換が行われることもあります。
「こういう考え方もあるのだな」というスタンスで参加いただけたらと思います。
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＜お願い＞スキルアップセミナーは予約制です。
申込み締め切り後の急な参加も歓迎いたしますが、
必ず事務局まで電話で連絡願います。
事務局不在のときはＦＡＸかメールをお願いします。
本 部： 電話（０６）６９４３－８３８３ FAX（０６）６９４３－８３８２
e-mail : osaka★shukai.or.jp（＠に変換してください）
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NPO 集改センターから、スキルアップセミナーの報告です。
第108回 スキルアップセミナー 開催報告
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開催日：2013年（平成25年）8月7日（水） 開催地：大阪建築会館 テーマ：間違いだらけのマンション管理運営の解釈 講 師：木村長敏（集改センター正会員）管理運営事業部 副部長 （マンション管理士、ADR研究所主宰）
参加者：10名 |
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分譲マンションは、近年では年間約10万戸が供給され、その累計は平成24年末現在で約590万戸に達し、国民の１割以上の約1,450万人が居住する重要な居住形態として定着するに至っています。 今後、高経年マンションが飛躍的に増加することが見込まれる中、高経年のマンションは、区分所有者の高齢化、マンションの賃貸化・空き家化が進行し、役員のなり手不足も深刻化しており、管理組合における意思決定が円滑に進まず、管理に支障を来すケースも見られます。一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、多様な価値観を持った区分所有者間の意思決定の難しさ、利用形態の混在による権利・利用関係の複雑さが存在します。そういったマンションの維持管理を適正化する取組みが必要となってきています。 本日は、そのためのスムーズな合意形成の進め方にスポットを置いてお話ししてみたいと思います。 |
１．マンション駐車場の他人貸しについて
マンション駐車場の空きが増加している。これを外部に貸すとどうなるか。
国税庁の見解は、① 居住者も外部も同等に募集して貸し出す場合は全収入が課税対象となる。② 居住者に優先権を付けて余ったときだけ外部に貸し出す場合は、外部からの収入が課税対象となる。
その他課税対象となるものでは「屋上を携帯電話のアンテナ基地に貸す」場合で課税措置となったマンションがある。
２．脱法ハウスについて
国土交通省は、脱法ハウスの事実を報告するよう関係団体に通達した。
「消防法」（防火区画・二方向避難等）、「建築基準法」（採光のない居住室）他法令違反がある。
３．個別論点
一 法人の役員就任
二 監事の総会招集権はどこまでできるか
三 総会の議案書は誰が作るのか。（原則的には理事会）
四 役員の欠員補充は理事会でできるが、監事の欠員もできるのか。
五 管理費の剰余金を修繕積立金に繰り入れは（標準規約の改正が必要か、総会決議で可か）
六 理事長の解任は、総会決議か理事会決議か。
七 滞納管理費等を和解で一部免除は可能か、総会決議で債権放棄できるか。全員合意必要か。
八 管理組合の業務（管理規約）にコミュニティ条項は不要か。
（管理規約改正のためのあり方委員会で、管理組合の業務とは言えないという意見がある。）
以上の事項について議論白熱。
弁護士・マンション管理士他、参加メンバーからそれぞれの意見が出され、大変興味ある議論となった。
次回のご案内 開催：2013年9月11日（水）15：00～
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テーマ：「マンション駐車場は進化する。」 ～ 駐車場をより便利に使おう・機械式駐車機の長期修繕計画～
１．立体駐車場の長期修繕計画（㈱オープンシステムズ） ■立体駐車場の長期修繕計画は多額の費用であるが、実態のない机上計算をどう見るのか。 ２．来客駐車場予約システム（㈱西電通） ■来客駐車場の管理に頭を悩ます管理組合は多い、予約～入出場管理～空き情報を遠隔管理。 ３．ETC利用で入場・出場管理（㈱ツヅキデンソウ） ■リモコンで出入りする駐車場に朗報。ETCの識別でゲート開閉・出入りの監視ができる。 |
暑い日々が続いておりますが、皆さん、お変わりありませんか。
突然のゲリラ豪雨で被災した地域もある一方、熱中症で倒れられる方も後を絶たない。
暑いとひとくくりにはできない夏の天気が続いています。
皆さん、体調管理にはくれぐれも気を配ってくださいね。
さて、ＮＰＯ集改センターでは、8月13日（火）～18日（日）の6日間、夏期休暇を取らせていただきます。
休み明けは８月19日（月）からとなります。
ご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いいたします。
