ホントに本当ですか？・・思わず頬っぺたを・・抓ってみました。

ナント、我がタイガースが・・

開幕戦３連勝！！！・・ですョ　　

セリーグ首位（ヤクルトも居ますがねぇ）独走？・・

こうなれば、星野監督の時のように・・

開幕７連勝から一気に独走態勢に入って・・

優勝！！と行きますか！！・

サッカーJ-1　では京都サンガが７位です。今年は落ちないでね。

またまた楽天が、４連敗の後に４連勝・・チョット遅い春が・・

昨日は、近い海外？「淡路島」から義兄一家がやって来ました。

　　　

醍醐寺て桜見物でもして一緒に食事でもと思っていたのですが？・・

生憎の雨、夕刻より近くの店屋さんで・・　

レッツ・・呑みニケーション！！？？　　

久し振りだったもので・・

よく食べました。
よく喋りました。
よく飲みました。

歌はお預けでした。？？？

お陰で、今朝はチョット二日酔い気味です。

前回のつづき・・第３章です・・
「不動産業界の内側」ですョ

これは、私が最近知り合った同業者の方が書いた文章なのですが、不動産業界の
内側を赤裸々に綴った内容ですので参考になさって下さい。

　私が不動産業界に入って、はや１３年。

その前に２年間、ハウスメーカーに勤めておりましたので、

住宅関係一筋で１５年になります。

　私は大学卒業後、某有名ハウスメーカーに就職しました、

新入社員教育の研修から、それはそれは凄まじいもので、

「ここは軍隊か？」と思わせるような鍛えられ方でした。

「営業は、売ってナンボだ！！買いたい客に売るだけなら営業なんか必要ない！！それがイヤならいつでも辞めろ！！」

これが、上司の口癖。

　　


つづきは・・次回です。

　　

春の珍事ですか?・・・

いやー調子良いですねぇ・・

パソコンでは有りません?・・

我が阪神タイガースです!!!

今日も横浜銀行に貯金をして・・３タテ???

ハタマタ??ヤクルトがジャイアンツに２連勝です。

最近はそうでもないが? 昔は開幕２連勝などしようものなら・・・

当に春の珍事と周りからよく言われたものです。

小学校4年生の時に叔父さんに甲子園球場に連れて行ってもらって以来の

トラキチなんです。

今年こそは優勝するのかなぁ・・・どうもトラキチは気が短い・・


前回のつづき デス
「他の業者に売らせない不動産業者」とは

一見、信頼のおけそうなこのタイプの業者は、

何ヶ月も売ることが出来なくても・・

「流通機構」に登録をしない。??

ほんとは、法律違反なんですけどねぇ・・・

売主様は「早く売ってほしい」と願っているのに・・

他の業者が「広告に出したい」と　言ってきても

「広告は不可です。」とか

「商談が入っています。」とか

「近日中に契約の予定です。」とか言って断る。

売るための手段は、自社の広告のみ、といった徹底ぶりです。

コレは明らかに、自分の会社で「買う人」も見つけて、

２倍の手数料を取ることを最優先にする事ですから、

不誠実と取られても仕方ないでしょう。

俗に大手と言われている業者でも、結構こうした事例が見られます。

オイッ!! そこの ●×不動産販売!! オマエのことだヨォー!!!!

私は、この業界にいながら情けなくなってしまうのですが、

こういった自分勝手な不動産業者は、少なくありません。

非常に悲しい事です。

又、売主業者と買主業者が同一の場合は、・・・・

どうしてもどちらかに有利・不利が生じてしまい、

公平な判断が出来ないという弊害が生じてしまいます。


本日はここまでです。　　

次回に続く・・予告(不動産業界の内側)ですょ

　　

あれっれぇっ～ファイルが迷走？迷送？桜のつぼみが？姥桜？

アレッれーＰＣが桜に浮かれて迷走してマース

デシカメで撮った桜のつぼみの画像を添付で送ったら・・

桜のつぼみの画像が・・

何時の間にやら・・姥桜じゃないですか？

これって何なの・・、

どうして・・

完全に迷走？　イや・迷送しています。

確かにうちの女房はヨーガやフィットネスに行っていますが？

どうもヨーガをしている写真のようですが？？？

それにしても、どうも女房では無いみたい？・・・

コレっていったい誰なの？・・　　


前回のつづきです。　勘違い　その③

「他の不動産業者まかせ」の不動産業者とは？・・

このタイプは、わりと小さな規模の不動産屋さんに多いのですが、

実は、広く広告を出して、

営業マンを多く抱えているような大きい不動産会社にも

不誠実な業者が見受けられます。

　わざと「流通機構」に登録をしなかったり、

登録を遅らせたりするのです。

なぜそんな事をするのかと？不思議に思われるかもしれませんね。

それは、何がなんでも「買う人」まで自分の会社で見つけて、

手数料を「売る人」からも「買う人」からも取ろうとする為です。

いわゆる「他の業者には売らせない」不動産業者です。

第一章でお話しした、気の毒な横田さんが販売を任せてしまったのが、

このタイプの不動産会社です。

　　詳しくは、次回で・・

　　　　　　

宇治川と桜のつぼみ

pc が・・・チョットだけ直ってきました。

天気と同じで・・・

ＰＣの奴、今日は機嫌がいいようです。

春で浮かれてご機嫌なのかなぁ？？？？

テストでホームページアドレスを添付してみました。

京都南部の不動産は京都エステートへご相談ください

何とかしてくれー・・ＰＣが不安定です。

先日から・・ＰＣが不安定です。　

まるで、この頃の天気みたい・・　　　

機嫌が良かったり・・はたはたスグにストライキを起こしたりと・・

実は、・・・

メモリーを増設したり・・設定を変更したりと・・

色々弄くっていた時に・・・フリーズしてブレーカーがダウン？・・

昨日早速、ご近所のパソコン博士に緊急出動・・

ウォーキングの帰りに事務所で色々教えていただき・何とか・・

80％ぐらい回復したようですが・・まだ完全ではありません。

メールの添付が上手くいかなかったり・？・・・・　

写真の取り込みやコピーが上手くいかなかったり・？・・・・

動画なんて全然上手くいきません？・・・・　

週末に又出動していただく予定です。そしたら何とかなるのかな？・・

週末になれば桜も見ごろ！！！・・・　

でも、ＰＣとの戦いになりそうです。

さまざまな ことを思わす 桜かな・・・コレパクリです


前回のつづき・・デス
勘違い　その③
出来るだけ早く、いい値段で売ってくれる不動産屋さんとは？？・・

先にもお話ししたように、不動産業者が販売を任された時にやるべきことは、

次の２つです。

１.自ら広告などして、一生懸命売る努力をする。

２.物件情報を７日以内に「指定流通機構」に登録する。

実は、存念ながら、この当たり前の事を、あまりしていないのです。

この、当たり前のことをしない不動産業者がほんとうに多いのです。

　ひどい業者は、物件の販売を任されても「指定流通機構」に登録するだけで

自分では殆んど販売活動をしません。

他の不動産業者が買う人を見つけてくれるまで、・・自分では何もしません。

　売主さんが「まだ売れませんかねぇ・・」と心配しても・・

「この不景気ですからねぇ・・」

「一生懸命やっているんですけどねぇ・・」で終わりです。

これは、いわゆる「他の不動産業者任せ」の不動産業者です。

つづきは、次回です。　　

　　

チョット、おもしろい話？・・・・

昨日の夕方は、あれは何なんですか？・・・

昼からは曇り空、

夕方は一時ピーカンで夕陽がとっても綺麗だ・

と思っていたら・・

ポツポツ雨が・・やがてドシャ降りの雨？・・

これっていったいナンナンや・・えっ

やっぱり女心と春の空？？？・・ですか？・・


本題に入りますよぉー　いいですか？・・　

前回、「不動産物件は販売を任された業者だけが扱っているのではなく、

数多くの不動産業者が協力し合って販売している。」と、いう事でしたねぇ。

つまり、売るお客様や、買うお客様を探すのに、力の70％以上を費やして

業者同士お互いが、競争、（競業）しているのですが、

買いたい客や売りたい客がいれば、

お互いに協力し合って（協業）商売をしている。（協力関係）

競合しながら協力し合っている・・・

とっても不思議な業界なのです。

だから、業者同士は競争しているのに、とっても仲が良いのです。

何時も兄弟喧嘩をしているのに・・

イザと云う時はとっても仲の良い兄弟みたいな・・・

喧嘩ばかりしているのに・・実はとっても仲の良い夫婦みたいな・・・

外から見れば、不思議な業界なのです。

だから、競争と協力のバランスを上手くとって商売をしているのです。

中には、非協力的な業者さんも居られますが？・・・・

具体的には、次回より説明していきます。

本日はここまで・・・　　

　　

昨夜は、よく振りましたねぇ・・雨・・

夜半から雨・・よく降りましたねぇ・・

昨夜は遅くまで、アチコチのホームページをネットサーフィンしてました。

皆さんいろいろ工夫しておられますねぇ？・・・　

つい先日も、小学生や中高生が、調べ事をするのや

友達との会話をほとんどネットやメールでしているとか？・・

大学では殆んどが、休講の通知や連絡はネットやメールだそうです・・・

これから先どうなるんでしょうね？？？・・　

オヤジは付いて行くのが必死です。（汗）・（汗）・　

ホームページの更新・物件情報の登録・そして、楽しいブログ・ｅｔｃ・etc

毎日悪戦苦闘しています。・・


前回のつづきです。勘違い　その②
売り物件は、販売を任されたその業者だけが扱っているの ??　

前回の山下さんの話しに戻しましょう。

「山下さんの家が売りに出た」この事を「流通機構」で知った

不動産業者 Ｂ が「家を買いたい」田中さんに紹介し、

　めでたく契約になったとしましょう。

この契約のとき、

売主の山下さんは、不動産業者 Ａ に「私の家を売ってくれて有難う。」と

手数料を払い、

買主の田中さんは、

物件を紹介した不動産業者 Ｂ に「いい家を紹介してくれて有難う。」と

手数料を支払う事になります。

この例からも解るように、殆んどの売買契約において、

「売る人のお世話をする不動産業者（元付け業者）」と

「買う人のお世話をする不動産業者（客付け業者）」は別々の業者です。

また、殆んどの不動産業者が加盟している、

この「流通機構」から配信される物件情報は加盟者共通の情報なのです。

ですから、大きな不動産会社から小さな不動産屋さんまで、

「流通機構」に加盟している業者さんなら、みんな同じ物件データを基に

商売をしている。という事になります。

あなたの土地や家は「販売を任された不動産業者だけでなく、

数多くの不動産業者が協力し合って販売する」ということなのです。

分って頂けましたか？？？・・　　

これについてのチョット 面白い話は？・・次回です。

　　　

好いですねぇ！？・・嬉しいですねぇ？？楽しいですねぇ？・・

ほんとうに、好いですねぇ、うれしいですねぇ、

楽しいですねぇ・・・　　

気分も華やかになりますねぇ・・　　　

梅が咲いて、桜の咲く時期になると、何だかソワソワして・・・　　　　

仕事？？？でアチコチうろうろしていますが、

オヤジが毎年マークしている桜の標準木がアチコチで開花してきています。　　　　　

如何して日本人って桜がこんなにも好きなんでしょうねぇ　　　　

でも、この季節はチョット寂しい別れが有ったりしますが？・・・　　


前回のつづき、　不動産取引の仕組みってどうなっているの？？？

チョット難しい話になりますが、これから不動産売買をする人にとって、

重要な事柄ですので、しっかり理解して下さいね。

例えば、山下さんというお客様が、不動産業者Ａに

「自宅を売ってくれませんか？」と「専任」でお願いしたとします。

すると、不動産業者Ａは、次の２つの事をします。

１.山下さんの家を広告に出したり、現地に看板を立てたりして、
　 山下さんの家を買う人を探す。

２.「山下さんの家の販売を任された」ことを７日以内に
　　「指定流通機構」に登録する

この聞き慣れない言葉「指定流通機構」とぱ、

ほとんどの業者が加盟しているものです。
　（以下、「流通機構」と表記します。）

ここに物件を登録すれば、加盟している不動産業者全体に瞬時にして、

物件情報が行き渡る、という非常に便利なものなんです。

このシステムによって、「山下さんの家が売りに出ました。」という情報は、

瞬く間に地域全体の不動産業者に行き渡る事になります。

其々の不動産業者は、　

其其が持っている「買いたい」お客様に紹介する訳です。　

　因みに、この「流通機構」への７日以内の登録は、

「より早く、より確実に」不動産取引が出来るように、

法律で義務付けられているものです。

（不動産業者が物件を流通機構に登録すると、機構から登録証明書が発行されます）

アナタが売却を依頼した時は、必ず業者に見せてもらい、

コピーでもいいですから、貰っておきましょうね

そうする事によって、業者もいい加減な対応が出来なくなりますから・・

　　

今回はここまでです。

解っていただけましたか？

　　

知ってました？・・これってニュースなの？・・

地球からの距離が７５億光年？？？？？

地球から肉眼で観測できる物体としては最も遠い惑星の爆発を、

ＮＡＳＡの観測衛星スウィフトがとらえたとのニュース？が

この惑星は「宇宙の果て」までの距離の中間点？にあるそうです。・・・

宇宙ってナンボほど広いねん？・・・

今までの最長は、２５０万年光年？？？？

それが今回は、７５億光年？？？？？？

よく考えると、・・もう脳みそがバラバラになりそうです・・

そして、爆発が起きた時は、宇宙ができてから現在までの年月の半分にも満たず、

この地球さえもまだ誕生していない・・７５億年前の出来事？？？

爆発時には、太陽の約４０倍の大きさになって近くの惑星は蒸発したそうです。

地球の近くでなくてよかたぁーなぁー（感謝）（感謝）

でもこれって「今爆発した」ように見えて、

現実には、７５億年前の出来事・・これもニュースなのかなぁ

何を今更騒いでいるんだぁ・・ばぁーかぁー

それより世界史の教科書にでも書いておくか？

こうなったら、もう「時差ボケ」とか、

「電車一本乗り遅れた」とかのレベルじゃないですねぇ

何だか自分が小さく見えてきました。　

春に三日の、晴れ間なし・・とはよく言ったものです。

当に諺どうりです。

天気がコロコロ変わりますねぇ、

まるで猫の目状態です、

又、女心と秋の空・・春と秋この時期は気圧の変化が激しいからです。

お陰で、黄砂や花粉症で悩んでおられる方は朗報かも・・

昔から、船乗りは雲の動きや風の方向で気象を予測していたのですが・・

今は、ロランや気象FAX・最近ではＧＰＳなるものが普及しています。

私も４０年来ヨットに乗っていますが、

ヨットに乗って最初に教えられたのが、

海図の読み方と気圧配置図の作成でした。

短波放送で各地の気圧と風向き・風力を聞いて、

それを地図に落し込み、等圧線を引いて・・風を予測して・・

それを３時間ごとに作って気象と風を予測するというものです。

六分儀なる測定器で月や北極星を見つけて自分の現在地を確認するのです。

先日の自衛隊の巡洋船「あたご」もこんな事は学習して乗っているのだろうが、

ＧＳＰや自動操舵装置に頼ってしまって、

ああいう結果になったのだと思うのですが？・・・　


ハイッ・勘違い・・その②ですョ　　

売り物件は、販売を任された業者だけが扱っている？？？

これもまた、多くの皆さんが勘違いされている事です。

多くのお客さんは「其々の不動産屋さんが、其々の物件を売っている」と
思っておられます。

しかし現実には、殆どの不動産業者が同じ物件を取り扱っています。

基本的には、一つの物件をどの不動産業者でも売ることが出来るのです。

お客様が勘違いされるのも無理はありません。

家電製品であれ、食料品であれ、その他の物であっても、

我々消費者はチラシに出しているその店から買うのが当たり前ですからねぇ。

それでは、不動産が取引される仕組みは・・・

どうなっているのでしょうか？・・・

つづきは、次回に・・

　　

大好評です！！？？・・・・

大好評なのです！！？？？・・

昨日ブログで紹介した、情報誌が昨夜のうちに全部無くなっています。

嬉しいですねぇ、楽しいですねぇ、

楽しみですねぇ・・・

後はお客様からの反響を待つだけ？・・・

結構近所の方がホームページを見ていただいているようで・・・

今後も気を引き締めて、物件情報やブログも書いていきます。

何だかチョット緊張しちゃいますねぇ


前回のつづきです。
「専任媒介契約」と「一般媒介契約」

この「専任」の期間は３ヶ月まで、と法律で決められています。

その後は、売主さんと不動産業者がお互いに合意すれば、

更新（延長）出来るのです。

この「３ヶ月の期間」のことも説明しない不動産業者がいます。

これでは、売主さんは、

「ずっと売れなくても、一旦お願いしたら他の不動産屋さんには頼めない」と

思い込んでしまいます。

更に、モット驚く事があります。

この「媒介契約」を結びますと、

「不動産業者は規程の書面を作成して売主様に渡すこと」と

法律で定められているのですが、

この書面自体も作らない不動産業者もいます。

重要な説明事項が書いてある書面を見せないで、・・

何を説明しようというのでしょうかねぇ・・

これでは、もう話になりません。

つまり、不誠実な不動産業者は、

●「専任」・「一般」の詳しい説明をして、
　「一般」になったらマズイ・・から説明はしない。

●３ヶ月間で売れなくても、他の業者に依頼されないように
　期限の話しはしない。　

●書面には、媒介内容の違いや媒介期間が明示してあるから
　書面は渡さない。

という事になります。

チョットややこしかったですが、

ご理解していただけましたかぁ？・・

　　

ニュータイプの情報誌が出来ました。

２０年来毎月発行していた情報誌が、

　今月よりリニューアルして登場します。　

ご存知の方は、お馴染みですが?・・　

知らない人は一度手に取って見て下さい。

以前はこの情報誌から、　

月に２．３件　　

成約をさせていただいた実績のある、

なかなか頼れるステキな奴です。　　　

しかし、時代の流れか???・・

ここ１．２年反響がイマイチ・・・　　　　

ネット万能といえ、・・　　　　

やはりこの情報誌からの反響は、　　　

４０歳以上のお客様が多いようです。　　

最初の入口としては、

売り土地・売家・売りマンションと、

一覧表になっているので見やすいのだと思います。　

銀行関係や住宅会社の営業マンは毎月楽しみに待っているほどです。

　

業界人も見ている最新情報誌なのです。

ザット目を通して、気になる物件が有れば・・

直接電話で問い合わせたり、

詳しくは、ホームページて詳細を見たりと、

利用方法は色々・・

店頭にポストを作って入れてありますので、　

何時でもどうぞご自由にお持ち帰り下さいね。　

ちょっと事務所を覗いて、・・・

オヤジが居ればお気軽に声を掛けて下さい。　

オヤジが居なくても、　

美人？？？？の事務員さんが居ますから・・

美味しいコーヒーでも飲みながら・・

いろいろ気軽にお話をして帰られる方も多いですよ　。

当然無料です。時々頂き物　　の甘いものも・・

遠方の方は、連絡下さい、　

郵送や、ＦＡＸでも対応、即お送りします。

　　

メタボリック解消しました。・・・・

昨日は、仕事帰りにトレーニングジムに行ってひと汗流して帰りました。

夕食の食卓に、春を告げる出世魚「さわら」の味噌漬けが並んでいました。

これは、２．３日前から味噌漬けにして冷蔵庫で寝かせていたもので、

私の大好物の一つです。冬には脂がのって「寒鰆」と珍重されていますが・・

「サ」は狭い、「ハラ」は腹を意味し、

腹が狭くてスマートな体形というのが語源だそうです。

私もこの前スーツを作るのに測定したら、ウエストが何と８２センチです。　

これに気をよくして、ちょくちょくトレーニングジムに通っています。

鰆のようにスマートに、・・・


間違いだらけの不動産常識・・つづきです。　

専任媒介と、一般媒介

売主さんは「一般媒介」であれば、何社にも重ねて依頼する事が出来ます。

売主さん側からしますと「専任媒介」と「一般媒介」は

其々に良い点、不利な点があります。　

当然、不動産業者は其々の「媒介契約」の違いを説明しなければなりません。

そして、その説明を聞いた売主さんが、そのどちらかを選ぶのです。

ところが、現実にはこの二つの媒介契約の違いを説明もせずに、

勝手に「専任媒介契約」にしてしまう不動産業者が少なくありません。

それは、なぜかというと、不動産業者としては「専任」の方が有難いのです。

「専任」は自分のところに入ってくる手数料が保証されているのに対し、
　　　　　(何時かは、必ず熟れるわけですから)

「一般」は一生懸命チラシを撒いても、何度も現地案内しても、

他の不動産業者が売ってしまったら一銭にもならないからです。

　　

勘違いだらけの不動産常識・・

勘違いだらけの不動産常識とは、

よくある勘違い　その①

販売をお願いできるのは一社だけ?・・

多くの方が勘違いされている事の一つに、媒介契約があります。

以前にお話しした横田さんの例でもお話しましたが、

媒介契約とは「これから不動産を売りたい人」が不動産業者と結ぶものです。

「買う人が見つかってから、買う人と結ぶ売買契約ではありません」

簡単に言いますと、これから土地や家を売りたい人が、

不動産業者に「販売を任せる」委任契約です。

この「媒介契約」には、大きく分けて２種類あります。

(正確にいうと３種類ですが、解りやすくする為に、
ここでは２種類に分けて説明します。)

その２種類とは「専任媒介契約」と

「一般媒介契約」です。

難しい言葉ですが、大事な事なので詳しく説明します。

「専任媒介」とは「おたくの会社だけに販売をお願いします」というものです。

「一般媒介」とは「おたくの会社にも販売をお願いします」というものです。

今日はここまでです。

天気がいいので、物件調査と、

法務局にイッテキマース。